辦公室同事卡特琳娜今年剛滿三十歲，正準備做單身媽媽。說起來，她是在懷上小寶寶以后下決心和男朋友分手的。“為什么呢?”我瞪著她問。我知道他們這些年分分合合，本來以為這回終于該穩定下來了。她說男朋友是搞藝術的，卡特琳娜無法抗拒術家的魅力，可是又期待自己的丈夫是個居家型男人，真的要作媽媽，她終于更加認清了自己，就做了了斷。

　　房主偏偏在這個時候要把出租給她的公寓收回去，離預產期還有三個月之時，她開始滿大街找房子。望著我擔憂的眼神，卡特琳娜笑笑說：“放心吧，我樂觀著呢，不會住到大街上去的。”

　　現在還有合作社嗎?

　　我聽說過，捷克人如果加入住房合作社，就有可能分房。我便問她，為什么不去加入合作社。“聽說，加入住房合作社之后要等很長時間才能分到房，眼前的問題是解決不了，但是總歸是一條路。”她睜大眼睛，看著我這個外國人，驚奇地問：現在還有合作社嗎?

　　我抄起電話，撥到朋友皮特那里問個究竟。

　　很多歐洲國家都曾有合作社的歷史，捷克就屬于實行合作社制度較早的，起源于1845年，到現在有160多年的歷史。合作社的口號是“一個人做不到的事情，大家聯合起來就能夠做到!”到二十世紀初，已經發展到涉及消費、生產、農業、加工、購買、銷售、儲蓄、信用、銀行、文化和住房等各個領域。二戰之前，捷克斯洛伐克共擁有13526個合作社，以消費和農業為主，住房合作社屬于集資建房的性質。

　　皮特告訴我，他父母就是加入合作社之后才買公寓的，入社時繳納了一筆錢，可以解釋為“取得會員和住房資格”的費用，然后等了很多年，終于分到房子。分房的標準一兩句說不清楚，年齡、學歷、工齡、職位很多條件綜合在一起。分到的房子是合作社產權，不是私人產權。皮特說：“有趣的是，那時候如果想把小房子調成大房子，不需要付差價，從大房子換成小房子，也得不到什么補償。當然換房子不是自己說了算，否則，誰愿意以大換小啊。”

　　1989年社會轉型以后，住戶可以向合作社購買產權，從而變成私人所有。一般情況下，合作社的房子，在房地產局是整棟樓集體登記的，為了把產權轉移給住戶個人，就需要先把整棟樓的集體產權分割成一戶一戶的才行，銷售還需要經得社員們同意。一個朋友記得早年間，家里從合作社把房子產權買下來，簽了 20年的轉讓合約，每個月支付月供。總體下來，也就是二十多萬克朗(按照當前匯率，約6-8萬人民幣)，他們享受的是從過去年代遺留下來的轉型優惠。買下來以后，私人業主就可以登記在房產所有人那一欄了。這些年，很多合作產權私有化，有些合作社的產權房賣光了，也就解體了。

　　當然還有巨大數量的合作社產權房存在，這種公寓可以進入二手房市場買賣，比私人所有權的房子稍微便宜些，但是不對外國人和公司開放。這類房屋通常花很少的錢就能夠轉移產權，差價并不那么明顯。

　　皮特告訴我，沒聽說有哪家住房合作社開發新房了。

　　廉租房要取消

　　卡特琳娜和我一起打開搜房網站，看看產權為“合作社”的二手公寓能賣到什么價格，市區40、50平方米(室內使用面積)，大約160萬～250 萬克朗，就是4萬～5萬克朗每平方米(約合人民幣1.3-1.7萬)，這些多數是1970～90年代蓋的大板樓，對卡特琳娜來說還是貴了，她還從沒現實地想過要申請貸款作“房奴”。

　　捷克的房屋風格，隨年代也在發生演變。市中心的黃金地帶集中了幾個世紀之前的古典建筑，市中心外圍是早年的城市邊緣，隨著城市擴大，現在已經變成市區很好的地段，多是上世紀50、60年代以前建造的磚結構公寓樓。

　　在北京很多所謂“蘇聯式”住宅，和這些房子的結構相似。公有制時期沒有私人開發的住宅，特別是70到90年代間，建造的多是七、八層到十來層的預制板樓，分布在城市外圍，我國從70年代末開始，也建了很多這樣的塔樓或者板樓。現在，人們不喜歡灰土土的“大板樓”，于是，近年新開發的樓房，不管是國家、市政，還是房地產商，都更重視色彩和形狀搭配，配套設計比過去更周到，基本上都帶有地下車庫。地下室有每戶人家的儲藏室，這個設計習慣是一直延續的。其中，越來越多的樓房回歸磚結構，根據開發者的評估，和市政規劃要求，四層、五層的樓房很多，十多層的也有。市區中段和外圍，散落著很多平房街區，是獨棟或者連體別墅，郊區以這種一棟一棟的房子居多，樓房相對少。

