日本“土地神話”對中國的啟示

自2001年以來，中國的房地產市場出現了連續5年價格快速上漲的情況，國家曾經三次試圖對之進行調控，但效果并不明顯。上漲的樂觀情緒主宰著市場，已經沒有人認為房地產的價格會下跌。這和20年前的日本“土地神話”如出一轍。對日本泡沫經濟的分析已經很多，但在此之前，中國并沒有出現類似的泡沫經濟，因此對日本處理泡沫經濟的經驗和教訓理解得并不深刻。時至今日，我們對日本的泡沫經濟產生原因的分析，以及通過對政策措施上的問題點的探討會有另一番感受。

一、日本土地神話的產生

談及經濟泡沫，日本學者森信茂樹認為“是指用經濟基本因素無法說明的資產價格的飛漲（這一現象）。也就是說，經濟基本因素并不能解釋經濟泡沫的成因”（參考2005年12月9日在由中國社科院和日本財務省財務綜合政策研究所主辦、中國社科院國際合作局和金融所承辦的中日經濟雙邊研討會上日本學者的演講資料）。它與日本金融的“土地本位制”、土地稅制及股價與地價的聯動等因素直接相關。

1、日本的“土地本位制”

對于土地價格，有必要從原本在第二次世界大戰后就根植在日本的“土地神話”來說明。如同所有的神話故事一樣，土地神話也是“事實上不可能存在，但大家都相信是真的”，“土地神話”的含義是“土地的價格絕對不會下降”。由于日本經濟是以土地和土地價格為中心來運行，在這個意義上，也稱為“土地本位制”。

土地本來應由其社會利用價值而具有價值，但是，由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能，即銀行融資擔保功能，對于日本經濟的運行而言，土地具有不可或缺的作用。在“土地本位制”的情形下，放松銀根的金融政策和投機行為相結合，兩者共同作用形成經濟泡沫。

日本的商業銀行，原則上是以土地為擔保進行貸款。被稱作“土地本位制”，在戰后的資本不足的情況下，缺乏信用的中小企業也有可能得到貸款，這也是一種變通之道，即也可以說是把有限的資金更加效率地運用的一種方法。（在歐美銀行以項目融資為主。）

因此，若維持土地的金融擔保功能，必要前提就是土地價格不下降。日本國土狹窄、再加上國民中由來已久希望擁有自家住宅等心理（這種文化心理可能和儒家文化的“家”的思想有關）要素的影響，就形成了土地價格會不斷上升的土地神話。銀行也逐漸把土地價格上升預期加入擔保評價的因素之中，據此來評估貸款。

此外，沒有完善的土地價格的客觀評價方法也加劇了土地神話的產生。從企業的角度看，企業會計結算中，土地評價仍然按照購買時的登記價格來決定，土地價格的上升可以當作營業外收入計算，使所謂的“財技”（根據長期戰略決策下的經營）變為可能，對業績擴大產生了巨大作用。

這種戰后產生的種種作法，在日本取得令世界驚奇的經濟發展之后仍然延續下來，另一方面，上世紀80年代后期開始的金融自由化，加劇了金融業的貸款競爭，產生了過多土地抵押貸款，這也是刺激了地價上漲的重要原因。

2、土地稅制與土地神話

  在經濟泡沫的成因中，日本的土地稅制問題也是原因之一。對于土地，通常在取得、保有、買賣等3個階段課稅。日本稅制中，在“取得階段”有遺產繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產取得稅（省級地方稅）等3種稅賦需要交納。在“保有階段”有固定資產稅（市級地方稅）、城市規劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）等3種。此外，在“轉讓階段”對轉讓所得進行征稅，有法人稅、所得稅（轉移國稅）、住民稅（地方稅）等3種。

  土地稅制方面最主要的問題是“保有階段”保有者的稅負擔過低。保有者所負擔稅收的代表是固定資產稅，是按照地方居民所利用的公共設施和享受的公共服務為基礎來折算稅金的，這種根據受益決定稅收的計算方法，使保有者的納稅負擔持續處于低水平。這種現象通過不動產稅（財產稅）對國民所得以及稅收總額比率的國際比較中看出。

1990年，日本的不動產稅（財產稅）對國民所得以及稅收總額比率分別為1.7%和6%，而當時美國的不動產稅（財產稅）對國民所得以及稅收總額比率分別為3.5%和14%。這種情況到經濟泡沫破滅之后有所改善，2002年，日本的不動產稅（財產稅）對國民所得以及稅收總額比率分別為2.4%和11%，與當時的美國情況基本接近。

