最近，認房不認貸這個話題很火。
特別是北京、上海、深圳過去兩天接連宣布執行認房不認貸后，也意味著認房不認貸基本要在一線城市里全面普及。
在8月25日，就下達了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，這就是認房不認貸的落地文件。
具體如下：
可能還有人不太了解，這個認房不認貸跟之前有什么區別，我這里先說明一下。
不管“認房”還是“認貸”，都是用來界定是否首套房的標準。
認房：是指家庭成員名下在當地有幾套房，如果在當地有一套或以上住房，就不算首套房。
認貸：是指家庭成員名下是否有未還清的房貸，如果還有房貸，就不算首套房。甚至有的城市是只要有過房貸記錄，即使還清了，也不算首套房。
這里需要注意，認房通常指看當地有沒有房，而沒有管你其他城市有沒有房。
而認貸，則是看你全國范圍內是否有房貸。
這里認房不認貸跟之前的最大區別。
在此之前，我們全國范圍內，有的地方是執行“認房又認貸”，有的地方則執行“認貸不認房”。
認房又認貸：是指，家庭成員名下只要當地有一套或以上住房，或全國范圍內有未還清的房貸，二者只要有其一，就不算首套房。
比方說，你想在上海買房，雖然你在上海沒有房子，但你在老家有一套未還清的按揭房貸，那你在上海也不能算做首套房。
或者，你只要有一套未還清的按揭房貸，在全國任何城市買房，都不能算做首套房。
甚至最嚴格的時候，只要你有過房貸記錄，即使你還清了房貸，或者把房子賣掉了，你在當地買房也不能算做首套房，不過這個是不同城市不同。
認貸不認房：則是指，只要家庭成員名下沒有未還清的房貸，不管你在當地有多少套房，都可以算做首套房。
比方說，你在當地先買了一套房，如果你把這套房子的按揭貸款還清了，那么你再買第二套房，也可以被視為首套房。
前些年，全國范圍內，部分城市，是執行認貸不認房。
而近幾年，為了嚴控炒作房價亂象，大部分城市基本是執行認貸又認房。
顯然，認貸又認房是嚴格的控房價措施。
而認貸不認房，或者認房不認貸，都是不同角度的放松。
認房不認貸：是指，只要你在當地沒有房子，也不管你有沒有房貸，都可以算做首套房。
但如果你當地有房子，不管你有沒有房貸，都不能算做首套房。
就是算不算首套房，只看你在當地有沒有房子，不管你在其他城市有沒有房子。
這個是認房不認貸，跟之前的主要區別。
從這個區別來說，如果全國范圍內普及了認房不認貸，對一線城市是比較大的利好，對三四線城市房價則反而是利空。
因為本來由于人口開始長期下行的大趨勢，每年出口人口驟降，一線大城市還有人口虹吸效應，而三四線城市長期來看，會保持人口持續流出，且人口長期下降的趨勢，這會導致三四線城市的整體房價長期看跌，可能只有核心地段還能有點保值效果。
所以，現在已經比較少人會拿三四線房子當投資。
而在這之前，很多在三四線城市定居的人，在當地買了房子，基本就不會考慮在其他城市買房子，包括投資。
畢竟只要當地有房，你去大城市買房，就不能按照首套房，就要承受二套房的高首付和高利率。
現在認房不認貸出來后，雖然對絕大部分人來說，也同樣不會因為認房不認貸后，就跑去其他城市買房。
但對于那些當地的有錢人來說，就不一樣了。
比如，在三四線城市的有錢人來說，在當地有房，之前可能因為在外地不能享受首套房，就沒怎么在其他城市買房。
現在認房不認貸后，這群有錢人，會有比較大的動力去一線城市購房。
特別是超級有錢的富豪，可能會在多個一線城市買房，這樣每個城市都可以享受首套房優惠，他們購買動力自然會強一些。
所以說白了，認房不認貸這件事情，影響最大的，還是有能力在多地買房的群體。
除此之外，認房不認貸對部分剛需人群，也是利好。
比如，認房不認貸也有利于想換城市工作的人群，或者是人在一線城市工作，但老家已經有了房子的人群。
之前認房又認貸，即使他賣掉老家房子，在一線城市也不能享受首套房待遇。
現在認房不認貸后，他在工作的一線城市買房，就能享受首套房待遇。
也利好想要在當地城市置換改善住房的人群。
比如，前些年在當地城市買了小套房子，現在攢了點錢，如果把舊房子賣了，加上攢的錢，可以湊夠買大套房子，作為住房改善。
這種改善型住房需求本來也是比較大的剛需市場。
如果按照之前認房認貸模式，即使賣掉原來的房子，也仍然還是不能算首套房。
現在認房不認貸，那么只要你賣掉原來房子，再買新的就可以算首套房，可以享受低首付、低利率。
這會增加一部分人置換改善住房的意愿。
當然，這個實際操作起來，還是挺麻煩的。
要先把正在住的舊房子賣掉，然后馬上去買新的大套房子，再搬進去。
