根據媒體報道，我國數個城市將率先試點房產稅。具體方案目前沒有看到，據說很快就會公布。我國試點房產稅，其意義自不待言，開局一定要走好。試點階段，需要深明“地租公平分配、土地有效利用”的機制，參考各國相關經驗，適應中國具體現實，制定出公平、簡便、為未來打好基礎而不是制造障礙的稅收方案。

筆者不揣淺陋，對我國房產稅的試點方案進行了一些思考，希望對決策者有參考之處。要點如下：

1、房產稅的實質是什么？

房產稅的實質是土地權利稅，即地上權利的保有稅。在我國征收房產稅，在法理上沒有任何障礙。

有一種看法認為，我國城市土地是國有的，所以不應該對不是個人所有的財產征稅。這反映了普遍的誤解和概念的混亂。在法律上人們擁有的不是財產，人們擁有的只是財產權利，反映的是人與人的關系，而不是人與物之間的關系。土地上的財產權利無論是使用權還是所有權都可以被征稅，即使是限定年限如70年的使用權，甚至僅僅是土地上的通過權，都可以被征稅，關鍵在于擁有這項權利帶來了什么樣的收益。既然都是對某種土地上的財產權利征稅，對無論是使用權還是所有權的保有征稅，在法理上并無本質區別。

2、房產稅解決什么問題

地租分配問題是土地制度中的一個根本，沒有做好這一點，一定要出大事情。目前中國的土地問題不在于個人能使用或利用多大面積的土地，也不在于使用的權利為市場交易決定，而在于社會成員地租占有的不平等，形成土地食利集團，社會財富為土地食利集團吞食。土地是從事一切其它活動的前提，一旦少數人壟斷地租，社會矛盾就會非常激烈，斗爭非常殘酷，不以人的意志為轉移。一個社會如果占有和掠取地租成為人們努力的方向，這個社會很容易陷入鎖死的發展困局中。

我國當前的土地和財稅政策帶來了地租分配的極端不平等和居民稅收負擔的極端不公平，城市土地增值收益為少數人掠取，地價越來越高意味著地方政府稅收在城市化先來者與后來者之間負擔極不均衡。這種情況下，當然應該針對事實上獲取了較大地租的土地權利征稅。

房產稅的目的是要建立公平的社會財富分配機制與有效率的土地資源配置機制。它的意義首先是公平分配，實現“均占地價、地租共享”；二是資源的有效配置，一個人能夠住在什么地方，主要取決于他在占有土地之外的財富創造能力。在房產稅的作用下，中等收入者自能憑自身收入住上中等房（購買和租住在這種情況下沒有區別），政府只需救濟孤寡廢疾和一線城市必須的一部分低收入者，甄別成本低。

3、以地價為計稅依據，評估對象與征稅對象相對分離

作為地上權利保有稅的房產稅計稅依據是每套住房實際占有土地的地價，而不是住房本身的價格。通過對地塊（可能包括幾個小區的大塊區域）價格評估獲得某一地塊的地價，再計算建于其上的單套住房實際地價。這么做好處如下：評估單套住宅的價格工作復雜且易生作弊，評估大塊土地地價工作容易得多，不易發生行賄情況，根據小區和住房資料很容易計算出每套住房實際占有的地價；住房價格受到房產保有稅影響，極端情況下（如征重稅）其價格可以微不足道，那么是否要減稅？設想一套別墅建于普通高層住宅當中，如對其征收重稅別墅價格必然下跌，但別墅所在地塊價格因為建有眾多普通住宅，其地價并不會如別墅市價那樣下跌。筆者的辦法，對于豪宅（市區、低容積率、大面積）而言，其售價降低而稅收可以不變甚至增加。這是一個很巧妙的辦法。

在初期階段，可以訂出一個比例，如5%—20%的私有住房需繳納房產稅。以單套房實際地價來確定什么是高檔房，筆者以為這是一個很好的關于什么是高檔房的定義。

4、單套住房累進征收

不區分每戶住房套數，只以單套住房地價設定起征點，實行累進稅率。如此，如一戶只有一套近郊別墅或市區四合院，另一戶有多套小戶型住房，但其住房累加地價等于前者，前者交稅將高于后者。這個辦法將免去住房普查之成本與各種擾亂，有效鼓勵小戶型住房建設，同時避免房產稅成為僅僅租戶負擔的稅收。出租房的土地權利保有稅業主可以轉嫁給租戶，但這是合理的，因為征稅根據是實際占用土地的價值和用途，不管是租戶還是業主，誰享受豪宅誰繳稅。

5、征稅方式學習電信收費法

每套住宅很容易計算出每年應繳數額，稅務部門給住房本身下發繳稅通知書，并網上公告，提請住房相關人士注意：業主、業主委托的管理人甚至僅僅是住房的實際占用者。要點在于不是業主收到了繳稅通知書甚至業主存在與否和征稅環節無關。只要有人為住房繳稅即可，其他情況不問，業主也罷、租戶也罷、天外來客也罷不問繳稅者是何人。經過法定程序，如連續三年，如連續催繳，某一套住房無人繳稅，就沒收拍賣。

盧麒元先生認為，任何關于資產的賦稅，其前提條件都是資產透明。在征收房產稅的同時，許多特殊人士將可能面臨“有罪”假設，這是房產稅屢遭阻攔的根本原因。確實，中國私人房產持有者中，很多人無法提供有效的收入來源證明。筆者設計的征稅方式，根本不涉及資產來源的合法性問題。但是，不查證資產來源，也不等于認同資產來源不明的現實，征稅并非資產合法的證明。可以明確的只有一件事：無人為房子交稅則房子就被沒收。征稅就是征稅，沒有那么多旁生的枝節。

