取消開發商的觀點經得住歷史考驗

——與《中國經濟時報》記者章劍鋒對話

章劍鋒：曹先生，您好。由您提出來的取消開發商的觀點引起的爭論眼下還沒有止歇，通過一段時間觀察后，我決定對此加以關注，并想與您就相關的問題進行進一步的溝通與探討。我的第一個問題是，在您提出取消開發商的觀點之前，您對房地產業有否進行過系統考察？我們想從粗淺的層面了解一下，什么是開發商？開發商是干什么的？

曹建海：是的，我對房地產業做過比較系統的考察,對于有關理論問題也有一定程度的熟知,有自己的見解。我的基礎知識主要來自于以下幾個方面：第一，我的碩士階段在中國人民大學投資經濟系基本建設經濟專業房地產經濟方向，指導教師是龔維麗教授；第二，我碩士畢業后回到河北財經學院工作，曾經在石家莊藍天律師事務所做兼職非訴訟律師，在1991-1992為河北省司法廳開設了為期兩年的《房地產開發與律師提供法律服務》的全省律師培訓課程，并撰寫了三萬字的《房地產開發過程中的律師服務》文章；第三，1991-1994年我擔任了石家莊市拆遷安置辦公室的法律顧問,對政府拆遷安置和法院判決比較了解；第四，我在1991-1993年與當時受當時擔任《河北日報》書刊發行部主任、現為卓達房地產開發有限公司董事長、總裁的楊卓舒委托編寫圖書，對楊卓舒及卓達房地產開發有限公司的發家秘訣和歷史有了解；第五，1998-2000年我在北京師范大學資源科學研究所從事博士后研究，研究方向是中國城市土地高效利用，2002年在經濟管理出版社出版了《中國城市土地高效利用研究》，此后介入土地問題研究，成為國土資源部多個部門的專家，參加過多次國內最高等級的土地研討會；第六，2000年起，我成為以房地產開發經營為主業的浙江東洲實業集團公司的首席顧問，發現中國的房地產開發企業是一個“什么也沒有做”、一切增值環節都由供應商提供了的特殊企業；第七，我對英國、美國的房地產業進行了認真的研究，沒有從中發現中國意義上的房地產開發商，而在中國從事開發業務的外國公司在國外更多的是房地產信托投資類公司，不是真正意義上的開發企業，我由此認為除香港地區外世界上并不存在中國意義上的房地產開發商。

關于什么是開發商？首先要搞清楚“開發”的含義。《現代漢語詞典》指出開發有兩層含義：一是以荒地、礦山、森林、水力為勞動對象，達到利用的目的；二是發現或發掘人才、技術等供利用。房地產開發顯然是指第一個含義，可見開發一定是一種直接改造土地的實質性物質生產勞動，絕不是現在沒有一件施工工具、沒有一個施工工人的中國式開發商所干的那種“眼光式開發”的白領工作。在美國的開發程序中，還逐步分離出一個專業化意義的土地開發商環節，土地開發商的主要內容包括：項目融資、土地購置（主要勞動是市場調查、信息透明化，不存在價值多少價值創造）、需求分析（屬于咨詢性質的勞動）、切塊分區（咨詢勞動）、規劃設計（物質生產勞動）、平整場地和基礎設施建設（物質生產勞動）。這與《現代漢語詞典》對開發的定義基本相同，可以看出國外的土地開發商屬于建筑行業性質的企業。看看我們的一級開發商，他們竟然從來沒有經歷包括規劃設計、平整場地的勞動，而只是雇傭相關建筑施工企業從事具體的物質勞動，但開發商在整個成本（包含了建筑企業的正常利潤）的基礎上進行加價，完全是一個多余的中間環節。

