未來房地產(chǎn)保值風(fēng)險(xiǎn)高　　

最近一段時(shí)間以來，中國(guó)大陸通貨膨脹持續(xù)升溫，11月的CPI指數(shù)達(dá)到5.1%，創(chuàng)了今年的新高。香港通貨膨脹的情況也十分嚴(yán)重，雖然10月的通脹指數(shù)為2.3%,但有學(xué)者估計(jì)，明年的香港通貨膨脹指數(shù)可能超過5%?！　?/p>

在通脹肆虐的背景下，中國(guó)大陸的房地產(chǎn)價(jià)格又開始穩(wěn)步攀升，11月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上升0.82%。中國(guó)搜房網(wǎng)11月在太原的調(diào)查顯示，52.2%的網(wǎng)友選擇了購(gòu)房保值，而選擇股票、基金投資抗通脹的僅有11.6%。大陸投資者的購(gòu)房熱情也蔓延到香港，很多大陸有錢人來香港買樓，帶動(dòng)了香港樓市的炒風(fēng)?！　?/p>

短期房地產(chǎn)價(jià)格大跌機(jī)會(huì)微　　

由于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，民眾失業(yè)率高，使美聯(lián)儲(chǔ)必須依靠持續(xù)的貨幣寬松政策去支持經(jīng)濟(jì)。美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克甚至說不排除第三輪的量化寬松政策。美聯(lián)儲(chǔ)的寬松政策向全球金融市場(chǎng)注入了大量流動(dòng)性，歐洲國(guó)家的債務(wù)危機(jī)使歐元區(qū)的貨幣也趨向?qū)捤?，日本為了?duì)抗通縮也放松了貨幣政策，因此短期來看，全球資金泛濫的狀況仍將持續(xù)?！　?/p>

中國(guó)人民銀行雖然數(shù)次提高了存款準(zhǔn)備金率來收緊銀根，對(duì)抗通脹，但對(duì)加息卻顯得謹(jǐn)小慎微，周小川行長(zhǎng)說在通脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的矛盾中，貨幣政策出現(xiàn)了兩難，實(shí)際含義就是傾向于緩和加息。　　

在外資熱錢洶涌、人民幣有一定收緊但負(fù)利率較大、通貨膨脹高企的情況下，老百姓將資金投入樓市對(duì)抗通脹，有一定的道理。　　

從過去多年的經(jīng)驗(yàn)看，股市作為投資場(chǎng)所，其大起大落的特點(diǎn)令很多老百姓害怕。而樓市卻平穩(wěn)得多，近10年以來，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)基本維持上漲，中間雖有調(diào)整，但都很快回升并再創(chuàng)新高，長(zhǎng)期的切身體驗(yàn)令投資者對(duì)樓市的信心較強(qiáng)。　　

房地產(chǎn)投資的另一個(gè)好處是可自住、可投資，對(duì)持有者來講屬于進(jìn)可攻、退可守，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)不像股市，分分秒秒有價(jià)格顯示，一會(huì)賺、一會(huì)賠，投資者的心理壓力較小。　　

房地產(chǎn)是鋼筋水泥蓋起來的，不是印刷機(jī)印出來的，具備較長(zhǎng)期的居住價(jià)值，屬于生活必需品，不會(huì)隨時(shí)被淘汰。從某種程度上說，房地產(chǎn)有些資源品的特點(diǎn)，天然具備一定的抗通脹能力?！　?/p>

從中國(guó)大陸、乃至香港的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，主要地來源于投資需求，而投資需求又主要地來源于資金泛濫和政府政策的支持。雖然內(nèi)地大城市和香港的樓價(jià)都很高，或者說已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通市民的購(gòu)買能力，但只要這兩個(gè)因素仍在發(fā)生作用，樓市就難以下跌?！　?/p>

值得注意的是，這兩個(gè)支持樓市的最重要因素未來都可能改變?！　?/p>

貨幣寬松的環(huán)境終將結(jié)束　　

房地產(chǎn)有投資品和生活必需品的兩面，政府在不同的時(shí)間會(huì)側(cè)重其中的一面。近10年來中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺實(shí)際上是政府在政策上推動(dòng)了其投資品的一面；但隨著社會(huì)矛盾的激化，越來越多人買不起房，政府又將重視其生活必需品的一面。　　

這個(gè)政策上的轉(zhuǎn)變，從中國(guó)政府近期出臺(tái)和將要出臺(tái)的一系列政策中可以看到，政府的目的是讓房地產(chǎn)從投資功能回歸其居住功能。中國(guó)政府一方面通過限制購(gòu)買來控制需求，另一方面擬通過房產(chǎn)稅增加持有成本將空置房逼入市場(chǎng)來增加供應(yīng)，還將通過大建保障房來給基層提供住房，這些措施的逐步落實(shí)，將從根本上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)。香港政府為了壓抑樓市炒風(fēng)，也在最近出臺(tái)了限制投資者短炒的措施，措施出臺(tái)后，樓價(jià)有平均5~10%左右的下跌，最近幾天跌幅收窄，但估計(jì)短炒客將離開住宅市場(chǎng)，香港樓市可能趨向淡靜?！　?/p>

從中國(guó)政府的言論看，政府是希望壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒風(fēng)，而將資金引導(dǎo)進(jìn)股票市場(chǎng)。所以，政策的環(huán)境可能長(zhǎng)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)投資不利。香港政府雖然一向較少干預(yù)市場(chǎng)，但樓市卻又是其不得不干預(yù)的地方，樓市的表現(xiàn)和政府民望息息相關(guān)，近兩年香港樓價(jià)的上漲，已令香港社會(huì)沖突加劇，政府管制威信下降?！　?/p>

但更關(guān)鍵的因素是，全球的資金環(huán)境可能在未來兩年逆轉(zhuǎn)，從寬松進(jìn)入相對(duì)緊縮。　　

中國(guó)通貨膨脹可能在明年中見頂，貨幣的收緊也可能持續(xù)至明年中，而美國(guó)的寬松貨幣政策終將引起美國(guó)的通貨膨脹，有部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期，美國(guó)可能在明年底或后年開始加息來抑制通脹，結(jié)束量化寬松政策。所以全球的貨幣環(huán)境極有可能在未來兩年面臨方向性變化，一旦美國(guó)開始抽緊銀根，中國(guó)必定有大量的資金外流，屆時(shí)，中國(guó)本身的資金緊縮和資金外流同時(shí)出現(xiàn)，資金充裕的局面將有根本性變化，房地產(chǎn)泡沫破裂的可能性極高。　　

從中國(guó)大陸房地產(chǎn)目前的情況看，由于資金充裕、大量民眾仍將房地產(chǎn)當(dāng)作抵御通貨膨脹的主要手段，因此短期下跌的機(jī)會(huì)不高；香港受制于聯(lián)系匯率、低利率和通貨膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有較強(qiáng)支持。所以，房地產(chǎn)短期似乎還有投資價(jià)值，但考慮到未來貨幣環(huán)境的可能逆轉(zhuǎn)和政策的持續(xù)限制，房地產(chǎn)投資在最好的情況下也難有厚利，而在不利的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能有較大風(fēng)險(xiǎn)?！　?/p>

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