　　房屋結構呢，這里的人們不習慣說“二居室”、“三居室”，而是說“2+1”“3+k”“3+1”等等，比如“2+1”的意思，就是有2個房間，還有一個單獨的廚房，這個廚房，可能比較小，只適合做飯用，也可能比較大，可以放下吃飯的桌子。“3+K”就是有3個房間，其中一個房間帶廚房設施，不同于“2+1”的廚房，這個房間大，適合兼做飯廳和客廳。說樓房公寓和獨棟平房小樓，人們都會用這個概念，外加使用面積，來說明大小和結構。

　　卡特琳娜接著從網頁上把產權為“其他”的公寓過濾篩選出來，這些真是便宜，28萬，39萬，54萬……(約合人民幣10-20萬)，介紹資料里寫著每個月要支付的租金金額。

　　這是購買廉租房租約，就是政府提供的廉租房，持有人把租約轉讓，獲得轉讓費，出錢購買租約的人獲得的好處則是只相當于市場租金三、四成的低房租，這筆投資還是挺劃算的。可是廉租房政策就要取消了，現在花幾十萬買個租約，明、后年就和隨便在市場上租房花一樣的錢，不是等于把投資丟到窗戶外面嗎! 又輪到我睜大眼睛，好端端的，為什么要取消呢?

　　我一直對捷克的廉租房政策有興趣，就請卡特琳娜幫我約了訪問社會發展部，我對她說：“也順便幫你咨詢一下到底什么時候取消廉價租金!”

　　居者有其屋

　　社會發展部就在布拉格市中心老城廣場的一棟巴羅克式建筑，年輕的希內克·約爾丹先生把我們帶到二樓會議室。

　　他介紹說，2008年，捷克全國1200萬居民，擁有住房450萬套，其中20萬套閑置，430萬套在使用中。按照產權劃分，有250萬私人產權，200萬套國家、市政、合作社所有。接下來，希內克從1948年講起，那時候捷克斯洛伐克開始實行計劃經濟，普遍國有化，其中二戰以后，由于戰爭中人口減少，以及戰后趕走大量原本在捷克居住的德意志人，憑空出來很多閑置的房子，更加理所當然地變成國有資產。國有房按照計劃價格出租，由“房管部門”管理，“分房”標準和我們國家執行多年的方式方法類似。

　　1950年代開始，政府在當時的城市中心周圍，建了很多公寓樓房，但還是遠遠不能滿足民眾需求，很多家庭兩代同堂甚至三代同堂，而要等到一套住房，甚至需要十年時間。捷克著名作家康圖爾多娃寫于60年代的小說《洪水之后》，有這樣的描述“我在房管局排著隊，為次序先后與人爭執不休，但怎么也弄不明白別人是怎么弄到房子的，他們根本沒在房管局露一臉，房子就搞到手了。”

　　于是，1978年到1990年，形成了大力興建預制板樓的高潮。社會轉型后的二十年，國家、市政所有權的廉租房政策還繼續實施，以每年4萬套的進度興建新住宅，新住宅的設計也與時俱進，雖然還是預制板樓居多，但是設計風格和配套設施就改善得多了。

　　在1990年以后，捷克私有化進程是很快的，但是國有市政所有的廉租房政策卻走的很小心。當時有這么一個情況，1948年強行國有化的住宅，從 1990年代逐步返還私人，房子被共產的時候是空的，還回的時候，里面住滿了人。從邏輯上說，收回產權的房主有自由處置自己房子的權利，但是，總歸不能把里面的住戶都轟出去，所以，政府就有了附加條件，私人房主還需要延續政府的優惠租金。政府自有它的道理，特別是這些市中心的老房子，有很多上年紀的住戶，在那里都住了大半輩子，我們不能一旦市場化，就把他們逼走，我們希望這些老人還能留在住慣的老屋。還有政府自建的那些廉價出租的公寓樓，如果有私人公司要從政府手中購買，都必須接受附加條件，延續優惠租金。

　　廉租房的租金，全國平均1歐元每平方米每月，首都布拉格價格最高，一套50平方米的公寓，月租150歐元，市場上租這樣一套大約300～400歐元。捷克人的全國平均月工資水平800歐元左右，最低工資限額約合300歐元。希內克特意用比克朗更國際化的歐元對我說明。