可以簡單地分析，在發達國家，由于房地產開發方式是多元化的，我沒有辦法相信一個自己沒有自有資金、不會規劃、不會建筑生產的企業，如果完全采取市場化的方式借貸資金、委托規劃設計、委托建筑施工之后，以一個很大的加價把土地或房地產兜售出去。根據我的研究，美國的房地產開發有三種模式：一是消費者在自己的土地上建設房屋，可以是自己早就擁有的土地，可以到市場上購買土地，然后委托設計商、建筑商開發建設，這是一種最自然意義上的商品經濟，是絕大多數國家從來沒有限制過的基本生存權利。這種開發方式絕不是像范小沖說的那樣屬于“計劃經濟”或“產品經濟”，更不是什么“自然經濟”，只有消費者親自蓋房才稱得上是“自然經濟”。第二種是由建筑商構成的專業開發商，這是房地產開發的主流，后來又從中分化出土地開發商，在土地開發和房屋建設之間進行社會分工，土地開發商的土地可以賣給個人，也可以賣給用作固定資產的各類企業，也可以賣給建筑開發公司，由建筑開發建成房屋后銷售，當然建筑開發過程也可以通過分析細分，如設計、標準制定、施工、房屋銷售等，值得注意的是，國外的大型建筑開發公司一般都同時經營不動產信貸業務，這顯然是一種為了促進房屋銷售的消費信貸業務，是一種自然的選擇。第三種是由不動產信托投資公司通過運用不動產基金投資房地產。注意這里不動產基金從事的是不動產投資，包括委托房地產開發和購買房地產資產兩種方式。委托房地產開發是通過基金出資購買土地、委托建筑開發、銷售房屋或租賃經營房屋獲取回報；購買房地產資產既包括購買可以直接用于租賃經營的房地產，也包括購買銀行不動產信貸資產的經營管理。這兩種方式的房地產投資，在本質上沒有什么區別。關鍵是這種所謂的基金“開發”只是一種委托開發，基金只是經歷而不是“參與”了房地產開發過程，與購買現成房屋等待升值沒有任何區別，基金獲得回報的依據是因為它的出資，是資金的機會成本。  

在上面三種意義的房地產形成模式并存的條件下，一個資金靠貸款、建設靠委托的不勞動的“開發商”，或者頂多提供了較低水平的咨詢勞動（與麥肯錫相比）的企業，如何能通過大幅度加價把產品順利地賣出去呢？顯然除了用武力或欺騙，別無他途！估計這種開發商在歐美只能存在于“黑社會”當中。  

那么，什么是開發商呢，就是通過商業模式的規劃、建設和銷售房地產的企業模式。至于不動產信托投資公司、不動產基金、不動產抵押銀行等，都屬于以不動產為經營對象的房地產服務企業，不是什么“開發商”！中國的房地產開發商顯然只是一種“房地產投資商”，而且是一個沒有自有資金的房地產投資商，要命的是這個“什么也沒有”、“什么也不會做”的“皮包公司”，其利潤回報之豐厚，在世界歷史上絕無僅有。  

在房地產開發上，中國意義上的開發商與美國的不動產信托投資公司比較相似，不同的是后者的經營方式更加靈多樣，更不同的是美國的不動產信托投資公司在委托開發后獲得的回報分成中，基金要占70%，信托公司只能拿到30%的管理傭金，至于利潤就更低了。所以他們紛紛跑到中國大陸來淘金了，這就是楊樂渝先生說的外國“開發商”，他們是披著開發公司外衣的中介公司而已！  

章劍鋒：我們的社會需要開發商么？他們的存在是否合理？  

曹建海：我們需要生產意義上的房地產開發商，投資商只有在提供資金并只獲得資金機會成本回報上有意義；但是前提是政策必須允許居民自己建房，開發商只有在提供比居民自己建房價格更便宜、質量更好的條件下才會被社會接受。  

也就是說，開發商一定是一個以勞動而且只有靠勞動獲取報酬的商業機構，它們的勞動應該比公眾自己建房更專業，在相同建造質量下，開發商要求的價格應該比公眾自己建房投入的各類不變資本和可變資本的價值還要低，公眾可以在用貨幣和開發商之間的交換中獲得“消費者剩余”，公眾才會自覺地選擇開發商。      

