北京房價爆漲揭秘：又一個上海、下一個深圳？

房地產網/自2005年7月以來，北京房價已連續上漲23個月。經歷了2005、2006兩輪宏觀調控，均價仍然從2005年的7069元飆升至當前的12820元。最近兩個月，在全國房價全面上漲的浪潮襲來時，多年來全國房價“領頭羊”的北京，領漲效應也加速爆發。近40個萬元以上高檔樓盤半年內房價漲幅高達2000元/平方米以上。

　　購房的欲望

　　北京房價自2006年開始三級跳式飛躍，2006年初，三環內樓盤突破萬元；2006年中，四環內樓盤緊跟著沖破萬元；而今年年中，五環內已難覓萬元以下的樓盤。就在北京房價一波又一波的高漲中，購房群體被迅速分化為兩類：一類在房價飆升中獲利的人群，投資的欲望越來越強；一類被高額房價擋在門外的人群，買房的欲望也越來越大。

　　2003年從江寧老家來京的張麗華很快找到了自己所屬的類群。以單價6800元購買的錦秋家園，不到兩年便漲到了8000元。在合適時機賣掉后，握著凈賺的30萬她激動異常：原來財富得來如此容易。張麗華深深體會到，在北京只靠工資，永遠都轉不出窮人的圈子，而靠投資房產她在最短的時間內積聚到了最多的財富。

　　兩年里，張麗華帶著多位同鄉、同學在后現代城、沿海賽洛城等多個樓盤投資。她從炒房的“散戶”變成了“炒房莊家”——在購買50多套房子后，她的角色由一般買主變成了中間批發商，開始替一批“跟進”她的“散戶”代銷房子。除了自有資金“炒房”的收入外，替別人炒房交易中每筆還抽取2%的代理費。張麗華回憶，當時的圈子里流傳著：在北京，炒房可以一夜爆富。

　　而2006年初，張麗華在賣房時，突然得知二手房交易要交5%的營業稅。逐漸，張麗華意識到她正在經歷一場嚴峻的宏觀調控。一開始非常害怕，甚至差點將房子全部拋售。但是很快，她就發現，所有要征收的稅費都可以轉嫁到買房者的房價里；張麗華告訴記者，她們投資客圈里，大多數人堅信這樣一個原則：在奧運之前，絕不要拋盤。

　　然而并非人人如此幸運。比張麗華晚三年到京的師弟受盡了買房的折磨。去年8月到京趕上了東亞奧北中心開盤。殊不知，早上６點鐘開始排隊，排了２天２夜后卻被告之一套不剩！18天后，樓盤再推新房，師弟和100多個人在售樓處呆了整整一夜，終于可以選房了，可房價也由5800元上漲到6700元。一次不行，師弟再戰。北京新天地一期推出670套房，師弟心想或許有些希望，誰知當日簽到的客戶4800多人。7個人搶一套房，師弟再次落敗而歸。

　　師弟無奈地對張麗華說：“等房結婚感覺就是等米下鍋，有人米都溢出鍋了，自己卻一粒米都沒搶到，不過他會繼續為買房而奔波。”和張麗華師弟一樣的人在北京比比皆是。不管是剛畢業的大學生，還是“月光”的打工族，沒有誰不在盤算著買套房。

　　作為一種特殊商品，房地產具有必需品和投資品的雙重特征，而在北京，近年來，隨著房價高漲，房地產的投資屬性凸顯，20%掌握財富的人投資和投機心理助長，80%的人自住需求也越來越旺，不同目的的人群都在為了買房而博奕，而房價就在博奕中不斷被拉高。

　　上漲之路開啟

　　從全國房價水平來看，北京一直以來位居前位。但就北京房價發展的歷史趨勢而言，從2002—2006年北京商品住宅成交價格走勢圖上可以看出，北京房價可分為四個階段：2002—2004年為房價低迷期；2005年為房價平穩增長期；2006年房價開始快速增長；2007年北京房價進入爆漲期。

　　北京房價現在的爆漲絕不是一蹴而就的。事實上，2004年前，北京房價上漲推動因素已經表現得越來越明顯，即住房需求增長得越來越快。中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞這樣描述：“目前北京房產供求失衡是多年積累的結果”。

　　北京是我國的政治文化中心，擁有全國最大的以公務員為主體的官員階層；擁有規模龐大的國內駐京辦事機構；擁有規模龐大的涉外機構，由于行政級別、職稱、學歷等原因，這部分人的住房消費力較強。

　　自2001年全國戶籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已較大的住房需求更加膨脹。北京擁有北大、清華等70余所高校，擁有一流的醫療設施等。我國GDP一直以來平穩增長，2006年以10.7%的增幅達到20.94億元，是1997年以來增長最快的年份。GDP創新高，通常也就意味著老百姓的錢袋子又鼓了一些。于是，富裕起來的小城市居民或特權階層，由于子女上大學、建立第二居所等原因，紛紛到北京購房。于是北京住宅市場的彈丸之地開始對抗來自世界五湖四海的購房需求。《樓市》市場研究部統計數據顯示，在平均每年有20.2萬人涌入北京所產生的購房需求下，北京房屋銷售套數開始以超過100%的速度增長。2004年北京房屋銷售總套數達到了18.3萬套，此后維持在15萬套左右。而從2002～2006年北京房屋銷售情況來看，外省個人購房占到了34%。

