“空降”武漢的深圳華僑城集團(tuán)，依仗多年來長袖善舞的能量，在項(xiàng)目前期的運(yùn)作卻相當(dāng)順利，以猛龍過江之勢(shì)“奪取”武漢城投和地鐵集團(tuán)名下大塊土地，更以超低價(jià)將包括東湖風(fēng)景區(qū)核心地段在內(nèi)的3167畝土地以43億元收入囊中，每畝單價(jià)僅136萬元。同時(shí)，關(guān)乎東湖生態(tài)安危的東湖漁場(chǎng)450水面將被華僑城填掉，開發(fā)為“都市休閑娛樂區(qū)”，建造兩個(gè)四星級(jí)酒店和其他商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。更令人震驚的是，因東湖“修編規(guī)劃”未獲建設(shè)部批復(fù)，武漢華僑城項(xiàng)目雖未全面開工，實(shí)際上已經(jīng)是“先斬后奏”。

猛龍過江強(qiáng)勢(shì)“奪地”
　　深圳華僑城集團(tuán)的手眼通天和非常規(guī)手法，在“武漢華僑城”項(xiàng)目的拿地過程中，被演繹得淋漓盡致。去年12月，華僑城集團(tuán)以43億元中標(biāo)獲得武漢“P(2009)113”地塊，包括東湖風(fēng)景區(qū)及中北路延長線在內(nèi)的3167畝土地，這是2009年武漢拍賣的最大一宗黃金地塊，規(guī)劃用途為“居住和游樂、旅游設(shè)施”。
　　但鮮有人知的是，上述地塊，大多原為武漢城投和地鐵集團(tuán)的“建設(shè)項(xiàng)目資金平衡用地”。但幾經(jīng)博弈之后，相關(guān)單位只能“忍痛割愛”。3月21日，武漢城投集團(tuán)的魏曉波仍不愿談及此事，“這是政府定的事情”。
　　時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查獲知，2007年，武漢市為解決“重大市政建設(shè)基礎(chǔ)項(xiàng)目”巨額資金缺口，出臺(tái)《關(guān)于我市重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目利用土地儲(chǔ)備等融資工作的意見》(“武政【2007】93號(hào)”文)，以城建項(xiàng)目沿線或周邊土地為抵押向銀行貸款，最后用土地出讓凈收益還款，通稱“建設(shè)項(xiàng)目資金平衡”。據(jù)此，武漢城投集團(tuán)在2007年通過“武政辦【2007】15”號(hào)文批準(zhǔn)，將楊春湖副中心納入“兩個(gè)火車站”基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目打包平衡土地范圍，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)。該地總面積1103公頃，可經(jīng)營性土地413公頃，土地凈收益為94億元，可基本平衡所需資金。隨后，城投集團(tuán)將該地整體質(zhì)押給銀行，獲貸 148億元。
　　不料，自2009年5月深圳華僑城集團(tuán)“空降”武漢后，陡生變故。武漢市政府在“華僑城項(xiàng)目專題會(huì)”上決定，將楊春湖等土地打包項(xiàng)目約1003公頃，作為該項(xiàng)目平衡用地。這直接涉及城投集團(tuán)在楊春湖和武漢大道的多塊土地儲(chǔ)備和既定項(xiàng)目。受武漢華僑城項(xiàng)目用地影響的，還有武漢地鐵集團(tuán)。知情者披露，地鐵集團(tuán)擁有平衡資金的土地16200畝，將產(chǎn)生凈收益195億元。但由于華僑城介入，該集團(tuán)4號(hào)線一期工程中的2宗土地被劃出，總面積28公頃。
　　時(shí)代周報(bào)記者了解到，武漢華僑城項(xiàng)目規(guī)劃用地逾20平方公里，涉及武漢城投集團(tuán)楊春湖、武漢大道沿線和地鐵集團(tuán)軌道交通土地打包及若干城中村項(xiàng)目。“利益主體錯(cuò)綜復(fù)雜，各方互不相讓，只能市政府從中調(diào)和。”知情者告訴時(shí)代周報(bào)記者。土地所有權(quán)突變，令武漢城投十分狼狽。據(jù)透露，該集團(tuán)已確定的銀行貸款無法繼續(xù)使用，已用貸款失去還款來源。武漢市土地儲(chǔ)備中心在楊春湖的收儲(chǔ)工作，也因此陷于停頓。