章劍鋒：我注意到，您在文章中稱，開發商是一個社會“腫瘤”，為什么這樣說？

    曹建海：我如同街上的飯店和婚介公司一樣，他們的存在是建立在公眾可以自己做飯和自己搞對象的強大競爭基礎上，這些機構如果提供了更貴的價格、比公眾自己做更低的質量，必然遭到公眾的拋棄。但是如果政策不允許公眾自己做飯，都必須到政府特批開設的、不會做飯、不了解婚姻心理的“吃飯開發商”、“婚姻開發公司”以每頓飯1萬元的價格拿到一張“吃飯許可證”，“戀愛許可證”則被開發商炒到每張100萬元，相信所有的公眾都會崇拜和害怕這些開發商，這些開發商一定可以發大財，他們在GDP上的貢獻和上繳的稅收一定可以遠遠超過煙草公司和現有的房地產開發商，國家的稅收也一定更離不開他們，他們甚至可以威脅總理如果不滿足他們進一步提價的要求就拒絕交稅，迫使總理每天到企業哀求稅收，并把他們定為一萬年不變的國民經濟支柱產業。這樣的開發商到底是經濟支柱呢？還是腫瘤呢？他們的存在是合理的嗎？結論不言而喻的。

章劍鋒：取消開發商是個比較大膽的主張，您是從什么時候開始有這樣的主張的？  

我在今年2月14日發表在《中國經濟時報》的《房地產企業下一步的方向何在》，屬于我真正介入房地產討論的第一篇文章，之前我的大部分經歷在工業經濟研究。我在第一篇文章中提到了這樣一段話：“房地產業是什么？傳統的觀念甚至認為其是一個生產型產業。但是真正的生產環節在建筑（港臺地區稱為“營造”）領域，房地產企業其實幾乎什么都沒做！所有的價值增值環節，例如產品設計、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售、產籍登記、物業管理等等，都分別由供應鏈的各個環節承擔了。當地產企業剩下的，就只有資金和理念了。這個金融業有什么區別呢？所以我認為，房地產企業充其量是一個運用資金進行資源整合的管理型、服務型企業，或者說，房地產企業是一個以房屋土地產品為平臺的金融企業，是金融服務業的一個衍生行業。從這個意義上說，一個房地產企業如果連融資能力都不具備，是沒有資格在這個行業生存的。”這篇文章是關于房地產企業發展的建設性文章，目的是為了這些企業進一步發展。我隨后開始注意房地產大腕的文章，發現他們大部分精力都在夸夸其談，幾乎不花時間進行企業經營管理工作，我開始懷疑這個行業是不是根本就不需要經營管理呢？隨后在與《工人日報》記者楊兆敏的交談中，我開始提出“房地產企業什么都沒有做，地產大亨憑什么暴富？”的觀點，我說“成為中國的房地產老板太幸運了，關鍵是在超額市場需求的條件下，企業家只需要憑借關系很便宜地就能從農村土地這個無人看管、無窮無盡的寶藏中獲取資源，然后通過房屋建造,輕易地在房屋市場變現、致富。”“按照能量守恒定理，或者經濟學的一般均衡原理，既然有人歡喜就會有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪！我們是不是更應當關注一下房地產大亨們金粉世界的后面呢？”這篇專訪在《工人日報》3月1日發表以后，引起了強烈的社會反響，社會上的“房地產暴利占到全部利潤的90%以上”就是從我的文章中引用來的。3月23日我參加了兩個重要的論戰：一是上午的央視對話節目中，以一敵多，與王健林、王志綱、胡堡森、范小沖等在現場進行激烈交鋒，這場交鋒對我的觀點形成影響很大；二是下午的《2006新浪中國地產創新峰會》的“網絡終極PK”，代表經濟學家與茅于軾、易憲容一道，與開發商代表潘石屹、張保全、盧求等就“房地產是否有暴利”的題目進行了激烈辯論，現場十分火暴刺激，由于有上午的辯論做鋪墊，我在辯論上表現得比較成熟，PK結果以我們的獲勝而告終。  

