一、我國房地產的現狀

    我的數字來源都是政府權威部門公開的發布數字。

    據中國統計局公布：1998年城市人口4.8億人，城市人均住房9.8平方米，總住宅面積47.04億平方米。這是我國房屋改革初始之年的情況。至2009年底，城市人口6.2億人，城市人均住房31.66平方米，總住宅面積196.29億平方米。12年的時間中國新建住宅149.25億平方米。考慮到舊城改造等因素，估計新建住宅至少達到160億平方米。

    據中國銀監會等部門公布：1998年城市家庭中只有5%的家庭能夠購買商品房。2009年城市家庭中有15%的家庭能夠購買商品房。按簡單平均算術法計算，中國的12年房產改革10%的城市家庭具有購買商品房的能力。按這個比例。中國的城市家庭中大約0.23億戶家庭有能力買房。這部分家庭人均住房的面積是多少？每戶平均500平方米以上。因為160億新建住宅中，除掉改善城市原住戶的面積，剩余的大約120億平方米的住房全部都是被這些人買走了，而且這些人原來大多也不是無房戶。所以這部分人戶均500平方米是保守的估計。但這只是能力，并不代表有能力的家庭都會買房。若是有70%家庭參預買房，大約0.16億戶家庭擁有多處住房。尚有不足七百萬戶家庭沒有參預炒房。而國家的限購令就是鼓勵這批人參預炒房。而且確實起到了很好的效果。

    中國現在剩余了多少住房？若是按一個人最多50平方米計算，富裕家庭的大約占35億平方米的住房就足夠了。但他們卻有著至少120億平方米的資源，那就是有85億平方米的住宅是空置的或是很少使用的。按一套住房80平方米解決一戶困難家庭計算，中國多余的房屋可以讓1億家庭，3億人口解決城市化問題。也就是說中國的城市人口未來十年都可以在現在解決。

    二、政府現在采取的措施和中國房地產未來的必然命運

   中國現在政府采取的房地產措施有點像法國的一位皇帝的作法。即：我死之后，那管洪水濤天。現在政府絕對不考慮可持續發展，好事一定本屆做完，壞事一定留給下任。為了救房地產業，中央政府能夠二年多發60%的貨幣，地方政府能夠強制拆遷，拆遷時連新建6年的住房都拆了，可見中國當前的房地產業有多瘋狂。有人指望政府打壓房地產，我認為基本上是不可能的。是不是就沒有辦法解決這一問題了。像有的人說的那樣，房子永遠只能上漲不可能再下降了。實際上是泡沫都會破滅。中國的房地產最多再支撐三年。為什么這樣講？是美國的因素。美國的量化寬松引起的全世界的通貨膨脹將在未來三年達到高潮。世界的通貨膨脹率將達到20%以上，到時美國的銀行利率必達到15%以上，中國的銀行利率若是與美國相仿，那么中國的房產業必崩潰。日本當年就是那么完的。中國正在走日本的道路。這是外部環境。

    內部環境講，地方政府賣地已經快到極限，經過二屆地府的大干快上，中國的土地供應已經到了紅線。再賣地連中國人的吃飯問題都要危險了。盡管可以不停的拆遷，但考慮到十五年前的存量舊房不足40億平方米。總不能將所有的十五年以內的房子再拆一次吧。從這點講地方政府已經無地可賣。

    中央政府的通貨膨脹稅也將收到盡頭，2015年底中國將放在資本項目，一旦貨幣可以自由流動，中國的富人將把自己的財產像潮水一樣轉移國外。因為房地產的高漲已經使中國的實體工作受到致命打擊。當熱錢向國外轉移時，相信央行無力再拚命印人民幣。

    既然房地產業賣地已經走到了盡頭，那么下一步政府會采取什么策略，保證政府的運轉？不是大力建保障房，保障房是花錢的事情，不可能保證政府的運轉，它絕對不是政府想干的。政府下一步將采取的政策一定是房產保有稅。這個稅在2013年必征。

    而住宅保有稅的征收比例大約是多少？應該在每平方100元左右，才可以抵掉政府賣地的收入。也就是說在2013年開始，中國的富裕階層每年的房屋擁有成本將從現在的零增加到2%左右。可能有人會說2%太少了，若是房屋每年上漲10%肯定沒有問題。考慮到2015年底中國資本項目開放，若是到時中國的資金一半流到國外，房產跌50%是困難的事嗎？中國房產的大限，也就是中國經濟的大限就在2016年，若是政府還在這里硬挺，2020年，中國的經濟將只有現在的規模。

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