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檢討十年房改 南方周末 2007-08-23 14:57:54 | ||||||||||||||||||||
■編者按中國住房制度改革已經進入第十個年頭。在房地產業空前繁榮，人民居住條件大幅度改善的同時，高房價亦成為影響社會和諧的焦點問題。8月2日，中國社會科學院國際投資研究中心與《南方周末》報社共同主辦了《中國房改十年：回顧與對策建議》研討會，與會專家圍繞房改十年的得失，就政府與市場的作用、房地產調控的方向、集體土地入市、房地產金融的發展與風險控制等多個關鍵問題展開討論，有共識、也有分歧，現將部分發言摘要發表，以饗讀者。 住宅市場化并未過頭 不是住宅的市場化過了頭，而是在市場經濟的發展過程中，其他配套政策沒跟上 □全國工商聯房地產商會會長 聶梅生 假如說房改是從1998年開始，那么到現在正好十年，其中發展了五年，調控了五年，正好是一半對一半，這是挺值得反思的。 從1993年到2000年這段時間，我基本上都在搞住宅科技和住宅產業化，沒有考慮政策問題，最近五年才比較深地考慮這個問題。房改當中最大的問題是不是就是住宅的商品化、市場化？商品化、市場化是不是過了頭？我認為沒有過頭。 首先，不是住宅的市場化過了頭，而是在市場經濟的發展過程中，其他政策沒跟上。住房和兩件事情有密切關系：一個是金融，一個是土地。 我們的金融體制改革落后于房改五到六年，中國經濟體制改革當中最慢的就是金融體制改革——銀行上市就是最近一兩年的事情，這和房地產市場就不匹配，一大堆問題就跑出來了。另外土地制度的改革太落后。這兩塊拉得整個市場化走得很慢，政策跟不上，所以造成這么多的不和諧。 第二，現在的房改應該深化，應該推進房改的房改。怎么深化？我不主張老在商品房市場里折騰，我認為已經進入怪圈了。 在三亞的一次會上任志強講了兩件事，他是講結果，當然他的潛臺詞很多。他說我不懂什么宏觀經濟，我只知道兩件事：第一件事情，宏觀調控2003年開始，那時候沒買房子的等著降房價的全虧了，越等越漲，而那時候買了房子的現在全賺了；第二件事情，調控一次開發商賺一次錢，利潤增加一次。 我的觀點是，別去折騰商品房。“八條”、“十五條”、“六條”都是圍繞商品房折騰，但是這塊奶酪做得非常大了，而且已經形成了利益集團。它已經不能輕易動了，越動越麻煩。它不是泡沫，而是皮球，這個皮球越拍越高，那么應該怎么做？應該補缺。我們在房改當中缺失的部分要趕緊補，比如政策性住房、保障性住房。 第三，金融、土地、稅收這三個政策要有突破，我特別同意土地政策的突破，成都現在是允許政策性突破的地方，國家允許你做試驗，就別去爭論小產權合不合法，我寄希望于把農村這塊土地釋放出來多做奶酪，如果把這塊突破了，房價肯定下來。 金融產品一定要出來，我們的金融產品非常落后，房改以后的金融產品最大的突破就是按揭，但是按揭的證券化并沒有解決。為什么不證券化呢？證券化了可能就可以很好地減輕銀行體系的壓力。 稅收得突破，不能老是加稅，中國是全世界稅率最高的國家之一。加稅一定會傳遞到房價，去年土地增值稅那么強大的力度結果最后全部傳遞到房價上，二手房交易要加稅，結果還是傳遞到買家，還是把二手房市場價格提升了。 我覺得土地、金融、稅收的政策要好好研究，不突破是沒有出路的，多做幾個奶酪，問題也許就全解決了。 憲法并未禁止集體土地轉讓 憲法第十條規定土地使用權可以流轉，但并沒有說農村土地使用權不能流轉 □中國黃河研究會常務理事 武建東 房地產市場目前最引人關注的是高房價問題，我認為解決這一問題需從改變對房地產市場的預期開始，這包括六方面內容： 一是統一地權的問題，城市國有土地跟集體土地使用權該如何統一。許多人一提到集體土地入市就說先得修憲，其實這是個誤解，憲法并沒有說農村土地使用權不能流轉。