窮途末路的房產商怎么賣個好價錢（上）——　　

房價相對合理的非限購區域，外地投資者很難拉嗎？　　

注：這里的投資者，主要指最終買家而非職業炒房者　　

調控到現在，部分房產商破產或被吞并已經迫在眉睫，沒有好的營銷思路，五一不降價賣不出，十一不降價賣不出，年底不降價更賣不出！限貸限購不解除，降價盤越來越多是必然的，即使降價，跌少了本地剛需也接不住，連鎖反應下競相逃離誰也不好出貨。爭取盡可能多的外地買主，符合區域內多數開發商、炒房者、多房者的共同利益，這點明確，焦點就是爭取誰、怎么爭取，誰來組織、怎么組織等技術問題。　　

不是三亞等地，對于單個開發商，遠處投資者難拉是肯定的，如果想把握住更多的外地投資者，不管對方是炒家還是住戶，區域內房產商最好也只有通過多對多才能取得好業績。分散營銷的成本浪費姑且不論，至少幾十萬投資，憑什么大老遠的跑來看盤？真買家只看一個盤不對比周邊，可能嗎？對于區域內所有房產商，在任何時候，真正的外地投資者多了，都可以有效降低競爭壓力，即使對自己樓盤缺少自信，樓盤有競爭力，都轉一圈再選也無所謂。　　

看上去很拽的“購房團”不少，成員多數是免費旅游甚至旅游收錢的，為什么會投資某個盤？炒家就算真買，最終目標也是長期住戶，他們得在多少區域的樓盤中精挑細選，誰知道組織機構已經投資了哪些區域的哪些樓盤？不買斷，隔絕而不是建立外地購房者和本地開發商聯系是必然的。況且，調控到現在，不管怎樣虛張聲勢甚至制造退購置稅的假新聞，職業炒家抓緊出貨還來不及，有幾個敢入場？還有多少錢能入場？　　

目前局勢，炒家和各地成功人士希望不大，他們少拋售就是房產商的福音。不算跨行業金融合作融資，房產商能指望的，一是降價可能入場的本地剛需，二是尚未置業的一線剛需，三是準備買n套房卻沒簽約的一線城市小資家庭，短期內希望最大的是第三類，他們和一線剛需資料，都分散掌握在各中介機構優秀正直的業務經理手中。如果區域內開發商能迅速組織起來，整合對一線城市的營銷宣傳，完善銷售管理，為目標客戶和代理提供更多選擇，或許可以在行業嚴冬補充相當的熱量。僅僅為了兼并后早日脫離困境，僅僅為了本地跌幅小點，僅僅為了個人（房產公司高層）名下房產保值，危機關頭區域內開發商不能戮力同心聯手搶外地客戶，你死我活的窩里斗是必然的選擇。　　

實事求是的說，現在已經晚了，二手房限貸、五一銷量不佳不著手就是失策，不過亡羊補牢總好過聽天由命。所謂“物價漲房價不會跌”糊弄愚民可以，專業人員和決策人員信這個是自欺欺人：真這樣，按現在房價，人民幣得貶值多少才能保住中國制造業競爭力？人民幣國際化還搞不搞？勞動密集型產業是否打算放棄？M2增長跟高房價不劃等號，日本、香港崩盤時代，相信M2也是大幅增長的，2008至今，美國開足馬力印鈔，暴跌的房價依舊沒有起色。如果把小產權轉正和宅基地流轉當貨幣蓄水池，然后定向放水，改善流動性同時房價只會下跌。　　

笨狼一直認定，房產泡沫肯定會在本屆政府任內捅破，而不是留給下任做人情，當年反對取消農業稅的主要是基層貪官污吏和少部分地方官，受益者和支持者眾多，現在多數既得利益者都不愿意房價崩盤，金融炸彈肯定會在近期排除。接下來兩年是平臺貸款的還貸高峰，房地產稅作抵押發地方債是最可行的選擇。根據交通亂收費的整治時間表，笨狼認為房地產稅最遲明年上半年肯定全面鋪開（起碼三線城市），之前小產權轉正，宅基地流轉也是遲早的事。　　

