在今天的中國，沒有比房價更牽動人們的情緒和神經了，2010年4月和9月的兩次調控，最終在民眾的期待中成為泡影。第三次調控揮起了房產稅和限購令兩把大刀，能否按下房價高昂的頭顱，再次聚焦著民眾憂郁的目光。為了厘清房價上漲的根源，我們有必要從市場以外的宏觀角度來審視房價的走勢，或許能讓你保持一份理性的判斷。

        一、經濟發展模式

        無論社會主義制度還是資本主義制度，在發展經濟推動社會文明進步的征程中，無一例外地選擇了城市化帶動工業化的經濟發展模式。從人類已經歷過城市化發展經驗來看，城市化發展要經過三個階段。一是從農業國到工業國的過渡階段，城市化率10%-50%，這一階段，經濟迅速發展，工業基礎奠定，綜合國力大幅提升；二是從工業國到工業強國的過渡階段，城市化率50%-70%，這一階段，經濟持續穩定的高速增長，國家綜合國力的提升實現了質的飛躍，美國、英國和日本的鼎盛時期就是在這一時期完成的；三是后工業化時代，城市化率70%-100%，這一階段，經濟增長趨于穩定，舊的經濟增長方式已無力帶動經濟繼續高速增長，要提升綜合國力就必須尋求新的經濟增長點。明確中國城市化進程所處的階段與國家經濟發展和國力提升的關系，只要城市化作為拉動中國經濟發展的既定國策，房地產業就必然是拉動中國經濟發展的火車頭。

        二、貨幣制度

        發展經濟需要用錢，而我國的貨幣制度是以國家信用為基礎的部份儲備金制度，也就是你只要向銀行舉債，銀行就可以開動印鈔機滿足你的用款需求。如果不考慮通貨膨脹的因素，國家需要多少，銀行就可以提供多少，這就為我國城市化帶動工業化的發展模式注入了源源不斷的動力。但是債務貨幣是把雙刃劍，一旦選擇，赤字財政推動的泡沫經濟就再所難免了。之所以我國出現惡性通貨膨脹，食品、房價、資產價格高企難以調控，當選擇這種債務貨幣制度時就注定了，歷年來的貨幣發行量就說明了這一點。

        三、城市化進程

        中國的城市化進程始于1950年，當時城市化水平僅為7.3%，經過60年的發展，2010年城市化水平達到50%，即每年城市化率增加約1%。按此速度計算，2030年中國城市化水平超過70%，基本完成城市化，預計共用時約80年。當前，中國正處于城市化水平從50%提高到70%的歷史階段，未來15到20年正是中國經濟持續穩定的高速增長期，綜合國力也將實現質的飛躍。而隨著綜合國力的增長，作為中國經濟增長火車頭的房地產業勢必水漲船高，是經濟發展的客觀規律，除非城市化進程停滯。外資正因為認識到這一點，所以才按捺不住，對中國房地產業磨刀霍霍，即使在高懸房產稅、限購令的現在，外國資本還在積極布局中國房地產業。

        四、經濟全球化

        隨著全球化進程的深入，中國與世界經濟的聯系越來越緊密。有一點可以肯定的是，經濟全球化將逐步縮小同種資產、物品在不同地區之間的差價。如果要全面地考察一國價格波動的影響因素，國際商品貿易、國際期貨市場、國際資本流動和匯率是傳導這種效應的四個最重要渠道。中國與與其他新興發展中國家，處在工業化的初級階段，勞動力成本低廉，幣值低估，因此勢必成為國際資本獵殺的對象，一方面迫使你產品廉價出口，另一方面輸出通脹讓你資產價格飛揚從中謀取巨額價差，再一方面逼使你本國貨幣大幅升值為跨境流動套利創造條件，這是發展中國家在邁進發達國家的過程中必須要付出的代價。隨著發展中國家轉型的成功，市場竟爭力的加強，人民的收入大幅度的提高，逐漸縮小幣值空間甚至實現等值，這是任何一個新興經濟國家要走的路徑。從這一路徑我們會發現，從長期趨勢來看，新興經濟國家只要發展不中斷，生活水平在慢慢靠近發展中國家。