在1990年之前，由于低保有費用阻礙了日本土地的有效利用，甚至造成土地未利用或者幾乎未利用就被擱置。此外，和其他資產相比，土地更容易成為投機買賣的溫床。這種情況，導致了耕地的價格比建有建筑物的土地擁有更高價格的現象的產生，也出現了與土地的利用價值相比，土地的資產價值更加重要這種現象。結果導致利用價值和資產價值偏離幅度加大并成為社會問題。因此，制定提高保有費用、抑制投機行為、促進土地利用的土地稅收制度必不可少。

其次，想對土地買賣收益的課稅狀況加以說明。在經濟泡沫出現之前，對于個人而言，4000萬日元的（土地）轉讓收益需要交納20%的收入所得稅，對于超過4000萬日元的部分，實行50%的綜合課稅。對于法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉讓收益課稅對于抑制投機活動并不見得有效。后文中還會看到，為了抑制投機，從1992年開始實施針對泡沫經濟的稅制，對于保有期間2年以下的土地，轉讓時另行加收30%的稅。

此外，利用貸款進行土地投資時，貸款利息從收益中扣除；建筑物則以每年折舊的形式計算到損失中。遺產繼承的情況下，土地的評價比現金和股票更易偏向過低評價。因此，從減輕遺產繼承稅和收入稅負擔的角度，刺激了住宅的投資需求。

如上所述，土地稅制在土地抵押貸款的過程中起了很大作用是重要的事實。

3、匯率改革強化了“土地神話”

日元匯率升值為什么會導致日本房地產價格的迅速上漲？主要有兩個原因。原因之一是匯率改革迫使日本政府采取松的貨幣政策。由于日元升值的影響，日本的工業受到了相當大的沖擊，1986年日本工業出現了負增長。為了緩沖回來升值對產業經濟的影響，日本中央銀行放松了銀根。統計數據顯示，日本的貨幣供應量M2從1985年初的8%左右不斷增加到1987年的12%，增加了50%左右；在貨幣供應大幅度增加的同時利率不斷下調，1986年9月和1987年5月，兩次采取緊急經濟對策，將官方貼現率從5%降到2.5%。而當時的日本經濟仍然處于經濟景氣上升的過程中，不當的經濟政策刺激了包括房地產在內的投資品價格的不斷上漲。

原因之二：為了減少金融自由化與國際化過程中銀行的經營風險，日本政府在匯率改革的過程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執行國際清算銀行制訂的銀行資本金管理規定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動產貸款上產生惡性競爭，刺激了房地產泡沫的不斷膨脹。

4、土地價格和股票價格的連動

上世紀80年代后期開始的土地價格的飛漲，也波及了股市，導致股票價格上漲。其理論基礎是企業擁有工廠等不動產，由于不動產價格上升，企業價值即股票價格也隨之上升（理論上近似于“托賓的Q理論”）。與土地不同，無論股票價格如何上漲，沒有人會因此而煩惱，企業由于股價高漲而更容易融資。此外，股票價格的非記帳收益被算作銀行的自有資本（BIS規制）計算。結局是，土地和股票價格同時持續高漲。土地價格指數和股價指數幾乎完全重合，以1980年日經平均股價為100計算，到1990年已經上漲到600多，上漲了5倍多，同期的主要6個大城市的商業地價指數也從1980年的100上漲到1991年的600多，到達頂點的時間比股價稍晚幾個月，但走勢幾乎是重疊的。

二、土地價格的飛漲所造成的社會問題以及經濟泡沫的破滅

1、社會問題和經濟泡沫的破滅

土地價格的飛漲、投機以及土地買賣成為了社會問題。高達年收入數倍的高價住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅的和買不起住宅的人的差距加大。更嚴重的是，土地的高價格成為了外國企業進入日本的障礙。（根據“日美構造協議”的觀點，）收入所得這一流量和價格這一存量之間已經到了無法平衡的地步。在東京，單戶住宅的售價與中等收入之比最高超過8。

對于這種現象，從1987年左右起，媒體開始出現對土地價格飛漲導致的社會問題的大討論。1987年6月日本內閣制定了“綜合土地對策綱要”。此外，1989年末，通過了《土地基本法》，表示的主要觀念是“土地的公共性”——即土地的適度利用、按照計劃使用土地、抑制土地投機以及隨著土地增值稅負擔也應適度增加等內容。也就是說，在強大的社會輿論和政治壓力下，政府被迫開始強調土地的公共屬性，強調人的居住權利，強化政府對土地和住宅市場的干預。這一點和歐美發達國家在1900年左右發生的事情基本相同的。