在央視對話中，我的核心觀點是中國的開發商只是消費者房屋建設的一個代理機構、管理機構，他們付出的勞動幾乎是看不到的，但為什么要這個中間代理環節“如此強大”、獲得與其勞動投入明顯不符的超額利潤呢？由于在現場特別批評了王志綱，其后我和王之間的開始發生看不見的戰爭。王志綱授意他的一位跟隨者程康平描述了《對話》過程，發表在他的博客上。程文說，“而社科院那個所謂的工業經濟研究室主任，我不知道是否有這個職位，也十分懷疑這個人是不是真的在里面，他發言很多，但唯一出彩的一句發言就是：‘我認為房地產商作為一個代理機構為什么需要那么強大？完全可以不存在，居民直接跟建筑業打交道，中間的利潤消除了，居民的負擔自然下去了。’他唯一出彩的這句話實際上是站不住腳的。如果他是一個學生或者其他普通觀眾，發出這樣的質疑尚可原諒，但作為堂堂社科院的學者，出此言論著實丟了社科院的臉。”雖然氣憤，但我不能和王志綱直接對罵。我認為要想擊倒王志綱最有效果的辦法，就是從理論上澄清王志綱的一些錯誤言論。我寫了《王志綱算不算地產商》，后來發表在《中國經濟時報》理論版，指出王志綱在房地產開發產業鏈中的實際定位和對社會產生的影響，我的結論是：“商人就是商人，不能一只手數著從掠奪者手中分到的錢，另一只手還要標榜自己多么體恤民情、心系蒼生。”以這篇文章為主要觀點的《工人日報》專訪《房地產業：一個畸形行業》3月31日發表，很多媒體以《地方政府是中國最大的地產商房地產企業是行業壟斷者》為題進行了轉載，社會反響強烈。  

和王治綱在對話上的辯論對我影響很大。對于我在對話中提出的我削弱開發商這個代理環節的觀點，王志綱和他的工作室的人認為屬于一種想當然的創新，是退回到原始社會和計劃經濟時代的“憤青”之舉。經過一段深入研究，我發現中國意義上的房地產開發商并不是社會主義的建設者，現有的房地產業特別是開發業根本不能成為國民經濟的支柱產業，其主要構成是中國最大的倒賣商、皮包商、中間商，是社會財富的掠奪者和經濟社會建設的破壞者。我由此提出了停止地方政府賣地生財、取消開發商和打擊炒房的系統性解決方案，我認為這是唯一可以解決中國房地產問題的方案，否則中國可能陷入混亂。這個觀點在4月19日的《工人日報》以《房地產開發：一個應該取消的行業》為體發表，在業內和公眾領域引起了巨大的沖擊波。此后在《經濟觀察報》和《中國經濟時報》上，我又連續發表了《中國的房地產開發應該走一條什么道路？》、《以科學精神研究我國房地產理論和政策——駁董藩先生關于中國房地產的十個觀點》，系統地闡述了我的理論觀點。  

我的觀點并沒有停止下來，5月11日我應邀參加中國政策科學研究會與《樓市》雜志舉辦的房地產業宏觀調控研討會上，我提出土地儲備中心也是中國意義的房地產開發商的觀點，做了《降低房價惟有砍掉開發商和土地儲備中心》的現場演講，現場反響熱烈，焦點房地產網網友反響很多。

章劍鋒：是不是當前房地產的根源性問題就在開發商？也就是說，一旦取消開發商，就可以實現民眾的居住愿望？

曹建海：我如果把土地儲備中心也納入房地產開發商，就是說從廣義的房地產開發商角度上說，開發商制度是中國當前房地產的根源性問題。中國有全世界最低的工程造價，但是卻讓老百姓享受了世界上最貴的住房價格！是在房屋銷售價格和建筑造價（含征地價或者城市土地拆遷補償成本）之間，存在著的一個巨大的價差。這個價差由地方政府的土地儲備中心和土地開發商、房屋開發商共同瓜分了。所以,如果我們的調控不能正確地指向開發商這個國民經濟腫瘤,調控很可能會變成"空調"。  

單純取消開發商或者單純讓建筑商進行房地產開發并不能解決當前的問題，關鍵是要通過修改法律鼓勵公眾自己建房，讓公眾建房成為人們的第一選擇，加上取消不勞動的中間環節后的房地產建設開發商業模式，兩種方式同時存在將從根本上解決民眾的居住愿望問題。

章劍鋒：可是有人會問，取消了開發商，誰來為我們蓋房子呢？是建筑公司還是個體集資？有人認為這也是另一種形式與意義上的開發商，那時市場狀況可能仍不會得到改觀。您怎么看？  