我們在國務院房改辦工作的時候，曾經遇到過一個驚天動地的事情。1986年推進房改碰到了困難，1987年小平同志下決心試驗。1987年1月上海市率先搞了土地使用權流轉的規定，到當年12月深圳也推出了流轉規定，以后海南和珠海也這樣做了。這是一次偉大的試驗，因為根據當時的憲法，土地使用權是不能依照法律的規定轉讓的。到1988年，憲法果斷進行了修改，在第十條加入了“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”的條款。回想起來，20年前的這一改革魄力值得借鑒，今天應該認真研究前人的成果，把國有土地使用權跟農村土地使用權統一起來。 二是房地全流通應該運作起來。120億平方米的城市住宅價格一直在上漲的原因之一，就是270億平方米的村鎮住宅不能流通。物權法開了個口子，允許村鎮住宅在村內流通，但這還不夠，村鎮住宅不流通是沒有憲法依據的，房地全流通應該運作起來，在解決這個問題過程之中把小產權宅基地問題一并解決了。 三是先期試點郊區村鎮住宅的流通。最近汪洋搞的重慶方案，總書記去的時候也直接匯報了，方案很簡單，農民宅基地的20％拿出來建設農民的住宅，80％置換成城市的建設用地，城市建設用地農民做股東，分享收益，從而解決農民的社保和其他問題。現在很多人談用地緊張，這是完全錯誤的觀念。現在農村的非農用地是3.83億畝，即使不動18億畝耕地的紅線，這3.83億畝集約使用，特別是走重慶的路子，把農民住宅集中建起來，大概也有一兩億畝的回旋空間，用這部分解決中華民族的生存基礎是有條件的。 四是國家要對住房合作進行激勵。世界的主要國家，包括美國和歐洲都有過國家對住房合作的激勵。我建議發行3萬億特別國債，由國家成立住房合作機構，直接營建100億－300億平方米的住宅，凡是有城市戶口的人，不管收入多少都可以申請限價房，就是雙禁以后的房子。如果每年都建造這樣的住房，估計會極大地平抑現在社會的需求。 五是房地產金融問題。現在有一種理論，認為房價下跌30％會對金融造成很大破壞。我的問題是，為什么不去研究房價再漲30％、50％對金融體系有什么破壞呢？ 六是如何對地方政府進行贖買的問題。房價居高不下，是因為地價高，但是地方政府沒有動力把地價降下來，因為要影響到地方財政。我認為現在可以考慮征收財產稅或物業稅的方法。廣義來說我們有300多億平方米房產可以作為財產稅或者物業稅的征收對象，狹義一點來說是城市的100多億平米，再狹義一點是一定面積以上的，大概也有30億－50億，30億－50億的住宅每平方米收100塊錢的話一年也是三五千億的規模，足以置換地方政府在經營土地過程中的收入。 如果我們把這六個方面的基礎情況說清楚，就會改變目前房地產市場的心理預期，房價就有希望降下來。 高房價有腐敗的因素在 現在住房價格極高的原因，有官商勾結的因素在內，這個問題是客觀存在的 □全國政協常委、國務院參事 任玉嶺 住房改革取得了很大成功，這是毋庸置疑的，但是不可否認，也存在一些問題。 在我看來，目前最大的問題是房價已經遠遠超出了廣大群眾的收入承受水平。建設部總經濟師謝家瑾曾經講過，世界各國的普遍情況是一個家庭用3－5年的收入就可以買到一套房。我在多倫多、蒙特利爾親眼看到朋友和親戚花十來萬就可以買一套帶花園的房子，但是在北京，一對教授夫婦工作10年到20年也未必能買得起一套房子，更別提是帶花園的房子了。 另外現在住房價格極高的原因，有官商勾結的因素在內，我覺得這個問題承認也好，不承認也好，這是客觀存在的。3月27號我在北京飯店貴賓樓吃飯，其中有個美國回來做房地產公司的博士。他說我在美國拿15％、最多時候20％的利潤，但回來以后基本上是150％的利潤。他又說但我最少得拿出我利潤的一半去勾兌關系，難道這里的黑洞不深嗎，腐敗不嚴重嗎？