20年后，城市房產將成為沒人要的破爛　　

/葉楚華 余治國　　

我們的前兩篇文章《出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤》與《敲響樓市泡沫的喪鐘》主要是談中國樓市在短期走向，本文主要談中國樓市的長期趨勢。前面兩篇文章有一個基本的理論前提，即貨幣內生論。換而言之，不是存款創造了貸款，而是經濟活動中的貸款創造了存款。　　

遺憾的是，很多讀者仍然信奉貨幣外生的弗里德曼貨幣數量論。其實，貨幣數量論早已被實踐檢驗是錯誤的了。1972年10月到1982年8月，沃爾克治下的美聯儲的“貨幣主義者實驗”早已證明貨幣數量論純粹是一個謬論。（參見天津社會科學院出版社《世界金融五百年》2011年版對弗里德曼經濟學的分析）可是，至今仍有很多人抱殘守缺，還以為通脹是房價上漲的原因。其實，經濟活動對貨幣量的影響要遠遠超過央行控制基礎貨幣的努力。　　

為了理解貨幣內生論，不妨來看一看這樣一個故事。設想在某個桃花源中，生活著一群劍客。桃花源有一家桃花源銀行，發行貨幣給大俠們用來交易。桃花源銀行的開辦者是武功最高、修為最深的一位大俠——王重陽，他深得眾好漢的信賴，大家都相信桃花源銀行絕不會有破產倒閉的風險。　　

有一天，有個叫郭靖的人打造出一把絕世好劍——倚天劍。他準備以1000元的價格將此劍賣給一個叫楊康的人。楊康到桃花源銀行貸款1000元買了郭靖的倚天劍。郭靖將所得到的1000元又存到了桃花源銀行。王重陽印制了1000元紙幣以便讓郭靖隨時提現。　　

郭靖與一個叫謝遜的人是鐵哥兒們，謝遜很快就學會了倚天劍的制造工藝，也打造出一把倚天劍，并將此劍漲價到5000元賣給一個叫張無忌的人。張無忌與楊康一樣，得到桃花源銀行貸款5000元。此時銀行只有1000元存款，不得不憑空造出4000元的貸款給張無忌。謝遜則把這5000元存到桃花源銀行。銀行此時又發行了5000元紙幣以便讓謝遜隨時提現。　　

有個叫歐陽鋒的人偷學了制造倚天劍的技術，也造了一把倚天劍，并以20000元的價格賣給一位叫張承志的人。張承志到桃花源銀行貸款20000元買了這把劍。銀行此時有郭靖1000元的儲蓄與謝遜5000元的儲蓄，不得不再次創造出15000元貨幣以便帶給張承志。而歐陽鋒則將20000元存到銀行。　　

此時，銀行總共貸款26000元，換句話講就是發行了26000元的M2。由于這26000元的存款可以隨時貸給桃花源中需要錢的人，因此桃花源流通的貨幣量就有26000元。換句話講，貨幣供給量為26000元。依此類推，隨著倚天劍制造的數量增加，桃花源銀行發行貨幣將越來越多，并且其增長速度超過倚天劍制造數量的增長速度。倚天劍的價格越來越高，桃花源其他物品的價格也隨之日趨上漲。假設倚天劍可以租給別人使用，租金價格的上漲只是劍價上漲的表現。物價上漲并非同時上漲，而是在貨幣傳導機制作用下的依次上漲，因此租金上漲無非是物價普遍上漲過程中的一個環節，并非物價上漲的根本原因。　　

這個故事簡要地解釋了貸款創造存款的貨幣內生論的核心觀點——中央銀行只能決定基礎貨幣的供給量，貨幣總量則完全由商業銀行（也有人認為非銀行的金融機構可以創造準貨幣）、企業以及個人的經濟活動所決定。因此，是房價決定了通脹，而不是通脹決定了房價。　　