某種意義上，房產業就是政府坐莊代碼0086的股票，反復拉升打壓一是為了融資，二是為了清除靠內幕發財的蛀蟲們，利多消息由總經理出面，利空消息由董事長和總經理、部門經理聯合發出，宰豬目的是一致的。各子公司年輕的總經理們，誰是無間，誰是深海，跟表面態度基本無關，換屆后外界就有數了。開發商里面的內線很好識別，08年能拿到巨額貸款的八成是摻沙子的。　　

房價走勢圖很多，大多沒多少參考價值，“魔鬼隱藏在細節當中”，笨狼認為科學的房價走勢圖至少包含以下因素：以所在城市為單位，利率變化為區間，每個月一手房、二手房實際成交量（過戶為準）、成交單價、總價；二手房的換手率；商業和住宅用地供應量、規劃容積率、單價、總價；每月新建房供應量；營業稅率和手續成本變動等……至少35個重點城市很多數據是公開的，不公開，擅長鉆營的開發商也很容易從建委或房管局獲得，套上excel做表就是。銀行房貸數據，本地建筑鋼材貿易量細節能弄到更好。有這些，很容易判斷大致的拉高出貨和套牢價位區，沒有這個敢投資甚至經營房地產就是盲人摸象，早晚栽溝里。　　

有句古話，“三十年河東三十年河西”，笨狼是這樣理解的，三十年，恰好是一到兩代人生活中最出彩的階段，把政治對手壓制三十年，對手兩代人就很難翻身了。三十年，新貴勢力（二代）也成長起來，利益的糾紛必須展開新的廝殺。從土改到承包責任制，三十多年，從資本主義工商業改造到92年也是，中國的土改有點血腥，可以作為特例，臺灣、日本、韓國等處的土改，把開放管制或選舉總統或事實上一黨執政終結為標志，一樣把利益受損者壓制了三十多年………………　　

相關論述，笨狼博客（笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn ）里幾篇新文章（附件有）更詳細，自己看吧，歡迎批評指正。　　

不管怎樣折騰，只能幫助部分開發商熬過困境，一是戰略不差，拿地成本低，量力而行；二是管理不差，建筑成本、質量等控制的比較好，運營成本低。別的，最好通過資產重組等方式主動承擔阻擊任務，否則一損俱損。這是避免本區域開發商整體破產或被吞并的唯一可行辦法。區域內開發商能組織起來拉外地剛需，笨狼愿意幫助整合各類智力資源。不過不同于一般產品，如果某區域開發商組織起來拉外地買家，競爭者跟進會很快，令目標客戶目不暇給的李鬼會極其討厭，即使銀行肯通融，想玩好，也僅有一次機會。　　

本文早已發給本地幾十家房產商，連個回音沒有，7456。看來裝鴕鳥或對抗調控已經王八吃秤砣——鐵了心了，不要緊，笨狼可以幫助送落后者一程。　　

窮途末路的房產商怎么賣個好價錢（中）——　　

有良心的開發商如何跑贏競爭對手（舊文）　　

危機關頭區域內開發商不能戮力同心聯手搶外地客戶，你死我活的窩里斗是必然的選擇，跑不贏獅子就跑贏競爭對手，不能聯合突圍就趁早想辦法甩開同行逃離苦海。　　

關于房產一種說法，一看地段，二看地段，三看還是地段，只要同地段房子不是真的供不應求，周邊樓盤就是最值得犧牲的祭品，不是過于黑心那種，借助調控風暴實現這個目的很簡單——　　

一、揭批豆腐渣工程（偷工減料面積縮水也算），有具體指向的要做到有理有據，最好同時在售樓處告訴潛在購房者簡單的鑒別方法。　　

二、痛斥虛假宣傳，什么修改規劃、延期交房、延期辦證、學校不配套……不是最過分，有現房的開發商用就是了。　　

三、打造幾張房市黑嘴，沒錯，黑嘴，專門黑那些戶型不合理、配套不完善、物業管理差的競爭樓盤，不方便指名道姓就暗示。　　

有上述把柄的基本是最壞的奸商，哪怕常干虧心事，拆穿它們也是利民利己積累陰德的大好事。不想過于張揚，通過各種途徑，請相關部門盡量秉公執法，給各類媒體（尤其是網絡）不斷爆料看熱鬧就行了。　　