實際上現在問題就嚴重在這個問題上，所有的問題根源產生在腐敗，有了腐敗就缺乏監督，有了腐敗就沒人給我們房子定價，有了腐敗就沒人給土地定價，有了腐敗就沒人管老百姓的住房。 拆遷上的腐敗也是非常嚴重的，我管過城市建設，管過規劃、土地、房地產，我非常清楚里面內在的關系。我分管北海城市建設的時候，有些人看到了北海這個地方是好口岸，將來做事情比較方便，能夠賺大錢。一看是一片居民住宅他就要動腦筋找有關方面無論如何給我拆掉。現在中央說了要跟老百姓商量，不是專門規劃的要跟老百姓商量。 第二，住房問題應該考慮外來人口。這二十多年來，人均住房有了很大增長，可是這個數字是按照城市人口來統計的。大家知道現在已經有1.8億人口從農村流進了城市，而且還有一些流動人口是從小城市流進了大城市，加起來數量是相當大的，可是這部分人沒有被計入我們的統計口徑。這些人實實在在地正在城市工作，但是他們沒有住房，這是一個大問題。這些年考慮經濟適用房也好，考慮廉租房也好，只是為城市居民考慮住房，而為各方面的發展作出巨大貢獻的廣大農民工和外來的年輕工作人員卻沒有被考慮在內，這是不對的。 第三，我主張房地產要分而治之。要有商品房，包括商業用房和居住房，但是住宅商品房應該是少量的，絕大部分應該是由政府控制的住宅保障房。現在的情況是經濟適用房的比例很小。盡管今年開始變了，前幾天我看到一個數據說今年上半年投入經濟適用房的錢是過去八年的總和，這是非常喜人的事，但是必須反思我們過去八年都干了些什么。 從實際操作上講，我的建議是凡是用來建設商品房的土地都可以招標，政府可以給這樣的土地定高價，凡是用來建設經濟適用房的、保障房的土地應該賣低價，政府應該把這塊的利益讓給老百姓。 我一直建議，我國應學習新加坡的經驗，成立專司經濟適用房和廉租房建設的建屋局。 行政調控，用多了不靈 □國土資源部土地利用管理司副司長 束克欣 房改應該說帶來了非常積極的變化，至少有六個方面：第一，房地產業通過房改成了國民經濟的重要組成部分；第二，住宅建設投資體制發生了重大的變化；第三，住房消費方式發生了重大變化；第四，金融與房地產業的信貸關系越來越密切；第五，住宅管理由過去的房管局和房管署管理，轉變為物業公司來管理；第六，土地使用制度改革為房地產業的發展、住房制度改革等提供了重要的載體。這是房改以來六方面積極的變化。 但是住房制度改革也還存在不足，我歸納了幾個方面。 第一，住房制度設計上有待進一步完善。要建立梯度消費的方式，有錢的買房居住，沒有錢的租房居住，要建立起適合每個收入階層的住房消費模式。這在制度設計上還需要進一步完善。 第二，財稅政策的配套改革未能同步進行。現在實際上是以一種行政的方式來調控房價，我覺得這個方式用多了不靈，尤其現在在推進市場經濟時用這種方式不靈。世界各國普遍實行不動產稅對房屋進行征稅，而我們國家到現在還沒出臺。現在一方面是很多有錢人買房閑置，浪費了資源，另一方面卻是很多人住房得不到改善。征收不動產稅后，他就會考慮買這么多房值不值得。另外還可以通過增值稅來調整開發商的利潤空間。對開發商合理利潤之外的超額利潤部分征稅，完全可以把房價降下來。開發商的開發成本是多少，合理利潤是多少，這是很容易計算的，也是完全能控制的，關鍵是我們怎么解決這個高房價問題，怎么想這個問題。老靠限制戶型、限制造價、限制房價這樣的措施是起不了什么作用的。 第三，產權制度需要進一步完善。產權制度方面，雖然現在物權法出臺了，但我感覺分量還不夠，國有土地、集體土地從法律地位上講都是公有制，但實際操作當中集體土地不是獨立的完整的產權，動不動就征用集體土地。我們不能從法律上、從操作上把農民的利益剝奪了，當然土地的利用是要有規劃，國土利用規劃權在政府，只要符合這個規劃，財產的利益是誰的就應該歸誰。 談幾點建議。 第一，住房供應的主體應該多元化。現在的模式基本上就是開發商供應房子。