一邊是高漲的房價，一邊是蕭條的農村

——冰火兩重天的近代中國

/余治國（《世界金融五百年》天津社會科學院2011年版 作者）

晚清鴉片戰爭以降，中國各地農村的大小地主與貧富農民紛紛進城。在這一城市化過程中，涌現出上海、青島、廈門、武漢等一系列“國際大都市”。尤其是上海，逐漸“崛起”為一座燈紅酒綠的大都市與全世界人民群眾中的一小撮人的“樂園”，并在20世紀2、30年代被譽為遠東第一大都會。按照時髦的經濟學說法，一地的城市化率越高，經濟就越發達。但在西方國家，城市化與工業化的過程如影隨形，相伴相生。而在近代中國，非工業化的城市化進程卻別具一格，成為極富中國特色的經濟分崩離析的標志。

近代城市化是“背井離鄉”的同義詞　　

天朝上國被西方人痛打之后，被迫與國際接軌，迅速由閉關鎖國轉變為完全開放的“自由國度”，對外開放一切商品和資本市場。“只買貴的，不買對的”，在那時尚未流行，價格才是唯一的信號。在西方廉價商品的沖擊下，中國傳統的小農經濟日趨潰敗，大量的農民和手工業者成變成了一無所有的赤貧階層。他們迫于生計，不得不成為流民，涌進城市。

當時的農民經過了滿清政府多年的精神文明與物質文明兩手抓的教育，大多都是安土重遷的良民，自然不會臭不要臉地想找官府要公平要自由。但是，一旦發生自然災害，要不要背井離鄉的逃難就由不得他們自己來決定。

比如，在蘇北、皖北的淮河地區，一旦發生旱澇災害，人們都蜂擁奔向大上海以討口飯吃。這成為當地多年來約定俗成的習俗了，不過卻也留下了“江北豬玀”的美名。中國首位留美的容閎曾這樣描述到：“其時黃河決口，江蘇北境竟成澤國，人民失業，無家可歸者，無慮千萬，咸來上海就食”。容閎是個高級紳士，自然要將挨家挨戶討飯的行為文飾為古雅的“就食”。直到20世紀初，依然是“各省偏災迭見，米價均異常騰漲，江、浙、湘、沔、淮、泗之間，嗷嗷之聲，達于比戶，而淮安、揚州、江寧、平湖、海州等處，老弱流亡，絡繹道路，或數百人為一起，或數千人至萬人為一起，漢口乃聚至二十余萬人。”

除了多難興邦的自然災害之外，戰爭也是促使流民大量逃進城市的主要原因之一。19世紀中后期的太平天國運動大為促進了中國城市化的進展，尤其促進了上海大都市的形成。

太平天國起事后，自南向北勢如破竹地相繼攻占南京、杭州、常州、無錫、蘇州等大清最為富庶的東南地區。鹿失于野，有力者居之。政府軍與太平軍在東南地區展開了長達十余年的拉鋸戰。長期的戰爭使這一地區化為廢墟，荒涼不堪，一時之間變成全國最不宜居的地區之一。當時江南規模最大的城市杭州的人口從100萬銳減到20萬，直接返祖到南宋之前的水平。整個浙江的人口從3000萬降低到不足1100萬，江蘇人口則從4400萬減至不足2000萬。而損失最為慘重的皖南地區，在“賊來如梳，兵來如篦，官來如剃”的來回掃蕩中，從1200多萬人口驟降到220多萬。其中徽州、寧國和廣德的人口數量直到今天也未恢復到太平天國前的水平。

而當時的上海因有租界而受洋人保護，于是成了民眾逃難的首選之地。英國駐上海領事文極司脫在向英國政府遞交的貿易報告中說，上海租界的外國居民區變成了大批無家可歸的中國難民的避難城，這些難民是被迫從長江右岸廣大沖擊平原上的城市和鄉村中逃出來的。1860年僅在上海英美法租界內的華人就增至30萬，到1862年更達50萬。無怪乎有后人評曰：“租界因得圈出戰線之外。于是遠近避難者，遂以滬上為世外桃源。”

高漲的城市房價　　

隨著大量難民的涌入，洋商趁機在上海租界修建成千上百幢的簡易木板房出租給難民來斂財。像沙遜洋行、哈同洋行這樣在上海起家的著名房地產公司就發跡于此。美國學者雷麥在《外人在華投資》一書中估計，晚清英國商人在上海投資中有60％為房地產投資。隨著外國投資與租界人口的劇增，上海地價在太平天國時期開始快速飛漲。英商義記洋行1844年11月從農民吳襄等手上租到南京路的一塊地，其租價是每畝42兩，到1869年時租價上漲到每畝6000兩，短短25年漲了143倍。1852年，上海租界內的地皮平均每畝售價303英鎊，到1862年平均每畝售價6萬英鎊，10年漲了200倍。（上海房產泡沫參見《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版）

