5月5日，蘇州昆山住建局發布一則通報文件顯示，昆山兩家房企因在項目銷售過程中，“擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序，造成了社會不穩定因素”，遭到嚴厲處罰，被暫停網簽資格進行整改，其“不良行為”計入年度誠信檔案……　　

　　據媒體報道，其中一處項目推出的特惠政策是一房一價，每套房源優惠30萬左右，折算下來相當于75折至8折左右。

　　這則新聞引起了社會輿論的嘩然。

　　其實，早在2021年多地就陸續出臺了“房價限跌令”，某些地方的住建局還對多家房企的項目負責人進行了約談，并計入企業信用不良記錄，打擊房企“惡意降價”。　　

　　關于“限跌令”，此前住建局的解釋是“為了保護購房者的權益”。這一理由貌似很有道理，已經買房以及把房屋當作投資品的家庭，還有地產企業以及各級政府，當然是不希望房價下跌的。

　　在房價早已遠離房屋真實成本的今天，房地產很大程度上已經扮演著“投資品”的角色，“買漲不買跌”是“投資人”的普遍心態。在“房價上漲預期”下成長起來的房地產業，早已經成為一場擊鼓傳花的游戲，將個人、企業、銀行和政府深度地綁定在了一起，反而讓“不許跌”成了精英的共識。

　　2020年，人民銀行調查統計司發布的調查報告顯示，城鎮居民家庭總資產均值為317.9萬元，中位數為163萬元。　　

　　很多人感慨自己“拖了國家后腿”，抱怨自己“被平均”。事實上，這還不是最主要的問題。對于“先上車”的已購房群體而言，在北上深這樣的超一線城市擁有一套住房，哪怕還背負著貸款，家庭“凈資產”也能達到數百萬，位列“中產”。《2018中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國家庭住房資產在家庭總資產中占比77.7%，遠高于美國的34.6%。

　　但“中產”的大量存在高度依賴于“房價上漲預期”。

　　例如，首付30萬、貸款70萬買一套100萬的房子，當房價處于“上漲預期”，這30萬就是家庭的“凈資產”。一旦房價下跌，假如跌破70萬，貸款要繼續還，而家庭“凈資產”則立刻清零轉負；原本房價處于“上漲預期”的小康中產家庭，立刻就淪為赤貧甚至是“破產”家庭……

　　不要以為這樣的情景不會出現，筆者的一些親朋好友前兩年因為限購在二三線城市貸款買了“公寓”（商用房），想投資用來養老。其中一位朋友三十多萬總額買的公寓，相鄰地段的新盤行情已經跌破二十萬，還“有價無市”、無法脫手，而他還背著18萬的貸款；在北京隔壁的燕郊，很多二手房從高峰的三萬多跌到了一萬多，這已經不僅僅是腰斬了……

　　當房子跌到首付款的價值被“清零”，很多工薪階層是選擇繼續還貸還是“斷供”棄房呢？特別是那些貸款購買了期房的家庭。當然，在房價下跌初期很多家庭會因為兩難選擇（背負不良信用）而猶豫，如果進一步下跌呢？再加之經濟危機造成的收入下降甚至是失業，那些底層的貸款買房者能不選擇“斷供”棄房嗎？銀行的壞賬是不是會急劇攀升？這就是所謂的“系統性風險”的一部分。

　　站在各級權力的立場，同樣不希望房價下跌。

　　房地產在“上漲預期”下對經濟發展和市場繁榮“功勞”是巨大的。且不說地方財政所依賴的土地出讓金，單是房地產帶動的鋼鐵、水泥、煤炭、化工、電力，等等一大批相關產業，此外還有為房地產新區配套的基礎設施建設、汽車產業，以及房地產衍生出來的金融服務業……這些因素累加在一起完全可以說，是房地產業驅動了“經濟循環”，使雇傭勞動制在各個環節得以持續，而且撬動的可能是小一半的GDP，高呼“厲害了”的先生們也有佐料津津樂道于鋼鐵、電力、基建如何雄霸全球！而一旦房價下跌，哪怕只是“橫盤”，生產過剩的問題馬上就會暴露出來——事實上現在已經進入到了這個過程。

