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2月16日，《北京落實國務院房地產調控15條細則》（本文以下簡稱《京15條》）正式頒發。該細則最大特點在于大力增加保障性住房供給，強勢限制投機投資購房，從而達到穩定房價的目的。同2月1日上海出臺的9條調控細則相比，《京15條》更加的強勢，除了未提及對已囤積大量住房者的處置外，該調控措施幾乎斷絕了所有關于房地產市場短期行情變化的預期，從另一個角度也說明對于房地產的宏觀調控，北京已不再囿于市場手段與行政手段的口水戰，而是果斷的否定了住房的投資屬性，用矯枉過正的辦法使房子回歸到消費這一天然屬性。

1、北京限購令的社會反應。

《京15條》一出臺，和所有政府出臺的其它文件一樣，坊間馬上炸開了鍋，有質疑者，有叫好者，有擔憂者。質疑主要源于三方面，一是北京的調控措施有違市場經濟自由交易的基本原則，這類聲音主要來源于房產商和投機客。二是用戶籍和納稅年限作為購房的準入條件，有失公平，這類聲音主要來自于有購房能力的非京戶籍白領階層。三是對于新政前已經持有多套住房者如何處置，直接關系到政策的公正性。叫好者主要源于對《京15條》良好調控結果的預期，這類聲音主要來自一部分學者和草根。擔憂則源于新政會抬高房屋租賃價格，以及資本離開樓市后必將炒作二線城市房價或者民生物資。

2、北京限購令是否違背自由交易的市場原則？

《京15條》是否違背了市場經濟自由交易的基本原則？從新政的內容來看，確實如此。因為無論住房是投資品，還是消費品，都應該遵循自由交易原則。即使要調控，也應該是弱化金融杠桿，增加首付比例甚至一次性全款買房，或者像上海那樣開征房產稅以增加持有成本，而非限制交易。但從效果上來看，限制交易顯然強于以上手段，而且繞過了法律和技術上的難題，徹底消滅了預期。中國的房地產市場，從一級土地市場到二級開發市場，若究其本質從來就不是市場行為，這一點已經是公開的秘密，但為何在調控的時候，總會有人拿市場原則來說話？所以，對于不是市場的東西用非市場的手段進行調控，似乎也是無可厚非的。

3、北京限購令是否有悖公平？

用戶籍出身和納稅年限作為購房的資格，自然有悖公平，但這是限制交易的自然延伸。因為對于交易主體的限制，除了財產以外，只能是出身，沒有其它更好的辦法。但是，這里有兩個問題，非常不合理，或者說超出房地產調控本身的目的。一是有無五年以上的納稅證明并不必然等于在北京連續工作五年，因為這存在一個個稅起征點的問題，有的人可能連續工作了5年，但頭幾年很有可能工資低于個稅起征點，而“連續五年社保”作為對于“沒有連續五年納稅證明”的補充條款，更是作用不大，因為逃避社保似乎比逃稅更嚴重。這樣的話，又等于用收入水平來衡量。另一個問題是京籍的可以購買第二套住房，而非京籍的不可以購買第二套住房，這實在沒有道理，也是對多年來戶籍改革的倒退。

     以上兩方面雖然不公平，雖然是最原始的辦法，但恐怕并沒有多少人反對。因為，民眾一直是清醒的。重拳調控的話，短期來看，少數人的利益是會受損失，但這對于糾正被房地產泡沫所扭曲的中國經濟和社會是有好處的。衡量一項政策的利弊，其出發點不外乎三個，一是政策是否符合規律。二是是否符合大多數人的利益，是否符合長遠利益。三是是否保護少數人的利益，避免多數人的暴政。新政通過限制交易的極端手段，雖然不符合自由交易的市場原則，但是一項商品或者資產，只有可以自由流通，才有自由交易可言，而能否自由流通，取決于經濟需要和法律法規的規定。正因為房子是居住和生活的必需品，在目前房子背離其應有屬性的背景下，才需要通過法律和行政手段去糾正，而限購既減少了需求，又能避免降價后的搶購所導致的反彈。至于是否符合大多數人的利益，這已經是不需要在討論的問題。而是否能保護少數人的利益，我覺得這是建立在前面兩條的基礎上的。對于新政出臺前已經持有多套房屋者，是應該保護還是應該溯及既往？對于既買不起房但又想在北京發展，或者既沒有北京戶籍，也沒有五年以上的納稅證明者，如何解決他們的住房問題？我覺得盡最大可能保護以上群體的利益，才能夠最大限度的體現公平。總之，在目前時點，北京房產調控新政應該是利大于弊。

4、如何處理新政出臺前已持有多套房屋者不應成為懸念。

不溯及既往是法律的一項基本原則，保護少數人利益也是公正的應有之意，從這個角度上，新政出臺前已經持有多套房屋者，無論是投機也好，投資也好，都不應再行清算。但是，如果不做處理，對于新政后不能買房者似乎不公。但在限購以后，由于原本剛性的需求被政策硬性的減少了，這意味著供過于求，因此，持有多套房屋者所面臨的選擇將不再是待價而沽，開發商也不再是捂盤惜售，而是要么降價出手以求套現，要么將房子拋給銀行以擺脫可能面臨的“負資產”困境，要么長期持有，而長期持有雖然使資本固化了，但為了收回投資或者償還“月供”，持有人只能通過將房屋出租，這必將增加租賃市場的供給，從宏觀來看，也屬于資本的健康運轉。因此，對于新政前持有大量房屋者的處理，完全可以用市場的手段去解決，我想這應不會成為懸念的。

5、北京限購令是否會抬高房屋租賃價格？

限購令的目的是抑制投機和投資，但其結果必然會抑制需求。房價之所以高漲不止，其主要原因并不是剛性需求推動，而是大量廉價資本所導致的投機和投資性購房。如果限購令有效，房屋持有人只能將多余的房子拋向租賃市場，最大限度的減少損失，這必將會降低空置率，從而增加租賃市場的供應。而從需求上看，房價高的時候，有剛性需求的人買不起房只能租房住，一旦限購，剛需者還是繼續租房居住。可見，租賃市場的需求并沒有發生根本性的變化。因此，租賃市場是增加了供給，而需求并沒有發生變化，從長期來說，租賃市場應該下行，而不是抬高。至于限購后，原本可能流向樓市的資本是否會炒作二三線城市，甚或炒作原材料和民生物資，這將取決于全國范圍內的宏觀調控措施以及貨幣政策，而非北京的調控新政所能單獨決定。

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