導(dǎo)讀：

　　對(duì)于房企而言，2012年將并不好過(guò)。在剛剛過(guò)去的2011年，隨著中央嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)調(diào)控樓市，量?jī)r(jià)齊跌成為樓市主基調(diào)，一批房企通過(guò)各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續(xù)從緊，庫(kù)存日益增加和資金日漸緊張，房企危機(jī)正逐漸加重。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，市場(chǎng)將迎來(lái)更大一輪的調(diào)整。

　　正在快速消失的房企

　　2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期屆滿后未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。

　　對(duì)此，北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不能在北京市進(jìn)一步從事開發(fā)。一定程度上，這473家公司今后將在京城樓市消失。

　　從整體數(shù)字上估算，可以發(fā)現(xiàn)這一波房企消失潮將會(huì)持續(xù)進(jìn)行，甚至?xí)尸F(xiàn)加劇勢(shì)頭。據(jù)上述北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前北京市房地產(chǎn)資質(zhì)有效期內(nèi)的企業(yè)大數(shù)是3000家左右。而來(lái)自北京市國(guó)土部門的數(shù)據(jù)顯示，最近幾年來(lái)，北京市每年公開出讓的經(jīng)營(yíng)性土地的平均供應(yīng)規(guī)模不足200宗，而且今后經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)規(guī)模越來(lái)越難以超過(guò)200宗。假如以5年時(shí)間來(lái)計(jì)算，即便有1000家房企可以獲得土地，原先擁有土地的房企5年內(nèi)也應(yīng)該開發(fā)完畢，那么這就意味著過(guò)五年后有將近2000家房企無(wú)法獲得新的土地，而且每年市場(chǎng)都會(huì)有新的進(jìn)入者，那么這2000家房企的出路或許也是消失。

　　房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家。相比2010年同期，房企數(shù)量減少了200余家。

　　被注銷開發(fā)資質(zhì)可以很明顯地判斷房企的生死去留，但很多時(shí)候，盡管房企仍然具備開發(fā)資質(zhì)，甚至是項(xiàng)目仍然在運(yùn)轉(zhuǎn)，其背后的主人已經(jīng)更改了。如保利地產(chǎn)通過(guò)購(gòu)買項(xiàng)目公司股權(quán)的方式收購(gòu)北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊；近日上海地產(chǎn)界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷；杭州綠城則不斷通過(guò)賣項(xiàng)目的方式甩包袱。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，相比去年增加72宗，增長(zhǎng)65%。在當(dāng)前房企資金充實(shí)度大大降低而存貨積壓的情況下，明年房企的股權(quán)并購(gòu)仍會(huì)繼續(xù)。

　　政策左右樓市命脈？

　　以北京市場(chǎng)為例。據(jù)了解，項(xiàng)目開發(fā)完畢，土地少、地價(jià)高無(wú)疑決定了一些房企的去留。

　　但僅此并不能解釋的是，與去年注銷了185家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)相比，今年的注銷數(shù)量明顯大幅增長(zhǎng)。其次，記者從2011年北京注銷開發(fā)資質(zhì)的473家房企中發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)的注冊(cè)成立時(shí)間為2009年、2010年，但僅成立了一兩年就迅速注銷，另外有些房企成立了近20年，偏偏也選擇在2011年注銷。第三，不僅是一些小型房企注銷開發(fā)資質(zhì)，一些大型房企如北京世茂投資發(fā)展有限公司，也在這波被注銷的房企中。對(duì)此，北京世茂有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是因?yàn)樵摴疽验_發(fā)完旗下項(xiàng)目。但分析人士指出，這并不排除世茂有看淡北京市場(chǎng)之意。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，房企注銷潮、并購(gòu)潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國(guó)樓市環(huán)境發(fā)生了巨大變化，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，樓市暴利色彩正在逐漸褪色。一方面是投資投機(jī)性需求受到抑制，市場(chǎng)受到凍結(jié)和分流，銷售遇冷，庫(kù)存上升；另一方面是融資成本、拿地成本等提高，房企資金壓力巨大，現(xiàn)金為王漸成共識(shí)。

　　萬(wàn)科北京公司高管肖勁認(rèn)為，中國(guó)樓市說(shuō)到底是政策市，政策的變化帶來(lái)市場(chǎng)的變化，主要是限購(gòu)、限貸等政策對(duì)市場(chǎng)影響較大。

　　降價(jià)將是2012年的主旋律？

　　從政策層面來(lái)看，2012年樓市調(diào)控仍持續(xù)釋放從嚴(yán)從緊的信號(hào)，一定時(shí)間內(nèi)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

　　記者通過(guò)春節(jié)期間的走訪發(fā)現(xiàn)，從市場(chǎng)面來(lái)看，樓市仍然十分冷清，交易陷入停滯僵局。在多個(gè)售樓處及中介門店，記者普遍看到的是關(guān)店停業(yè)。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，1月16—22日北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為536套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了70.2%，與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網(wǎng)簽總量為785套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量下跌了30.2%，與去年同期相比下跌了86.5%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為，房企間競(jìng)爭(zhēng)加劇乃至并購(gòu)加劇，成交下降，房?jī)r(jià)調(diào)整仍將是2012年的主旋律。中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心日前發(fā)布2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，綜合調(diào)控政策、市場(chǎng)供需等各項(xiàng)因素，2012年商品房?jī)r(jià)格將難以維持增長(zhǎng)趨勢(shì)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)商品房平均銷售價(jià)格將同比下降5.3%左右。

