再聊聊美國加州前州長施瓦辛格為何不“炒地皮”

本網友早先發帖分析了《施瓦辛格當州長七年期間一直不領工資的真正原因》，有IP為222.84.119的匿名網友跟帖質問：“施瓦辛克真的本到家了，你可以不增加稅收，但為什么不輪番漲物價、炒地皮？你在任期內把物價上漲10倍，你的政府將會開出什么樣財源？[ 222.84.119 2011-01-05 16:00:25 ] 0字 [ 0/5/0 ]”
這當然又是反話，意思是說施瓦辛格因為不搞“賣地財政”和“漲價財政”，所以沒有能夠扭轉加州財政赤字。

本帖就來聊聊施瓦辛格前州長為何不“炒地皮”。

口說無憑，讓我們來看看這幾年的相關報道。

1）新華社2004年4月13日《新聞分析：美國南加州房價為何水漲船高》：“美國加利福尼亞州南部地區相關部門１３日公布的最新數據表明，該地區３月份的房地產價格與去年同期相比持續飛漲，其中洛杉磯縣的房價漲幅高達２９％，創全美１５年來的最高紀錄。

專家分析指出，促使以洛杉磯為首的南加州地區住房價格持續飆升有三大因素。

首先，該地區氣候宜人、風景優美，近年來成為移民首選落腳點。
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其次，南加州地區住房庫存量持續下降，住宅建筑用地不斷減少，導致房地產供需失衡。
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第三，許多買家在利率可能調漲的預期推動下，希望利用目前的低貸款利率投資房產市場。南加州房地產風險投資公司經濟學家克魯格指出，目前人們尚不必擔心房地產市場出現泡沫，因為低利率導致房屋供不應求。

南加州地區房地產價格持續飛漲對當地經濟產生了一定正面影響。房價上揚使許多擁有住房的原居民財富近年來大幅增長，一些人趁機拋售房產套利，享受賺取巨額利潤的甜頭，這促進了當地的消費增長，有利于經濟發展。

但與此同時，房地產價格持續攀升產生的負作用也不容忽視。

首先，高房價導致許多中等以下收入家庭加重了住房負擔。統計表明，目前南加州地區有大約５０％的人租房居住，這一比率高于全美平均水平。”
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此外，南加州的許多商家也對房地產價格失控感到憂慮，因為房價飛漲不僅導致商業經營成本增長，更重要的是，公司更難招聘優秀人才。。。”

可見，施瓦辛格當上州長之后不久，加州的房價就已經漲得很高了。不過，美國房價從2000年開始就在持續上漲，2003年開始提速上漲，所以這事也不該全怪他。

2）2005年9月9日國際金融報的分析文章《加州房價飛漲殃及中產階級》：
“美國的加州房價昂貴、令人難以支付，已是眾所皆知。人們可能以為只是工人階級或窮人在承受著這種負擔和壓力。然而當地一個研究中心的最新報告指出，此問題越來越困擾著有較高收入的居民。

6月底，加州大學洛杉磯分校的Ralph和GoldyLewis地區政策研究中心發表一項報告，詳細指出加州地區五個城鎮中人們的房屋負擔能力有降低的趨勢。

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報告指出，加州房屋負擔能力問題主要在于人們的收入與房價之間日趨拉大的差距。加州地區平均家庭收入比全美國平均略高，但近5年來加州房價上漲了一倍多，是全國房價上漲速率的兩倍。加州房地產中介聯盟比較了加州與美國各地有能力支付中等房價的家庭比例，其指標數據顯示出加州與其余地方有逐漸加大的差距，其中，全美國房屋負擔能力的情況已維持了5年的相對穩定，有50%到60%的家庭買得起一棟中等房屋。然而在加州，這個指標卻急遽下降，到2005年3月為止，只有11%到17%的家庭負擔得起，少于1/5。
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《基普利克個人理財》雜志的總編輯基普利克則預測，2006年到2007年，美國經濟增長將趨緩，會以2%到2.5%的水平增長，其中很大一個原因是房地產市場的降溫。
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他說：“過去4年來，美國經濟主要是由團體和個人對房地產的投資，也許是過度投資造成的。”