曹建海：我我們需要明確的一個概念是，中國意義上的開發商從來沒有為我們壘過一塊磚，蓋過一個平方米的房子，他們不會設計、不會蓋房，還沒有資金，是一個專門尋租獲得批文的不健康機構。取消了現在意義上的開發商，需要我們大力發展以提供物質勞動為業務主體的建筑開發企業，這樣既避免了中間商，又可以解決房屋質量問題。因為在開發商體制下，房屋質量是一個永遠也不能解決的問題。   

可見，未來的房地產開發商是一個面臨公眾自主建房強大競爭的、以規劃設計、建筑、房屋銷售為營業內容的生產型企業。這樣的企業要想生存，只能提供比消費者自己建房質量更好、收費更加便宜的房子，同時政府通過合理的稅收政策嚴格打擊房屋炒賣，這樣住房問題對于所有人而言都是一個非常輕松的事，房地產開發企業只能獲得社會平均水平的利潤，不會存在暴利。這將是一個對于所有人都是公平的、理想的狀態。

章劍鋒：我注意到有一些反對意見。我想問的是取消開發商是否具有可操作性？在當前的制度構架與市場結構下，您認為是否現實？  

曹建海：我反對我的意見大概有四種：  

一是說讓建筑商直接蓋房子是一種倒退，是退回到產品經濟時代。這種觀點如果成立的話，英美普遍存在的消費者自主建房就屬于產品經濟時代，英美國家的房地產市場化水平就遠遠落后于中國，所以持有這種觀點的人顯然屬于無知者。值得我們注意的一個現象是，在中國，一些機構開始把人們最基本的生活、人們最自主的交往通過不合理的法律市場化了，這是對人們生存權利的嚴重剝奪。如果有一天政府規定自由戀愛非法，一切男女關系都必須通過政府特別核準的“男女關系開發公司”環節，我們真的有理由恐懼了；還有，如果出于節約糧食的考慮，成立政府特別核準的“糧食開發公司”，把現在每近1元的糧食推高到黃金價格每斤5萬元，政府可以通過收取“糧食出讓金”支持奢侈的開銷，我們大家完全有理由絕望而死！  

第二種觀點認為我是要把住房開發“國營化”，顯然沒有看懂我的觀點，我的觀點是政府不能把這么重要的事情交給追求利潤最化化的開發商，政府也不應該通過把全民所有的土地賣給全體人民牟取利益作為自己的工作，政府要遵循民意制訂和嚴格執行城市建設規劃，成立專門的住宅發展機構協助公眾自主建房、合作建房活動，并作好對商業開發模式的建筑開發商的成本監督、信息監督工作，這與住房開發“國營化”有什么關聯呢？  

第三種觀點認為房地產開發活動是一種高度智慧的系統集成工作，是市場經濟條件下社會分工的發展形式，取消他們是回到沒有分工的落后經濟時代。這種觀點關鍵是沒有認清中國意義上的開發商的真實勞動，不能正確評估他們的價值增值，我不知道哪家開發公司的策劃水平可以高過麥肯錫公司，但以咨詢為主業的麥肯錫的利潤水平與中國的房地產開發商相比，顯然屬于九牛一毛；房地產開發商是社會分工的自發結果嗎？顯然不是，我們看到所有的房子都是建筑商建設的，而且大部分的房子都是建筑商墊資建設的，而且建筑企業的工程款被壓倒了極低水平、長期被拖欠，建筑企業為什么那么下賤呢？關鍵是現在的法律不允許他們直接開發建設房屋，可見是不合理的法律發展了現在的開發商。可以設想，如果法律允許建筑企業直接開發經營房屋，我不知道中國的開發商還能不能活下一家。  

第四種觀點認為取消了房地產開發商，就取消了政府拍賣土地獲得收入的下游，政府不能建經濟適用房和廉租房了，所以不同意我的觀點。這種觀點是我強烈批評的，我認為如果政府把解決經濟適用房和廉租房的資金來源寄托在對農民土地的低價掠奪上，實際上就是讓貧窮的農民免費或者低價交出自己祖祖輩輩賴以生存的耕地，由政府拍賣成錢以后，建造那些可以體現恩德的、專門為城市中下層居民提供的住房，用以消除已經非常激化的社會矛盾。那么，我就不清楚了，這些房子是農民支援的，還是政府通過精簡機構、節約經費支持的呢？讓最窮的農民支持比較窮的城市中下層居民，能平衡社會分配和消除社會矛盾嗎？

