感謝劉杰先生從專業角度出發對拙文(“簡單分析一下中國房地產價格的構成”)提出的批評。在劉杰先生所提出意見的基礎上，在這篇小文中，與劉杰先生和各位網友就相關問題做進一步的探討。

　　按照劉杰先生的估計，2015年，地租可占到中國房地產總價格的37%;按照“魚類快艇海鷹號”的估計，2015年，直接地租和變相地租可占到中國房地產總價格的19%(劉杰批評文中所引用的5%僅是“魚雷快艇海鷹號”所估計的直接地租)。

　　所以，取劉杰的估計為上限、“魚雷快艇海鷹號”的估計為下限，2015年，地租占中國房地產總價格的比例約在20-40%之間。房地產企業主營業務收入約占當年中國國內生產總值的10%。據此可以粗估，房地產地租約占當年中國國內生產總值的2-4%。

　　根據2015年的中國分省收入法地區生產總值，營業盈余約占各地區生產總值之和的24%，生產稅凈額約占各地區生產總值之和的15%;兩者相加，廣義剩余價值約占中國國內生產總值的39%。分別取劉杰、“魚雷快艇海鷹號”對中國房地產地租的估計，可以粗估，房地產地租約占中國經濟中全部剩余價值的5-10%。所以，無論是取“魚雷快艇海鷹號”的估計還是取劉杰的估計，房地產地租都是中國經濟全部剩余價值中一個不可忽略但是較小的組成部分。

　　劉杰先生對“魚雷快艇海鷹號”的批評主要集中在以下幾個方面：(1)房地產企業主營業務成本中的土地購置費用不應采用當年的土地購置費用;(2)土地購置費用中只有政府直接用于土地開發的成本才是社會必要成本，征地拆遷補償應作為地租;(3)房地產企業營業利潤中的平均利潤應按照銷售成本的10%計算;(4)房地產企業所獲得的地租還應該考慮到房地產企業占有的閑置土地因為土地升值而獲得的資本利得(暫定名為“虛擬地租”)。

　　除了劉杰先生上述意見以外，“魚雷快艇海鷹號”在前文中還犯了一個概念錯誤，誤將主營業務收入扣除營業利潤、主營業務稅金附加以后的余額作為主營業務成本。實際上，全部成本除了主營業務成本以外，還包括銷售費用、管理費用、財務費用等。下面分別就這幾個問題與劉杰先生探討。

　　劉杰先生所提出的第一個意見，無疑是正確的。問題是，在2015年房地產企業成本中所包含的土地購置費用實際上是在哪一年發生的?據2016年《中國統計年鑒》的有關數據，2015年，房地產企業房屋施工面積總量約74億平方米，房屋竣工面積總量約10億平方米;也就是說，現有施工的房屋，平均需7.4年才能完工。據此推算，2015年竣工的房屋，其土地的平均購置時間大約在7年前。此外，2008年房地產企業房屋新開工面積10.3億平方米，與2015年房屋竣工面積大致相當。根據這些情況，可以取房地產企業2008年的土地購置費用作為2015年主營業務成本中所實際包含的土地購置成本。但是，這樣一來，房地產企業的其他成本也要重新計算。

　　已經算出，2015年，房地產企業總成本57806億元。以房地產企業2008年的土地購置費用(5996億元)作為2015年的土地購置成本，此外2015年的竣工房屋總造價30552億元;扣除這兩項以后，房地產企業的其他成本(工資、利息、折舊、其他銷售經營成本等)重新計算為21258億元。

　　但是這樣一來，包含在土地購置成本中的地租占房地產價格的比例就大大縮小了。按照“魚類快艇海鷹號”原來的算法，土地購置成本約占房地產價格的25%;按照現在的取若干年前土地購置費用的算法，土地購置成本僅占2015年的房地產企業主營業務收入的8.5%。

　　下面再來探討土地購置費用中哪些屬于地租，哪些屬于必要的社會成本。2008年的全國性土地收支數據比較難找到。暫取2010年的數據，與2010年的全國土地出讓收入相比較，城市建設支出占26%，征地和拆遷補償占46%(見http://news.xinhuanet.com/politics/2016-02/16/c_128721680.htm)

　　劉杰和“魚雷快艇海鷹號”都同意，城市建設支出屬于土地開發的必要社會支出，應算入房地產建設成本。分歧在于如何處理征地和拆遷補償。筆者的看法是，如果被改變用途的土地原來沒有用于其他生產活動或用于居住，或者改變土地用途并不影響原來的生產和居住活動(如農業土地改良)，那么顯然，為了改變土地用途的唯一必要社會支出就是相應的基礎設施建設(如“三通一平”)。但是，在現實的房地產建設中，多數情況下，如果社會不為原來居住在一定土地上的居民提供新的居住條件或者為原來耕種一定土地的農民提供新的生產和居住條件，房地產建設就無法進行。為了要給原居民提供新的居住條件或者給原農民提供新的生產和居住條件，顯然必須要消耗一定的社會勞動;在筆者看來，因此而發生的社會勞動應視為房地產建設必要的社會成本的一部分。

