深圳近日發(fā)布了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，在改革開(kāi)放40周年的歷史節(jié)點(diǎn)，作為中國(guó)改革開(kāi)放窗口的深圳重磅推出“房改新政”，受到各方矚目。

　　此次房改新政被很多媒體譽(yù)為“二次房改”。20年前的1998年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開(kāi)啟了以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。

　　相比北上廣，深圳是一個(gè)外來(lái)打工者占比最大的一線城市，房改新政對(duì)幾百萬(wàn)打工群體的居住問(wèn)題，將會(huì)帶來(lái)什么影響呢?

　　深圳外來(lái)人口和住房供應(yīng)情況

　　截至2016年底，深圳市常住人口1190.84萬(wàn)人，非戶籍常住人口806.32萬(wàn)，非戶籍常住人口占比高達(dá)67%。相比北上廣38%、41%和37%的非戶籍常住人口比例，深圳的非戶籍常住人口比例明顯要高很多。

　　基于一份2013年的深圳住房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：全市1035萬(wàn)套的住房總量中，商品房約128萬(wàn)套，政策性保障性住房約34萬(wàn)套，單位及個(gè)人自建住房約55萬(wàn)套，原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房約650萬(wàn)套，工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬(wàn)套。

　　也就是說(shuō)，城中村600多萬(wàn)套相對(duì)廉價(jià)的住房，緩解了約800萬(wàn)外來(lái)人的居住問(wèn)題。官方資料顯示，城中村租賃住房約占深圳總租賃住房70%，但普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問(wèn)題。

　　當(dāng)前深圳打工人群的居住型態(tài)

　　過(guò)去十來(lái)年中國(guó)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，由于各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地規(guī)劃的轉(zhuǎn)變，農(nóng)民工的工作性質(zhì)和居住型態(tài)也跟隨著產(chǎn)生了變化。

　　2011年，在全國(guó)范圍內(nèi)，以受雇形式從業(yè)的農(nóng)民工，以雇主或單位提供住宿為主。居住在單位宿舍、工地工棚、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等由用人單位提供的住房的比例為48.5%，自行租賃的比例為33.6%。但是到2016年，在進(jìn)城農(nóng)民工中，由單位或雇主提供住房的農(nóng)民工減少至13.4%，租房居住的農(nóng)民工高達(dá)62.4%。

　　目前，深圳農(nóng)民工的居住型態(tài)主要分為三種：其一，工業(yè)園或工廠興建的集體宿舍;其二，服務(wù)業(yè)用人單位承租農(nóng)民房或商品房，并放置上下鋪改為員工宿舍;其三，農(nóng)民工自行于城中村中尋找住所。

　　第一和第二種居住型態(tài)均存在用人單位將其對(duì)農(nóng)民工的控制由工作現(xiàn)場(chǎng)延伸至日常生活、家庭和社交活被剝奪、人均居住面積過(guò)于狹小，彼此相互干擾降低生活品質(zhì)的問(wèn)題。

　　對(duì)大量用人單位不提供住宿、家庭遷移至城市、或是渴望離開(kāi)企業(yè)的控制、有自己生活空間的農(nóng)民工而言，城中村是較佳的選擇。但隨著城中村的租金飆升、二房東日益泛濫、改造農(nóng)民房規(guī)模出租的情況增加，農(nóng)民工的居住情況不斷惡化。

　　房改新政下資本進(jìn)入方式的改變

　　自中央定調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是出來(lái)炒的”以來(lái)，從去年推出的《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》到最近的房改新政意見(jiàn)稿，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致資本力量介入現(xiàn)有住房市場(chǎng)的方式發(fā)生變化。

　　房改新政要求大力實(shí)施住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確了面向未來(lái)18年(2018年至2035年)的住房發(fā)展目標(biāo)，提出人才住房、安居房、公共租賃住房三類保障房占新增住房供應(yīng)總量的60%左右，商品房只占40%。

　　其中僅僅只有公共租賃住房可能照顧到外來(lái)非戶籍的、低學(xué)歷的農(nóng)民工。公共租賃住房，占新增住房供應(yīng)總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)。

　　而對(duì)于現(xiàn)有的城中村住房租賃體系，原本就是服務(wù)于外來(lái)打工人群的。房改新政打著規(guī)范這個(gè)租賃市場(chǎng)的名義，要求國(guó)有或者市場(chǎng)大資本進(jìn)入。那很顯然，隨著資本對(duì)城中村租賃住房的改造投入，租金將會(huì)有一個(gè)快速的上漲期。

　　過(guò)去那種將城中村大拆大建的徹底改造開(kāi)發(fā)道路，因?yàn)椴疬w成本太高，基本上被政府放棄了。政府在緊迫的住房需求壓力下，面對(duì)新增建筑用地嚴(yán)重不足，只能采用綜合整治的方式改造城中村，并用住房租賃模式取代商品化住房自有模式。　

　　城中村住房租賃市場(chǎng)的改善

　　目前，無(wú)論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來(lái)看，深圳市租賃市場(chǎng)的規(guī)模占比在國(guó)內(nèi)最大。

　　以城中村為主的、龐大的、租金相對(duì)較低的住房租賃市場(chǎng)，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問(wèn)題，且降低了房?jī)r(jià)對(duì)于居民“住有所居”的沖擊，成為大學(xué)畢業(yè)生、外來(lái)人群來(lái)深的“第一站”。

　　當(dāng)這個(gè)社會(huì)還不能徹底的解決各階級(jí)住房問(wèn)題情況下，對(duì)城中村住房租賃市場(chǎng)的改善，在一定階段上是有需求的。

　　針對(duì)“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問(wèn)題隱患嚴(yán)重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無(wú)法享受同等公共服務(wù)等問(wèn)題，政府可以做一些改善。

