再論房地產改革

2006年房價飛漲，引來各方人士聚焦房地產，我也加入其中，對房地產評頭論足。面對房地產市場錯綜復雜的矛盾，我認為需從土地交易制度（招拍掛價高者得）這個源頭入手，分析房地產各個環節制度規則的缺陷，對癥下藥。并為此撰寫文章，這些文章收進了我的草根博客《深化經濟改革：我的解決方案（14）——（18） 》

　　2009年房價再次飛漲，又引來各方人士聚焦房地產。今年兩會期間，上上下下批評高房價言辭激烈，預示著房地產到了非動大手術不能救治的地步。我一介民間人士，通過強國論壇提交兩會提案，建言獻策，現在來看，這些建言仍熠熠生輝，當然也可以蔑視它、否認它，但要相信，是金子總會發光。

　　下面是我在2010年兩會E提案第4611號中的建言：

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分析清楚房地產開發面臨的諸多問題，解決辦法也就呈現出來，具體地講，需要進行三個方面的制度安排：

　　一是用新的土地交易制度代替現行的招拍掛價高者得。新的土地交易制度是，在具有法律效力的城市建設規劃框架下，讓購地者與土地所有者和使用者之間以協議的方式轉讓土地。

　　二是改革房地產稅制體系，以彌補地方政府取消招拍掛價高者得失去的土地出讓金。按累進稅率征收房地產稅，并加強信貸監管，以遏制炒房。

三是打破開發商壟斷建房，推行多元化建房。

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本文再論房地產改革，為方便分析，將上述遏制炒房的安排細分為兩項：加強信貸監管和房地產稅制改革，分別進行分析。

　　一、關于信貸監管

　　面對房價飛漲，我國加強了信貸監管，差別化信貸監管確實遏制了房價飛漲，然而，各地傳來房價暗流涌動的訊息，說明單靠信貸監管遏制不住房價飛漲。

　　為什么單靠信貸監管遏制不住房價飛漲？下面逐一分析。

　　首先，宏觀調控的特點是時緊時松，因此導致信貸監管時緊時松。貨幣政策收緊，房價下跌或徘徊，貨幣政策放松，房價報復性上漲，因此越調控房價越漲。在政府與市場博弈中，政府處于被動地位，故得不到宏觀調控預期的效果。

　　其次，炒房客可以通過股市、海外市場、地下金融、信托等渠道融資炒房；可以移花接木，將消費性貸款等用于炒房；可以簽陰陽合同，騙貸炒房；銀行內鬼可以陽奉陰違，變相炒房；炒房客可以挪用國企、民企的實業資金炒房；開發商可以向內部人、關系戶售房，轉由內部人、關系戶囤房，哄抬房價；通過股市、樓市、腐敗等渠道暴富的億萬富翁、千萬富翁們，可用巨額現金炒房。所列游資參與炒房，信貸監管鞭長莫及，即使加大懲處力度，也擋不住銀行管轄范圍之外的游資興風作浪。

　　再次，外資參與炒房，信貸監管也鞭長莫及。

　　最后，房地產新政推行過程中，住房需求隨時發生，人們由觀望積聚的大量住房需求，在產生了又是一次空調的預期后，將打破僵局，這些資金涌入市場，勢必推高房價。

　　上述各種因素綜合發酵，各路神仙花樣翻新，信貸監管的效用必然降低，事實說明信貸監管的效用正在遞減，因此單靠信貸監管遏制不住房價飛漲。

　　為什么西方國家慣用的貨幣政策，移植到我國來會大打折扣呢？

　　借我的兩會建言，換個說法可做出解釋。因為西方國家有房地產稅收制度遏制炒房，因為西方國家不是政府壟斷供地，不是開發商壟斷供房，市場內部沒有壟斷勢力，也就沒有壟斷者隨心所欲推高地價房價。

　　我國房地產的內在機制與西方不同，因此按主流經濟學家推崇的西方貨幣理論，照搬西方國家的貨幣政策進行調控，難以收到預期效果，即使加息也未必收到預期效果。加息預期是一把雙刃劍，一刀切的加息預期會給中小企業融資造成困難，傷害實體經濟，另一方面，加息預期收到貨幣回籠效果的同時，會激發國有銀行的信貸沖動，使之路徑依賴地向開發商、購房人放貸，一旦劍走偏鋒，將違背加息的初衷。因此，在沒有解決房地產等問題之前，不應輕易加息，儲戶還需承受負利率之苦。