我的解決方案有三點，這些建議是在現有《憲法》框架下提出的。當然，如果站在現有的《土地管理法》和《房地產管理法》的立場，我的觀點就不能實施。所以實施我的方案必須改革不適應我國經濟基礎要求的上層建筑，這是馬克思主義的基本觀點。解決當前中國的房地產開發體制及其存在的問題？我認為主要應著眼于三個方面：

 第一，必須立刻停止地方政府基于增加收入目的在商業用途的土地上的低買高賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的牟利機制。政府應當搞清楚什么是自己應該干的？什么是自己不該干的？甚至是根本不能干的！政府在房地產管理的責職是執行通過立法形式通過的土地利用規劃和城市建設規劃，管理房地產產權和辦理土地交易的各種手續，征收相關稅收等。建議延長土地使用權為無限期，土地使用權就真正變成了一項財產，而且房地合一，成為真房屋成為居民真正的私有財產。這樣可以從根本上激活當前已經異常龐大的房地產存量市場，在很大程度上抑制目前難以控制的建設開發活動。政府應鼓勵農村土地與城市具有永久使用權的土地和房地的交易和置換，落實農村土地建設的房地產的合法權益，從城鄉一體化的角度優化全國的土地利用。

 第二，改革城市建設開發體制，取消房地產開發商這樣一個中間商環節，恢復建筑企業房屋生產經營者的地位。試想，土地和房子都是由建筑企業自己墊資勞動開發的，房地產公司只是用理念、策劃和眼光進行開發。如果不是現行法律不允許真正的房地產生產企業——建筑企業開發并銷售房屋，我不知道有哪家建筑企業愿意墊資給這些專營剝削的皮包公司！如果真是這樣，即使不宣布取締現行意義上的房地產開發企業，它們離死也不遠了！建議通過立法的形式，規定只有具備房屋生產功能的企業才能從事房地產建設開發經營業務，不再批準以單純的以“房地產開發與經營”為主業的企業設立。地方政府不再以任何形式向房地產開發企業提供土地，并限定時間對現有的房地產開發企業進行主營業務整改。現有的房地產開發企業只有整改為以房地產設計和建筑、不動產抵押銀行、房地產信托投資、房屋銷售和租賃經營、物業管理、創意策劃等為主業的業態才允許營業；除房地產設計和建筑企業外，其他任何形式的房地產企業不得獲得開發企業資質，不得以自己為委托方組織管理以營利為目的房地產開發銷售活動。對于已經獲得土地正在實施傳統意義上開發企業，原則上允許企業完成收尾項目，對于沒有開發能力的由政府出面強制收回土地，堅決打擊開發企業借土地轉讓牟取暴利的行為。政府規劃和城市建設規劃應處理好自然人建房（含合作建房）和商業性建筑開發用地的關系，必須堅持自然人建設優先的原則，為建筑開發公司提供有價廉物美的房屋提供一個競爭對手。

 第三，通過各種措施建立居民財產和收入統計調查制度，完善房地產稅收制度對房地產私人占有的調節作用。基本的原則是，對于擁有多套住房的自然人，對于多出社會平均水平的部分應征收適度水平的不動產稅，提高其持有多套房屋占有較多社會土地資源的擁有成本，充分發揮稅收在調節房地產資源合理配置上的作用。      

章劍鋒：最后一個問題是，您認為您的主張能否經得起檢驗？隨著社會分工的明細和專業要求，當前社會真正能夠拋棄開發商，使人民自己蓋自己的房子么？會不會成為評論家嘴里的一種歷史倒退？

曹建海：我以我所能看到的、所能學到的所有的知識，以及一個中國人所有的一個基本的道德良知，認定我的觀點是能夠經得住歷史考驗的。從人的基本權利看，老百姓在衣食住行的任何方面都有權利自主選擇自己認為合理的方式；如果政府認為只有通過政府的安排才能解決好中國人的衣食住行問題，要么超高估了自己的執政能力，要么是打者關心國計民生的幌子與民爭利、掠奪公眾財富。后者的政府無論是從理論上還是實踐上都是不應該、不能長期存在的政府！因為他們完全違背了廣大人民群眾的根本利益，是自私自利的社會吸血蟲！  