供應主體太單一，就缺少制約和競爭，這種情況不應繼續下去。 第二，租賃房要多建一點。買商品房的有一套制度，住租賃房的也有一套制度和辦法。包括租賃房的價格是多少，都要有一套制度來管住。 第三，財稅制度改革應該盡快出臺。 第四，房地產之間的法律關系應該盡快建立起來。 政府干預不應超越邊界 □中國銀監會政策法規部副主任 楊再平 房地產發展中有五個偏向值得我們反思。 第一，房地產問題討論當中把經濟問題過分政治化，不利于我們實事求是地研究房地產的客觀規律。網上討論過分情緒化，這不利于實事求是地討論研究房地產市場的客觀規律。 第二，泡沫因素被過分夸大，不利于房地產繼續快速地發展，住房商品化才十年，未來的需求空間還很大。很早就有人說房地產泡沫了，謝國忠2004年就在說房地產泡沫最多一年就要破裂，但我看到現在也沒破，過分地夸大泡沫不利于房地產的繼續快速發展。 第三，過分地擠壓和抑制投資性或投機性的需求，不利于活躍房地產市場。 第四，政府干預不應超越邊界，這不利于發揮市場機制的基礎性作用。包括在經濟適用房問題上我們也應該注意，政府是不是承擔了過多的責任？目前是不是更應該發展廉租房而不是經濟適用房？我們現在強調政府對房地產市場的干預，跟1980年代我們強調當市長就要管菜籃子是一個道理，我們在房地產上正在重復管菜籃子的錯誤。菜籃子最后不由市長來管，由市場管，結果不是管得更好嗎？ 第五，目前的房地產市場過度依賴于銀行貸款不利于防范金融風險，也不利于房地產又好又快地發展。現在是什么情況呢？加上建筑單位在銀行的貸款，房地產有60％的建設資金來自銀行貸款，這給銀行造成很大負擔。如果再考慮虛假按揭貸款的因素－－目前虛假貸款約占房貸的10％，這個風險就確實比較大了，我覺得應該通過資本市場募集資金來發展房地產市場。 要防止住房的過分資本化 □北京師范大學管理學院執行院長 唐任武 對目前中國房改的估計，我很同意前面專家談到的，十年來的房改應該是成功的，但是也還存在一些問題。 一是房價相對過高，房價的增長速度過快、但這種過快是相對的，從統計數據據看，經濟增長速度、人民收入增長速度還是比房價增速快得多。 二是住房過分地資本化和投機化。現階段住房在我們國家過分地資本化，住房好像股票一樣被炒來炒去，過分的炒作導致價格增長過快，這是我們國家原來沒有預計到的，這值得理論界和政府部門密切關注。 三是缺乏對弱勢群體的關懷和關注，在設計房地產公共政策的時候缺乏對弱勢群體的關注，住房是一種特殊商品。過去中國人的理想是實現居者有其屋，耕者有其田，現在在住房制度設計的時候要考慮到住房的公共性。四是房地產過分GDP化，不少城市把房地產作為主要的財政收入來源。 這四個問題是政策研究者以及政府部門應當關注的。 至于房地產未來的發展方向，我估計房價不會降。一是土地是稀缺資源，另外，未來隨著居民收入增加，住房作為生活必需品的價格自然要上漲，所以未來十年北京、上海等地的住房價格可能要與香港目前的房價一致。 建立多層次住房保障是關鍵 □中國房地產及住宅研究會副會長、建設部住宅與房地產司原司長 張元端 1980年鄧小平同志發表“住房制度改革藍圖”后，我國逐步開展了住房制度改革工作，其中有兩次根本性的突破：一次是1980年代中期，住宅由政府組織統建轉為房地產開發，出現了商品房，這是房地產業零的突破；另一次是1998年，國務院正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。27年來的這兩次大突破都具有重大意義。總的來看住房制度改革是一項成功的改革。 但是我國住房制度改革還存在一些亟待解決的問題：第一，房改意識逐漸淡薄，甚至以為房改已經改完了；第二，部分城市普通商品房的房價過高，超出了中低收入者的支付能力；第三，部分城市政府介入住房問題力度不夠，經濟適用住房、廉租房供應量不足，甚至嚴重不足；第四，住房法制建設亟待加強，國外對房地產住房立法是多如牛毛，我們國家的立法還剛剛起步；第五，住房發展與改革的行政管理力量薄弱。 