本人寫了一個(gè)《我所了解的房地產(chǎn)開發(fā)》覺得那篇文章寫的還不夠深入，所以再寫一個(gè)《房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)幕》。因?yàn)槲沂钱?dāng)事人，所有的動(dòng)遷房、商品房、門市房、車庫相當(dāng)一部分是我賣出去的，所以我對(duì)此了如直撐，所引有的數(shù)字和人物都是基本準(zhǔn)確的。
一、動(dòng)遷后建房的錢從哪里來：給動(dòng)遷戶建房的錢，可以分為四個(gè)來源。１、動(dòng)遷戶交的動(dòng)遷款，動(dòng)遷款是原面積４２５元/每平方米，新增面積５２５元/每平方米。比如一類戶型，一個(gè)動(dòng)遷戶原來面積是８平方米，要新增到４５平方米，那新增的３７平方米就得拿５２５元。這樣這個(gè)人家就要拿出２１７２５元人民幣就行了。一類戶型是不好設(shè)計(jì)的，因?yàn)橐凑站唧w的技術(shù)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)來設(shè)計(jì)去都得設(shè)計(jì)到５１-５３平方米之間，那么余下的面積就得拿９２５/每平方米。
在此之前，對(duì)這件事情我也沒有仔細(xì)計(jì)算過，這回要好好算一算，我們?cè)诤陿I(yè)小區(qū)的開發(fā)過程中安排了多少動(dòng)遷戶；
５號(hào)樓總共是８?jìng)€(gè)單元，安排了不到６個(gè)單元；一層樓是門市房，５號(hào)樓大多是一類和二類戶型６號(hào)樓是商品房；一層樓是車庫７號(hào)樓安排了不到４個(gè)單元，總共４個(gè)單元；８號(hào)樓安排不到８?jìng)€(gè)單元；一層樓是門市房９號(hào)樓安排了３個(gè)單元，總共７個(gè)單元；一層樓是門市房１０號(hào)樓全是商品房；一層樓是車庫
所有頂層不安排動(dòng)遷戶籍。
每個(gè)樓都在６０００平方米左右，所有面積中安排動(dòng)遷居民，占總面積的一半左右，也就是１５０００平方米，按第平米５００元計(jì)算，可以收７５０萬元的資金。我算的不太準(zhǔn)，上下有很大的差，７５０萬元是最低標(biāo)準(zhǔn)，可能比這要高，具體多少錢，只有會(huì)計(jì)知道。
施工方工程隊(duì)施工墊付二層樓的資金；銷售商品房得到一部分資金；銀行貸款貸來一部分資金；
也就是說如果建總共４０００萬元的房子，打底的資金有１０００萬元就可以了，其它資金只要開工了大部分都可以解決。
二、老百姓的住房在此時(shí)是如何的？這個(gè)問題是什么意思呢？就是老百姓這時(shí)住的是不是還象１９７７年末時(shí)那樣擠。
沈陽的住房建設(shè)起步較早，因?yàn)樯蜿柺谴蟪鞘?，還是重工業(yè)城市、工人階級(jí)特別多的城市。所以各個(gè)工廠都有自已的直管房，當(dāng)時(shí)市、區(qū)房產(chǎn)局管的房子并不多。沈陽市的住房建設(shè)早在１９８０年前后就已經(jīng)開始了，到２０００年的時(shí)候，成片的棚戶區(qū)已經(jīng)不是很多了。
在鐵西區(qū)，當(dāng)時(shí)最大的一個(gè)棚戶區(qū)已經(jīng)接近改造完畢，那就是艷粉區(qū)。而我公司在２００２年開始的九林居工程，就靠著這個(gè)棚戶區(qū)。
沈陽市各個(gè)工廠自建房的工作大約是在１９９５年前后停止的，以后就是商品化了，但是建設(shè)商品房也一樣要?jiǎng)舆w拆遷原來的棚戶區(qū)。為什么各個(gè)工廠的建房停止了？那是因?yàn)閺模保梗梗材觊_如各個(gè)工廠的經(jīng)濟(jì)效益就大不如前了，當(dāng)時(shí)有一年春節(jié)，機(jī)械局的工會(huì)主席在我廠的職工春節(jié)聯(lián)歡會(huì)上就說，你們廠子的效益還是不錯(cuò)的，很多大廠重型、礦山、低壓都要開不出工資了......
工資改革是在１９９０年前后開始的，我１９８９年第一個(gè)月的工資是８９元人民幣。１９９０年以后，我每個(gè)月就可以掙３００多元了，工資改革了！當(dāng)時(shí)很牛啊，我有一次遇到了我中學(xué)的一個(gè)同學(xué)，是個(gè)女生名叫朱旭，她當(dāng)時(shí)在４路公交車當(dāng)售票員，一個(gè)月才１００多元。不過話又說回來了如果一個(gè)小老爺們還沒有女人掙得多，那就去死你。
至于購買商品房就有一些困難了，不過銀行這時(shí)給貸款，可以貸款８０%，我還親自跑過貸款手續(xù)。貸款買房就成了房奴，不過這時(shí)宏業(yè)小區(qū)的房價(jià)并不高，最低的房價(jià)只要１５９０元/平方米，現(xiàn)在附近的新房價(jià)已經(jīng)到了４０００元/平方米。
有一天，我到附近一家商店去買東東，商店里的人就說，要是早認(rèn)識(shí)你就好了，現(xiàn)在的房價(jià)太高了，那時(shí)要買省一半還拐彎。有人認(rèn)識(shí)我說，當(dāng)時(shí)聽你的就好了，當(dāng)時(shí)我就和他們說，房價(jià)剛開始長，一定會(huì)長得很高的。
上面講的是當(dāng)時(shí)我公司動(dòng)遷時(shí)工人們的收入和存錢狀況。
到２０００年前后，鐵西區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了６０%的動(dòng)遷改造，當(dāng)然當(dāng)時(shí)建的房子還不夠大，也不夠好，功能也不完全，還屬于解困性質(zhì)，面積在３５-７０米之間，２０００年前分的也比較公平，所以那時(shí)動(dòng)遷問題還不是很嚴(yán)重，嚴(yán)重就是這幾年的事。
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