透視美國普通工人工作5年買300平米新房真相
作者：劉植榮

（人民網 新華網 等數千家媒體轉載本文）從歷史的角度考察美國的房地產市場，應該說，美國的房價在絕大部分時間里是平穩的，房價的增幅低于銀行利率。本文通過透視美國房價的真相，來揭示美國房價平穩的秘密。

1. 普通工人一年工資購60平方米住房

我們先看看美國的最新房價。根據美國統計局和住房和城建部最新發布的報告，美國2010年11月共售出新房29萬套，新房銷售價格中間值為21.3萬美元（含地價，下同）。美國每套住房的建筑面積中間值是303平方米，地產面積中間值是1416平方米（美國住房多為獨立別墅）。2009年，美國全國從業人員人均工資為43460美元，也就是說，美國普通工人用不到5年的工資可買一套300多平方米的新房，一年的工資購房60平方米。

房價在15萬美元以下的占17%，150000—199999美元的占27%，200000—299999美元的占27%，300000—399999美元的占15%，400000—499999美元的占6%，500000—749999美元的占6%，750000美元以上的占2%。

2010年11月，美國20個大城市的房價比上個月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯維加斯房價3年間的降幅為51.61%，洛杉磯、坦帕、邁阿密、鳳凰城、底特律的降幅也都超過了30%。

下面，我們再看看美國過去幾十年來房價的變化。

2. 房價漲幅低于銀行利率

美國2008年共有永久住房12820.3萬套（另外還有440.2萬套季節性住房），其中8040.6萬套是獨立住房，獨立住房占所有類型住房的63%。美國人口為304059724，每2.37人擁有一套永久住房，2008年美國平均每個住戶（住在一套房子里生活的人組成一個住戶，與家庭戶有別）2.55人，也就是說，美國現在住房已經飽和。美國的住房自有率為68.3%，租住率為31.7%。

美國房價1940年平均每套為3.06萬美元，1950年為4.46萬美元，1960年為5.86萬美元，1970年為6.53萬美元，1980年為9.34萬美元，1990年為10.11萬美元，2000年為11.96萬美元，平均每年上漲2.3%，低于銀行利率。

但是，小布什執政的8年是美國歷史上房價漲幅最大的時期。由于小布什的減稅政策，在他執政第一年就把克林頓卸任時留下的2370億美元財政盈余降到1270億美元，第二年即出現了財政赤字，也就是說，小布什用不到兩年的時間就把克林頓留下的2370億美元的家底給揮霍光了。小布什離任時，給美國留下了17500億美元的財政赤字，創美國歷史上財政赤字紀錄。減稅，使公民手里有了多余的錢用于房地產投資，把房價炒到了歷史的最高點，房地產泡沫破滅引發金融危機，給美國乃至世界經濟帶來災難性后果。

下面，我通過美國朋友Jessica的購房情況，看看美國人買房和保有住房都有哪些費用。

3. 用在房子上的稅費

2009年夏天，朋友Jessica在美國明尼蘇達州布萊恩市花28萬美元買了一處獨立住房。這所房子建于2000年，共三層，室內使用面積500多平方米，2廳、5臥、4衛、2車庫（其中一個是2車位），房屋周圍是綠地，地產面積為2500平方米。房子坐落在一個高爾夫球場內，風景秀麗，環境幽靜，世界頭號球手伍茲也曾來此打球。

需要說明的是，500多平方米的使用面積買的時候只算400平方米，100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積。房子買下后，她裝修了地下室，如果現在出售，地下室就算面積了，就該寫500多平方米了。美國獨立房屋的地下室可不像我們的地下室，暗無天日，他們的地下室其實最多一半在地下，在下面居住、娛樂、健身、開Party都沒問題。Jessica花4萬美元對房子進行了裝修、粉刷，并更換了中央空調。

