到2005年底，應(yīng)該說國內(nèi)房地產(chǎn)市場那種投資過熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房價快速飚升的現(xiàn)象已在一定程度上得到遏制。但目前的房地產(chǎn)市場可能正處于一個拐點，2006年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個利益博弈十分激烈的場所，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，還是對購房消費者及中央政府來說，這種博弈可能會比2005年更為明顯與激烈。

調(diào)控還需在利率上作文章

這一輪的房地產(chǎn)市場快速增長，既有幾十年來被壓抑的房地產(chǎn)需求的釋放，也有銀行金融產(chǎn)品金融工具創(chuàng)新及銀行利潤內(nèi)在動力，但更為重要的是銀行利率處于歷史以來的最低水平上。

2005年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控基本上是政府的行政作為，即銀行過低的利率水平調(diào)整只是蜻蜓點水。政府使用行政手段干預(yù)銀行信貸程序，只能增高信貸流出銀行的門檻，但不能化解中國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)市場中資金流動性過高的大問題。可以說，只要國內(nèi)銀行利率仍然處于目前這種極低的水平上，資金流動性過高現(xiàn)象就不會改變，國內(nèi)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資處于高位運行就不可避免，住房市場的投資或投機(jī)就會盛行。在這種情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場要想得到真正調(diào)整是不可能的。

美國的房地產(chǎn)市場能夠在5年快速增長中迅速降溫，最重要的是美國聯(lián)儲接連12次加息。有美國公司預(yù)測，在美國目前的利率水平上，今后12個月內(nèi)紐約房價將下跌5％至10％。在香港，由于利率連續(xù)上升，樓市在11月份的成交價及成交宗數(shù)均比10月與去年同期遜色。根據(jù)香港中原地產(chǎn)預(yù)測，11月份將會有約9300宗樓宇買賣合約登記，總值320億元，較10月的9861宗及357.6億元，分別下跌5.7％及10.5％。這表明了利率對房地產(chǎn)市場的巨大作用與影響。

要改變房地產(chǎn)業(yè)暴利形象

國內(nèi)房地產(chǎn)市場難以調(diào)整的另一個重要原因，是房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的利益不均衡，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是最為暴利的行業(yè)。

其表現(xiàn)主要有，一是從近年全國百富排名榜來看，房地產(chǎn)業(yè)的富豪越來越多，越來越集中。而房地產(chǎn)業(yè)富豪的迅速升起，肯定是與該行業(yè)的利潤率水平有關(guān)。

二是由于房地產(chǎn)業(yè)的高利潤或暴利，使得全國各行各業(yè)都涌向房地產(chǎn)。這不僅有制造業(yè)、高科技企業(yè)，也有軍工企業(yè)；不僅有國內(nèi)資金，也有國外資金。這也使得各種風(fēng)險正在向國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)聚集，而且說明了國內(nèi)房地產(chǎn)政策面臨著嚴(yán)重的問題、存在著巨大的弊端，政府的職能部門早就該對房地產(chǎn)政策進(jìn)行檢討了。三是從福州物價部門對該地房地產(chǎn)價格的檢討而被阻撓事件來看，也顯現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的暴利端倪。在地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商看來，物價部門這樣做會影響當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，會有損于企業(yè)的“商業(yè)秘密”，會讓房地產(chǎn)開發(fā)商的“隱性成本”出現(xiàn)在陽光之下。道理十分明白，本來信息的公開與透明是市場的基本原則，房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府之所以極力反對就在于不希望其行業(yè)的暴利暴露于眾，讓廣大民眾知道真相。

本來，市場是一個平均利潤或利益均衡的地方，當(dāng)一個行業(yè)利潤過高時，必然會有大量其他行業(yè)的資源涌入，提供更多的供給，最終讓利益達(dá)到各行業(yè)均衡點上。但是，就目前情況來看，不少地方在竭力通過政府的行政方式或政策把房地產(chǎn)的利潤維持在一個過高的水平上，以此來制造當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的短期繁榮，以此為政府權(quán)力創(chuàng)造更多的尋租機(jī)會。

再有，中央政府的科學(xué)發(fā)展觀，不僅要求建設(shè)節(jié)約型社會，而且要求政府通過政策來保證廣大民眾分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果，因此，如何協(xié)調(diào)行業(yè)之間的利益均衡，如何調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的暴利，也應(yīng)該是政府未來“十一五”規(guī)劃的題中之義。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控盡管遇到多種阻力，但在上述目標(biāo)沒有達(dá)到之前，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍然會繼續(xù)。

中央政府與消費者力量正在制約擴(kuò)張

目前有兩股力量在制約著國內(nèi)房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)張。一是從中央政府來看，政府力圖讓房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型性質(zhì)迅速顯現(xiàn)，通過強(qiáng)制性提高發(fā)展商進(jìn)入的資金門檻，使開發(fā)商的實際支付成本成倍增長，讓原來充滿吸引力的財務(wù)杠桿放大的倍數(shù)急劇下降，減輕目前對商業(yè)銀行貸款的極度依賴，加速行業(yè)內(nèi)集約化的速度，最終讓有資金實力的發(fā)展商留在行業(yè)內(nèi)，在一個穩(wěn)定增長的市場中尋求一個行業(yè)的合理收益。

在這樣的情況下，那些資質(zhì)不好、缺乏資金實力的中小開發(fā)商將會面臨資金鏈斷裂的嚴(yán)重危險。一些地方的中小房地產(chǎn)開發(fā)商根本就沒有能力抵御房價不下調(diào)。它們?yōu)榱瞬蛔屍滟Y金鏈斷裂，必然會走出房價不下跌的攻守同盟，以降價的方式加快推貨的速度。而房地產(chǎn)市場一旦進(jìn)入價格上的競爭，首當(dāng)其沖的中小開發(fā)商就會把房地產(chǎn)市場的價格推向低位；同時，因為供應(yīng)量的增加，市場的競爭會進(jìn)一步加劇，到時樓價的下跌將可能成為整個行業(yè)內(nèi)的現(xiàn)象。在這種情況下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)可能在兩三年后在市場上消失，這自然增大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，各行各業(yè)涌向房地產(chǎn)市場的局面將會改觀。

還有，現(xiàn)在的消費者已經(jīng)不是國內(nèi)房地產(chǎn)市場剛發(fā)展時的消費者了，不會因為幾個房地產(chǎn)開發(fā)商華麗的廣告而心動。他們經(jīng)過幾年房地產(chǎn)市場歷練，不僅獲得了更多的相關(guān)知識，也更為理性，他們的消費行為更會考慮自己可能要承擔(dān)的風(fēng)險。因此，早幾年那種民眾蜂擁而入房地產(chǎn)市場，卻不知道利率等風(fēng)險的局面將會改觀。在這種情況下，民眾會根據(jù)自己的消費水平、支付能力及對風(fēng)險的評估來決定消費。

總之，2006年房地產(chǎn)市場的利益博弈，誰勝誰負(fù)在短期內(nèi)是不確定的，但從長期來看，消費者應(yīng)該是這場博弈的真正主宰者，關(guān)鍵是看消費者如何觀察與分析市場變化了的形勢，關(guān)鍵是看中央政府出臺什么有利于房地產(chǎn)真正持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的政策來助力一把。(特約撰稿易憲容)

易憲容 中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任。1997年進(jìn)入中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動站，1998－2000年到香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院做合作研究，從1998年起為國際新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會會員。