經濟適用房開發問題——即和諧住宅生活的十七個問題

一、“經濟適用房”的政策

從命名上就有問題。“經濟適用”在現在社會的主流意識就是廉價住宅產品，可以沒有規劃，沒有景觀，沒有舒適性，沒有質量，只是個棲身的爛水泥盒子。建議想一個更好的命名。

“經濟適用房”的購買人群被限定為擁有本地城市戶口的中低收入人群。

中低收入的標準是什么？有車族是不是就被排除？奧拓和奧迪車主哪個受益？

中低收入和中高收入的個稅是否透明？

戶口是不是一個低級社會的表現？

改革開放，城市發展不平衡，流動人口能否在非戶籍地買“經濟適用房”？

目前的現狀是都往北京上海廣東跑，北京上海廣東的往國外跑。在這幾個城市的流民和本地中低收入者的住房矛盾如何將戶口問題避開解決？

二級城市還用建經濟適用房開發么？當地主力財富集團都在北京上海廣東置業多處，在當地更是多處。二級城市在近幾年大開發中要爛尾的高價商品住宅怎么辦？再次建設“經濟適用房”是否會形成再次惡性循環。

二、“經濟適用房”的選址

北京攤大餅式的規劃要把“經濟適用房”的選址規劃放在哪？放在兩軸兩帶多中心么？大家還要往CBD上班呢，還要往長安街政府辦公區辦事呢，交通問題怎么解決？還發展地鐵么？還要購物就醫上學呢，有沒有“經濟適用房”的城市配套設施資源規劃和選址規劃？公民認可么？研究公民的家庭結構特點和民俗了么？符合憲法么？

三、“經濟適用房”的規劃

“經濟適用房”的規劃誰來做？做規劃的組織了解客戶的特點么？調研了么？研究公民的家庭結構特點和民俗了么？有調研報告么？公開了么？得到客戶的認可了么？給客戶普及規劃常識了么？跟客戶匯報規劃優劣勢分析了么？

四、“經濟適用房”的開發

誰開發？目前現有的開發企業么？集資建房的人么？政府么？能承辦此項任務的要具有什么樣的資質？誰定的規則？誰的監督？誰的授權？具有符合憲法的效應么？

五、“經濟適用房”的設計

“經濟適用房”的建筑型態、建筑外立面是否要全部統一還是各有特色？“經濟適用房”絕對不能做100平米以上的大戶型么？戶型設計是否能達到現在商品住宅的標準？戶型設計者研究客群的家庭結構特征了么？國際住宅建筑普遍精裝，要不要全做精裝，跟節能減排有關么？建筑有沒有限高要求？是塔樓還是板樓？容積率是多少？公攤面積多大？停車位要不要按照商品住宅的標準執行？有景觀么？有健身么？有配套城市資源么？設計單位的資質規定有么？通告客戶么？客戶認可這樣的設計單位為么？

六、“經濟適用房”的建筑

“經濟適用房”的建筑單位具有什么樣的資質？有什么成功案例？會招標么？誰定規則？誰監督？誰授權？

“經濟適用房”的建筑材料的節能減排要不要達到《京都議定書》的標準。成本多少？客戶能參與選擇么？會給客戶客觀的常識普及么？

七、“經濟適用房”的建設周期

“經濟適用房”的建設周期是12個月還是18個月？有沒有承諾？先關部門是否給與支持？

八、“經濟適用房”的建設人員

參與“經濟適用房”的建設人員，尤其是工人，他們的各種福利及工資待遇是否保證？社會地位如何？如何管理？

九、“經濟適用房”的建設監理

“經濟適用房”的建設監理公司是否是目前社會上的監理公司？監理公司的選擇誰定規則？誰監督？是否具有合法效應？

十、“經濟適用房”的驗收

“經濟適用房”由誰驗收？誰的授權？具有合法效應么？客戶認可么？出現糾紛上訴到哪級政府部門？政府部門準備《預先的系統解決方案》么？承諾多久解決？如何解決？不滿意怎么辦？

十一、“經濟適用房”的銷售流程

“經濟適用房”是現房銷售還是期房銷售？現有的“經濟適用房”實名制和搖號的弊端是仍然不能保證公正公平公開，除了放量有限，主要矛盾的還是供小于求，儲備產品太少。物以希為貴是鐵律，更何況是生活必需品。科學的制定“經濟適用房”的銷售流程是“經濟適用房”開發建設必不可少的環節。地產建筑產品不同于其它產品，每一種戶型在一個標準層都很單一，別人搶先買到，你就沒戲了。而且戶型跟樓層、景觀朝向、社區規劃、大區域規劃這幾者之間形成了一個唯一性的關系。所以更要加強設計水平，讓設計師更了解客戶。

十二、“經濟適用房”的物業管理

“經濟適用房”的物業管理公司的資質？經營模式？誰授權？誰受益？物業管理公司的退換機制？物業管理公司的招標？

十三、“經濟適用房”的物業費

“經濟適用房”的物業費標準，是人大制定還是消協制定？按照什么標準執行？業主制定招標選擇？還是物業公司自己制定？

十四、“經濟適用房”的買賣與租賃

“經濟適用房”5年內不能買賣，5年后買賣優先政府。看上去是遏制投機，但是在大陸做地產投資都是長線。大面積開發“經濟適用房”后必然會存在買賣與租賃現象。誰有資質承辦“經濟適用房”買賣業務？誰定規則？誰授權？誰受益？公民認可么？聽證會么？公開透明么？會民族資產流失么？會擾亂金融秩序么？會催化社會問題么？符合憲法么？

十五、“經濟適用房”建設與住宅產業化

說是住宅產業化能節能減排，符合《京都議定書》的國際大思路。“經濟適用房”建設能形成住宅產業化么？起步階段怎么辦？過渡期間怎么辦？穩定期怎么辦？起步階段怎么節能減排？

十六、“經濟適用房”建設與住宅產業化的建安成本

“經濟適用房”建設如果采用節能減排材料，成本高，誰負擔？成本風險會轉嫁給購房客群么？

十七、“經濟適用房”建設與城改拆遷的矛盾

“經濟適用房”目前的主要客群是城市中低收入家庭和拆遷戶。目前北京拆遷主要采取貨幣補償和回遷的方式。但是在二環和三環的黃金地段的城改拆遷基本不會讓回遷，只是貨幣補償和異地回遷。

核心區會不會做“經濟適用房”開發建設？如果核心區城改拆遷不允許拆遷戶回遷，不要貨幣補償的拆遷戶，他們的異地回遷房是先建設好么？

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