這中間涉及到許多環節，可能需要經歷的周期也比較長，一個銜接不好，比較容易出問題。
現在三四線城市的房子，不是核心地段，很多處于有價無市的狀態，不降價房子很難第一時間賣出去，有的掛了一年多也沒賣出去。
等房子賣了，再去買新房子，這涉及到這段時間住哪里，還有買新房子要買二手房還是新房，還要不要裝修等問題，還是挺麻煩的。
當然，有能力的人，通常會選擇先買一套改善型住房，等搬過去穩定下來，再把舊房子賣了。
但這種模式，本來也不適用于認房不認貸。
所以，關于認房不認貸，我個人是覺得，影響最大的還是有能力在多個城市購房的人群。
等于是在用這群人的錢，去穩定一線城市的房價。
對三四線城市影響不大，甚至有些不利影響，因為三四線城市的有錢人，可能本來會在當地多買房，現在自然會更加傾向于去一線城市買房。
（2）下調二套房首付和利率
除了認房不認貸之外，8月31日，還有其他一些比較重磅的房地產新政。
比如，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
這里影響最大的還是二套房，之前一些一線城市的二套房首付很高，基本在60%~80%，現在下限統一為不低于30%。
除了首付之外，也下調了二套房的利率。
將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR利率加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
之前二套房是LPR利率+60基點，現在是LPR利率+20基點。
降低二套房首付還有利率，這個是直接利于改善型住房需求。
此外，不管是認房不認貸，還是降低二套房首付和利率，都是“因城施策”、“一城一策”。
但我估計，各地方大概率會積極響應給房地產松綁。
畢竟之前是上面壓著，地方一直想松綁，但不敢。
現在上面松綁了，地方大概率不會反其道而行之。
至于大家比較擔心的，會不會出現新一輪房價暴漲周期，我個人是認為不至于。
這輪房地產政策大調整，7月關鍵會議，已經是有明確的預期，所以大家基本也不感到奇怪。
7月會議對房地產表述里，首次提到“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。這意味著，我們房地產市場，已經從供不應求，到供大于求。
是因為“供求關系已經發生重大變化”，所以沒有炒房可能性的情況下，才不提“房住不炒”。
而不是說允許炒房。
不管是認房不認貸的通知，還是下調二套房首付和利率的通知，在文件開頭，都還是有強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。
之所以做這些調整，是為了“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”。
所以，我在7月分析7月關鍵會議的時候，就提到過我們房地產政策應該會有一系列“適時調整優化”。
但這些“調整優化”，主要是為了穩市場，而不是說房地產馬上又要迎來一波瘋漲。
大家要記住一個前提，“我國房地產市場供求關系發生重大變化”。
這個供求關系，一個大背景是我國人口趨勢開始長期下降。
特別是今年出生人口從目前情況看，會有超預期的大幅下降，這除了原本其他導致出生人口下降的因素之外，還有額外加了個疫情因素，會進一步加劇出生人口下滑態勢。
在全國范圍內，由于人口長期下降，除了個別能人口凈流入的一線城市之外，其他人口長期流出的二三四線城市，房價整體是不大看好。
這不一定說房價能長期下降多少，但從保值角度來說，只要房價長期不漲，扣掉通脹因素之后，也等于房價跌。
比方說，要是所處的城市，在20年后房價也還是當前價格，假如20年后物價翻一倍，那么房價按照購買力來算，也相當于是跌了一半。
至于一線城市的房子，短期還不大好說，但從長期看，還是有保值效應，但一線房子現在這么貴，也不是我們普通人能買得起的，所以一線城市房子不管是漲是跌，跟我們大多數人都沒有關系。
如果一線城市房價再繼續漲，那么年輕人自然也會用腳投票，逃離一線城市。
當然，房價是一個比較復雜的問題，每個城市的具體情況不一樣，就算在同一個城市里，不同地段、不同小區對房價的影響也很大，很難一概而論。
這個更多也是大家得根據自己當地實際情況，以及根據自己實際情況，再考慮要不要買房，得多多獨立思考、自主決策，量力而行。
買房或者賣房是一個人生重大決定，不管買不買、賣不賣，我建議還是要慎重決定，不要一時腦熱決定。
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