　　對(duì)此，武漢相關(guān)部門一致反對(duì)，認(rèn)為不該因華僑城項(xiàng)目影響重大市政建設(shè)，其中，尤以市發(fā)改委的態(tài)度最為鮮明。該部門在給市政府的一份復(fù)函中明確表示：“當(dāng)前正在實(shí)施的武漢城投集團(tuán)楊春湖打包項(xiàng)目和武漢地鐵集團(tuán)軌道交通打包項(xiàng)目，是嚴(yán)格按照93號(hào)文件規(guī)定的程序，經(jīng)市政府審核批準(zhǔn)，且土地打包凈收益是專項(xiàng)用于武漢火車站、武昌火車站以及近期軌道交通建設(shè)，不宜調(diào)整。”武漢市財(cái)政局認(rèn)為，利用土地獲取平衡資金的方式，應(yīng)該僅限于非營利性的重大市政城建項(xiàng)目。武漢市建委一人士表示：“華僑城項(xiàng)目屬企業(yè)經(jīng)營性行為，不應(yīng)與武漢城建項(xiàng)目沖突，況且它是中途插進(jìn)來的。”
　　但最后結(jié)果卻是：在市政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，最終仍以滿足華僑城項(xiàng)目用地需求而告終。而且，華僑城還另外拿到了近2000畝東湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)的土地，令武漢業(yè)界驚羨。

“低價(jià)”獲地玄機(jī)
　　深圳華僑城所拿地塊的地段之佳，地價(jià)之低，令業(yè)界自嘆弗如。該宗“P(2009)113”地塊總面積為211.16公頃，約3167畝，主要分布在國家級(jí)4A風(fēng)景區(qū)東湖沿線，成為獨(dú)享東湖景觀資源的黃金地塊，商業(yè)價(jià)值巨大。而且，其用于房地產(chǎn)開發(fā)的面積為86.56公頃，占總面積的40%之多。即便剩下60%用于主體公園和酒店旅游開發(fā)的部分，其商業(yè)附加值也十分豐厚。但該地每畝單價(jià)僅為136萬元/畝，樓面地價(jià)為2136元/平方米。一業(yè)界人士指出：“東湖范圍內(nèi)的這類地，當(dāng)前市價(jià)至少應(yīng)在800萬元/畝，這個(gè)價(jià)格等于拱手相送。”
　　武漢市土地儲(chǔ)備中心相關(guān)人士也向時(shí)代周報(bào)記者承認(rèn)：“該價(jià)格僅僅是拆遷和整理成本，考慮到近年來物價(jià)上漲趨勢(shì)，征地拆遷和市政設(shè)施建設(shè)成本應(yīng)按每年增長5%來計(jì)算。”通常，深圳華僑城拿地區(qū)域的平均征地拆遷成本應(yīng)在85萬元/畝，而市政設(shè)施平均成本應(yīng)在15萬元/畝，相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出應(yīng)為2.5萬元/畝。一畝地從生地整理成為熟地的成本，大約在110萬元。據(jù)此，深圳華僑城136萬元/畝的拿地成本，充其量只比拆遷成本“溢價(jià)”26萬元。
　　記者查證，深圳華僑城集團(tuán)在東湖管委會(huì)轄區(qū)內(nèi)的和平村、漁光村等地，皆以最低價(jià)格拿地，僅以東湖漁場(chǎng)540.9畝地所對(duì)應(yīng)的拆遷成本，就能管窺其拿地成本之低。去年11月25日開始拆遷時(shí)，東湖漁場(chǎng)被告知的拆遷價(jià)格為：陸地每畝50萬元，水面每畝40萬元，場(chǎng)區(qū)住宅樓內(nèi)持有兩證的住戶按4150—4200元/平方米補(bǔ)償。漁場(chǎng)辦公區(qū)域拆遷補(bǔ)償價(jià)格，僅為600元/平方米。
