張庭賓 2011-1-31

     這一次，是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。

　　上一周，2010年初以來的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價強行反攻，沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機者措手不及。

　　提高購房成本、限購、房產(chǎn)稅，此三管齊下，如果執(zhí)行到位，實際已經(jīng)通過行政限制和利率稅收價格基本封殺了樓市的投資（投機）需求。即樓市價格繼續(xù)上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時，“進一步落實地方政府”和“加大保障性安居工程建設(shè)力度”，則試圖通過增加廉租房的供給，對樓市“火鍋”進行釜底抽薪。

    這一套組合拳出手后，相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續(xù)上漲推動進一步加息，房產(chǎn)持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現(xiàn)恐慌性拋售，保守估計，房價也要出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。

　　新“國八條”和房產(chǎn)稅的本意是抑制房地產(chǎn)投機，如果調(diào)控出現(xiàn)成效，持有成本銳增，而房價較大幅度回調(diào)，那么過去10年，中國大都市涌現(xiàn)的不少億萬、千萬的“房產(chǎn)富翁”將會被打回原形。

　　誠然，對于地方政府加大保障性安居工程建設(shè)力度，筆者卻不樂觀，因為一旦出現(xiàn)樓價下跌，地方政府土地財政將銳減，在地方政府開支不斷膨脹的情況下，指望他們拿出更多的錢來進行住房保障，這顯然是不切實際的。除了極少數(shù)執(zhí)政能力強的城市之外，預(yù)計2011年所謂加大保障房力度仍是紙上談兵。

　　在新“國八條”和房產(chǎn)稅出臺后，2011年房價下跌是肯定的，那么接下來人們最關(guān)心的問題就是——會跌多少？

　　令人遺憾的是，房價會跌多少，主要并不是由中國人控制的，房價會跌多少，關(guān)鍵看CPI（決定加息的重要因素）；而CPI主要由農(nóng)產(chǎn)品價格決定；而農(nóng)產(chǎn)品價格主要由美國或美國農(nóng)產(chǎn)品期貨市場和華爾街的金融寡頭決定。盡管農(nóng)產(chǎn)品在2011年已經(jīng)漲勢瘋狂，但是國際投行最近仍然唱高農(nóng)產(chǎn)品，同時大力推高石油價格——化肥等主要農(nóng)資品都是從石油中生產(chǎn)的。

　　即未來我們很可能看到農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)噴發(fā)的場景。其邏輯是這樣的：異常氣候和自然災(zāi)害（比如現(xiàn)在中國北方大旱）——國際投行推高石油價格——化肥等農(nóng)資價格上漲——中國農(nóng)產(chǎn)品出現(xiàn)剛性缺口——國際游資瘋狂炒作——農(nóng)產(chǎn)品價格繼續(xù)飆升——中國CPI上漲到10%以上，房貸利率提高到12%以上——更多中國炒樓套牢者支付不起利息——由開始少量不得不拋售房價下跌，但很難賣掉——大量恐慌性拋售，房價大跌。

　　由此得出結(jié)論，中國房價下跌的幅度，是由石油和農(nóng)產(chǎn)品價格上漲的幅度所決定的。

　　此外，決定中國樓價下跌幅度，還有另外兩個重要因素：

　　一、中國貨幣緊縮的力度，從現(xiàn)在的各種信息來看，緊縮不會在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。最近，央行行長周小川還表示，盡管存款準備金率已經(jīng)在高位，但未來還是會使用這一工具以及央票的發(fā)行來對沖流動性。二、國際熱錢是否決定大規(guī)模撤離中國。

　　總體而言，對于未來的中國房價，本人不樂觀。那些仍然持有大量投資房的人將會有大麻煩，樓市與股票不同，它的交易成本非常高，在漲的時候好賣，跌的時候想出手是一件很困難的事。當然，少數(shù)勇敢的人可以壯士斷腕，但多數(shù)會像已被蓋上鍋蓋里的“青蛙”，在不斷加溫中，已經(jīng)失去了出逃的力量。

　　同樣麻煩的還有持有大量土地，但現(xiàn)金流差的房產(chǎn)商，未來一兩年它們有可能遇到比2008年更嚴峻的挑戰(zhàn)。受樓市連累，股市很難樂觀。

　　未來一年，中國經(jīng)濟和中國企業(yè)將面臨非常嚴峻的挑戰(zhàn)，其程度將不亞于2008年，人民幣不斷升值、高資源價格、高農(nóng)產(chǎn)品價格、勞動力成本提高等等，不斷提高中國制造剛性成本；而超高存款準備金率、高利率、房價下跌、股價下跌等等將使流動性變得稀缺。在這種大背景下，中國企業(yè)如果仍然盈利，那必須具備超凡的能力。