萬科是 A 股市值最大的房地產開發企業，來自國泰君安證券評論公司說， 1-8月累計銷售金額571.9億元，并預計公司強勁的銷售勢頭將可持續,全年銷售額將超過900億。

8月份實現銷售面積91.5萬平米,銷售額119.9億，銷售額環比大增42%，但推盤量較上月并未有明顯增加。銷售額井噴主要是由于老盤存貨大量去化，特別是此前受政策影響較大的高端項目去化速度明顯加快。銷售均價創歷史新高，環比增幅約20%。主要原因并不是項目漲價，而是高均價的長三角珠三角區域的銷售占比大幅提高，杭州上海等地高端項目集中入市所致。

情況果真如此樂觀嗎？

打開萬科的財務報表，公眾可以發現幾個問題：

2010年6月30日的主營業務收入為1662895萬元，息稅前利潤為414814萬元，總資產為16051266萬元；對比2009年6月30日的主營業務收入為2172425萬元，息稅前利潤為419100萬元，總資產為12451992萬元，可以得出下面的幾個結論。

一、主營業務收入大幅下降

2172425-1662895=509530萬元，下降幅度為23.45%。

二、息稅前利潤/總資產下降明顯

2009年6月30日為419100/12451992=3.36%

2010年6月30日為414814/16051266=2.58%

息稅前利潤/總資產衡量的是資產收益率，而2009年全年的收益率不過為6.26%，但當前銀行一年期存款利率為2.25%，今年的通脹率又大于3%，這說明萬科的收益已經支付不了所欠債務的利息，亦即其盈利能力低于借貸成本，更遑論還本了。

三、更為要命的是急劇惡化的現金流

盡管今年籌資活動增加現金凈額609218萬元，相比去年的-307667萬元大幅增加，但由于經營活動的巨大差異，09年6月30日經營活動產生的現金凈流量982158萬元，2010年6月竟翻轉為-951442萬元！結果是2009年6月30日現金及現金等價物凈增加額為690213萬元，而2010年6月30日卻為-400339萬元，大幅減少了1090552萬元。

沿著萬科飛速成長膨脹的軌跡，你會發現它的龐大的現金吸收能力：

僅從2007年算起，改年6月20日，建行授信200億元；

8月底借深證18000點的東風，以每股1元的面值發行317,158,261股，發行價格為31.53元，募集資金99億元，這些增發的股東迄今還在站崗；

2008年9月18日，發行5年期擔保債券30億元，利率5.5%，無擔保債券29億元，利率7%；

2009年8月18日，建行再次授信500億元；

萬科并不善罷甘休，2009年8月27日股東大會再次要求融資112億元，只是沒有被批準，只好流產。

假設監管層通過了，今天萎靡不振的股市還能讓萬科大肆圈錢嗎？已經被中石油、神華股份等榨干了最后一滴血的小股民們還能再次站崗？

我們此刻終于明白萬科率先降價的理性了，處在破滅邊緣的它已經聞到了死亡的味道，8月份的銷售激增但愿不是回光返照，曇花一現。

杭州上海2萬平米的價格能持續熱銷嗎？剛性需求在動輒幾百萬的高房價面前顯得微不足道，富豪們有的是錢，可以大把買入，可以拉得房價火箭般升天，但結果卻一無所獲：老股民都知道，控盤的莊股沒人碰，自拉自唱徒費彈藥，收益還不夠支付融資成本的利息，這種意淫只會傷害自己，所以，銀廣夏、藍田都倒下不起了。　　

美國發生了次貸危機，受損的是中國債權人，美國的老百姓不過是扔到了債務包袱，解放了，改個名字，重組一下而已。　　

所以破產是萬科的最佳選擇，龐大的債務已經將它壓的奄奄一息，與其茍延殘喘，不如推倒重來，鳳凰涅槃，就這樣輕飄飄地拋掉包袱，再塑自我。　　

這對喜歡挑戰的王石來說求之不得，既然已經征服了珠穆朗瑪峰，在卸下包袱后，將義無反顧地深潛11000米，去太平洋"馬里亞娜海溝"宣示自己的非凡品位。　　

當然，有人會不樂意，比如大把大把送錢的建行，但這又能抱怨誰呢？當年可是自愿送貨上門的。因為銀行的信貸員們不相信大企業會破產，而大企業死局恰恰是市場經濟系統無法擺脫的夢魘。　　

萬科倒下可以節約很多鋼筋水泥農民工，用來建設公租房，這些房子不需要高價拿地，也不需要捂盤惜售，只要建筑公司即可勝任，盡管沒有暴利，但旱澇保收。　　

領頭的商品房開發商倒下，中國也將變得清凈了，噪音塵土沒有了，不頻繁拆遷，環境變好了，消化掉天量空置房，社會財富也就不再浪費。　　

潛伏在房地產上的龐大資金開始擁抱專利、藝術品、荒漠綠化，經濟增長方式也就自然而然地轉變過來了。　　

查爾斯·龐茲是一位生活在19、20世紀的意大利裔投機商，1903年移民到美國，1919年他開始策劃一個陰謀，騙人向一個事實上子虛烏有的企業投資，許諾投資者將在三個月內得到40%的利潤回報，然后，狡猾的龐齊把新投資者的錢作為快速盈利付給最初投資的人，以誘使更多的人上當。由于前期投資的人回報豐厚，龐齊成功地在七個月內吸引了三萬名投資者，這場陰謀持續了一年之久，才讓被利益沖昏頭腦的人們清醒過來，后人稱之為“龐氏騙局”。　　

1981年出生在浙江東陽的吳英，只有中專文化，以每萬元每日35元、40元、50元不等的高息或每季度分紅30%、60%、80%的高投資回報為誘餌，從俞亞素、唐雅琴、夏瑤琴、徐玉蘭等人處集資達1400余萬元。吳英在已負債上千萬元的情況下，為資金鏈的延續，于2005年下半年開始，繼續以高息和高額回報為誘餌，大量非法集資，并用非法集資款先后虛假注冊了多家公司。從2005年5月至2007年2月，被告人吳英以高額利息為誘餌，以投資、借款、資金周轉等為名，先后從林衛平、楊衛陵、楊衛江等11人處非法集資人民幣77339.5萬元，用于償還本金、支付高額利息、購買房產、汽車及個人揮霍等，實際集資詐騙人民幣38426.5萬元。金華市中級人民法院依法作出一審判決，以集資詐騙罪，判處被告人吳英死刑，剝奪政治權利終身，并處沒收其個人全部財產。吳英的辯護詞是只要不抓我，就一定能還上錢。　　

萬科的負債總額為12073971萬元，以5.5%的年利率計算，每年僅支付利息即為664068萬元，而無擔保的29億債券利率為7%，王石的手法與龐氏是否有異曲同工之妙？誠如眾多券商喋喋不休地宣揚的那樣，萬科是最佳投入標的，持續買入！加大貸款！以新債還舊債！萬科將永垂不朽！　　

張二寅　　

2010-9-29　　

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號