淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦　　

文/葉楚華 余治國

葉楚華按：再次推薦《世界金融五百年》一書，歡迎廣大讀者進行討論。

自1999年取消了福利房和單位分房政策以來，各地地方政府嚴格控制住宅用地的審批，同時大力推行商品房政策。結果自2002年開始，在一些局部地區，房價開始猛漲。到2005年以后，全國房價一盤棋，整體性地一路狂漲，房產泡沫急劇膨脹。直到今天，房地產已成為中國經濟轉型的罪魁禍首。

房價不跌，貧富差距進一步拉大，中國在未來只能走在快速奔向拉美化甚至菲律賓化的大路上。而血汗工廠永遠成為中國經濟舞臺的主流，至于民族復興與大國崛起將變成鏡幻泡影。只有房價暴跌，貧富差距慢慢縮小，并集中國家力量推動產業升級，中國在國際經濟體系中的地位才能上一個甚至幾個臺階，擺脫被剝削的國際打工仔地位，翻身成為剝削別人的國際大老板。

最近的一系列政策都讓我們看到了未來美好的曙光——首套房首付及貸款門檻的提高，二手房貸款的凍結等等。面對這樣的局面，那些房地產相關利益集團的代言人卻總是蠱惑人們說，樓市垮了，銀行就垮了，銀行垮了，中國經濟就垮了?？墒聦嵤沁@樣嗎？

空口瞎掰那是忽悠人，不妨讓我們來算筆賬，用數字說明問題。首先來看看房地產投資的一些數據。房產投資一般占固定資產投資總額的22%。2010年，全國銷售的房產總量約為600多萬套。我們再來看看貨幣與信貸的一些數據。2010年，房地產信貸新增2.02萬億，其中個人按揭貸款新增1.4萬億，占房地產貸款比例70%。平均算起來，每套住宅需要銀行貸款23萬。這些年來，一般購房首付一般在30%-50%左右，權且算40%，因此購房的銀行貸款占房價的60%。因此，2010年一套房產的總價約為38萬。

2005-2010年的6年中，全國商品住宅共銷售3000多萬套。按38萬一套計算，2005-2010售出的住宅房存量的價值大約為11.4萬億。2010年全年房產投資總額為4.8萬億，其中商品住宅投資3.4萬億，占房產投資總額的70%。因此，我們可以推算出，2005-2010年整個房產業的銷售總額最多16萬億。

一般來說，房產商的資本金只占房產30%-40%，不妨設定為35%。因此，整個房產業中房產商只投入了約5.6萬億，剩下的10.4萬億才是銀行貸款。但這10.4萬億是這些年來銀行貸款的總額。銀行真正剩余的貸款分為兩部分，一部分是房產公司正在開發或已開發未銷售掉的房產貸款，另一部分是按揭購買的房產在未來若干年需要購房者逐年歸還銀行的那部分按揭貸款。

在資金充裕的條件下，房產公司開發一個項目一般需要1-2年時間，不妨以2年作為房產公司運營一個項目的周期時間。根據這個數據，房產公司未歸還銀行的貸款約為4萬億。按揭貸款為7.4萬億左右，按平均20年的按揭還款時間計算，購房者平均已還了3年的貸款，仍需在未來若干年歸還的銀行貸款余額約為6.3萬億。由于按揭貸款占房產貸款的70%，個人按揭貸款約為9萬億。兩個數據相加，房產貸款余額約為13萬億，其中銀行貸款余額約為10萬億​。而銀行目前貸款總量約為55萬億元，房產貸款僅占銀行貸款總額的18%，其中房產商們的貸款僅占銀行貸款總額的7%。　　

