大建保障房面臨的資金問題及對策 　　

　　溫家寶總理在2011年《政府工作報告》中明確表示要“擴大保障性住房建設(shè)”，而具體的數(shù)字指標則定在了“今年再開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套”，而“十二五”中國將完成3600萬套保障房。這樣大規(guī)模的保障房興建計劃，給數(shù)以千萬城鎮(zhèn)住房困難家庭帶來希望。但是在令人高興之余，問題也同樣復雜。關(guān)鍵問題是，保障房的建設(shè)資金如何獲得？

　　針對這個問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，按計劃，今年預計需要投入資金1.4萬億元，完成今年1000萬套的任務，其中有8000多億是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集來的。剩余的5000多億資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集：比如通過政府財政預算、土地出讓凈收益提成以及住房公積金等幾項常規(guī)途徑來籌措，所采取的是“政府主導，社會參與”思路。　　

　　但據(jù)一些專家學者分析，這些渠道和思路都存在一定問題：地方政府財政相對緊張，本來就有點依賴土地財政，因此通過政府財政預算、土地出讓凈收益提成來籌措資金將會比較困難；而通過住房公積金，社會參與來籌資，也因廉租房、公共租賃住房等保障房的建設(shè)收益難以保證，也將面臨一些風險，許多障礙。

　　同時筆者覺得，政府將這么多錢投入到保障房建設(shè)中，那就難以再大量增加教育，科技等其他重要領(lǐng)域的投入，這對我國發(fā)展來說，也是個問題啊。

　　對此，筆者認為若能借鑒一些地方政府出售廉租房的經(jīng)驗，允許廉租房、公共租賃住房先租后售，那么就可通過一系列政策設(shè)計來解決大建保障房面臨的資金問題等等了：

　　首先統(tǒng)一保障房政策：現(xiàn)行保障房中包括廉租房、公租房，經(jīng)濟適用房，兩限房，棚戶區(qū)改造拆遷房等不同種類。其中廉租房、公租房是保障房建設(shè)難點所在。而若能允許廉租房、公共租賃住房先租后售，就可這些保障房型捆綁起來統(tǒng)一融資建設(shè)運營：　　

　　即將房型統(tǒng)一為“保障型租售房”。為方便將來出售，其宜為小戶型、功能齊全、位置適中，面積可接近經(jīng)濟適用房標準。雖然這樣做建設(shè)成本會提高，但為了能以下述政策設(shè)計解決融資問題，這也是值得付出的代價。　　

　　對于原廉租房對象，政府將以補貼房租方式幫其承租保障型租售房。而原公共租房政策對象，則可參考現(xiàn)有公共租賃住房政策執(zhí)行；對于原經(jīng)適房等適用對像，則鼓勵其先租后買。但各類都須租住滿5年才可按市場價申請購房屋產(chǎn)權(quán)。　　

至于棚戶區(qū)改造拆遷房，由于其性質(zhì)不同，難以執(zhí)行先租后售政策。因此要么從保障房中單列出去，要么都實行貨幣補償后，再按上述方式執(zhí)行。　　

　　而各型保障對象的租房比例，可參考現(xiàn)有計劃之各類比例，來確定將來“保障型租售房”分別配租之比例。　　

　　同時各型保障對象可以相互轉(zhuǎn)化，廉租房住戶收入水平等改善至相應標準后，則應該改以公共租賃房租價或市場價交租，政府不再發(fā)放補貼。而公共租房者收入水平等改善至相應標準后，也需按市場價交房租才可續(xù)租。一般都不必要求其退房，但申請和輪候期間做假騙租的，拒交房租等的例外。當然他們收入水平等改善，不愿再住這樣的房子也可退租的。　　

　　出售方面，應該規(guī)定一般情況下只能由原租住戶申購，不能向其他人出售。加上上述租住滿5年才能申購，或許能夠減少保障房政策中的投機尋利機會，以便真正地多保障低收入者的住房需求。出售時扣除房屋建設(shè)成本等相關(guān)費用后，地價部分由保障型租售房運營公司與當初劃出土地之地方政府分享，具體比例可參考現(xiàn)有中央規(guī)定：土地出讓金凈收益10%必須用于保障性住房建設(shè)標準。將1０％的地價收益留給保障房運營公司，進一步增強其還本付息能力。為此，或需將對保障房土地的無償劃拔方式，改劃無息租借方面，盡量使保障房運營公司對保障房擁有較完全的產(chǎn)權(quán)，以便將來出售等。　　

　　雖然這樣完全還本不太可能，但只要能保證付息能力，則不但現(xiàn)在融資容易，將來也能以借新債還舊債的方式運營下去了。

　　至于按上述做法，將來可出租房源會變少的問題，到時候又可視機再建設(shè)嘛。

　　而具體建設(shè)運營方面，雖然一般民營企業(yè)，社會機構(gòu)也可參加，但由于保障房的特殊性，或許還是要組建大型運營公司來專門負責，捆綁不同地方的保障房，方便統(tǒng)一融資等等。比如由省級或中央國資部門建立國有保障房運營集團公司。

這樣政府通過政策設(shè)計，發(fā)放租房補貼等，來引導社會機構(gòu)、企業(yè)等來建設(shè)運營“保障型租售房”，則財政支出資金或許就能大為減少，減輕政府之籌資壓力，保證保障房建設(shè)規(guī)模數(shù)量了。　　

-------陳健敏　　

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