現在言歸正傳。我們再談談為什么中國樓市不具有長期投資的價值。很多人以為，買上幾套房子，變成食利階層，便可吃租養老。中國人本身就是一個世俗的種族，在市場經濟的熏陶下更變成一個唯利是圖的種族。曾國藩曾講過，有容乃大，無欲則剛。《淮南子》也曾說過，非澹薄無以明德，非寧靜無以致遠，非寬大無以兼覆，非慈厚無以懷眾，非平正無以制斷。智商將隨著欲望的增強而下降。因此，欲望有多強，頭腦就有多蠢。　　

我們首先來看人口因素。現在各地城市，一規劃起來動輒要若干年若干年達到幾百萬人口，甚至上千萬人口，或者動輒要做“國際大都市”、“國際金融中心”。我們實在不明白，這些規劃者的底氣到底從何而來。　　

今年最新的人口普查顯示，1995年后，中國生育率只有1.3、1.4左右，換而言之，上一代人有20人，下一代只有13-14人。一代人比一代人少。2010年人口普查顯示0-14歲（1996年到2010年出生）人口為2.2億人，占全國人口比例的20%都不到。一般的發展中國家，這個數據在50-70%，發達國家在20-40%。中國每年出生人口從1980年末的2600多萬下降到現在的1300萬左右。也就是講，20年后，中國年輕人的數量只有現在的一半左右。現在，全國青少年人口已經顯著下降，20年后，這種情況會更加嚴重。　　

馬爾薩斯主義經濟學家認為，人口是經濟發展的負擔。但包括馬克思主義與凱恩斯主義（凱恩斯早年信奉馬爾薩斯主義，晚年思想轉變，曾在大學發表演講，明確指出，人口增長是經濟發展的動力）在內的絕大多數經濟學家都認為，一定的人口數量是經濟發展的必要條件。人口不僅不是負擔，反而是拉動消費與創造財富的主體。一定的人口數量也是國家安全的必要條件。沒有了人口，所謂國家的崛起與民族的復興都成為空談。（參見《世界金融五百年》關于穆斯林人口的年齡結構與世界政治與金融格局的討論）羅馬帝國的滅亡很大一個因素便是因為羅馬人口的急劇下降。羅馬人為了保衛帝國，不得不征召日爾曼蠻族充當雇傭軍，這些滿族學會了羅馬的軍事組織能力，逐步成為羅馬軍隊的骨干，他們聯合侵擾羅馬的蠻族部落，成為埋葬羅馬的主要力量。　　

按照現在的人口勢頭，即便放開計劃生育，中國人口下降的確實也無法得到遏制。請問各位讀者，現在給你們生上十個、八個，你們原意生嗎？即時生了，你們又有幾個人養得起？再考慮傳統生育文化與道德觀遭到嚴重破壞，大量處于生育年齡的青年婦女淪為失足女。這些本該生養小孩，相夫教子的青年婦女卻在其最佳生育年齡段去賣身過活，人口數量與質量將統統下降。有數據顯示，中國青年男子不孕不育率高達20%以上，并且這個數字還在逐年增加。此外，由于性別比失調，將來會有3000萬男子打光棍，即便將全世界其他所有國家的剩女都強制性地進口到中國也無法滿足這一巨大的婚配需求。這意味著，未來中國的人口出生率將在很長一段時間內保持下降的勢頭，絕不會有任何增長。　　

再來看一下中國的城市化與農業經濟。中國這樣的國家，無法長期依賴國際糧食市場。因此，糧食安全對于國家的長治久安有著舉足輕重的地位。農業并不是是經濟學教科書中所描繪的接近完全競爭的市場，它帶有更多的公益性與公共性。這幾十年來，由于分田到戶的小農經濟模式，農田水利設施建設幾乎完全荒廢，基層政權喪失有效的動員能力。　　

