轉眼間，又到了年底，是該做年終總結的時候了。回顧2009年中國樓市走勢，真叫人唏噓不已。太多的唇槍舌戰，太多的利益博弈，太多的出乎預料，讓人感覺到今年的樓市是如此變幻莫測和從未有過的眩暈，化用一句時髦的話，今年“玩的不是樓市，是心跳”。回溯2009年的樓市，年初的冷淡、三四月份的小陽春、六月份以來的穩健上漲、十一月份漲幅創年內新高；市場持幣觀望、開發商假按揭托市、銀行信貸井噴、央企地王頻現、小產權規劃升級、爛尾樓奇跡復活；新盤二手房成交交替放量，購房者心理防線被一步步擊破，通貨膨脹預期下保值性恐慌購房，時有發生的突發性拆遷事件，實業資金抽逃入市，抑制房價過快上漲；所有的這一切，都只能粗略勾勒樓市的圖景。近年來我國樓市的風云變幻，令眾多預測者都折戟沉沙，論述精辟者也大多事后諸葛。

盡管國家統計局數據顯示，2009年11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，環比上漲1.2%，但筆者通過對北京六環沿線的一些樓盤觀察得知，個別樓盤年內的價格已經翻番，只是不知道這種個案能在多大程度上影響到全局的真實情況。雖然年初很多分析家對今年樓市走向持悲觀態度，但絕大多數人在年尾的感受卻是本年度房價漲幅堪比2007年，甚至在很多方面有過之而無不及。媒體報道的一些數據顯示，目前北京四環內期房均價已經突破2萬，五六環之間期房均價也突破1萬，深圳房價成交均價突破2萬。

我國目前的房價特別是大中城市的房價究竟高不高，絕大多數國人光憑直覺就會毫不猶豫地說“高”，都感覺很不合理。但究竟高到了什么程度，讓我們算一些簡單的數字。“房產租售比”是國際通行用來衡量某地樓市運行情況的一個重要指標，常用單套月租和總價比值來衡量，國際標準的“房產租售比”為1∶100到1∶200。據美聯物業調查顯示，11月份以來北京的樓市租售比首次突破了1∶500，達到了1∶546，部分區域甚至達到了1∶700；上海目前的租售比是1∶350-1∶670之間，平均為1∶500；而深圳租售比平均為1∶450。另據美聯物業市場研究部的數據顯示，根據社會平均房價收入比計算，北京大約為20年，上海大約為18年，廣州大約為16年，這里的房價收入比是按家庭收入計算的，即便如此，所選擇的參考地段都算不上好地段。我們還可以簡單算一下，假定北京通州某樓盤期房現在售價1萬元/平米，一對夫妻去掉保險、稅金和交通費用年收入10萬，他們購買100平米的房子，他們即使不吃不喝也得搭上10年的時間。但現實的情況則是，在通州即使靠近六環的地方，1萬元/平米的房子現在也不是太好找，在北京夫妻雙方年收入10萬，也不算是太容易。而世界銀行認為，房價收入比“比較理想”的比例應該是4~6倍。按照該指標計算，即使在全球金融中心的在紐約，當地居民也大約需要6年的時間。

依據銀行房貸細則，購房者的稅后月收入至少應該是月供和物業費之和的兩倍，參照目前北京房價情況進行計算，購房者在絕大多數情況下月供和物業費之和至少都在3000元左右，月供5000元也并不少見，也就是說如果認真執行標準，購房者的家庭月收入基本上應當在6000~10000元之間，或者說年收入在72000~120000之間，然后我們再看一下，2008年北京市職工年平均工資為44715元，城鎮居民人均可支配收入為24725元，大致上可以看作家庭年收入89430元，家庭可支配收入為49450元，在這里特別應當提到的，年平均工資的統計是包含獎金、津貼、補貼和保險賬戶基金在內的個人稅前工資，其中約30%的費用是需要繳納保險和稅費的，稅后到手的平均家庭收入約為6200多元。在這里我們還必須考慮到，目前購房最終需求者的年齡主要集中在25~35歲之間，他們大多數人的收入水平應該大致相當或略低于當地職工平均線。顯然，在北京這類一線城市，按照大多數剛性需求者的實際收入水平，是難以達到銀行放貸標準的。