按照劉明康的說法，房價若下跌40%，相當于消滅了4萬億的流動性，有效地降低了通脹。而這4萬億的流動性，按揭購房者要承擔其中的2.8萬億。按照3000多萬套來計算，平均每個家庭要承擔9.3萬多，考慮到按揭時間剩余17年，平均每年損失幾千塊錢而已。對于真正的自住房購買者來說，這個損失的大或小純粹是紙面價值，不會對生活有影響。至于炒房者們，那可能就真的會有一大批人跳樓了。再來看房產商，即便房產商個個都去跑路或跳樓，銀行不過才損失了1.2萬億，壞賬僅占貸款總額的2%（就算按房產商20%的資本金來計算，壞賬也不會提高太多）。因此，房地產對銀行的重要性被人為地夸大，而房產業綁架銀行純粹是忽悠人的奇談怪論，房產商綁架中國經濟更是差之毫厘，謬之千里了！房地產從來就沒有綁架過什么中國經濟。實際上很多地區的地價極為便宜，有些地方為了招商引資，廉價出賣甚至白送土地，只有某些經濟發達城市的土地財政是他們的搖錢樹。只有某些經濟相對發達城市那些依靠賣地大發橫財的地方政府擔驚受怕而已！　　

再來看一看廉租房建設。即便按照任志強的說法，目前我們住宅的生產能力一年不到5億平米能力，以每套廉租房50平方計算，大約每年可建造1000萬套。即便每年建設400萬套，5年下來建成2000萬套，也能讓現在的房產市場由非理性的發熱狀態恢復到理性狀態?！　?/p>

因此，對于銀行來說，房產業務早已不再是高收益的香餑餑。央行6次提高存款準備金率，并將承兌匯票、信用證、保函三部分的保證金存款納入上繳范疇。信貸資源急劇萎縮。資本必然逐利。銀行資本也是資本，房產商逐利，銀行一樣要逐利，有限的信貸資源必然要投放到高利潤的業務上。銀行更愿意將有限的資源投放到中小企業貸款中去。比如，民生銀行對中小型企業貸款增長迅速，2011年該行針對中小以及微型企業“商貸通”貸款新增仍然達到全行信貸新增的50%?！　?/p>

而樓市已成銀行的棄婦。在北京，自建行上調首套房貸款利率以來，招行、工行、農行等多數銀行已停止首套房貸款優惠，首套房貸利率明確上浮5%，其中北京農行甚至高達20%。在深圳，盡管行目前并無正式通知要求提高首套房貸利率，但是基本都在按上浮原則執行，一些銀行甚至可能出現停貸。而一些銀行為了平衡年終結算的相關財務指標，可能到11月、12月就會開始停貸。

總而言之，用銀行的錢買房將越來越難，房產商的資金鏈正面臨著斷裂。有些開發商迫不得已只能到海外融資。2011年前7個月房地產開發企業本年資金來源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠高于其他資金來源。但　2011年　8月12日　　，國家外管局下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請，同時還調減了2011年度境內企業對外債券發行擔保余額指標的規模。海外融資的渠道又被堵塞。在這種情況下，就連某全國知名的超大型房產公司都愿意以年利25%的代價向任何人借錢。

總而言之，房地產綁架不了中國經濟，樓市也已成為被銀行拋棄的棄婦。在未來，中國經濟轉型的唯一道路只能是拋棄血汗工廠，推動技術進步與產業升級。現在政策的目的正在于此。盡管血汗工廠的倒閉或轉移會影響失業，但只要在未來幾十年產業得以順利升級，我們完全可以養著上億的閑人，將他們從枯燥乏味的血汗工廠中解放出來，去從事那些具有創造性的閑事，比如文學、藝術、哲學等等。發達進步的社會原本就是應該養著一大群不生產的閑人，人類社會的進步與文明的發展原本就是這樣。要達到這樣的目標，我們只能讓房地產業回歸理性，成為與其他行業一樣的產業！

附：關于房產秘而不宣的各種欺詐手段與運作黑幕：　　

一、商品房面積的欺詐技巧　　

公攤面積通常是由政府下屬單位計算出來的，誰不服，開發商就以可推脫說是政府蓋了公章的，誰不信可以自己去找他們了解去。據　1995年9月8日　住建部頒布的房地產交易中關于公攤建筑面積計算規則規定：

1、整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。​

2、將整棟的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。

3、各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

實際上根據經驗，一般每套房屋公攤面積最大不會超過住房套內總面積的10%，即如果套內總面積為60㎡的房子公攤面積最大不會超過6㎡。但目前市場上的銷售情況是60㎡套​內面積的房子，實際銷售面積至少要賣到85㎡～110㎡之間。如果按100㎡銷售面積來計算的話，就是說有（100-60-6）㎡=34㎡的銷售面積是開發商無端加上去的，而這34㎡的建筑面積是開發商一分錢建筑成本和土地成本都沒有花的。如果按7000元/㎡的市場銷售價格計算的話，那么開發商額外獲取的利潤就有7000元/㎡X34㎡=23.8萬元。