　　如此低廉的拆遷價(jià)格，令業(yè)界震驚。東湖漁場(chǎng)一干部介紹，早在5年前，場(chǎng)區(qū)有意出售所轄部分土地，當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)格是600萬元/畝。“現(xiàn)在5年過去了，土地不僅沒有升值，反而還大大貶值了。”他忿然道。記者查閱《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估》標(biāo)準(zhǔn)，漁場(chǎng)應(yīng)為Ⅳ級(jí)，所對(duì)應(yīng)的商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：3943元/平方米。據(jù)此測(cè)算，每畝拆遷費(fèi)應(yīng)為263萬元，50萬元/畝的拆遷價(jià)格，實(shí)際每平方米僅為750元，與3943元相差5倍。而且，3943元/平方米的基準(zhǔn)地價(jià)，乃武漢市國土資源和規(guī)劃局在2007年頒布制定，如今已過去3年，武漢房價(jià)飛漲，但地處國家4A風(fēng)景區(qū)內(nèi)的土地價(jià)值卻反而嚴(yán)重縮水。
　　對(duì)此，東湖管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者坦承：“深圳華僑城屬于武漢市引進(jìn)的項(xiàng)目，一切都是執(zhí)行上級(jí)部門的決定，管委會(huì)除配合外，并無自主權(quán)。”“當(dāng)?shù)蛢r(jià)拿到這些黃金地塊后，華僑城的操作手法是，將該地向銀行抵押融資，在獲得銀行貸款后，再投入到武漢華僑城項(xiàng)目中，成為運(yùn)作該項(xiàng)目的主要資金來源。其實(shí)，說白了就是武漢市讓深圳華僑城獲得利用土地融資的渠道，以此支持武漢華僑城項(xiàng)目。”一位知情人士一語破的。
　　時(shí)代周報(bào)記者了解到，這43億元地價(jià)款，深圳華僑城當(dāng)前也只支付了部分前期資金，更多指望通過這些地塊來“平衡”。另據(jù)相關(guān)人士透露，東湖管委會(huì)實(shí)際上與武漢華僑城項(xiàng)目另簽有合作協(xié)議，涉及互惠開發(fā)，具體內(nèi)容尚未公布。

東湖被填450畝生態(tài)恐惡化
　　更令外界瞠目結(jié)舌的是，長袖善舞的深圳華僑城，竟將一塊歷來屬于東湖核心一級(jí)保護(hù)區(qū)的450畝水面，以“土地”名義競(jìng)得，并規(guī)劃“填湖”營建星級(jí)酒店。日前，相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)已完成，動(dòng)工在即。
　　在上述“P(2009)113”地塊中，第四塊總面積為1057畝，雖然公告中對(duì)其地理位置僅以“東湖風(fēng)景區(qū)沿湖景觀路”籠統(tǒng)帶過，但熟悉該區(qū)域的人士皆心知肚明，該地大部分是“東湖漁場(chǎng)”范圍，屬于《東湖風(fēng)景名勝區(qū)條例》禁止“填湖開發(fā)”的水面。
　　為給華僑城項(xiàng)目騰地，3個(gè)月前，建于1951年的東湖漁場(chǎng)109戶職工住房被強(qiáng)拆，四名女工被毆傷住院，現(xiàn)在只剩下一片廢墟和波瀾不驚的開闊水域。“東湖漁場(chǎng)共540.9畝，其中85%是水面，起碼有450畝，”3月20日，67歲的漁場(chǎng)老職工李先德指著眼前一片茫茫湖水對(duì)記者說，“怎么被華僑城一買過去，就變成土地了呢？”時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地踏訪看到，東湖漁場(chǎng)由大小50多塊水面構(gòu)成，面積30萬平方米以上，約450畝。在此養(yǎng)魚30年的老劉稱：“水面劃分是為養(yǎng)魚需要，草湖從來就是東湖的一部分。”
　　為何450畝的東湖水面，會(huì)被當(dāng)作“土地”一并出讓給華僑城集團(tuán)？知情人士披露，如此操作是為回避“填東湖搞開發(fā)”的硬傷。外界風(fēng)傳，該水面將被填埋后建造星級(jí)酒店。事實(shí)果真如此嗎？