由于房地產價格的增長遠遠超出個人收入增長的速度，基普利克認為，目前這種局勢既不能、也不會繼續發展下去。
。。。”

上面這則分析也指出：“過去4年來”也就是2001年信息產業泡沫徹底破滅以來，“美國經濟主要是由團體和個人對房地產的投資”，也就是以”房地產業為經濟發展的支柱”。
既然這是美國的普遍情況，施瓦辛格也沒有什么辦法拒絕。

3）2006年6月9日中國新聞網報道《油價貴房價高 美國加州低收入華人被迫外遷》：
“據美國《世界日報》報道，美國南加州地區，房價高、油價貴等問題令許多人陷入困境，尤其是英文欠佳，在美國無祖產、無依靠的低收入華人移民。
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報道說，南加房價對許多人來說已是“天價”，只有在距圣蓋博谷50哩以外的地方，才可能找到25萬元左右的二手公寓。
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專家學者都說，房價會軟著陸，但大家發現，所謂“軟著陸”，是著陸到山頂上去了。
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而能源上漲更使民眾雪上加霜，南加今年瓦斯費漲價近40%，電費普遍上漲15%至18%，交通、郵資統統上漲。
。。。”

這里就可以看到：不但房價漲，物價也開始漲了。當然，據說美國的“國有企業”不多，電力公司、公交公司、郵政公司都是私營的，漲價了政府也沒啥好處。
不過，這些漲價的費用都到誰手里去了呢？

4）2011年1月保羅時報評論《美國住房問題面面觀（四）美國各地房價一覽》：
“

標準普爾/Case Shiller全美住房價格指數（2000年—2009年9月）

權威性的標準普爾/Case-Shiller全美住房價格指數收集了美國20個城市的房價指數（見上圖）。
從中明顯可見邁阿密、洛杉磯、華盛頓特區及加州圣地亞哥的房價增值最為厲害，在7年間爆漲了2.5倍至2.7倍。。。”

這則評論給出的數據顯示：從2000年到2007年的房價暴漲，是美國的整體行為，并不是加州一地的行為，雖然加州的房價漲速排在前面。

5）中國新聞網2010年9月25日報道《美國十大房價最高城市排行榜：加州新港海灘居首》：
“據《華爾街日報》中文網報道，科威國際不動產(Coldwell Banker)周三發布報告，公布了美國房價最高與房價最低的城市排行。
其中，加州的新港海灘(Newport Beach)是美國最昂貴的房地產市場，而底特律是最便宜的。
。。。
研究結果并未出人意料：科威首席執行長吉萊斯皮(Jim Gillespie)說，最貴的市場主要在加州和東北部，最便宜的在中西部地區。”

6）中國日報2010年12月31日報道《美國房價 加州漲最兇》：
“ (中國日報) 最新的調查統計顯示，美國大部分的都會區，房價都下跌，只有四個都市上漲，其中又以加州漲的最兇。
上漲的只有四個都會區，其中3個在加州，分別是舊金山、洛杉磯、圣地牙哥，另一個是華府，漲幅3.7%，是漲幅最大的都市。

華盛頓郵報今天在頭版報導說，根據“標準普爾國際債信評等公司(Standard & Poor's)”的最新統計，全美二十個主要都會區，其中十六個的房價都下跌。跌幅最深的是芝加哥，跌幅達6.5%；西雅圖跌4%；達拉斯跌3%；紐約跌1.7%。
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隨著亞凱迪亞市、波莫納等城市房價繼續上升，洛杉磯房價與全國房價趨勢相反，與三藩市、圣地亞哥、華盛頓特區一起成為10月份全美僅有的4個房價上升的大城市。。。”

這兩則最近的新聞則顯示：在經歷了次貸引發的房地產價格下滑的兩年多時間之后，加州的房價又開始持續上升了。

當然，有人會說：美國是市場經濟國家，房價完全由市場決定，政府不可能操縱房價搞“賣地財政”。
本網友認為，完全由市場決定的房價都已經如此了，留給施瓦辛格州長先生炒地皮搞“賣地財政”的余地還能有多少呢？