在經濟泡沫沖擊下，日本政府和日本銀行也相應制定了如下對策：1989年5月提高央行利率，從1991年4月開始實施對于用土地作擔保所進行的融資進行總量限制，從1992年4月起，作為土地稅制改革的措施，設立了地價稅、強化了轉讓收益稅的征收以及改善了土地的評價體系。

2、土地稅制改革

土地稅制改革的思路和概要如下（摘自“土地稅制小委員會”的報告書《土地稅制修正的基本課題》——1990年5月29日）：

1）減少土地作為資產的可利用性，抑制土地投機，促進土地的有效利用。為此，除固定資產稅之外，新設地價稅（國稅、1992年1月開始實行），對于土地保有實施高稅率，以有效提高土地利用。（這個思路與向未達成收益進行征稅具有同樣的經濟效果）

2）強化轉讓收益課稅。之前由于認為強化土地轉讓稅征收會產生抑制效果（即如果對轉讓收益征收重稅，會阻礙土地的出售，長此以往會抑制土地的供給），所以對土地轉讓收益并未課以重稅，考察經濟泡沫時期的土地買賣，并沒有看到對土地買賣的抑制效果，通過對短期土地交易的轉讓收益強化征稅，起到了抑制投機的效果。

本來，對于勞動所得和土地轉讓收益這兩者之中的哪一個提高其稅負擔是個難以處理的問題。對于辛勤勞作所換來的收入和非工作收入，從社會公平的角度和效率性的角度來看，是此消彼長的問題（Ramsay Rule）。在泡沫經濟的情況下，土地價格的上升與其說是本人的努力，不如說是政府公共開發的結果，利益的一部分理應交還給國家，即隨著土地價格的上升而來的利益應該能夠納稅。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情況下，由于制定卓有成效、具有懲罰性質的稅收制度，對土地投機發揮了巨大的抑制作用。（對于個人，土地保有超過5年的情況下，稅率由26%增加到39%）

3）是關于遺產繼承稅和城市規劃區域內農用土地的課稅。到目前為止，由于固定資產稅主要是現金流量的問題，出現了低估的情況，但是這種低估卻保證了對“保有階段”進行適當征稅的進行。此外，提高對遺產繼承土地的評價，把城市化農業用地和周圍的住宅用地按照同樣的稅率征稅，針對避稅也采取了相應的對策。

實施這些對策的結果是：土地價格從1988年開始上漲幅度減慢，然后長期處于下跌狀態，除了最近在東京中心部分的土地價格出現上漲現象外，日本全國的土地價格直到目前仍然處于低迷狀態。因此，土地神話業已終結已經成為共識。

最后，對于1992年以后的所得稅，在個人的由不動產造成的損失中，為購買土地而進行的貸款部分，禁止和其他的收入所得進行聯合損益計算。這是為了抑制通過資本運作進行小戶型（單房間）住宅投資。

三、對我國的啟示

對于中國政府來說，對房地產市場調控的經驗還十分有限，因為中國的房地產市場還處于發展和轉軌發過程之中，1998年之前，中國的住宅市場還基本不存在。因此，不斷總結我國自己的房地產調控經驗，借鑒國外調控房地產市場成功的做法，對做好我國目前的房地產市場的調控意義重大。

在學習與借鑒國外打擊房地產市場投機的經驗時，我們應該對日本和韓國的做法給予充分的關注。因為日本的房地產市場與我國有很多相似的地方：都實施了類似的經濟趕超戰略，經濟發展迅速，城市化的時間較短，城市人口增長很快；都屬于儒家文化圈，國民對不動產有偏好。因此，相比歐美國家，日本的經驗對我國的房地產調控更具有借鑒意義。

1、土地是公有還是私有？

土地制度是所有房地產問題產生的根本。日本是一個以私有制為主的國家，但隨著土地價格的高速上漲，在日益激化的社會矛盾下，1989年末，通過了《土地基本法》，該法的主要觀念是強調“土地的公共性”——即土地的適度利用、按照計劃使用土地、抑制土地投機以及隨著土地增值稅負擔也應適度增加等內容。既然土地屬于全體國民所有，那么，土地的增值也理應屬于全體國民，這是治理房地產泡沫時出臺一系列稅收以及其他政策的立足點。

中國是土地公有制的國家，但在土地的使用上，并沒有體現土地共有制的屬性，土地的增值被地方政府（以土地出讓金形式）、地產商和土地投機商所瓜分，地方政府從名義上看是代表國民的，但公共財政還沒有得到落實的情況下，土地增值的部分以土地出讓金的形式進入政府預算外收入之后很大程度上演變為少數人的私有財產。為什么開發商成為中國暴富的群體？根本原因在于土地增值的收益中的很大部分被他們所占領。

