調控房價，“高校學生住房價格”該不該調控？
文/黎東文
某新校區建設快訊，由成都**建設有限公司承建，位于學生公寓3、4#北面的新校區學生公寓5、6#樓已于3月28 日正式開工修建，預計今年9月兩幢公寓將投入使用。據了解，此次修建的每幢學生公寓建筑面積為1.1萬平方米，投資約900萬元，合同工期為6個月。
從該校建設快訊我們可以粗略計算一下新建房產投入價格：假如土地20畝，每畝50萬（實際上當時從農民手中征用到的土地價格遠遠低于50萬/畝），土地總費用為1000萬元。那么投資9000萬加上土地征用費除于總建筑面積，大概房產造價為每平方米865元。上月23日珠江晚報披露：一個從事了10多年建筑行業的包工頭向記者公布了他承包的一項工程的明細賬：在番禺承包了建筑總面積大約是11893平方米的商品房，合同上的交貨價是808萬元，這樣算下來每平方米的建筑均價為679元，而該包工頭的實際建筑成本是每平方米572元。 可見，筆者預算某大學房產造價每平方米865元符合一般性。
政府一路調控，房價一路上漲。商品房成本造價每平方米也就一千左右，賣價卻五千甚至上萬。稍微有點經濟學常識的人都知道，這是極端暴利的，是不正常的。
是什么原因造成市場失靈？
專家學者喊：里面肯定有詐（比如官商勾結、土地壟斷）。
房產商以及儒犬主義者反駁：是供求關系拉高價格。
每平方米投出不到1000元賣五千上萬，有的學者建議：個人集資建房不是很合理嗎？既能打破房地產商壟斷，又能減輕市民負擔。
某些經濟學家急了：“個人集資建房”是開歷史倒車。市場是開放的，如果你覺得有暴利，你完全可以以注冊公司形式進入房地產市場（如果按照此邏輯，煙草、石油等壟斷行業也來個口號：如果你覺得暴利那你就注冊公司進來競爭吧！這顯然不合邏輯）。
總之，關于房地產，媒體每天正反報道，政府、市民、專家、開發商各唱各調，真真假假、假假真真，誰也說不請。但是稍有點經濟學知識都知道，投入——產出：投入成本不到1000元能賣出五千甚至上萬是極不正常的暴利現象，說明市場在某種程度上確實失靈了。
由于制度緣故，中國改革和炒股一樣，一段時間炒這個題材，一段時間炒那個題材——一段時間農民問題是焦點，一段時間醫療改革問題是焦點，一段時間股改，一段時間房地產……每個題材都掀起舉國上下、網上網下轟動，其背后是主流、非主流、大眾熱炒一番。不過據我所知，教育改革題材還沒開始，高學費、重負擔的教育問題似乎被全民遺忘，很少有人提起。
重視教育即重視民生 ，筆者在此不打算探討教育制度等相關問題，而是借政府調控（打壓）房價火熱時期來探討下“高校學生住房”問題。
筆者在上面已預算某大學房產（學生住宿）造價每平方米865元。那么如何核算房產（學生住宿）產出？筆者大略核算一下：一層樓30間住宿，每間4人，一棟樓房6層。則總共住720人*2=1440人。
按照目前每個學生每年（其實是10個月、2學期）的價格1200元/年、使用期60年計算，60年兩棟樓房投資總共收入為：1440*1200[1+1/(1+r)+1/(1+r)^2+……+1/(1+r)^60],其中r為長期利率，粗略就算得96482698元。兩棟樓房總面積為2.2萬平方米，所以算得每平方米賣價為4385元。
上面計算每個學生每年1200元住宿費不變是假設的，事實上不可能，學生住宿價格以后可能繼續上漲，4385元是最保守數據。
如果說房地產出現官場勾結、土地行政壟斷，或者供求失衡導致價格失衡，那么“高校住房投入不到1000元，差不多5000元產出”的暴利我們怎么解釋？
高校學生住房和商品房有不同之處，前者是國家事業主管部門，非盈利組織。此外，學校住房地皮征用便宜（因為高效建設多于郊區），不存在土地壟斷，而且還得到政府財政補貼（金本質上是花納稅人的錢）。
可見，僅高校住房暴利性質足以讓我們深刻反思。希望政府調控房價的時候不能忽視“高校學生住房價格”問題，畢竟它也是個民生問題。
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