經過多年的改革探索，中國的房地產改革終于出現一些希望，房地產市場的總體格局開始成形。這個格局在目前的階段主要由兩個房地產市場組成，一個基本上由市場調節的商品房市場，和一個基本上由政府控制的非商品房市場，或者政府管制市場。

　　住房是一個社會性極強的特殊商品。道理很簡單，因為人人需要有房住。中國古人所言“居者有其屋”不僅僅是一個社會理想，也是對住房的社會性的強調。因此，在任何社會，房地產基本上屬于社會領域。盡管其經濟性質很濃厚，但并非單純的經濟領域。從這個角度看，無論哪一個市場，都需要政府的調節和規制。當然，政府規制和調節的目標和意義，對商品房市場和政府管制市場是不同的。

　　對形成中的房地產市場新格局，中國社會爭議不斷。具有新自由主義導向的市場提倡者，并不認為房地產是個社會領域。對他們來說，所有的領域都可以是經濟領域，所有的事物都可以商品化或者貨幣化。因此，他們竭力反對政府對商品房的干預，相信房地產應當由市場的供求模式來決定。前段時間一些城市針對飛漲的房價實施限購令，馬上就引出了社會的強烈反彈。他們簡單相信，增加土地供應量是調控房價的最有效的手段。(當然，他們忽視了土地是有限的這個簡單的因素。)

　　很自然，他們更反對發展出第二個市場，即由政府控制的市場。對他們來說，窮人沒有房住可能是一個不可避免的結局。

　　在另一極端，提倡政府干預的人們則認為政府干預力度不夠，希望政府用一切可能的手段，來控制房價。政府不能有效控制房價，是近年來民眾對政府政策甚至政府本身開始不信任、抱懷疑態度的一個重要原因。

　　毋庸置疑，中國的房地產市場一直以來是“摸著石頭過河”，無論是政府還是開發商或者其他的社會角色，思路并不是很明確。

　　任何市場都需要政府的規制

　　在房地產領域，即使是商品房市場也并不是不要政府的規制。和原始市場經濟不同，現代市場經濟都是(政府)規制經濟，就是說，不管哪一個經濟和產業領域，政府都會有不同程度的規制。房地產更不例外，根本不存在一個完全放任的市場。各國政府對這個市場都有諸多的限制。一個毫無規制的房地產市場只是個理想，只存在于一些迷信市場原則的原教旨主義者的頭腦里。

　　誠然，在不同的國家，房地產在其經濟發展進程中都扮演過很重要的角色，房地產在經濟社會發展的一定階段，也帶動過其他經濟方面的發展，但從來就沒有變成一個主柱經濟產業。前些年在美國發生的房地產危機，則是非常失敗的案例。美國想通過完全市場經濟的方法(新自由主義的方法)，來實現具有高度社會主義性質的事業，即讓低收入群體同樣可以有很好的住房條件。政府放松了對金融業的管制，沒有對金融業在房地產方面的投資作有效監管，結果觸發全球性金融危機。

　　同樣，政府管制的房地產市場，并不是說要回到從前的計劃經濟時代，完全用政治和行政的手段，由政府來包辦和分配居民住房。如果回到計劃經濟時代，房地產也同樣會導致失敗。原因很簡單，計劃經濟很少考慮到人的需求是不同的這樣一個事實。因此，即使是政府管制的房地產，也要引入市場機制，從房地產開發到管理的各個環節，都可以引入市場機制。市場機制可以用來提高效率。一旦政府管制變成單純的政府官僚行為，就會出現低效率現象，不僅不可持續，而且也會導致居民的不滿。

　　中國的現實是：第一個市場即商品房市場在過去的很多年里發展過快，導致泡沫過大。在短短的時間里，房地產迅速發展，變成了中國的主柱產業，并且形成了龐大無比的既得利益群體，包括開發商、銀行、地方政府，他們具有一致的利益，形成利益共同體。當然，已經購買了這些商品房的社會群體，也是這個既得利益群體的一部分。如同賣房者，已經購房的群體也希望住房只漲不跌。中央政府這些年來，治理房地產市場可以說是屢戰屢敗。這實際上并不難理解，在這么龐大的既得利益群體面前，中央政府必然顯得無能為力。

　　實際上，到今天，這個房地產已經有如金融危機之前的美國金融業“過大而不能倒”。就是說，在很大程度上，房地產已經綁架了整個中國經濟。這個市場不能突然垮掉。一旦垮掉，就會導致整個金融體系的問題，整個經濟的問題，而且也會出現巨大的社會抱怨。不過，這個市場的巨大泡沫很顯然，如果再繼續這樣發展下去，也最終必然會導致更為巨大的金融和經濟危機。無論從哪個角度來看，政府的干預和規制已經變得非常必要。

　　就是說，問題不再是要不要政府干預，而是如何干預。政府干預和規制的目標不是搞垮這個市場，而是逐漸減少泡沫，讓這個市場走上可持續的道路。要達到這個目標，政府所能使用的方法很多。一些城市已經根據不同的情況通過限購令，一些城市也同時在使用征收房地產稅。不過，從國際經驗來看，最有效的是通過限制土地的供應量。

　　政府在加大力度限制第一個市場的同時，必須大力發展第二個市場。這第二個市場主要是針對低收入社會群體。不過，這個市場也相當復雜。這里面有剛剛進入工作市場的年輕人，也有低收入家庭。并且隨著時間的推移，這個市場的需求也會發生變化，例如會出現從低收入進入到較高收入、但仍然不足以進入商品房市場的社會群體。因此，這個市場必須提供各種類型、面積的住房，來滿足不同層次社會群體的需要。從長遠來看，這一市場又會分化和發展出一個二手交易市場，即在收入較低社會群體中進行。這個二手市場交易如果只容許政府進行，那么成本就會非常高。總體說來，因為這是個政府管制市場，信息的公開與管理是關鍵，否則就會出現腐敗現象。

　　政府規制市場現在非常小。這個市場的目標也只有百分之二十。而這個百分比在新加坡是八十多，即使在被視為是完全市場經濟的香港也占百分之四十多。中國正在進行高速的城市化，并且中產階級(尤其是中上階層)還小，窮人很多。這表明，在中國，這個比率應當比較高。現在政府只提出百分之二十的目標就遭受到如此強烈的反對。這表明，除了既得利益變得非常強大之外，新自由主義作為一種思想意識，已經在房地產市場領域占據主導地位。

　　實際上，商品房市場和政府管制的市場在很大程度上是并行不悖的。商品房市場的對象是中高收入群體，而政府管制市場是針對低收入群體的。只要中國的經濟是可持續發展的，每年就會生產出足夠的中高收入階層成員，來維持這個市場的可持續性。而正在發展的第二個市場并不會對第一個市場產生任何有害的影響，因為第二個市場是針對低收入階層的，目標是實現基本的社會正義和公平，從而維持社會的穩定。換句話說，這第二個市場基本上是社會保護舉措。很多國家都有類似的舉措。

　　現在兩個市場的政策概念已經出現，政策的實施也成為政府的頭等議程。不過，兩個市場如何磨合、如何和諧發展，仍然需要一個過程，很多問題需要經過艱苦的探索才會找到解決方式。　　

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