既然土地的增值部分應該屬于全體國民，對住房以及其他和土地有關的財產的增值收益征稅就應該是理所當然的了。而中國到目前為止還沒有不動產稅和其他財產稅，盡管十六屆三中全會已經明確表示要征收物業稅，但在具體推行的過程中阻力很大。

2、在住房制度的設計上如何體現土地的公有制度？

在住宅制度的設計上，如何體現土地的共有屬性？這是關系住房制度改革方向的大問題。1998年之后，中國啟動了住房制度改革，從改革之初的設想看，目的是改革以實物分房的體制，試圖建立“以經濟適用房、廉租房為主導的住房供應體系”，但后來的實踐完全偏離了改革的設計方向，片面強調所謂的住房市場化。在日本及歐美國家，為了體現土地的共有屬性，體現人的“居住的權利”，政府為低收入群體提供住房已經成為法律。而我國卻反其道而行之，這是值得我們深思的！

3、稅收政策對控制房地產泡沫膨脹最有效

如何控制房地產價格？這是我們面臨的新課題。2005年我國政府出臺了一系列政策遏止房地產投機，取得了初步的成效。但在上海的房價開始調整的時候，以北京、深圳等城市的房價開始有明顯上漲的趨勢。

調控房價的本質是利益的重新調整，因此，依靠行政手段是難以助效的，應該充分利用稅收手段。日本的經驗告訴我們，稅收政策對控制房地產投機的作用遠大于金融政策的作用，對流通和保有環節課以重稅可以有效抑制房地產投機行為。

目前我國房地產稅制的主要弊端是：稅費種類繁多，稅租費概念混淆不清；稅制結構不合理，房地產保有環節稅負畸輕而流轉環節稅負畸重。這樣的稅制安排導致的結果是，不買不稅，不租不稅，一旦租售，則數稅并課。如取得土地環節的耕地占用稅和使用環節的城鎮土地使用稅稅額標準低，起不到調節土地級差收益、高效集約用地的作用；這相當于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進入流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地保有，助長了土地投機。對房產來說，保有環節的房產稅對所有非營業用房一律免稅，起不到財產稅對收入分配的調節作用，土地的共有屬性也得不到體現。

將我國的房地產稅制和日本進行比較可以看出，當前，我國還沒有不動產稅，20%的所得稅才剛剛出臺，是否能夠得到落實還存在疑問。當務之急是增加房地產轉讓的所得稅負擔，對于2年以下轉手的房地產要征收高額的額外所得稅。要抓緊出臺不動產稅，不動產稅對于中國而言具有十分重要的意

4、房地產泡沫能否軟著陸？

在日本經濟泡沫破滅之后，有學者認為“‘讓經濟泡沫過快破裂’這一舉措本身就是政策上的失敗”。筆者認為，治理房地產泡沫的確是一項棘手的事情，沒有萬全之策。國內外的經驗表明，對投資品市場的調控沒有兩全齊美的事情，如果不讓市場出現暴跌，唯一的辦法就是不讓它暴漲。如果已經出現了泡沫，應該當機立斷，處理泡沫事件不能瞻前顧后，否則泡沫會越來越大。根本原因在于投資品市場的價格波動規律比較特殊。

投資品市場的價格波動規律就是“追漲殺跌”：當一種趨勢形成以后，市場自身有強大的自我復制功能。如牛市形成以后，市場參與者由于未來價格上漲的預期作用，傾向于購買并持有房地產或股票，市場需求增加而供給減少，呈現供不應求的狀態，于是價格繼續上漲，而上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望。如果是熊市，價格的不斷下跌和市場的悲觀預期同樣會互相作用，互相強化。

正是房地產市場的這種特殊的價格形成機制的作用，使房地產市場表現為暴漲暴跌的特點。當一個城市的房地產市場出現了上漲趨勢之后，房價會越漲越快，導致泡沫產生；而一旦房市的價格拐點出現，市場會出現恐慌性拋售的局面，房價會雪崩，市場信心喪失，需要很長的時間才能修復。

因此，當已經形成了價格上漲的趨勢之后，投資品市場只有兩種選擇，要么繼續上漲，要么迅速下跌。不會出現第三種情形。我國在出臺“國八條”時，文件的標題是《關于切實穩定住房價格的通知》，其希望住房價格“軟著陸”的意圖非常明顯。這可能也是我國的房地產調控效果不甚明顯的主要原因之一。

因此，最好的辦法就是不讓房地產產生泡沫，防患于未然。

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