　　同樣地，站在國家主義立場，也不會允許房價下跌。

　　觀察全球經濟，撥開“新經濟”的表象，我們其實不難發現，自上世紀80年代以來，各個發達國家無不是靠房地產業的“飛升疾走”來續命，那些續命失敗的就要陷入漫長大蕭條。房地產金融化、經濟脫實就虛，這是資本主義在遭遇生產過剩危機之后的普遍選擇。

　　要說房地產有泡沫，全球其實都有泡沫。群狼環伺的局面下，就看誰的泡沫先破滅，誰就會立即成為群狼撕咬的對象。當然，房地產泡沫只是諸多泡沫的一種，只是對于中國而言，權重更是大得多。巨大的房地產市場已經成了資金的堰塞湖，一旦出事，沖擊的不僅是金融信用，還有惡性的通貨膨脹……

　　而站在資本精英的立場，就更不允許房價下跌了。

　　一方面，房地產事實上充當了財富向少數人聚集的媒介，加速了貧富分化的過程。窮人首付30萬買下中產100萬的房子，中產首付100萬買下富人300萬的房子，富人首付300萬，買下更富者1000萬的房子，更富者就可以選擇移民跑路了，至于資本巨頭們則在寒流到來之前轉型“輕資產”了……

　　另一方面，這里還有一個更隱秘的因素。社科院某位專家此前已經一語道破真相——“房價太低不利于年輕人奮斗”。　　

　　試想，正在996的打工人突然輕輕松松就能擁有一套自己的房子了，每天下班就回家，去菜市場買菜在家做飯，那不是太舒服了嗎？還會“奮斗”嗎？

　　就如白巖松說的，“難道我們現在指望房價很低，工作一兩年，首付隨便付？然后一輩子處在低壓狀態么？不會吧？”　　

　　在北上深這樣的大城市打拼的“白領”精英們，表面上光鮮亮麗；然而上有老、下有小，還背著數百萬的房貸，HR就算把你罵成一條狗，你敢吭一聲嗎？你敢一言不合就辭職嗎？

　　只有房價維持在高位且“有序上漲”，才能有效“鞭策”打工人，自覺加班、自覺奮斗，最好下了班還能去送個外賣、跑個滴滴、做個代駕……活到老、加班到老、奮斗到老。一旦房價下跌，年輕人就看到了“躺平”的希望，“社會就沒有活力了”。

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　　然而，就算“不許跌”的理由再充分，對于已經充分市場化的房地產市場，“限跌令”真的能挺得住嗎？

　　以本文開頭提到的昆山為例。

　　作為典型的環滬板塊，昆山樓市主要是承接上海樓市的外溢，而非本地“剛需”，購房群體一部分來自在滬工作買不起房或無購房資格的群體，一部分來自上海的不動產投資群體。　　

　　2021年，上海房價大漲，昆山跟著水漲船高，迎來一輪房價快速增長；然而，2022年開始，上海樓市一直不景氣，今年5月二手房掛牌總數已經達到52萬套（這里有同一房屋掛不同中介導致的重復統計），上海本市的有些區域二手房就已經開始下跌了，4月份上海16個區中9個區房價進入下跌通道，而上海五大新城的新房供應量還在持續增加。

　　在這樣的背景下，昆山房價想繼續堅挺，很明顯不太現實。

　　去年下半年，昆山的二手房掛牌價已經從兩萬出頭降到不足一萬九，目前更是來到了一萬八，而且是“有價無市”——掛牌的多、問津的少。僅今年3月份一個月，昆山二手房掛牌房源量就新增了1545套，最新的二手房庫存數量也達到了54029套，這一數字在去年9月初才32368套，如此遞增速度說明想套現跑路的不動產投資者非常多！　　