令人吊詭的是，盡管我國特別是一線城市盡管房價已經遠遠超出絕大多數自住型購房需求者的承受能力，且占相當大比例的普通居民購房者的實際資質狀況，并沒有達到銀行規定的標準，但無論土地拍賣價格多么高、房價如何漲，成交量都實實在在的，其數據可以通過各地的“房地產交易信息管理網”進行核實，且成交量也一直處于波浪式增長過程之中。近年來房價暴漲，已經難以用“剛性需求”來解釋，也非批評者所言的“開發商造假”所能圓說，其背后有著更深層次的原因。

我國房價上漲路程，源于1998年的住房體制改革，其關鍵詞也一路經歷了“自住剛性需求”、“改善型購房”、“度假型購房”、“個人投資型購房”、“機構投資型購房”、“投機性購房”和“境外熱錢購房”的演變。1998年到2002年，我國房價在整體上處于相對平穩的狀態之中，購房者也以自住剛性需求和改善型購房為主，在這個階段房產租售比和房價收入比都基本還比較合理。從2002年開始，我國特別是大型城市的房價，就開始進入快速上升通道，“度假型購房”、“個人投資型購房”、“機構投資型購房”、“投機性購房”和“境外熱錢購房”在成交量中的比例逐步攀升，房價漲幅也屢創新高，在2007年和2009年形成了兩個峰值。在我國房地產發展過程中，2007年是一個關鍵點，這一年，樓市需求的內涵發生了變化，投資和投機因素被部分專家列入需求之中，“需求”概念開始混亂，數量比較集中的生產企業及境外機構將天量資金注入樓市，房價上漲的支撐要素在結構上開始發生深刻變化。一時間，幾乎所有的個人和企業意識到，辛辛苦苦、踏踏實實拼搏，都趕不上投資樓市和股市來得快，股市還存在跳上跳下的風險，房價頂多做做俯臥撐，其堅挺程度堪比南山一柱，而且還面臨著更大的升至機會。占相當比例的投資者，還非常善于從公共政策解讀把握方向，只要政府仍有“防止房價過快上漲”、“抑制房價過快上漲”和“遏制房價過快上漲”之類的措辭，他們就堅信房價還有較大的上升空間，近期購房就仍會增值。

很多評論者認為，開發商素質低下，賺錢基本上靠的是貪婪和官商勾結。然而，筆者認為并非如此，開發商及其利益相關集團是全國最為聰明的一個群體，因為行業暴利，這幫最聰明的人集結在了一起。暴利從古到今都是天下聰明者聚集的“集結號”，只不過是近年來的暴利來源于房地產而已。我們上面所提到的一系列關鍵詞，再加上“通貨膨脹預期下的保值性購房”，都是開發商及其利益相關方在不同發展階段上“研發”出來的托市之詞。通過這些創造出來的概念，連同他們慣用的一些“操作技巧”，開發商成功實現了房價和成交量一步步的“雙向增長”，其背后地方政府的土地出讓價格也水漲船高。

在承認開發商們無比聰明的同時，我們也不得不意識到，無論是個人也好，還是企業也好，抑或境外熱錢，“非自住型購房”只是起到了調節性“容器”的作用，他們手中囤積的住房，最終還是要出手的，房子只是他們實現賤買貴賣、財富增值的“道具”之一，這種道具可以是房子，也可以是石油、礦石、股票、外匯、黃金或者其他。“非自住型購房者”手中房子轉讓，其接盤的既可以是剛性需求者，也可以是另外的“投機者”。在這些投機者眼里，根本就不在乎目前房價的高低，也不會考慮什么樓市租售比，他們考慮的只是接手之后能不能以更高的價格轉讓出去。只要他們確信房價還會漲，無論操縱房價上漲的因素來自何方，他們還仍會以市場價吃進房源。從這個角度看，在投機性購房比例越來越大情況下，房價暴漲就是一場擊鼓傳花的游戲，只要游戲仍未結束，房價還會暴漲。

我們還應該意識到，無論是投資性購房，還是投機性購房，在他們購進之時是在人為的放大需求，在他們轉讓之時是人為的放大供給，這兩種“非自住型購房”極易導致房價的大起大落。與此同時，從終極角度來講，所有的“非自住型購房”最終都是要剛性需求者來接盤的，如果剛性需求群體在整體上的購買力難以承受起投機者“擊鼓傳花”后的房價，這個游戲就只能在最后接盤的投機者手中結束了。最后接盤的投機者，無論是個人或企業，還是境外熱錢，都將面臨著非常慘重的損失。

雖然游戲結束的時間和最后接盤投機者無法確定，但擊鼓傳花游戲在他們手中結束的日子終將到來。

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