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沈陽"亞洲城":一個"五證"全無的房地產項目為何一路綠燈?

記者 · 2010-08-15 · 來源:新華網
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新華網沈陽8月15日電(新華社“新華視點”記者 徐揚)位于沈陽市黃金地段的“亞洲城”房產開發項目,土地證、預售許可證等“五證”全無,10余座大樓居然拔地而起,銷售金額上億元。記者調查發現,這個項目除了沒有按規定辦理相關手續,在建設和銷售過程中還亂象叢生:開發商拿地后未經批復就提高容積率,多蓋出4萬多平方米建筑;房子正蓋,卻要交全款購房;開發商與銷售商各賣各房,一房兩賣。

    而更讓人不解的是,這個項目違法運行長達1年多,多個政府職能部門都沒有作出處理,有的部門甚至以罰代管。如今,樓盤不能按期交付,原來爭搶樓號的購房者,只有一紙訂購書在手,無法圓安居夢。

    沒有證照房子照建 項目尚是圖紙即開始銷售

    地處沈陽市皇姑區金沙江街地段的“亞洲城”樓盤,緊鄰一座優質小學和中學,毗鄰遼寧大學和北行商圈。記者日前在“亞洲城”看到,園區內已經蓋起10余座大樓,最高的達33層,已經封頂。

    購房者張女士說,她去年10月在這里買了一套89平方米的住房。“當時樓蓋到一半多,賣得特別火,價格比附近樓盤每平方米還貴1000多元,但即使這樣交全款都要登記排號。”

    事實上,2008年“亞洲城”項目仍是圖紙時就開始銷售,價格為5000多元/平方米;而到2010年,價格已經飆升到7700元/平方米,2/3的房子都賣光了。

    “亞洲城”熱銷,與坐擁學區資源不無關系。記者看到,樓盤圍墻上懸掛著“首選學區地王”的巨幅廣告。購房者王女士說:“買這個房就是為孩子。”

    根據相關規定,一個房產項目從建設到銷售,要辦理“五證”,即國有土地使用證、建筑用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證和商品房預售許可證。而“亞洲城”從2009年初開工建設以來,購房者達1100多戶,卻一個證照也沒有,被業主們稱為“五證”全無。

更有甚者,從2009年10月以來,這個項目竟然出現多起“一房兩賣”事件。記者在業主提供的兩份訂購協議書上看到,4棟1單元30層2號房,同一套房在2009年12月26日、12月29日相繼被賣給兩個不同的人,售價相差8萬多元。

    據記者了解,這個項目一房兩賣,源于參與這個項目投資和建設的兩家開發商之間的利益糾葛。從去年10月開始,樓還沒建好,兩家開發商亞產(沈陽)房地產開發公司和愛凱投資咨詢(沈陽)公司便已對簿公堂。由于雙方矛盾,今年以來“亞洲城”建設進度一度延緩,何時交房備受關注,購房者還擔心開發商卷款一走了之。一些業主質疑:一個這么大的樓盤,為什么連“五證”都沒有?對于這樣的違法行為,政府部門的監管在哪里?

    開發商違規調高容積率 稱曾獲得政府“承諾”

    開發商愛凱投資咨詢(沈陽)公司表示,“亞洲城”項目遲遲未能辦理“五證”,原因之一是調整容積率尚未獲批。

    按照規劃,“亞洲城”地塊容積率為4.0,而事實上在建樓盤容積率已經達到5.2。這意味著占地面積為33784平方米的樓盤,建筑面積將從13.5萬多平方米增加到17.56萬多平方米,多出4萬多平方米。如果按照6000元/平方米計算,開發商將從“亞洲城”項目多獲得2.4億元。

據沈陽市規劃和國土資源局有關人員介紹,開發商無權擅自更改容積率,必須經過嚴格流程經過審批。“截至目前,‘亞洲城’項目并沒有走完審批手續,屬于未批先建。”

    開發商的說法是“提高容積率是不得已而為之”。愛凱投資咨詢(沈陽)公司副總經理張志英說,作為當年沈陽“地王”之一的“亞洲城”,土地交易成本高達3.64億元人民幣。按照拿地時規劃的容積率,開發商無利可圖還要賠錢。

    張志英向記者透露,“亞洲城”項目作為沈陽市及皇姑區政府的重點招商引資項目,開發商摘得地塊后,皇姑區政府就曾承諾,允許開發商提高容積率,避免投資受損。張志英說,由于開發商內部矛盾分歧,才遲遲未辦好更改容積率的手續。

    2009年5月,住房和城鄉建設部和監察部曾聯合下發通知,要求對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項清查治理。但記者在采訪中了解到,沈陽市并未對“亞洲城”項目調整容積率問題進行查處。

    “容積率說調就調,規劃成為一個軟性角色,還有什么意義呢?”中國社會科學院研究員馬光遠認為,“地王”高價拿地,最后又以改變容積率的方式進入市場,這一現象值得關注。地方政府靠“地王”獲取高額土地出讓金,但又不能讓開發商無錢可賺,于是提高容積率就成為靈丹妙藥;同時,開發商有調高容積率撐腰,也敢于頻頻出手創造“地王”。

    馬光遠說,如此提高容積率,極易引起權力尋租。例如,原重慶市規劃局局長蔣勇,因幫助開發商調增容積率等違法行為受賄1796萬元,最終落馬受到法律嚴懲。

監管部門不作為甚至縱容 受損的會是誰?

    從未批先建、無證銷售,到違規提高容積率,“亞洲城”項目幾乎是一路綠燈,并沒有感受到來自政府部門的監管壓力。

    開發商稱,“亞洲城”項目啟動不久,先是地塊拆遷延期,后來又遭遇金融危機寒流,開發商一度考慮撤資。但有關政府部門多次協調并要求,盡快開工建設。于是,“亞洲城”在沒有辦理任何建設手續的情況下,匆匆上馬。

    由此,“亞洲城”違法建設銷售1年多,一直未得到糾正和制止。今年4月以來,由于開發進度遲緩,交房日期推遲,購房者不斷到開發商、政府相關部門討說法,“亞洲城”的亂象才浮出水面,政府開始出面處理有關問題。

    房產開發涉及規劃和國土資源、建委、房產局等多個職能部門。記者就此采訪這些部門,都告知“辦理證件我們負責,但違法建設或銷售,我們沒有執法權,執法權在行政執法局”。

    張志英說,“亞洲城”開工建設后,沈陽市和皇姑區行政執法局工作人員曾多次到現場執法檢查,作過罰款處理,要求停止銷售。記者就此反復聯系沈陽市和皇姑區兩級行政執法局,對方表示不接受采訪。對于執法過幾次、罰過多少錢、是否叫停開發商賣樓等問題,均不予回答。

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