房產交易時，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(200美元左右)、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產稅等費用，所有這些稅費加在一起，是房價的3%～8%。如果自己聘請房地產經紀人購買住房（房地產經紀人通常由賣方聘請），還需支付經紀人一筆費用，這筆費用是房價的5%～7%。

這所房產每年需交納的房地產稅為8000美元，約是購房價的2.86%。房產稅可以半年一交，也可一年一交。賣房者付房產交易日以前的房地產稅，買房者從交易日開始，付房地產稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的貸款稅（intangible tax）。對按揭購房者來說，房地產稅由銀行代繳。

除了房產稅，還要交垃圾處理費。垃圾處理費按垃圾桶的個數交納，每個垃圾桶每月交10美元。Jessica家門口有兩個垃圾桶，一個用于放置普通垃圾，一個用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費20美元。

美國保有住房的主要開銷就是房地產稅，一般來講，美國的房地產稅稅率是住房價值的1%～3%。房地產稅各地區之間差別很大，即使一個城市的不同街區稅率也不相同，富人區、社區環境好的街區房地產稅稅率就相對高些。可以這樣理解，房價高的地區房產稅稅率也高，因為房子附近的公共投入大，學校、醫院、公園、銀行、公交、體育館、影劇院等應有盡有，給生活和工作帶來很大便利，多交些稅也是應該的。

根據美國統計局提供的數據，2009年美國自住房估價中位數是185200美元，家庭房地產納稅額中位數是1917美元。房地產稅納稅額最高的是新澤西州，房地產稅中位數為6579美元，稅率為1.89%，房地產價值中位數為348300美元，家庭收入中位數為88343美元。房地產稅納稅額最低的是路易斯安那州，房地產稅中位數為243美元，稅率為0.18%，房地產價值中位數為135400美元，家庭收入中位數為54216美元。

美國1798年通過的關于財產稅的法律，把財產分為三類：（1）價值100美元以上的房屋。（2）12歲到50歲的奴隸。（3）土地。可以看出，美國建國初期就開始征收房地產稅，而且是房產稅與土地稅分開計征。當房產稅的稅率與地產稅的稅率相同時，就叫單一稅率；當房產稅的稅率與地產稅的稅率不相同時，就叫劈開稅率。美國有的州實行單一稅率，有的州實行劈開稅率。單一稅率計算房地產稅簡單一些，先分別評估房產價值和地產價值，然后兩者相加，得出房地產的總價值，再乘以房地產稅稅率，就得出應交納的房地產稅稅額。劈開稅率計算房地產稅略麻煩一些，先分別評估房產價值和地產價值，然后，用房產價值乘以房產稅稅率得出房產稅納稅額，再用地產價值乘以地產稅稅率得出地產稅納稅額，最后把房產稅的納稅額與地產稅的納稅額相加，就得出房地產稅的總納稅額。

說到地產，讀者肯定要問美國土地所有權問題，好，下面我們就看看美國有沒有一塊真正的私有土地。

4. 私有土地不如中國公有自由

國內不少人認為，在美國買了房子，房子就永遠屬于自己的了，因為土地私有。

這樣理解就錯了。首先，房子是有壽命的，中國民房的設計壽命一般為50-70年，設計壽命到了，房子即使不倒也不能住了，因為那就成了危房。所以，不管土地是公有還是私有，自己永遠擁有這所房子是不可能的。

美國法律允許土地私有，但私有土地的面積也就占國土面積的一半左右，剩余的一半歸聯邦政府、州政府、縣政府和市鎮政府所有。

在美國，你有塊私有土地，絕對沒有在中國有塊公有土地更能自由使用你這塊土地。例如，你買了塊土地要蓋房子，但房子的高度、式樣、建筑材料，甚至連玻璃的厚度、房屋的顏色都要經過地方規劃部門審批，你沒任何權利在你的土地上隨心所欲地蓋房子。