　　總之，信貸監管對房地產市場來講是外部約束，不是靈丹妙藥，有如給膿皰瘡抹消炎藥，外面結痂，里面流膿，不能治愈，所以單靠信貸監管遏制不住房價飛漲。

　　二、關于房地產稅制改革

　　分析信貸監管的效用說明，單靠信貸監管遏制不住房價飛漲，須通過制度安排，消除房地產市場的內生性缺陷才能解決問題。我國房地產的突出問題是住房保有環節未征稅，使得持有住房的成本極低，為囤房炒房營造了環境。

　　可喜的是，國慶前中央明確表示，將加快推進房產稅改革試點并逐步擴大到全國。開征房產稅（房地產稅）終于明朗化！可以相信，征收房地產稅與加強信貸監管雙管其下，共同遏制炒房，將帶領我國房地產走出越調控房價越漲的怪圈。

　　開征房地產稅可以遏制炒房，但稅率高低是能否遏制炒房的關鍵。新國十條的細化措施，明確了全面暫停第三套及以上住房貸款，這樣用行政的方式專項整治是權宜之計，通過累進稅率體現才是依法治國的措施。譬如，將第三套住房的房地產稅稅率定為5%，第四套住房定為10%，對不同征稅對象（稅基）實行差別稅率，拉開稅率檔次，讓囤房成本比貸款成本高，就能阻止銀行資金入市炒房，并能阻止各路資金入市炒房。

　　改革的成敗往往在某些細節的設計和順序的安排上。實施遏制炒房的房地產稅稅率，除個別富翁能承受外，絕大多數炒房客不能承受，炒房一族將偃旗息鼓。由此引發的房價下跌，將激活成千上萬購房者改善居住條件和定居城鎮的熱情，由此對住房數量的成倍需求，比炒高房價帶來的少量需求，更能帶動房地產上下游行業發展，從而推動實體經濟健康發展，哪會像主流學者渲染的那樣，房價下降將給中國經濟制造危機呢。

　　不過，遏制炒房不是房地產稅制改革的主要目標，房地產稅收成為地方政府的主要稅源，用稅收財政取代土地財政，才是房地產稅制改革的主要目標。一旦稅收財政取代土地財政，就可以取消拍賣古董式的招拍掛價高者得了。取消土地招拍掛，也就革除了這個滋生地王的土地交易制度，革除了房價飛漲的根源。

　　取消招拍掛價高者得，需用新的土地交易制度代替它。在我的兩會建言中，談到了新土地交易制度的設想，簡言之，就是在具有法律效力的城市建設規劃框架下，讓購地者與土地所有者和使用者之間以協議的方式轉讓土地。

　　政府放棄市場主體地位（地主地位），即打破政府壟斷供地的局面，可以防止官員濫用權力糟蹋土地資源，遏制官商勾結和腐敗犯罪等丑惡現象發生。讓政府從土地交易中獲取土地交易稅，作為第三方監管房地產市場，政府將回歸服務社會的職能。

　　林林總總的分析說明，房地產稅制改革在房地產改革中的作用重要而特殊。房地產稅制改革可以遏制炒房，可以用稅收財政取代土地財政，放棄土地財政就可以取消土地招拍掛了，這就打破了政府壟斷供地的局面，為建立新的土地交易制度，實現土地交易市場化創造條件。毫不夸張地講，房地產稅制改革連接著房地產改革的各個環節，可以將房地產改革這一系統工程有機地結合起來，房地產稅制改革成功，房地產改革就成功了一半，房地產稅制改革失敗，房地產改革也將失敗，導致新一輪房價上漲。

　　因此，如何開征房地產稅是房地產改革成敗的關鍵。希望中央發出開征房地產稅的信號后，不要久拖不決，拖延將改變人們的預期，后果很嚴重。

　　關于我的兩會建言中的打破開發商壟斷建房，以后再論述。

　　此外，對上一篇博文《由房地產稅制改革論及財稅體制改革》作一補充說明。

上一篇博文探討了共享稅分成制，是以中央與地方共享稅分成進行的研究。如果能采納這一建議，可考慮中央與地方市縣區級政府共享稅分成，也可考慮地方省政府與地方市縣區級政府共享稅分成。目的都是以兩級政府共享稅分成為依托，搭起溝通的平臺，為各級政府提供國計民生的基本信息，實現文中所述的改革目標。

（2010年10月7日稿，10月11日修改）

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