　　3月22日，記者來到位于東湖環(huán)保局5樓的“深圳華僑城駐武漢辦事處”，武漢華僑城實(shí)業(yè)公司新聞發(fā)言人黃小林向時(shí)代周報(bào)記者承認(rèn)，東湖漁場(chǎng)將被整體開發(fā)為“都市休閑娛樂區(qū)”，規(guī)劃建造兩個(gè)酒店，即“度假酒店”和“精品酒店”，均在四星級(jí)以上。他毫不諱言：“除酒店外，還要興建商業(yè)和購物休閑配套服務(wù)設(shè)施。”此外，還將在數(shù)百畝的漁光村水域中，建一座大型“水上公園”。
　　黃向記者證實(shí)“已聘請(qǐng)SWA、HZS和斯坦伯格三家公司做完酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)”，但對(duì)酒店的設(shè)計(jì)高度和樓層，黃表示暫時(shí)不便透露。對(duì)記者“填湖開發(fā)”的詢問，該公司另一人士反詰道：“公司是出錢通過土地交易中心拿到該地的開發(fā)權(quán)，不填水面怎么搞開發(fā)？”
　　東湖漁場(chǎng)的消失，將直接威脅到東湖水質(zhì)生態(tài)安全。3月23日，中科院院士劉建康在得知東湖漁場(chǎng)將被整體填埋進(jìn)行商業(yè)開發(fā)后，深感震驚：“東湖主要靠漁場(chǎng)投放鰱鳙魚吃掉水華，改善水質(zhì)，養(yǎng)殖魚苗的水面不能填。”
　　據(jù)漁場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹，上世紀(jì)80年代，東湖每到夏季便出現(xiàn)大面積藍(lán)藻水華，致水體發(fā)綠、發(fā)臭。時(shí)任中科院武漢水生所所長的劉建康建議東湖漁場(chǎng)養(yǎng)殖鰱、鳙魚苗，每年向東湖大量投放，魚苗在生長過程中吃掉大部分藍(lán)藻，有效控制水華凈化湖水，此為“生物操縱”法。
　　奇跡就此出現(xiàn)，1985年后東湖水華現(xiàn)象消失，至今沒有重現(xiàn)。提出這一方案的中科院謝平博士，榮獲國際湖泊生態(tài)學(xué)大獎(jiǎng)。記者了解到，鰱、鳙魚苗的專業(yè)養(yǎng)殖和投放，幾十年來均由東湖漁場(chǎng)在450畝水面中完成，年產(chǎn)魚苗3億尾，每年投放50萬斤到東湖所屬各大湖泊中。這也正是東湖漁場(chǎng)被設(shè)置為正處級(jí)單位，一直享受財(cái)政撥款的主要原因。現(xiàn)在，東湖漁場(chǎng)面臨消失。劉建康不無擔(dān)憂：“東湖已轉(zhuǎn)好的水質(zhì)生態(tài)環(huán)境，將重新面臨水華和藍(lán)藻的威脅。”

受阻建設(shè)部未批“東湖規(guī)劃”
　　武漢華僑城項(xiàng)目開工時(shí)間一推再推，令集團(tuán)高管心急如焚。3月22日，黃小林向時(shí)代周報(bào)記者婉轉(zhuǎn)解釋：“由于我們對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃要求非常高，必須盡善盡美后再動(dòng)工。”但他同時(shí)承認(rèn)時(shí)間緊迫：“市政府要求在2011年辛亥革命100周年時(shí)開業(yè)。”
　　知情者向時(shí)代周報(bào)記者透露，該項(xiàng)目當(dāng)前不能開工的一個(gè)重要原因，乃東湖管委會(huì)向國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部呈送的《修編〈武漢東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃〉的請(qǐng)示》尚未獲批。
　　近年隨著東湖的地理位置優(yōu)勢(shì)、商業(yè)價(jià)值日益顯現(xiàn)，東湖管委會(huì)認(rèn)為現(xiàn)在的《武漢東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》已不能適應(yīng)東湖發(fā)展，動(dòng)議重新修編。2007年，修編工作啟動(dòng)。2009年9月，由省建設(shè)廳上報(bào)建設(shè)部。知情者透露，正是該“修編規(guī)劃”的“功能分區(qū)”部分，將現(xiàn)屬武漢華僑城項(xiàng)目開發(fā)的東湖漁場(chǎng)等地段，定為可進(jìn)行商業(yè)、旅游項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)域。這也是該項(xiàng)目得以實(shí)施的最根本依據(jù)。