　　而二手房持續下跌的背景下，很多還只是“期房”的新房，在樓市前景不明朗的情況下，能獨善其身嗎？

　　房地產企業資金周轉難度不斷加大，除了“惡意降價”盡快清倉回籠資金，似乎也沒有更好的辦法了。

　　“限跌令”可以壓住房地產企業大幅降價的沖動，在市場化規則下卻壓不住個體購房者“自愿”降價的選擇，更壓不住不動產投資者回籠資金的強烈渴望，這注定是一場異常艱難的博弈。

　　昆山還只是一個縮影。現在困難的不僅僅是一些省會城市和新一線城市，就連北上深也很難繼續保持“穩定增長”的態勢，三四線城市更是一片哀鴻。　　

　　近五年部分重點城市二手房成交價變化

　　前幾年，民間機構統計稱“我國的房子已經足夠34億人居住”。這種說法未必靠譜，但住房市場化改革至今已經20多年，作為商品的住房出現過剩是不爭的事實。

　　至于目前的房價是不是過高，是不是存在“泡沫”，除了某些“口吐蓮花”的專家不肯承認，而在大多數老百姓看來，基本是沒有爭議的。一個最基本的事實就是住房市場化20多年來平均工資的上漲遠遠抵不過平均房價的上漲。常年統計顯示，新房及二手房的全款買房占比始終沒有超過三成，這還是在掏空三代購買力的情況下。

　　根據58安居客研究院前年發布的數據，我國正在還房貸的家庭大概達到了2億戶；以一戶家庭由夫妻2人來還房貸計算，“房奴”人數已經達到了4億之多。央行發布的數據顯示，截至2022年末，全國房地產貸款余額為53.16萬億元。而在12年前的2010年末，這一數字為9.36萬億，那一年新增了2.02萬億房地產貸款余額，余額同比增長27.5%，已經被認為是嚴重的“泡沫化”，彼時正值“四萬億”剛剛發力……

　　據國家統計局2017年調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，按照90平米一套計算，就是2.9億套，加上2018年建成的0.2億套，就超過了3億套，而2018年中國城鎮家庭總戶數僅為2.8億戶。這樣算下來，戶均商品房就已經達到1.1套以上，人均產權面積也達到了35平米。

　　如果再算上小產權房以及單位自建房、產業區配套的公寓，此外還有部分沒有劃歸私人產權的以前國營企事業單位的分配住房，“人人有房住”的物質基礎其實早已滿足。

　　然而，因為社會貧富分化導致的住房分配不均，大多數年輕人買不起房，少數人占有大量房屋且空置的局面早已存在。由于統計困難，具體的空置率數據一直是眾說紛紜。國家電網將一年一戶用電量不超過20度（大約也就是富人開空調住一晚的用電量）住房視為“空置”，據此測算大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%；2012年北京人口管理總隊調查顯示，按最近連續半年無人居住的標準，北京住房空置率高達29%；西南財經大學歷時5年，通過對29個省市262個縣1048個社區進行分層隨機抽樣調查顯示，2013年我國城鎮住宅整體空置率達到22.4%；2015年5月，騰訊網等機構的抽樣調查結果顯示中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。而商住樓的空置問題更為嚴重，深圳2019年的統計顯示空置率高達65.7%。　　

　　不同國家和地區空置率對比

　　據2019年住建部的相關統計，我國仍有約1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。而2018年第三方機構的抽樣統計顯示，實際租房總人口至少是1.98億，以年輕人為主，且中高學歷占據了絕對的主體：　　

　　對于這些還沒有買房、特別是亟需買房結婚的年輕人及其家庭而言，他們當然翹首以盼房價回歸真正的“理性”，而事實上“市場規律”也催促著應該回歸真正的“理性”了。

　　但這卻意味著要動很多群體的蛋糕，意味著“驚天動地”，非觸及財富分配格局以及更為根本的所有制問題不可，更需要“壯士斷腕的勇氣和鳳凰涅槃的決心”。

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