近幾十年來我國糧食產量的增長，主要依靠的是建國前30年所打下的良好基礎，此外還有大量增加肥料、農藥、雜交稻種子等投入的原因。中國占全球7%的耕地消耗全球35%的氮肥。單位面積上的磷肥和鉀肥使用量也是世界平均水平的2倍多。盡管我國是磷礦儲備大國，但按現在的消耗量算，磷肥只能用30年。而我國鉀肥儲備嚴重匱乏，鉀肥自給率不足15%，其他都得依賴于進口。過量使用化肥使得地越種越板結、化肥越用越多、抗災能力越來越弱、糧食安全越來越難、農業效益越來越低的困境。如果考慮到將來全球石化資源的短缺與生物能源產業的蓬勃發展，更多的農產品將被當作燃料消耗掉，糧食問題將日趨嚴重。　　

在這樣的局面下，農業勞動力大量進入城鎮，留在農村的主體是老年人。據中國農業大學農民問題研究所的調研，農村常駐人口老齡化程度超過了30%，從事農業勞動的人平均年齡達到57歲。中國社會科學院研究的結果則表明，中國真正剩余的農村勞動力中，40歲以下的青壯年絕對數量只有5212萬，剩余比例僅為10.7%。很多地區的農村勞動力也面臨著青黃不接的局面。那些動輒要吸引幾百萬、上千萬人口的城市規劃形同空文。就算平均一座城市吸收100萬人口，只要有40座城市就可以將現存的農村青壯年吸收得一干二凈。　　

其實，農村并不是不需要勞動力來從事生產，其實，現代化、規模化、科學化的農業生產需要高素質的年輕人。此外，并不是任何地方都可以實現機械化規模生產，如廣大的丘陵山地，發展特色山地農業。也不是任何農業生產領域的勞動力都可以用機械化來替代，像蔬菜種植、水果栽培等，都是勞動力密集型農業。　　

馬克思曾講過：“土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域……用這些人利用或濫用一定量土地的法律權力來說明，是什么問題也解決不了的。這種權力的利用，完全取決于不以他們的意志為轉移的經濟條件。法律觀念本身只是說明，土地所有者可以像每個商品所有者處理自己的商品一樣去處理土地。”　　

其實，真正種地的農民與巨大的土地利益毫無關系，那些因城市化與工業化而獲取巨大征地利益的所謂“農民”已經形成了一個龐大的土地食利階層。大家看看各地城中村與城市郊區的被征地農民的收入與生活水平，就知道我們所言非虛。中國的農民甚至市民在各地的分布很大一個原因就是戰爭或自然災害引起的民眾逃荒或跑反。難道逃荒逃到廣東某個村就能發家致富，逃到重慶就注定貧困，或者逃荒逃到重慶市郊就能過上小康生活，逃到邊遠山區就會貧困。這種分配機制實際上是十分荒謬的。這這種不用勞動即可以獲取的土地收益并沒有創造出真正的社會財富。這樣的所謂財產性收入增加，實際是以犧牲糧食安全為代價的。　　

即便以目前來看，城市有好幾億的進城務工農民，雖然存在幾千萬套空置房，也沒有看到有多少人在睡馬路！現在的企業如果不為工人提供宿舍，幾乎招不到人！如果還有人認為，房地產供給很緊缺，那未免也太阿Q了！更不要妄想所有的進城農民來購買或租賃現有的商品房。目前，農民收入主要依靠外出打工收入、農業收入和國家財政轉移而維持。其中農民個人賺取的收入大致分成兩個部分：小農式農業生產的收入；進城務工經商的收入。就全國統計來看，農民的務農收入約占55%，務工經商收入占45%左右。由于農村進城務工的勞動力可以自由流動，即使他們失去城市的就業，他們也可以回到村莊，隨時取回土地承包經營權，過最低標準的溫飽生活。如果農民全家搬到城市，他們事實上就徹底脫離了農村，就再不可能返回農村，他們的收入只剩下務工收入。　　