太平天國運動被鎮壓后，大量逃往上海的先富一族早已習慣了上海的奢華與酒迷金醉，即使意欲返回滿目瘡痍的家鄉，也無法適應戰后的蕭條生活了。于是，他們爭相購置房地產，定居上海。英國人編撰的1880至1890年《海關十年報告》中說：“中國人有涌人上海租界的趨向。這里房租之貴和捐稅之重超過中國的多數城市，但是人身和財產更為安全，生活較為舒適，有較多的娛樂設施，又處于交通運輸的中心位置，許多退休和待職的官員現在在這里住家，還有許多富商也在這里。”

房子為富人而造才是最賺錢的，當時的“上海租屋獲利最厚。租界內洋商出賃者十有六七。”無論中外商人或美其名曰企業家，從來都是流淌著利潤的血液。洋商為了賺取暴利帶頭趕著造房子來滿足富人的需求，緊追其后的是有錢的華商。有條件的能上，沒有條件創造條件也要上。那些沒有錢的人，無論是公司小職員，還是郵差、家傭或保姆，則四處借貸用來投資房地產。凡是能進入房地產業的都熱情飽滿地投入到這個熱火朝天的行業中去了。結果，中外大量資金進入上海房地產業，房地產價格極度上漲。海最為繁華的街區之一南京路的地價從1869年的每畝1676兩上漲到1911年的29788兩，平均漲了17倍。上海公共租界的平均地價從1903年的每畝4603兩上漲到1907年的9596兩。

在晚清的亂世中，數千萬人因災害或戰爭喪了性命，但卻也有少數幸運兒咸魚翻身。當時的房地產暴發戶便是這幸運的少數人。時人這樣評價他們：“設家有一二畝地，舉而售之，當獲千金，則可以美食鮮衣，呼奴使婢，嫁女婚男，幾多大事，皆從此可以如愿”。

蝸居的近代蟻族與蕭條的農村　　

近代上海、北京、廣州、天津等大都市不乏公館別墅和高尚社區。但是，里弄胡同、棚戶破屋才是多數進城蟻族的蝸居之處，那些幸運的暴發戶畢竟是少數人。20世紀20年代，在北平的北漂一族是“沒有一定住址的人們，大多也住在天橋附近。冷天的時候他們無家可歸，就每天設法花銅元六枚，擠在二三十人男女混雜的小店里，圍著半熄不沒煤氣觸鼻的小煤球爐，或在凹字形炕上，以免沿街凍死。到夏天他們即省了店錢，到處便為家的露宿了。朝陽門外是北京窮陋無比的地方，只要能形容得出的齷齪、污濁，那里即能見著嗅到，住在那里的都是北京最下層的人民們，如洋車夫、乞丐、小竊，以及失業的工人們。”而在“上海尺地寸金，值昂于內地者倍蓰，中下社會為節省賃資起見，往往合數家賃居一宅，甚至走廊灶庇亦有人滿之患。經濟則經濟矣，然終日胼手鞳足，局促萬狀，羝羊角藩，不是過也。”

當然，能蝸居于城市已經算中產階級了，海量的底層人連蝸居都不可求。近代中國的工業落后，企業規模很小，運營資金短缺。根本沒有足夠多的崗位提供給那些進城的人，就連當時的學生都畢業即失業。據統計，1937年，天津年除學生之外的無業與失業流民約60萬人，占天津總人口的48％；1928-1929年，北京全市9萬職工中有3萬人無業或失業；20世紀30年代的上海工人總共約35萬人，其中無業或失業者則達7.5萬人。原本淳樸厚道的進城小農或小商人被逼無奈，為了生存而從事起各種非法勾當。在他們當中，淪為打家劫舍的砍手黨有之，走投無路被迫自殺者有之，淪為失足女者有之，淪為乞丐者有之。

與此同時，農村青壯年大量進城，農田均有中老年人耕作的現象，嚴重影響了原本已極為蕭條的農村經濟。1929年6月的《順天時報》記述：“京畿一帶以及城內無業貧民雖稱眾多，但……鄉間之農作尤有缺乏農工之嘆。目前田間忽得透雨，地皆濕潤，農民等以播種谷稼時機已到，于是咸皆雇覓農工，忙于耕種。不料農工竟不敷需要，以致大好良田，因乏工人不能耕種者，為數甚廣。”

由此看來，在近代中國，工農商均處于低水平的惡性循環中，唯有房地產價格一枝獨秀地挺立于一片蕭條之上，可謂之冰火兩重天。