下一步深化住房制度改革的重點還是要完善住房社會保障體系。其中的關鍵是建立多層次的保障，加快住房分類供應體制的實行。為什么？一方面是收入水平逐漸拉開檔次，即便是同一收入組內收入的差距也不小，差別很大，高中低收入搭界的地方甚至出現所謂“夾心層”。因此當前以經濟適用房和廉租房為基本構架的保障格局就出現了一定的局限性，必須將保障政策進一步細化，建立多層次的住房保障體系，特別是對所謂的“夾心層”要相應制定出多層次的保障措施。 房地產市場發展應分三層次走 □中國社科院金融所研究員 易憲容 我們討論房地產有三個基本前提：第一，中國是社會主義國家；第二，中國的土地是公有制；第三，現代社會保障每個居民的居住權。 在這些前提下我們再來看房地產市場發展得怎么樣，房價高不高。按照國家統計局的數據，2003年房價同比上漲約3％，2004年是9.7％，2005年是約6％，現在是約7％，如果按照國家統計局公布的數據，居民工資每年上漲14％以上，房地產市場根本不需要宏觀調控。但是實際情況是，目前的房價上漲水平超過了好多老百姓的承受能力。而房地產市場也是越調控，房價越高。 針對目前的現實情況，我認為中國房地產市場發展應該分三個層次走。 第一個層次是廉租屋占到住宅的10％，在加拿大這個比例是5％－6％，在美國是3％－4％，廉租屋提供給那些完全沒有工作收入、沒有工作能力的人，讓他們有基本的居住條件。第二個層次是20％左右的商品房，這個商品房既可以是投資品，也可以是消費品，完全由市場決定。剩下的70％為居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場。政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規劃政策來保證絕大多數居民有支付能力進入這個市場。政府應多層次調控房地產市場，比如把調控目標分解為短期目標、中期目標、長期目標。只有這樣，才能讓房地產調控目標更有針對性，而且更容易讓政策目標細化及具有操作性，也才能收到房地產宏觀調控的效果。 重回“市場＋計劃”模式 □中國社科院國際投資研究中心研究員 曹建海 關于房改涉及到幾個理論問題。 第一，改革的目標或者是改革的評判標準是什么。 現在普遍的評判標準就是人均住房面積擴大，這是非常狹窄的視野。有的人有很多套房子，有的人根本沒有房子，平均下來這個數值也可能很高，這不能成為惟一的評判標準。應該考慮住房支出在收入中占的比重、土地利用效率和住房存量分配合理化等更多因素。 第二，如何處理房改和發展的關系。產業發展絕不可以建立在損害民生的基礎上，一切產業發展要有利民生。 第三，關于改革的路徑和改革模式的問題。1978年以前是計劃經濟為主；1980年以后，進入計劃加市場的模式－－單位建房、開發商建房；1998年后取消單位建房，基本上讓公眾面向開發商，這是市場化模式。最近市場化模式受到了批評，輿論又認為應增加保障性住房，這重新又回到了市場加計劃的階段，這可能是今后的模式。 我認為采取什么樣的模式要堅持四個原則。 一是一切以長期提高人民生活水平為基準。 二是計劃性和市場性結合起來，哪個有利于民生哪個比例擴大，哪個不利于民生哪個就要限制，甚至是取消它。 三是充分尊重人民在土地公有制當中的權利。 四是政府一定要退出房地產產業鏈。防止政府通過拍賣土地推高房價。
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責任編輯：heji
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