四、加強現場親善，行業不景氣就放小姐們的假很不好，把提成算上，抵押幾套房子，這點錢就有了。越是這時候，洗腦潛在收益越顯著，包括忽悠競爭對手派來的托。　　

五、給兼職銷售者高額報銷或提成，反正羊毛出在羊身上，消費者親友要照給，這不算違反行規，另外宰熟是正常現象。　　

六、請好的風水先生服務大眾，“一命二運三風水四讀書”，不信這個的有錢人真不多，沒請過的開發商恐怕是鳳毛麟角。風水理論不單純是迷信，的確蘊藏著豐富的地理地質知識和物理理論，所售樓盤風水好，弘揚民族優秀文化天經地義。　　

七、推動團購營銷，別往請客送禮方向努力，不是風口浪尖搞庸俗關系學也沒多大用，合法利益交換是康莊大道。涂料、裝修、超市……和房地產密切關聯的行業太多了，沒開發權的中型企業，供高價房是黑心老板套牢骨干的好手段。　　

別信那些“萬人買房團”的活動效果，烏合之眾向來難成氣候，“買漲不買跌”隨大流做事猶猶豫豫的就是這幫家伙，里面少不了其它開發商的托，不算打醬油的（譬如去海邊游玩），現在這形勢能組織好才怪！另外是組織者挑出血最多的開發商，不是開發商挑服務，多數會白服務一場。把推銷公司拽到一塊比水平，通過他們撬動各類行業資源才是團購關鍵，想靠應聘的售樓員宰熟早就不靠譜了。　　

八、準備危機公關預案，從搜集競爭對手的網絡誣蔑開始，本人的《反擊五1毛黨》，去掉1自己搜吧，相信對您有用。　　

年終旺季是開發商的好夢季節，不過不大幅降價或有特別營銷手段，我覺得今年不可能美夢成真。就算崩盤，一起降價前提下，不打敗競爭對手一樣難過。　　

這里提醒一下炒房者和多房者，建議在網上按心理價位九折賣一套，中介那里留套八折的但要求迅速出手，看看“金九銀十”能不能真正兌現（拿到房款為準）。不能最好趁早揮淚大甩賣，否則砸在手里就是債！　　

歡迎轉載，本文網絡轉載一律免費，敬請注明作者和出處笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn  。去年發在天涯等處的公開預測——《看輿論導向，感覺房價崩盤在即》，原貼早和諧鳥，自己搜吧。　　

窮途末路的房產商怎么賣個好價錢（中-補）——　　

錯過了時令，再怎么折騰也長不出好莊稼，不過總比顆粒無收強，即使瘋狂的狗咬狗已經開始，有條路也許可以緩解生存危機——抓住離開本地或途徑本地的返鄉回城人群！從春節開始，無論是把剛需留住還是從外地把剛需拉來，都是減輕區域內房產商內訌的最有力支持！　　

當然怎么操作問題很多，房產商腦子不夠用很正常，請外腦的時候，驗證狗頭軍師水平的簡單標準——笨狼認為策劃價值首先是方向正確，能用簡單辦法把復雜事情搞清晰，能用更少投入調動更多資源，其次是有限投入下能調動參與要素積極性，再就是有效的監察。好的策劃案，一是自己覺得好，二是目標對象從心底里叫好，三是想執行好離不開策劃者本人或離開策劃者本人也能順利執行，關鍵看策劃者本人的選擇。當你策劃針對對手的公開行動時，對手知道也無可奈何，這就是策劃的最高境界，也就是毛澤東所說的“陽謀”。　　

笨狼感覺今年特別是下半年以來，網絡多軍主要任務已經不是騙剛需上鉤了，而是阻止多房者恐慌性拋售，自己偷偷出貨。等多房者、中小炒房者、中介人員失控就無可救藥了，在降價前提下穩住他們并促進成交，是茍延殘喘必要但不充分的前提。營銷思路再絕妙，也需要時間展開，晚了就沒有意義了。　　

為了死道友不死貧道，抓緊干吧。　　

窮途末路的房產商怎么賣個好價錢（下）——　　

錢多了想保值，想繼續發財，學李嘉誠看《新聞聯播》是必修課，看不懂裝像不行，請個能看懂公開新聞的顧問最省心。《看輿論導向，感覺崩盤在即》、《笨狼對近期中央經濟會議的簡略解讀》（2010）歡迎搜索驗證，后者還將繼續，2011的出來如果還解讀不會立即發網上，歡迎想盡早看到的公司企業通過博客聯系笨狼。沒回報打字很累，心情好了再發。　　

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