但是，絕大多數進城農民不可能獲得穩定而體面的就業和收入，無法在城市長期生存下去，只能在城鄉之間流動。即使他們擁有城市戶籍（現在除了北京上海等一線城市的戶籍還值點錢，其他城市的戶籍一文不值），也只能形成中國特色的貧民窟。貧民窟意味著什么？貧民窟意味著暴低的房價與混亂的社會治安！　　

因此，長期來看，人口數量急劇下降，城市化過程已基本完成。那種妄想全國的城市都擴張多少倍，農村變成美國式農場的想法太異想天開了。　　

如果去過歐洲就知道，歐洲的大量房產都是幾十年甚至一百多年前建造的，他們的房屋質量以幾百年計。他們每隔一段時間將這些高質量的房產整修一下便會煥然一新。而中國的房產質量監督部門與很多機構一樣腐敗，錢在他們那里是萬能的。除極少數重點工程外，中國的房地產大多質量低劣，壽命極短。大家去觀察一下80年代、90年代所建房屋現在是什么樣子！而最近十年的房產質量只是更差，不會更好！10年后，20年后，30年后，難以想象現在的新房到那時會破爛到什么程度！　　

一邊是過剩的質量低劣的房產，一邊是越來越少的人口。我們實在不清楚，那么多的房產租給誰？難道租給鬼嗎？怪不得媒體將那些空置房較多的小區稱為“鬼城”，真是名副其實啊！　　

馬克思曾指出：“從一個較高級的經濟的社會形態的角度來看，個別人對土地的私有權，和一個人對另一個人的私有權一樣，是十分荒謬的。甚至整個社會，一個民族，以至一切同時存在的社會加在一起，都不是土地的所有者。他們只是土地的占有者，土地的受益者，并且他們應當作為好家長把經過改良的土地后傳給后代。”　　

從宏觀角度看，土地是與陽光、空氣、河流一樣的不可再生的自然資源，任何一塊土地都具有壟斷性。而大量擁有土地與房產的食利階層的存在，將成為國家發展的嚴重制約。中國古代之所以在發展到某個文明高峰之后停滯不前甚至倒退的主要原因也在于此。中國古代的巨商大富將積累的資本全部投入土地與房產，結果導致中國古代技術的升級與工商業的發展總在其巔峰期迅速下滑，始終跨不過工業革命的那道門檻。而歐洲人卻將大量資本用于航海與殖民，迅速超越古代中國，獨領世界之風騷！難道我們今天還要重蹈古人之覆轍嗎？中國在未來有并且僅有一條出路——技術創新與產業升級。至于房地產及其利益集團，但愿我們早點把它掃進歷史垃圾堆！　　

從微觀角度來看，就像《金剛經》所云，一切有為法，如影幻泡沫。人生世間，生不帶來，死不帶去。這世上有什么東西是屬于你自己的？活著時候不過一張床，死了無非一個小小的盒子（就這小盒子你還指望它能挺過多少年？）。古話講，兒孫自有兒孫福，很多事情強求不來，何必為自己子孫后代操那份房子的閑心。為了利益，鉤心斗角，早上醒來第一件事想的是利益，晚上睡前最后一件事想的仍然是利益，同志們，你們累不累啊！　　

何必呢？何苦呢？千年良田八百主，縱觀古今中外幾千年歷史，有多少民族，又有多少家族如曇花一般消逝于歷史長河中！有幾套、十幾套或者幾百套房產，或者擁有巨大的資本或權力，就可以萬代永固了？即便移民他國就可以過上安逸的寓公生活了？去看看托洛茨基是怎么被全球追殺的吧，去看看俄羅斯財閥怎么被普京引渡的吧，去看看華人在印尼的遭遇吧，去看看日裔美國人、德裔、意裔英國人在二戰時的待遇吧！難道真有這么多人在做清秋大夢嗎！　　

一命二運三風水四積德五讀書。想來想去，燒香拜佛也許會改變命運，但除此之外，我們實在看不到這世間能有什么比知識、眼界與能力更值錢的東西了！與這些相比，房產算得了什么！20年后，不過是一堆沒人要的破爛玩藝！　　

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