　　但同時(shí)也有專業(yè)人士指出，由于開發(fā)商無(wú)錢買地等，最終將迫使調(diào)控停止。

　　不過(guò)，應(yīng)該看到的是，一方面高房?jī)r(jià)確實(shí)不可持續(xù)，樓市過(guò)去一直是暴利行業(yè)，房?jī)r(jià)收入比較高，嚴(yán)重影響民生和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性；另外，通過(guò)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重新組合、產(chǎn)能的重新配置，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅有出路，而且將找到新的發(fā)展機(jī)遇。

　

新華網(wǎng)：中國(guó)18省市GDP增速放緩 房?jī)r(jià)下行或成為主旋律

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，截至今天(26日)上午，全國(guó)已經(jīng)有28個(gè)省份公布了2011年GDP的成績(jī)單，其中有25個(gè)省份的GDP增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均值9.2%，18個(gè)省份的增幅低于上一年，這其中生產(chǎn)總值最高的省份是廣東，廣東去年的GDP是5.3萬(wàn)億，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)邁入五萬(wàn)億元大關(guān)的省份。在已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)當(dāng)中，只有北京、上海、浙江三個(gè)省份的GDP增速低于全國(guó)平均值9.2%，其余的省份全都高于這個(gè)水平。這28個(gè)省份當(dāng)中增長(zhǎng)速度最快的是16.4%，最低的是8%，其中增速位于12%-5%的省份占了近半數(shù)，超過(guò)15%的有四個(gè)省份，在增速超過(guò)15%的省份當(dāng)中只有天津一個(gè)東部省份。

　　北京市市長(zhǎng)郭金龍說(shuō)，降低發(fā)展速度有利于結(jié)構(gòu)的調(diào)整，受汽車限購(gòu)、房地產(chǎn)調(diào)控以及首鋼搬遷等政策措施的影響，去年北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度被拉低了兩個(gè)百分點(diǎn)，在上海將GDP增速視為臉面的思路也受到批評(píng)，上海市委書記俞正聲強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在發(fā)展的重點(diǎn)在于要根治小微企業(yè)和創(chuàng)新性人才發(fā)展遲緩這一科技創(chuàng)新的硬傷，他強(qiáng)調(diào)要轉(zhuǎn)型速度必須降下來(lái)。另一方面統(tǒng)計(jì)表明，上海和北京的人均GDP去年都已經(jīng)超過(guò)了8萬(wàn)元人民幣，按照年平均匯率折合1.2萬(wàn)美元，根據(jù)世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到中等富裕國(guó)家的水平。商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院研究員梅新育表示，京滬人均GDP達(dá)到中等富裕國(guó)家水平是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)像廣州、深圳等城市也將會(huì)步入這一行列。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2012年將并不好過(guò)，新華社今天發(fā)表評(píng)論說(shuō)，在剛剛過(guò)去的2011年，隨著中央嚴(yán)厲打擊投機(jī)、投資調(diào)控樓市，量?jī)r(jià)齊跌成為了樓市的主基調(diào)，一些房企通過(guò)各種各樣的方式快速消失和倒閉，在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)更大一輪的調(diào)整。去年12月19日北京市住建委發(fā)文表示，將會(huì)注銷473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。

　　房企消失潮并不是只出現(xiàn)在北京，武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢一共有在冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家，相比2010年同期房企數(shù)量減少了200多家。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，房企注銷潮、并購(gòu)潮、退房潮等等這些都是表象，背后是中國(guó)樓市環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，在目前的市場(chǎng)環(huán)境之下樓市暴利色彩正在逐漸的褪色。萬(wàn)科北京公司高管肖勁認(rèn)為，中國(guó)樓市說(shuō)到底是政策市，政策的變化帶來(lái)市場(chǎng)的變化，主要是限購(gòu)、限貸等政策對(duì)市場(chǎng)影響比較大。

　　中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心日前發(fā)布2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，綜合調(diào)控政策市場(chǎng)供需等各種各樣的因素，2012年商品房?jī)r(jià)格將難以維持增長(zhǎng)趨勢(shì)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下行通道，預(yù)計(jì)商品房平均銷售價(jià)格將會(huì)同比下降5.3%左右。但是也有專業(yè)人士指出，由于開發(fā)商無(wú)錢買地，最將將迫使調(diào)控停止，不過(guò)應(yīng)當(dāng)看到的是一方面高房?jī)r(jià)確實(shí)不可持續(xù)，樓市過(guò)去一直是暴利行業(yè)，房?jī)r(jià)收入比比較高，嚴(yán)重影響民生和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。另外通過(guò)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重新組合，產(chǎn)能的重新配置，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅有出路而且將會(huì)找到新的發(fā)展機(jī)遇。