        五、基本生活水平

    基本生活水平的大幅上升，壘高了房價的基礎。基本生活水平是指人們在生活中必須要支付的生活費用，包括食品、衣物、住房、交通、能源、醫療、教育等方面所支出的費用。綜合來看，在八十年代，一個三-五口之家全月有300-500元的收入就可以滿足基本生活費用了，那時還沒有房改，大多是單位福利房；九十年代，一個三一五口之家全月有1000-3000元的收入就可以滿足基本生活費用了，那時一、二線城市的房價每平在三千左右，房價基本上與基本生活費用持平。二十一世紀初前十年，一個三一五口之家全月必須有4000-6000元的收入才可以滿足基本生活費用，除了北京、上海、深圳等幾在一線城市外，其他二三城市的房價基與上與基本生活費用持平。因此，基本生活水平的提高，必定會帶動房價的上升。在未來的十年里，隨著全球石油價格的攀升，通貨膨脹的加劇，商品價格的全球化，基本生活水平再上一個臺價這完全不是一個傳說，房價再演繹新的神話也是順理成章的事了。

        六、國家決策

        高房價帶來了民生問題，同時也帶來了經濟發展的問題。是選擇民生，還是選擇發展，這是中央政府最糾結的一塊心病。房地產業并不是一個簡單的制造業或建筑業，實際房地產本質上是一個類似于銀行業的金融系統，它像銀行系統一樣能夠給實體經濟創造巨大的貨幣投放量，促進實體經濟增長，這也是為什么西方發達國家都是通過城市化推動工業現代化的原因。就像銀行從社會吸納儲蓄，然后通過貸款，讓社會資金流入有資金需求的實體經濟中，推動經濟發展；房地產市場實際上能夠使政府通過土地出讓金以及房地產開發、銷售、保有環節中產生的各項稅費，將有能力支付高房價的的個人儲蓄及其未來收入現金流都吸納到政府手中，然后政府再通過增加各種社會亟需的公共開支投入，促進經濟發展。

        客觀地分析，高房價帶來的民怨，提高收入可以化解這一矛盾；但經濟衰退帶來失業等更多社會問題，其危害更甚于高房價的危害。同時高房價能吸引巨額剩余資金進入房市，削減其他資產通脹的壓力，還能成功阻止社會財富外流。以整個房地產業的產值占經濟總量的權重，中央政府不會不知道熟重熟輕。兩利相較取其重，兩害相較取其輕，你就能明白中國的房價調控究竟愛你有幾分。

        七、現行政策

        每次調控，高層領導就房價問題說得最多的一句話就是，堅決遏制部份城市房價過快上漲的勢頭。這句話頗具匠心，不知你如何解讀。重慶、上海兩市已就房產稅開始試點，其他城市也出臺了限購令，并不意味著房地產市場進入寒冬。在民眾的強烈訴求面前，中央政府表面文章總得做一下，至于今后是什么效果，那是市場經濟的事情，官員完全有理由全身而退。從實際效果看，無論是房產稅還是限購令，所起的作用都是有限的，短時期有可能讓成交量下降，推遲人們的購房及購房預期，只要決策者宏觀價值取向沒有改變，在經濟參數還沒徹底變化之前，星星還是那顆星星，房價還是那個房價。1、中國人口眾多，僅鋼性需求就是一個大市場，房價再高，合理需求是必不可少的；2、房產稅主要是向高檔消費人群開刀，有能力高檔消費，他們不再乎支付這份稅款；3、限購令不是全面開花，東方不亮西方亮，一線限購就在二線買，二線限購就在三線買，主城區限購就在效縣買。4、惡性通貨膨脹的作用，民眾不得不打響財富保衛戰；5、投資渠道單元化，民眾只有寄托房產保值增值；6、地方政府的土地財政濤聲依舊；7、開發商壟斷開發與銷售依然友誼地久天長。

        我們的經濟發展模式，貨幣制度，城市化進程，經濟全球化，基本生活水平決定著房價未來的走勢。從現行政策的微觀層面來看，房產稅、限購令象風象雨又象霧。土地財政、壟斷開發繼續存在，第三次調控它的命運就可想而知了。http://16391311.blog.hexun.com/62109430_d.html

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