　　《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，面對(duì)行業(yè)法規(guī)缺失的問(wèn)題，應(yīng)考慮立法讓租賃市場(chǎng)監(jiān)管有抓手、執(zhí)法有依據(jù)，便于維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。

　　相關(guān)部門(mén)發(fā)布統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，推行租賃網(wǎng)上簽約，建立租賃糾紛仲裁調(diào)解機(jī)制，引導(dǎo)租賃行為與預(yù)期;加強(qiáng)租賃市場(chǎng)常規(guī)巡查，打擊黑中介、黑二房東，防范租賃安全隱患，凈化市場(chǎng)環(huán)境。

　　城中村租房人群還不能享受與買(mǎi)房人群同等公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利，借助于租賃立法，相關(guān)部門(mén)要落實(shí)租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。等等……

　　城中村改造項(xiàng)目納入住房保障體系案例

　　房改新政引導(dǎo)大資本進(jìn)入城中村租賃市場(chǎng)，給打工群體帶來(lái)的最大影響肯定是房租的快速上漲，盡管改善了居住質(zhì)量。以下福田區(qū)水圍村改造案例反映了租住成本的提高。

　　此案例中，即使政府把改造后的住房納入公租房保障體系，給予大量的財(cái)政補(bǔ)貼，最終對(duì)外租金依然過(guò)高。說(shuō)明一方面是城中村原住民房東占有了過(guò)高的地租，國(guó)企拿到房源成本就很高;另一方面，工人工資太低，用于租房的比例過(guò)高，難以承受。

　　目前深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空置率很高，因?yàn)樽饨鹳F租不出去。資本在這一塊的贏利模式還不穩(wěn)定，像深業(yè)集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)這樣的國(guó)企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，未來(lái)肯定是要借助政策將他們改造的城中村住房納入保障房體系，獲取財(cái)政補(bǔ)貼支持。

　　2016年，由福田區(qū)住房建設(shè)局出資、深圳市屬國(guó)企深業(yè)集團(tuán)有限公司改造、水圍村股份公司籌房的水圍檸盟人才公寓項(xiàng)目啟動(dòng)。這是深圳首個(gè)納入政府住房保障體系的城中村改造項(xiàng)目，也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點(diǎn)項(xiàng)目。　　

　　當(dāng)年，深圳出臺(tái)人才安居“新政”，提出要在“十三五”期間新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬(wàn)套，分給福田的任務(wù)是3.6萬(wàn)套。而市規(guī)土部門(mén)給福田的保障房建設(shè)用地不到1萬(wàn)平方米，按面積算大約只夠建1000套。唯一的辦法是從既有房屋下手，城中村成為很好的切入點(diǎn)。

　　作為政企村三方合作的項(xiàng)目，水圍檸盟人才公寓的租賃模式為村股份公司以73元/平方米的均價(jià)租賃29棟農(nóng)民房，在基本未加價(jià)的情況下轉(zhuǎn)租給深業(yè)集團(tuán)。深業(yè)集團(tuán)對(duì)房屋進(jìn)行改造后，以150元/平方米的價(jià)格租給福田區(qū)政府。福田區(qū)政府再以75元/平方米的價(jià)格對(duì)外配租，租期為10年。

　　這一模式下，改造費(fèi)用基本由政府承擔(dān)。不過(guò)，由于前期改造成本高，導(dǎo)致深業(yè)集團(tuán)改造后租給福田區(qū)住建局的價(jià)格高。而福田區(qū)住建局保障房科的內(nèi)部制度是按籌集房源的租金水平折半對(duì)外配租。最終，水圍檸盟人才公寓75元/平方米的租價(jià)在福田區(qū)保障房?jī)r(jià)格體系中偏高。

　　工人階級(jí)的居住問(wèn)題

　　目前深圳保障性住房的準(zhǔn)入條件對(duì)外來(lái)人口的工作單位性質(zhì)、學(xué)歷、職業(yè)資格等有較高的要求，有居住困難的廣大農(nóng)民工群體基本不符合資格。意味著即使房改新政提高未來(lái)保障住房的比例，同屬外來(lái)人口的農(nóng)民工不僅無(wú)法受惠于該保障性住房政策，原有的城中村住房也會(huì)受到一定的擠占。

　　工人階級(jí)該如何徹底解決居住問(wèn)題呢?最后引用恩格斯《論住宅問(wèn)題》中的一段話做結(jié)尾吧：

　　“可見(jiàn)，資產(chǎn)階級(jí)解決住宅問(wèn)題的辦法顯然遭到了失敗，由于碰到城鄉(xiāng)對(duì)立而遭到了失敗。在這里我們接觸到了問(wèn)題的核心。住宅問(wèn)題，只有當(dāng)社會(huì)已經(jīng)得到充分改造，從而可能著手消滅在現(xiàn)代資本主義社會(huì)里已達(dá)到極其尖銳程度的城鄉(xiāng)對(duì)立時(shí)，才能獲得解決。

　　資本主義社會(huì)不能消滅這種對(duì)立，相反，它必然使這種對(duì)立日益尖銳化……并不是住宅問(wèn)題的解決同時(shí)就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)問(wèn)題的解決，而只是由于社會(huì)問(wèn)題的解決，即由于資本主義生產(chǎn)方式的廢除，才同時(shí)使得解決住宅問(wèn)題成為可能。想解決住宅問(wèn)題又想把現(xiàn)代大城市保留下來(lái)，那是荒謬的。

　　但是，現(xiàn)代大城市只有通過(guò)消滅資本主義生產(chǎn)方式才能消除，而只要消滅資本主義生產(chǎn)方式這件事一開(kāi)始，那就不是給每個(gè)工人一所歸他所有的小屋子的問(wèn)題，而完全是另一回事了。”

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