中國(guó)廣播網(wǎng)：未來(lái)最危險(xiǎn)！中國(guó)須警惕樓市崩潰四個(gè)引爆點(diǎn)

　　2008年A股出現(xiàn)70%的下跌是可以承受的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)股市只有30萬(wàn)億的規(guī)模，但如果未來(lái)樓市出現(xiàn)了50-70%的下跌，中國(guó)是承受不了的。因?yàn)闃鞘惺?00萬(wàn)億的規(guī)模。如果樓市下跌超過(guò)50%，中國(guó)老百姓的資產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)，金融危機(jī)將難以避免。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

　　目前中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫似乎不如1991年的日本、2007年的美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂大，因?yàn)樗麄冇薪鹑诟軛U放大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也不如我們。但如果換個(gè)視角來(lái)看，中國(guó)城市居民的購(gòu)買力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐高房?jī)r(jià)。張庭賓指出，國(guó)際上收入房?jī)r(jià)比的合理范圍為4-6倍，而在中國(guó)城市的這一數(shù)值極端值已經(jīng)達(dá)到全球最高的15-20倍。在北京、上海等城市，房?jī)r(jià)租金比也達(dá)到500-600倍，一套房子的購(gòu)買價(jià)相當(dāng)于50年的租金。

　　張庭賓認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)目前面臨著改革開放三十年來(lái)最嚴(yán)峻的時(shí)刻，三駕馬車中，外需不斷收縮，投資不可能有更大規(guī)模，居民消費(fèi)占GDP比重持續(xù)下降。此時(shí)，樓市是否雪崩，將嚴(yán)重影響到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。

　　中國(guó)須警惕樓市崩潰四個(gè)引爆點(diǎn)

　　張庭賓判斷，如果現(xiàn)行政策不發(fā)生改變，中國(guó)社會(huì)和周邊地緣政治基本穩(wěn)定，國(guó)際上也無(wú)重大突發(fā)事件，那么，樓價(jià)跌幅或達(dá)到30%-40%，但不可能超過(guò)50%，如果適當(dāng)放松貨幣政策，房?jī)r(jià)可穩(wěn)住，并可能有進(jìn)一步回升。

　　但前提是，中國(guó)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)要特別警惕樓市崩潰的四個(gè)引爆點(diǎn)，即A股暴跌、中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)、國(guó)際油價(jià)飆升、中國(guó)周邊地緣政治危機(jī)的發(fā)生。

　　首先，如果上證指數(shù)暴跌至1500點(diǎn)以下，流動(dòng)性再收縮幾萬(wàn)億，對(duì)樓市無(wú)疑是雪上加霜；

　　其次，美國(guó)參眾兩院通過(guò)了匯率操縱懲罰法案，中美爆發(fā)貿(mào)易戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)或出現(xiàn)大量失業(yè)和工資下降，房屋斷供可能集中爆發(fā)，而美國(guó)則可以通過(guò)TPP降低部分國(guó)家對(duì)美出口關(guān)稅，彌補(bǔ)由中國(guó)出口停頓造成的商品短缺；

　　再次，若美國(guó)和以色列襲擊伊朗，國(guó)際油價(jià)上漲至150美元甚至200美元/桶，糧食價(jià)格也將上漲一倍，中國(guó)將受到巨大沖擊；最后，中國(guó)周邊出現(xiàn)地緣政治危機(jī)，如釣魚島和南海發(fā)生軍事沖突。

　　“如果這幾個(gè)點(diǎn)引爆，中國(guó)境內(nèi)約2萬(wàn)億美元的國(guó)際熱錢就有可能集中撤離。”張庭賓說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)跌幅超40%政府應(yīng)救市

　　張庭賓還指出，中國(guó)樓市可以下降30%-40%，但決不能下降50%，否則會(huì)對(duì)銀行業(yè)造成巨大沖擊，中國(guó)就有可能重走日本老路，面臨“失去的十年”。因此，“如果房?jī)r(jià)下跌40%以上，建議政府應(yīng)該救市。”

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，張庭賓是堅(jiān)決反對(duì)房地產(chǎn)泡沫的上行的，早在2009年就反復(fù)警告，房?jī)r(jià)若再漲30%-50%，將來(lái)就可能出現(xiàn)雪崩。“但是到了今天，如果房?jī)r(jià)真的跌掉40%，這時(shí)候就應(yīng)該救市，某種程度上，救的是商業(yè)銀行體系，救的是中國(guó)的老百姓。”

　　張庭賓表示，房?jī)r(jià)并非越跌越好，如果房?jī)r(jià)真的下跌50%-70%，國(guó)內(nèi)就可能面臨更大的危機(jī)，失去大量就業(yè)機(jī)會(huì)、工資下降，股票市值大量蒸發(fā)、穩(wěn)定現(xiàn)金收入消失，到時(shí)候還是買不起房子。

　　最后，對(duì)于大多數(shù)中低收入階層來(lái)說(shuō)，社會(huì)保障房將非常重要，而政府必須為社會(huì)公眾負(fù)責(zé)、提供住房保障。

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