如果你買的是一處帶地產的獨立住房，除一般清洗、按要求的顏色和涂料粉刷外，你不得改動任何墻體，增加一個浴盆都要向市政部門報批。

你有棟別墅，想種花草，花草也不許你隨便種，一定要按照政府規定的種類種。院子里不能隨便養寵物，狗、雞、羊、豬等大動物和啼叫的動物都不許飼養。還有，院子里不準拉晾衣繩，不準立電視天線，國旗也不準掛在高高的桿子上。

你看，你在中國的房子沒有地產所有權，可這些事情你隨便做，沒人管你。在美國雖然土地歸自己所有，但政府不讓你做這做那，其實就是租用的，因為每年還要交土地稅。

不但是城市的住宅土地管理這么嚴，農民的農場也是這樣。如果你在美國買了塊農場，并不是你想種什么就種什么，種任何作物都需要有政府的特許證，讓你種玉米，你不能種大豆，更不能改變農田的性質。

有人說，美國土地私有，在土地下面發現石油，也是自己的。這也理解錯了。在自己的土地上發現了石油，要開采，照樣需要特許證，要交一大筆費用。其實美國地下儲藏著很多煤炭和石油，但政府都不允許開采，而是要留給子孫后代使用。

不少人知道資產階級革命的口號是“私有財產神圣不可侵犯”，但那只是個口號而已，在美國各種法律中，找不到任何一條法律說“私有財產神圣不可侵犯”，美國憲法照樣規定政府為了公共目的，對私有財產給予公平補償后可以征用。

你看，從嚴格的物權意義上來說，在美國找不到一塊土地是私有，也就是具有獨占性，有處置權。其實，那些說有自己土地的人，從本質上講就是從政府那里租來的，每年交的土地稅就是租金，政府如果需要這塊土地，根據法律就給征用了。

我們再回過頭來說房子與土地的產權關系。

5. 樓房住戶沒有土地產權

在美國，如果是獨立住房，也就是我們所說的別墅，那好辦，你可以買塊土地自己蓋，因為那塊土地上只蓋你自己的房子，土地的產權和房子的產權可以統一起來。買的獨立住房也是如此。

城市的樓房就不同了，一棟樓房幾十層高，就下面那點宅基地，怎么把那點土地分配給幾百戶人家呢？那塊土地上的任何一個人，都無法認定哪一平方米是屬于他的。宅基地無法劃分邊界，不管怎么分配，都不具備物權所要求的邊界清晰和排他性，也就是說，對樓房居民戶來講，擁有個人的私有土地所有權從法理上講是不可能的。所以，美國有關法律規定，公寓樓的產權僅僅是空間的產權（ownership of only the air space），不包括土地的產權。

那樓房下面的土地算誰的呢？和英國一樣，由于樓房的宅基地無法私有，所以，法律允許同一樓的業主如果有超過2/3的人同意，可以先成立一個公司，大家掏錢，把那棟樓宅基地和院落以及出入道路買下來，這時，土地的所有權就歸公司所有，也就是公司的股東共同所有。如果一棟樓的業主沒有超過2/3的多數人想購買宅基地，那土地所有權就在開發商手里攥著，如果是他買來的話，當然，也許是他租來的，這時，土地所有權就在第三方手里。

這只是處理樓房宅基地所有權的解決方案之一，美國樓房住戶有多種形式的選擇，還有住房合作社形式的樓房，也就相當于中國的集資建房，大家掏錢買地蓋樓，然后分配，但這時就需要由業主出資聘用專門人員進行物業管理，交納各種稅費，因為土地所有權還是不在私人手里，仍然需要以單位的名義交納土地稅、房產稅。

美國有城市分區制度，哪里是商業區，哪里是住宅區，哪里是工業區，都有明確的劃分，不可交叉使用。所以，住宅地很少有機會改變用途，這樣，土地的升值空間很小。我們可以從統計數據上看出，美國的房地產價格，其實主要就是房子的價格。2009年，美國獨立住房新房銷售平均價為270900美元/套，838.9美元/平方米，而當年美國獨立住房的建造合同價格中位數為860.2美元/平方米，平均為936.9美元/平方米。從數字上看出，美國新房的銷售價格連建造成本都不夠，也就是說土地一分不要，白送。