6、大區域統一房產稅起征點和稅率

不同于一般的鼓吹者，筆者一個至關重要的認識是，房產稅不能學美國，成為完全地方性、社區性的稅收（一般來說，美國房產稅中縣稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1∶1∶5），甚至成為一種物業費。房產稅不僅僅是地方稅，一線城市要和中央財政分享，省會城市要和省級財政分享，縣城和全縣人民分享。城市土地地租不能在一個比較小的地域范圍內部共享，這與城市的性質有關，城市土地的價值是一個地理現象、區位現象，因為別人遠了，所以你近了；集聚到此處，所以不能集聚到彼處；這里是北京上海，所以其他地方不是北京上海。因為有了中國所以才有了上海，如果沒有了中國，上海還是什么上海？要注意到，在城市化進程中，城市地產在增值，同時遠鄉地產在貶值，二者是此消彼長的關系。一線城市房產稅收入有一部分要交給中央政府，在全國范圍內統籌使用，受惠的對象超出一線城市居民的范圍，使哪怕窮鄉僻壤的居民也分享一線城市的地租。

經濟學家李稻葵主張開征的房產稅實際上是物業費，這是偷梁換柱的做法：房地產稅可以推出，稅率很低很低，搞一個千分之一的稅率，擴大稅基，關鍵是這筆錢要交給基層政府來用，交給區政府來用，由區政府來直接為本地的業主提供，我稱之為“超級物業服務”，掃街、治安、水的治理、環境的治理等等，并且定期向本地業主進行匯報，進行溝通。雖然都支持房產稅，李稻葵和筆者的主張是大相徑庭的。

對于像重慶這樣的直轄市，試點征收房產稅，應該全市統一起征點和稅率，主城區將承擔大部分稅收，稅收在全市范圍內調配使用。

7、房產稅減免條件

房產稅方案還要規定一定的減免條件。稅收減免需要業主現身，帶上證明材料到稅務機關申請辦理。減免條件的兩個基本原則是：人多和高齡。

如果一戶人家四世同堂，家庭成員又別無其他住房，則雖住豪宅，人均占有地價仍低，應該減免。房產稅減免條件當有醇厚風俗、減少空巢家庭的作用。關于“三代同堂”、“四世同堂”減免稅收的方案，應該認真考慮。新加坡的政策就是鼓勵幾代人住在一起的，有利于中國傳統價值觀的實現，由家庭和諧促進社會和諧。

一般人如果擁有豪宅不能以當下收入低當作理由要求減免。如果發生有人住不起的情形，這正是房產稅的成功之處。房產稅事實上是一種“貴壯而賤老”的稅種，所以美國人退休后收入降低往往要搬到房產稅較低的地方居住。考慮到中國尊老的傳統，如果老年人（65歲以上）收入低，似可適當減收其房產稅。

8、對一切私有住房征稅

一切私有住房，只要其地價達標，都要征稅，不區分商品房、經濟適用房和其他類別的什么房產。

9、廉租房之外，政府建設平租房小區

所謂平租房，就是不限制申請者資格，以市價出租的住房。

當前人們之所以不愿租房，是因為從私人業主那里租房不能滿足居住穩定性的要求，不能落戶享受居住地公立教育服務。平租房可以滿足租戶穩定居住要求，也應該規定已有本市戶籍者可以自愿落戶。根據筆者在城市小區生活的經驗，租住平租房可能是很有競爭力、甚至吸引高薪工作者的居住模式。目前我國城市住宅模式有很大缺點：住宅一般不是獨立建筑，但建筑的整體維護改造和小區的建設是個動態的過程，不可能是一次性的，這些工作沒有一個獨立的主體完成。住戶間的相鄰性問題很嚴重，也很難協調。這是小區居民煩惱的來源，也成為業主、物業沖突的根源。和廉租房一樣，平租房是統分結合的住房模式，有一個上一層次的權利主體存在。平租房的作用也在于平衡租房市場上的租價，壓抑多套房主出租住房獲利空間。

政府建設平租房，可以長期收取地租。在落戶、管理上構成了對私人出租房的優勢，有競爭力。在土地增值收益、土地出租收益方面，政府必須堅決“與民爭利”，盡可能壓抑私人獲利空間。

10、房產稅不是萬能的

房產稅僅僅還是地上權利的保有稅。在征稅環節最緊要的是需要全國人大特別立法，改變房產交易的利得稅稅率。房產交易利得稅不能僅是差價的20%，而是至少占差價部分的75%，只有這樣才能根本改變掠取和占有地租的社會激勵機制。

我國公共服務均等化做得不好，出口導向型經濟的工業化加劇了就業機會分布的不均衡，導致人們愿意居住的地方緊缺。也就是說，自然環境宜居而言，我國根本不存在居住用地緊張的問題；全國城鄉住宅相對于全國人口，住宅是過剩的；但是經社文（就業機會、公共服務、文化生活）宜居區相對于想來居住的人口而言，是高度緊張的，做不到人人有住房，也做不到人人有房住（體面居住）。筆者認為，在體面標準之上，人人有住房和人人有房住差不多是一回事，難度也差不多大。這個問題的解決，需要公共服務均等化的措施和經濟結構的徹底調整。

地方沒有錢又要辦事，是目前地方政府賣地籌款的根本原因。要分清中央和地方的責任，進一步推進分稅制改革，搞好政府的分級預算制度，使地方的公共開支有合法、合理的來源。

長期的寬松貨幣政策、長期的負利率對房地產價格的影響就不用說了。

（作者系中國社會科學院法學研究所副研究員）

來源：《中國改革報》2011年1月28日。

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