　　2004年房地產市場還有一件大事在影響房價，那就是土地8•31大限。當時媒體用了“大地震”等字眼來形容這場政策變動對房地產市場的影響。盡管國土資源部相關官員均明確表態，土地招拍掛不是房價上漲誘因。但是富力集團以32億巨資，拍下廣渠路東五廠用地；順馳集團于以9.05億元的高價拍得大興一號地；華潤置地以25.65億天價拿下北京土地招拍掛以來面積最大的清河地塊卻以事實在改變著周邊樓盤的房價。

　　“當初，富力拿地的時候，這里的中高檔項目還非常少，售價亦較低，約在5000～6000元/平方米之間。與當時CBD高檔公寓的10000多元的售價，相差甚遠。然而，富力進駐之后，不僅區域內新入市的項目產品品質有相當大的提高，售價亦趕超過當時CBD內公寓的售價水平。”樂城國際銷售總監張榕如是回顧。

　　在住房需求加大和土地招拍掛推動下，2005年北京房價扭轉自2002年下降的局面，開始平穩增長，從6903元上漲到7176元。

　　膨脹的投資需求

　　然而北京的房價并沒有就此平穩增長下去。中國農業銀行高級經濟師何志成分析，2006年新一輪房價躁動的直接原因還應歸因于人民幣升值的預期。

　　2005年7月21日，人民幣升值2%。自此，人民幣對美元一直呈單邊上揚態勢。人民幣升值預期直接導致的結果是，中國的外匯儲備從2003年的4000億美元一直升到目前的超過12000億美元。全世界都在看好經濟增長速度飛快的北京，比起國外發達城市成熟的發展環境，北京的經濟環境讓人充滿了想像力，于是各種資本不斷涌入北京。

　　房地產這個原本區域性很強的行業，隨著資本的全球流動以及人們不動產投資觀念的增強、異地置業需求的上升，逐漸顯現出國際一體化的趨勢。2006年，中國進入了“流動性過剩”時代。

　　“持續兩年的A股牛市，至少創造出8萬億元新財富，其中一部分正明顯地轉向樓市。”一位業內分析師明確地對《樓市》表示。

　　來自北京房產中介“信一天不動產”的統計數據表明，在目前北京的購房人群中，投機性購房的比重占總體購房的26.7%，也就是說每四個購房人中就有一個是投機性購房者。短期北京投機性購房者的隊伍正在快速發展。

　　據一位精于在北京操盤別墅轉手生意的Richard先生透露，北京一個名為“蒙頓卡雀”的別墅項目至今已經倒手了10次。他所服務的管理顧問公司在一年內轉手120套左右別墅的案例并不鮮見。

　　在此期間，政府先后出臺了“國六條”“國八條”等政策，盡管部分政策對打壓投機、抑制投資起到了一定的作用，但是由于北京房地產市場已是全世界購房人的市場，投資客對北京房地產市場的看漲預期高漲，不斷膨脹的投資需求始終沒有從根本得以抑制。

　　在上述各種因素合力下，經過2005年的平穩增長期，北京房價2006年開始快速增長。

　　爆漲臨界點

　　北京房價上漲的欲望在2007年表現得尤其強。而房價爆漲的導火索便是奧運的契機。

　　事實上，自2003年申奧成功以來，伴隨著政府對基礎設施投入力度的加大，北京尤其是亞奧板塊的房價便水漲船高。“奧運利好早在數年前就已經釋放，但不可否認，奧運的臨近將再度成為房價上漲的刺激因素”，陽光100置業副總經理范小沖表示。

　　截至7月中旬，包括世茂奧臨花園、萬達大湖公館、媒體村等亞奧樓盤共計推出近1000套房源，亞奧樓市今年首度”井噴“。盡管區域競爭激烈，但是房價飆升絲毫不打折扣。”世茂奧臨花園“已由年初的16800元/平方米上漲到19000元/平方米；”亞奧•觀典”2006年10月均價還徘徊在11000元左右，目前，其二期價格已達18000元。

　　同時，受去年70%•90m2政策影響，2007年上半年新盤供應量減少。在新盤供應減少，投資需求增加的情況下，開發商大肆利用奧運契機，北京房價出現爆漲。

　　不止如此，目前北京房價還被卷入了全國甚至全世界房價高漲的浪潮中。5月份住宅價格出現了一次全國性的急漲。深圳、北京房價均呈現雙位數上揚，上海又爆連夜排隊購房的壯景，而且大批二三線城市樓盤也持續火爆。

　　“并不只是中國房價上漲，也不只是北京或深圳房價上漲，房價上漲具有全球性的特征。從1997年到2006年，愛爾蘭房價上漲超180%；美國也達到98%。”國家統計局局長謝伏瞻7月23日表示。

　　放置全世界范圍內，以10%房價漲幅上漲的北京或許并不顯著，而這也極有可能成為開發商和投機投資者看漲北京房價的理由。最終可怕的后果就是北京房價再持續爆漲，成又一個上海，下一個深圳。

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