我們中國人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我們首先要明白一個大前提，那就是中國憲法規定土地不得私有，買賣土地是犯法的，是要坐牢的。房屋產權證上寫得很清楚，土地使用期限是多少年，從什么時候開始，到什么時候終止。還有，我們住房的設計壽命不會超過70年，土地還沒被政府收回，房子就倒了，考慮70年后的問題根本就沒這個必要。

那美國人是怎么認識這個問題的呢？

6. 美國人對宅基地所有權很淡漠

美國雖然允許土地私有，在美國，人們對宅基地的土地所有權看得很淡。寫本文時，我給朋友Jessica打電話，問她買的那所房子土地有產權嗎？她疑惑不解，根本就沒在這個問題上費過心思，住了幾年也不知道自己有沒有宅基地所有權。

美國人在一所房子里居住的時間平均為7年，7年搬一次家，就圖房子住得舒服，誰還在意土地的所有權是誰的呢。

也許讀者會說，有了宅基地所有權，就可以作為遺產留給后代呀。美國的遺產稅實行累進稅率，房子的價值越高，納稅比例越大，高達55%。在美國，繼承房產相當復雜，要填寫的報稅表格就有60頁，據說需要一個月才能填完。所以，美國人也不希望土地價值增加到房子上，不然遺產稅很高，借錢也費勁。在美國，遺產稅不交，房子就要充公。

在美國，有96%的人在一年內就會把繼承的房產賣掉，因為自己有房子住，空著房子還要交房地產稅，不合算。如果繼承的是老房子，還要經常維修，不但費錢，還勞神，確實沒必要保有，不如變現實惠，腰包里有錢，想到哪里花就到哪里花。即使那些蓋得很結實的房子，能幾代相傳，一兩百年后，那可說不準是誰的了，因為美國有這樣的法律，政府可把私有財產認定為古跡，從此，原私有產權者僅有使用權，還要負責維護，任何時候不得改變古跡財產的面貌，產權收歸政府。

紐約市的賓夕法尼亞中央車站是私人財產，有上百年歷史，紐約市政府心血來潮，決定把它劃入古跡保護起來，而此時車站的主人準備把老車站進行擴建。車站主人覺得那是自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把紐約市政府告上了法庭，官司一直打到聯邦最高法院也沒打贏。

美國歷史上曾有過取消遺產稅的短暫時期，可美國富翁就是不依不饒，天天游說國會，要求恢復征收遺產稅。如2001年，120名美國富翁聯名在《紐約時報》上發表聲明，呼吁政府不要取消遺產稅。這些人包括比爾·蓋茨的父親老威廉還有巴菲特、索羅斯、洛克菲勒等。老威廉在請愿書中寫道，取消遺產稅將使美國百萬富翁、億萬富翁的孩子們不勞而獲，使富人永遠富有，窮人永遠貧窮，這將傷害窮人家庭。

綜上所述，美國的房價在歷史上基本上是平穩的。中國人對房子的投入對許多家庭來說，不是一代人的勞動報酬，而是幾代人的勞動報酬。不錯，房價是由供需關系決定的，但中國目前的房子需求大多數用來炒房，真正需要住房的人是買不起房子的。炒房不像炒股票，股票就是個數字，建房要占有大量的資本，消耗大量的自然資源和勞動，造成嚴重的環境污染。所以，政府應盡快在全國城鎮對超面積住房征收房產稅，只有房產稅才能勒住房價這匹脫了韁的野馬。（本文發《理財一周報》2011年1月28日第138期 原題為《美國一棟500平方米別墅要花多少稅費》作者博客：http://blog.sina.com.cn/zhirong）