此外更惡劣的是商業房算成公攤面積讓普通業主買單。（《關于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤有關問題的通知》明確規定：“會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性住房​，居委會、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進行分攤。”，但是屢禁不止，一般只要給相關單位腐敗費，就能過關。）

這些制度都是房產利益集團花錢自主某些官員通過的，尤其是住建部的一些人。因此，有人說應該槍斃住建部大部分司局長，這是有道理的。

二、開發商賣房的銷售伎倆　　

1、制造“混蛋邏輯”，無論什么風聲什么事件，都要聯系上房產，并且結論是要漲。

2、讓廣告公司的人和銷售公司的人“裝成買房子的去排隊”造勢，這個錢開發商出，是在給廣告與銷售公司推廣費用之外的。每人一次100元，負責一天伙食，和往返車票。

3、創造“剛需”概念。以我們老板的話是，必須進行需求營銷，就想現在醫藥行業在營銷“缺鈣”“缺鐵”“缺鋅”“缺錫”一樣，其實真正的醫學大家的營養學家都知道，我們正常的飲食根本不會缺少這些，這只是醫藥公司營銷出來的“需求”。房產依然，中國的社會基礎和結構并不支持現在的房子開發和價格。城市化進程并不是房地產泛濫和虛高的進程，并且國家對農村和城市的調節將是農村城市的循環發展。

4、進行媒體控制，可能大家不做廣告媒體這個行業不知道，現在的媒體基本是受到利益控制的。手機報，電臺，和各類報紙如果出現報道不利房產的消息，房產界的業界組織者利馬出錢封鎖或公關。并時不時發布房產業打好的消息?，F在媒體有時為了多賺錢，也學精了，時不時發布一兩則不利房產的消息，然后坐等房產業內的組織來公關，這樣基本形成了媒體和房產的利益互動和奇怪關系。比如，你今天在手機報上看到一條房地產跌的消息，明天肯定會出現一條又有相關部門統計其實在漲的消息，以此來忽悠一些不明真相的百姓。

5、聯合中介制造恐怖空氣，宣傳房子改變社會地位，改變未來的暗示性言論，從而引導有房子的生活方式，其實這和實際是嚴重脫軌的，只有少部分真正的有錢人，和官員，他們的生活方式卻不一定來自房產。

三、房地產行業的潛規則　　

1、官商勾結成大事。不與一些地方主管官員（一般是相關主管部門一把手）勾結寸步難行。想勾結出感情，不動大手筆免談。

2、噱頭必不可少。要么拉虎皮扯大旗，打著海外投資的旗號，要么是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時捷排量越大越有感召力，宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。

3、抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案，歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經濟學家、金融家等摸石頭過河的杰作，政績風格突出，短期效應畢現，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。

4、融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股里面套點現金回來“做大做強”。實在困難的，可以拉省市領導的嫡系入伙，不用介入，睜一只閉一只眼，銀行的億萬資金會很簡單地到了所謂的“企業家”手里。還有，民間游資，不可小覷，炒房團就是典型示范，幾千萬、上億的現金，有時候對開發商就象是春雨貴如油，那時候開發商甚至能下跪給炒房團，至于巨額讓利給炒房團。

5、房地產行業靠逃稅漏稅發財，是洗錢的圣地。很簡單的公式：樓盤銷售總額-（土地金+建筑成本+水電氣配套費用）=毛利潤。還要交50%左右的各種稅費才是純利潤?？梢栽诮ㄖ杀旧洗笞魑恼拢罕緛硎?000元/平方米，可以和建筑公司老板勾結，簽定1800元/平方米的結算單，超出的800元/平米，從施工隊帳上過一下，還是現金回到了開放商手里，建筑施工稅費僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。真是洗錢和逃稅并舉??！實在還覺得不夠，可以打出“送20萬精裝修”的幌子，原理和以上相同。

葉楚華 余治國房產系列評論文章：　　

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延伸閱讀：　　

《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版

 《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版　　

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《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版　　

http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814　　

《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》　　

http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html　　

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