　　只要是本國公民都可以申請廉租房，沒有收入限制，也沒有附加條件。要這么說，既然有這么好的事兒，就算是住房寬綽的富人，申請下來一套，到市場上出租，轉手就賺一、二百歐元多好。當然，規定上是每個公民都絕對享有同等權利，執行的時候，會考慮具體情況。事實上，廉租房幫助了很大數量的底層民眾，居者有其屋。

　　個人PK政府，政府告敗

　　可2005年，也就是捷克加入歐盟的第二年，就有人把捷克政府告到歐盟的人權法庭，說政府的優惠租金違反了人權法，不公平競爭侵犯了私人業主的權益。私人業主作投資，把房子放到市場上出租，是為了掙錢，偏偏有政府不斷興建的廉租房比著，誰有本事和他們斗啊!還有那些被返還產權的房主，明明是拿回了自己的房子，卻必須按照別人定的租金出租，那些本想投資，從政府手里買了廉租樓產權的商人，也必須繼續政府既定的租金，恐怕收上來的錢，連修窗戶、修管道都不夠用呢。政府人性化，卻侵犯了業主的人權。

　　希內克說廉租房的存在，在一定程度上制約了房地產市場的發展，必須要改革。

　　目前在討論，用什么樣的政策來替代廉租房。比如說，租金完全市場化的同時，發放特別租房補貼，是比較可行的辦法。發補貼的形式，可能是補貼到無房產低收入的人頭上，或者補貼到無房產而且能證明租房住的人頭上，也可能給對出租房子給這些困難無房戶的個人或公司免稅，或者把租房補貼，作為租金分擔直接付給出租者。同時，政府還要逐步放手，把握有產權的房屋，轉給地方市政，或者銷售給私人、公司，就是說，中央政府不再參與房屋出租，而是通過社會福利政策配合市場，來解決低收入無房產者的居住問題。

　　目前已經有15萬套新建的政府產權房，按照行市價格出租，政府計劃2006年到2012年之間逐步完成租金市場化和租房補貼的改革。要是現在就一下子改革，會影響到4萬戶人家，2千戶人要睡到街上去。

　　我們的朋友也在擔心間接受到改革的影響呢，他們小倆口和房東合住在市中心一套很寬敞的老式公寓，有單獨的臥室、廚房，和衛生間，房子是房東從摟主那兒租的，租金很低，分租給他們也很便宜。可是，最近房東說國家政策要有變化，樓主很快會漲價，他租不起就要搬走，朋友也就沒機會間接享受廉租房的好處了。

　　我問社會發展部如何評價與市場化并行20年的“廉租房”政策，希內克說，成功之處是幫了很多人，政府必須考慮所有的人，低收入者，沒有積蓄，支付不起買房的首付，廉租房，是現實可行的。失敗之處呢，他態度更加堅決，應該在二十年前就一步到位，用福利補貼制度，給人們更大的自由度，給市場更大的自有度，而不是拖到現在才改。

　　馬后炮容易放，誰又知道當初一步到位，社會是否有足夠的接受能力，政府是否有足夠的實施經驗呢?

　　為“后廉租房”時代準備

　　我記得卡特琳娜的事兒，就問希內克，一旦取消計劃租金，近幾年從別人手里購買廉租房租約的人豈不是要受損失?不等我說完，他就斬釘截鐵地說， “那是違法的!”在二手房市場大行其道的這種租約買賣本身就是違法行為。可是，在購房網上，人們都堂而皇之地標售租約啊，希內克聳聳肩膀，說“是的。”，他無法否認這個事實，而且買方和賣方達成協議后，需要到有關部門辦理租約過戶手續，就是說，有關部門對這樣的情況也不聞不問睜只眼閉只眼。

　　卡特琳娜去房管部門咨詢了，人家告訴她可以遞交申請，不久就會有一次評估，但是像她這樣的情況，還不屬于困難戶，比如可以搬回家和父母一起住，比她更需要住房的人多著呢，所以，不要抱什么希望。聽卡特琳娜這樣講，我問，那會不會有人憑借和評估委員的關系，或者通過賄賂，得到廉租房呢?難說，既然存在漏洞，就難保不出狀況。

　　卡特琳娜還是遞交了廉租房申請，就算租金改革以后，“后廉租房”的價格肯定還是很公道的，而且，租住的期限有保障。

　　同時，她在繼續找房子，要趕在孩子出生之前找到落腳處。連著看了幾戶，房東都不同意給她出具“居住地址證明”，這是我們外國人在捷克申請居留簽證需要的材料之一，證明我們有地方住，她是本地人，要這個干什么?卡特琳娜告訴我，沒有自有房產而租房住，有相應的租房證明，可以申請特別的租房補貼，這和我從社會發展部那里聽到有關聯。

　　預產期之前的一周，她終于租到一處條件不錯肯出證明的公寓，搬進新屋，靜等小生命的來臨。