渝滬房產稅很溫柔

作者：劉植榮

    （人民網 轉發本文）1月27日晚，重慶市和上海市同時決定從1月28日起征收房產稅，并公布了房產稅暫行辦法，百姓終于看到了“戈多”的真面目。下面，我們分析一下這兩個房產稅方案會帶來哪些影響，對樓市的調控作用有多大。　

房產稅是雷區，埋雷者繞開了

我們先看看房產稅征收對象。重慶市的房產稅征收對象一是獨立別墅，也就是說與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅；二是個人新購高檔住房，也就是單位面積價格是均價2倍以上的住房；三是“三五人員”（同時無戶籍、無企業、無工作）新購的第二套以上的普通住房。上海市的征收對象一是新購且屬于家庭第二套以上的住房；二是非本市居民家庭在本市新購的住房。

從兩個直轄市的暫行辦法看，房產稅稅基過窄，列入房產稅征收范圍的住房很有限，存量住房除了重慶市的獨立別墅外都沒有列入征收范圍，也就說，一個人過去有幾十套房子也不征稅，特別是重慶市，對房價低于平均房價2倍的住房，即使是增量住房也沒納入征稅范圍。

細心的人不難發現，這兩個暫行辦法似乎故意讓房產稅繞開某些人，因為在征收對象上的一些規定非常滑稽，匪夷所思。

首先是戶口限制，本市戶口房產征稅放寬，公務員都有本市戶口，這樣，就把公務員群體劃到了圈外。對存量住房不征稅，這顯然是保護利益既得者的利益，制定暫行辦法的人又一次把自己劃到圈外，因為不少官員有數套房子，所以就規定“既往不咎”，不管擁有多少套住房，一律免稅。

在住房種類上劃線更為明顯，重慶市在細則里特別繞口地把獨棟商品住宅解釋為“在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅”。明眼人一看就知道，有一批政府官員有別墅是連體的，也就是兩家共用一個墻體或有墻體相連，也有官員在集體所有的土地上建有別墅，所以，在細則里才拐彎抹角地把這些別墅繞開。重慶市黃奇帆市長自己也坦誠地說：“就我印象而言，政府官員的房屋，如果是有產權的房屋，是沒有別墅的。”顯而易見，在制定房產稅政策時，官員內部首先進行了排查，否則黃市長也不會有這個印象。

現在，房產稅成了地雷陣，這個地雷陣是官員自己布設的，官員當然知道哪里有雷，所以，就左閃右跳讓自己避開了房產稅。既然房產稅暫行辦法出發點就不公正，執行起來肯定有難度，其效果也就大打折扣了。

　　稅基過窄，不會顯著影響主體房價

　　從兩個直轄市的暫行辦法來看，房產稅稅基過窄，列入房產稅征收范圍的住房很有限，存量住房除了重慶市的獨立別墅外都沒有列入征收范圍，也就是說，一個人過去有幾十套房子也不征稅，特別是重慶市，對房價低于平均房價2倍的住房，即使是增量住房也沒納入征稅范圍。

　　在住房種類上劃線更為明顯，重慶市在細則里特別拗口地把獨棟商品住宅解釋為“在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅”。重慶市的黃奇帆市長自己也坦誠地說：“就我的印象而言，政府官員的房屋，如果是有產權的房屋，是沒有別墅的。”也許，在制定房產稅政策時，官員內部首先進行了排查，否則黃市長也不會有這個印象。

　　重慶市和上海市的暫行辦法把好多本應納入征稅范圍的房子都給繞開了，這對房產市場的主體部分不會帶來顯著的影響。房產稅具有再定價功能，對獨立別墅和豪宅征稅，只能調控高檔住房的價格，而普通百姓又有幾人是住別墅的呢？ 百姓對房價意見很大，不是對別墅和豪宅的房價意見大，而是對普通住房的房價意見大，可公布的房產稅方案把百姓最關心的房產的主體部分撇開不征，既然稅沒有作用到普通住房上，也就很難對普通住房起到再定價功能。