隨著社會分工，新興行業會越來越多，但這些行業存在的前提是比分工前更有效率、價格更低！這里應該注意，新興行業效率改進和價格降低，往往一個都不能少。如果只是效率改進了，但比分工前價格高得多，人們是不會接受這個新生事物的；同樣的，只有價格便宜了，但效率更低了，人們也會拋棄這個專業化的服務。就好象我們大部分人現在都在家里做飯，為什么餐飲業還能如此興旺呢？關鍵是它們為大眾提供了更美味的質量、更低廉的價格（注意，消費者的做飯成本包括了時間成本）。如果只是政府強制規定不許家庭開伙只能購買高價飯菜，這樣的新興行業壯大和社會分工，屬于絕對意義上的社會退步！  

看看我們現在的房地產開發商，他們為社會提供了什么優質的服務呢？他們收取了什么低廉的價格呢？現在我們的城市建設和城市改造實際上是以開發商的意愿為主導的，我們大家都習慣了這種高樓大廈林立、交通擁堵的城市生活方式，認為開發商為我們的城市面貌改變做出了不可磨滅的貢獻。但是這樣的城市建設是合理的嗎？瑞士洛桑國際管理學院2006年評價中國的國際競爭力由去年的39位提高到今年的19位，但中國的城市規劃水平在所有參加評價的國家當中是倒數第一！這是一個觸目驚心的評價，我們搞了這個多的建設，但耕地越來越少、氣候越來越熱、生態環境日益惡化，這些都是拜我們的地方政府和開發商所賜啊！我們習慣的這個由鋼筋混凝土構成的攤餅子式的城市，是在極度的逐利過程中對公眾擁有的環境和土地的巨大破壞！明明是最恐怖的城市環，卻被我們的政府當成光輝業績大加宣傳。政府官員為什么這個熱衷于鋪攤這種由建筑垃圾構成的城市建設呢？我看不外升官發財兩個原因。官員可以由于所謂城市面貌改善而升官，更重要的是，官員可以和其利益共同體在城市建設過程中獲得巨大的經濟利益。在大量的城市建筑群和基礎設施建設中，究竟有多大比例的投資真正投在了材料、人工上，我看不會達到40%，而其余的部分被我們的官員、有關系的建筑商、開發商等利益共同體以管理費、利潤等方式提走了！這個比例在我這里是一種懷疑，是一種假說，我希望政府提供依據駁倒我的懷疑，讓我心服口服！  

我認為，社會應該取消那些不勞動而獲得利益的機構，應該堅決鏟除那些依靠政府尋租結成利益共同體、提供了很少的勞動而獲得暴利的行業，不管這些行業的存在是不是“改革的成果”。我們的改革屬于“摸著石頭過河”，錯了就要退回來，知錯不改顯然屬于錯上加錯！從1980年到現在，開發商這種“皮包公司”、“中間包銷商”的模式已經實施二十多年了，他們以“城市建設者”的名義掠奪了社會上的一大部分財富，給我們的生活帶來了災難，這是一個不容忽視的歷史事實！判斷一個行業是否應該存在的前提是它有沒有效率？是不是改善了社會生活水平？絕對不能以意識形態上的“改革”、“社會主義”、“中國特色”變相褻瀆！  

國外發達市場經濟國家解決公眾住房問題的經驗，應當為我們借鑒和學習。我的關于中國房地產業結構的設計，很大程度上借鑒了英美國家的成功經驗。在我設計的中國房地產行業結構中，建筑公司是房地產開發的專業公司，這種建筑開發過程可以通過社會分工進一步細分，但每一部分只是根據提供的勞動獲得響應的報酬；同時政府大力發展消費者自主建房、合作建房、集資建房等建房方式，這些屬于房地產生產行業的結構；下游的房地產服務業主要是為建筑業和消費者服務的，包括建筑管理公司、不動產信托投資公司、不動產金融機構、不動產中介交易機構、租賃經營、產權代理等等。

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