　　當然，在現實生活中，肯定有一些被拆遷征地戶是在實際上分享地租的;但是也有大量的情況是，被拆遷征地戶所獲得的“補償”實際上還不足以滿足他們必要的居住和生產條件。兩種情況在現實生活中都存在。在沒有更加確切信息的情況下，不妨將全部征地拆遷補償都視為為了給原居民、原農民提供必要的居住和生產條件而發生的社會成本。

　　如此算來，城市建設支出、拆遷征地補償兩項合占土地購置成本的約四分之三、全部房地產價格的約6%。其中，劉杰、“魚類快艇海鷹號”分歧的部分涉及土地購置成本的約一半、全部房地產價格的約4%。

　　劉杰先生提出，應按照銷售經營成本的10%來估計房地產企業應得的平均利潤。這樣的假設恐怕明顯低估了流通性資本主義企業的平均利潤。以2015年中國批發業企業為例，其主營業務利潤相當于全部主營業務成本的6.7%;以2015年中國零售業企業為例，其主營業務利潤相當于全部主營業務成本的12.7%。需要說明的是，主營業務成本大大超出單純的銷售經營成本。如果取批發業和零售業兩者平均，流通性資本主義企業的平均利潤可估計為主營業務成本的9.7%。

　　房地產企業的主營業務成本應包括土地購置成本、房屋造價、房地產企業從業人員工資、固定資產折舊以及其他一些雜項。2015年，房地產企業從業人員274萬人，房地產業城鎮單位就業人員平均工資60244元、城鎮私營單位就業人員平均工資41767元，取兩者簡單平均，可得房地產企業工資總額1397億元。此外，2015年，房地產企業折舊總額597億元。不考慮雜項，土地購置成本、房屋造價、房地產企業從業人員工資、固定資產折舊合計，得房地產企業主營業務成本38542億元。

　　據此計算，2015年，房地產企業應得平均利潤(38542億元*9.7%)3739億元，而實得營業利潤6166億元，超額利潤2427億元，占主營業務收入的3.5%。

　　另一方面，2015年，批發業的主營業務稅金及附加僅占主營業務成本的0.6%，零售業的主營業務稅金及附加僅占主營業務成本的0.7%，而房地產企業的主營業務稅金及附加則占到主營業務成本的16.1%。由此估算，政府從房地產業中獲得的“超額”稅金為5935億元，占主營業務收入的8.5%。

　　綜上所述，對土地購置成本重新估算以后，其中可以落實的地租部分約占房地產總價格的2-6%。房地產企業的營業利潤超出流通企業平均水平的部分，約占主營業務收入的3.5%;房地產企業繳納的主營業務稅金及附加超出流通企業平均水平的部分，約占主營業務收入的8.5%。

　　以上各項加總，房地產總價格中屬于地租的部分約為總價格中的14-18%，其上限與“魚類快艇海鷹號”的初步估計相仿。

　　此外，2015年，房地產企業的總成本與主營業務成本之差(即銷售費用、管理費用、財務費用之和)是19264億元，占房地產企業主營業務收入的27%。其中，財務費用主要是房地產企業所支付的銀行利息，屬于房地產企業向金融資本讓渡的剩余價值。2015年，房地產企業負債總計約44萬億元。如果按照5%的利息率粗算，一年的利息支付額就要高達2.2萬億元(但是房地產企業負債中的一部分是房屋購買者的預付款，不需要付利息)。

　　最后說一下劉杰先生所提出的“虛擬地租”的問題。從房地產資本家的角度來說，因為未利用土地升值而產生的資本利得是可以算進賬面利潤的。但是正如股票債券升值產生的資本利得與當期剩余價值沒有關系一樣，因為土地升值而產生的資本利得也與當期剩余價值無關，而僅僅代表資本家有待實現的對未來剩余價值的某種索取權。

　　單就2015年來說，2014年至2015年，全國土地平均購置價格由每平方米5230元上漲至7748元。2015年，全國房地產企業待開發土地面積3.7億平方米，當年土地購置面積2.3億平方米，可以估算，有1.4億平方米的土地面積屬于從上一年結轉而又未在2015年完成開發的。這部分土地在2015年獲得的資本利得可以估算為：1.4億*2518元 = 3525億元，大致相當于當年房地產企業營業利潤的57%、主營業務收入的5%。

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