　　再有，上海市暫行辦法規定，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規定計算征收的房產稅，給予退還。這種規定就意味著炒房可以退稅，一個家庭可以每年買一套賣一套，然后得到退稅，也就相當于免稅，這不能從根本上打擊炒房投機行為。

　　按家庭戶計征，影響家庭穩定

　　重慶市的房產稅方案是按家庭戶計征，上海市的房產稅方案只對新購房部分提到了人均面積。房產稅按家庭戶計征很不公平，窮人可能三代同堂，甚至四代同堂，六七口人居住在一起，富人可能一兩口人一家，這樣，六七口人的家庭和一兩口人的家庭就要交同樣的稅，這顯然不公平。

　　房產稅按家庭戶計征會引起假離婚、假分家現象。例如，有一個三口之家新買了三套房子，為了逃稅，夫妻離婚，孩子另立門戶，這樣三套房子就都免稅了。假離婚、假分家必然帶來家庭關系的混亂，破壞家庭穩定，引起諸多社會問題。

　　所以，“起征點”絕對不能是家庭戶，而應是家庭成員人均住房面積或人均房產價值，這樣就阻止了假離婚、假分家現象，既避免了稅源流失，也維護了家庭和社會的穩定。

　　稅率過低，難撼炒房暴利

　　重慶市房產稅的稅率為0.5%、1%和1.2%三個稅級，上海市房產稅的稅率為0.4%和0.6%兩個稅級。由于房產稅不像外國那樣普遍征收，而是對特定的比例很小的房屋征收，這么低的稅率對房市的影響微乎其微。炒房客根本不會把這么低的稅率放在眼里，甚至連考慮都不需要考慮。

　　正是由于稅基過窄，稅率偏低，兩個城市的房產稅只能說是象征性的，或者說是試探性的，并不是實質性的房產稅。重慶市的黃奇帆市長說：“重慶的財政一般預算收入有1000多億，今年的房產稅也就在1.5億左右。”這么大的城市就1.5億的房產稅，這點錢恐怕還不能彌補征稅成本。國外的房產稅占到財政收入的70%以上，我們才占0.15%，少得可以忽略不計。那1.5億元如果購房，也就能買幾套高檔房，這就好比在湖泊里投入一粒沙子，根本起不了漣漪。

　　只有普征高稅，才能調控房價

　　按照成熟市場經濟國家的經驗，要想讓房產稅起到調控房價的作用，必須實行寬稅基、高稅率的政策。從目前重慶市和上海市的方案看，這么窄的稅基，即使稅率定在10%也不算高。

　　韓國在2002年到2005年的幾年間房價上漲了24%。2005年8月31日，韓國推出《不動產綜合對策》，提高房產稅率，對房地產交易稅也進行了大幅度提高，房屋轉讓所得稅由9%-36%提高到50%以上，使炒房客無利可圖，紛紛把囤積的房子出貨，房地產價格驟然下降。

　　美國房價1940年為每套30600美元（含地價，下同），1950年為44600美元，1960年為58600美元，1970年為65300美元，1980年為93400美元，1990年為101100美元，2000年為119600美元，2010年12月1日的價格為189900美元，70年間房價平均每年上漲2.6%，低于銀行利率，總體上講是平穩的，把房價控制在一個普通勞動者3至5年工資可購買一套舒適住房的范圍。

    總之，重慶市和上海市出臺的房產稅方案很溫柔，對近期房市不會產生顯著的影響。要想真正讓房產稅起到調控房價的作用，首先必須公平，不要有意把特權階層放到征稅范圍之外。其次要擴大稅基，對百姓真正關心的普通住房征稅，而不只是針對高檔住房。三是要提高稅率，稅率可根據房產市場狀況每年重定一次，以房價的漲幅小于銀行利率為原則。（原文見《新金融觀察》2011年1月31日第21版） 

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