　　但東湖“修編規(guī)劃”至今未獲建設(shè)部批復(fù)。盡管武漢華僑城項(xiàng)目當(dāng)前已成騎虎之勢(shì)，也不敢貿(mào)然在國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)中大興土木。知情者指出：“該項(xiàng)目的核心價(jià)值就是利用東湖資源，它唯一的‘尚方寶劍’就是‘修編規(guī)劃’盡快獲批。”
　　時(shí)代周報(bào)記者于是致電國家建設(shè)部，獲悉該修編方案還需建設(shè)部會(huì)同環(huán)保總局、國土資源部組織專家團(tuán)論證。法規(guī)司相關(guān)人士表示：“涉及國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的修編非常嚴(yán)格，最終還要通過國務(wù)院。”
　　事實(shí)上，當(dāng)前深圳華僑城集團(tuán)在東湖的項(xiàng)目運(yùn)作，已嚴(yán)重違反國家和湖北省保護(hù)東湖的法規(guī)，可謂“先斬后奏”。諳熟東湖保護(hù)的人士指出，建設(shè)部1995年(建城字第557號(hào)文)《關(guān)于武漢東湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃的批復(fù)》第四條規(guī)定：“嚴(yán)格禁止在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)亂砍濫伐林木、污染湖水、開山采石以及亂建房屋等違法活動(dòng)。”
　　此外，2008年1月1日湖北省人大頒布施行的《武漢東湖風(fēng)景名勝區(qū)條例》第十九條規(guī)定：“風(fēng)景區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)污染環(huán)境、破壞生態(tài)、景觀的企業(yè)和設(shè)施。風(fēng)景區(qū)核心景區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)旅館、招待所、培訓(xùn)中心、休(療)養(yǎng)院以及與風(fēng)景名勝資源保護(hù)無關(guān)的其他建筑物。”
　　“更不用說填埋數(shù)百畝水面，開發(fā)星級(jí)酒店項(xiàng)目了”，該人士說，武漢華僑城當(dāng)前正在東湖核心區(qū)域“東湖漁場(chǎng)”內(nèi)，規(guī)劃和操作的星級(jí)酒店、商業(yè)服務(wù)等經(jīng)營性項(xiàng)目，均屬嚴(yán)重違規(guī)。3月22日，東湖管委會(huì)宣傳部部長何連遠(yuǎn)向時(shí)代周報(bào)記者嚴(yán)肅表示：“在新的‘修編規(guī)劃’未獲批前，應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行原規(guī)劃。”
　　談及東湖“修編規(guī)劃”，一位常在東湖晨練的省委官員極為感觸地說，當(dāng)年中共中央政治局委員俞正聲主政湖北時(shí)，為加大東湖保護(hù)力度，于2006年將東湖管理局升格為東湖管委會(huì)，副市級(jí)別。俞正聲在湖北7年，堅(jiān)決反對(duì)利用東湖搞開發(fā)，很多地產(chǎn)商被拒之門外。
　　該人士遙指武漢大學(xué)位于東湖邊的一棟白色高層教學(xué)樓，因該樓破壞了東湖天際線，俞每次都會(huì)感慨：“這種建筑敗筆再不能出現(xiàn)在東湖邊了。”“如果俞書記當(dāng)年就支持東湖搞開發(fā)，東湖‘修編規(guī)劃’應(yīng)沒這么難，他來湖北之前就是建設(shè)部部長。”

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