房價調控目標應同房價收入比掛鉤　　

劉宏寶　　

今年1月發(fā)布的“國八條”要求，2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。　　

近日，各地年度房價調控目標陸續(xù)出臺：上海新建住房價格漲幅低于GDP和人均可支配收入的增長水平；深圳新建住房價格漲幅低于GDP和人均可支配收入的增長速度；西安新建住房價格增長幅度不高于當年經濟社會發(fā)展目標和人均可支配收入的增長幅度；太原新建商品年度住房價格不超過全市年度GDP和人均可支配收入的增長水平；沈陽新建住房價格指數(shù)同比增長幅度低于城市人均可支配收入和經濟增長幅度；蘭州新建商品住房價格增長幅度低于當年市人均可支配收入增長幅度，同比增長幅度低于9%；北京明確指出加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。　　

從已經出臺的各地方政府年度房價調控目標來看，都沒有和居民住房支付能力掛鉤。以GDP的發(fā)展速度為7%，人均可支配收入的增長速度為10%，以此，以100萬價格的房屋為例，價格漲幅可低于7萬，以年可支配收入4萬為例，收入增長4千，房價收入增長比為17.5:1，腳跟永遠趕不上腳尖。房價調控僅僅與GDP和人均可支配收入的增長掛鉤，給公眾的信息似乎是房價還要漲的心理預期。各地政府在執(zhí)行中央“國八條”要求時，顯然是明修棧道，暗渡陳倉，陽奉陰違，蒙混過關。　　

房價調控目標應跟房價收入比掛鉤。房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，它是反映居民能否買得起房子的主要指標，也是國際上衡量房產泡沫的慣用標準。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4—6倍，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。　　

根據(jù)長三角房地產研究院的測算，上海市商品住房房價收入比均值已經達到24.19，最低為奉賢區(qū)（10.89），最高為盧灣區(qū)（45.58）。因此，上海市商品住房價格有偏離居民收入基本面的趨勢，需警戒存在房地產泡沫。　　

根據(jù)國際知名房地產服務機構戴德梁行新近對2010年各市商品住宅價格與2009年末居民可支配收入進行了比對，得出了8市當前的房價收入比。其中，上海最高，達到24.5，也就是說，按當前當?shù)鼐用袷杖牒头績r水準計算，不吃不喝買一套房，需要24.5年；杭州次之，達到21.7；蘇州第三，為16.5；南京第四，為13.6；寧波13.3；合肥10.2；房價收入比最低的城市是常州，為9.3。顯然房價調控的目標還任重道遠。　　

房價調控目標是一個系統(tǒng)工程，不僅要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，而且要從增加廉租住房、公共租賃住房、經濟適用房的供給，抑制投機、投資需求入手，建立房地產市場的法規(guī)，加強其執(zhí)行力。　　

房價調控目標要有市場細分，要按當前當?shù)夭煌后w的居民收入，即高收入、中等收入、中低收入、低收入群體的不同收入，確定不同類型不同價格的房屋供給。對低收入群體和夾心層群體，政府應加大保障力度，高收入群體應依據(jù)房價收入比原則由市場來解決。　　

房價調控目標根本上是為了去房地產市場的泡沫化對國民經濟可持續(xù)地健康發(fā)展的破壞，是為了民生的和諧，人民的安康，社會的穩(wěn)定。　　

房價調控目標應該有價值取向，我們的人民政府又取向何處呢？　　

之前，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)出通知，要求各地要聽取社會的意見，使確定的年度新建住房價格控制目標取得社會的認同和支持，已經公布的城市也要酌情調整已發(fā)布的調控目標。此文由然而生。　　

有關數(shù)據(jù)轉引《新民晚報》　　

劉莉《長三角房地產研究院發(fā)布首份研究報告》　　

陳璐 汪曉霞《長三角房價多超越居民承受力》　　

2011-4-2　　

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