2021年11月的一天深夜，成都。

　　不到10°C的冷風掃過街頭的落葉，路上已經看不到人影。

　　餐飲店老板小張像往常一樣，平靜地鎖上了自己店鋪的門。只不過這天，門上多了一張A4紙，紙上印著“旺鋪轉讓，聯系電話139XXXXXXXX”。

　　小張在空無一人的街邊站了一會兒，似乎在想些什么，全然無視被寒風帶起緊緊貼在頭發上的樹葉。

　　突然，一條手機推送打斷了他的發愣：

　　“截至2021年11月12日上午10時，成都現有確診本土病例24例，11月10日和11日均無新增本土病例……”

　　一個多月前，面對慘淡的賬本，一籌莫展的小張接到了物業管理公司的電話，問他店鋪要不要續租。

　　“今年還像往年一樣，漲3萬就行。”也就是說，接下來一年，房租將從26萬漲至29萬。

　　面對不斷傳來的疫情新聞，小張最終決定，關掉自己投入70多萬開起來，勉力維持了4年的小小餐飲店。

　　由于位置還不錯，掛出一段時間后，就有人以1.5萬轉讓費接手了小張的店。70萬投入折價到1.5萬，小張覺得無奈又有些慶幸。

　　2022年5月，“五一黃金周”并沒有帶來想象中的生意回暖，成都中小餐飲創業者聯名求援，呼吁房東、商業物業公司減租。

　　求援信上，他們把房東稱為“伙伴”，期盼“肩并肩手挽手一同戰斗。”

　　雖然這封求援信引發了媒體關注，然而，真正響應減租的房東卻極少，沒有幾家店得到房租減免。有店主告訴媒體，今年2月疫情期間，在和某商業地產公司續約時，甚至被要求漲租金30%。

　　即便生存已經如此艱難，房租還是要漲，在房東、尤其是商業公司房東面前，小店主沒有任何討價還價的可能，要么接受，要么關店。

　　據估算，全國服務于社區的“夫妻檔”餐飲小店，包括門店、網點、流動攤位、大小檔口，總數不會低于1000萬。其中，單是賣早餐的夫妻店就不低于500萬家。

　　小小的門店，不僅是餐飲行業“千萬漕工衣食所系”，也關乎數億人的一日三餐。

　　難道，房租一定要每年都漲嗎？

　　在這方面，走在我們前頭的香港，很有參考價值。

　　01

　　在香港熱門地段銅鑼灣，擁擠的街邊鋪子幾乎坐不下人。路過的市民、游客只能在店外排隊，買了就走。

　　如此袖珍小店，買下至少需要1億港元（約合人民幣8600萬），是一般人無法企及的數字，租也可以，平均1平米20萬港元（約合人民幣17萬）。

　　香港媒體估算了下，小小的檔口每天要賣夠1000串魚丸，賺夠6萬港元（約合人民幣5.2萬），才剛好夠錢交租。

　　從上世紀80年代開始，香港街邊能承擔指數級增長的租金，得以存活至今的車仔面、云吞面、燒味飯等等夫妻檔個體小店，已經所剩無幾。

　　雖然居住區店鋪林立，但沒有了社區的煙火氣和熟悉的老味道，再也聽不到一聲“下班了”的問候，有的只是成本與價格、利潤與房租之間微妙的算計。

　　之所以會出現當下的局面，和一伙人密不可分。這伙人中，有個出類拔萃的代表——李嘉誠。

　　上世紀50年代，從舅舅出資開辦的塑料花廠賺得第一桶金的李嘉誠，深覺搞生產制造利潤太低，且需要創新才能保持優勢，于是決定轉戰房地產領域。

　　畢竟，那時候香港地產大佬首創“賣樓花”，樓沒建完房子就已經賣完，向當時所有懷著財富野心的人，展示了驚人的造富能力。

　　1958年，李嘉誠在港島北角建起了12層高的工業大廈，進入房地產市場，兩年后，又在柴灣建了第二幢工業大廈。

　　兩幢高樓并沒有讓李嘉誠脫穎而出。

　　故事轉折發生在1965年左右，當時過熱的炒“樓花”給香港金融帶來沖擊。此后數十年，香港不斷加強對賣樓花的管理，用以抑制不斷吹大的地產泡沫。

　　或許是政策的管控，或許是知道能蓋的房子始終有限，要做大事就要考慮到房子賣完之后怎么賺錢。在此過程中，李嘉誠逐漸領悟了商業投資的“真諦”：控制管道和出入口——就像一條供水管線，只要控制了開關閥門，就可以坐地收錢。

　　此后，李嘉誠開啟了“買買買“模式：

　　1973年，收購百佳超級市場；1977年，收購香港希爾頓酒店及購物中心；1985年，收購香港電燈（電力）集團有限公司；1987年，收購赫斯基石油43%股權；1996年，整合收購來的移動電話、傳呼與固網資源，成立和記電訊……

　　在香港住宅市場，每七處住宅區就有一處屬于李嘉誠開發；在商業地產領域，他的百佳超市與怡和旗下的惠康，共分香港零售市場，把沃爾瑪、家樂福擋在門外。

　　他的投資始終圍繞“出入口”做文章，港口、能源、通訊網絡、以及最重要的，地皮……

　　即便后來成立了專注互聯網領域的投資公司，維港投資，所投項目Facebook、Skype、Spotify、siri、Waze、Summly等，也都帶有互聯網入口特質。

　　道理很簡單，不論你肉身，還是錢，還是燃氣、信號等等，只要流動，就要留下“買路財”。

　　其實也不是只有李嘉誠這么干，香港“四大家族”等等豪門，無不如此，地皮、住宅、物業、港口始終是他們投資的重點。

　　在香港，只要還喘口氣，那一個人的衣食住用行，產生的開支就總有一部分是給這些地產商交了稅。

　　并且，香港商人們顯然深諳一個道理：水龍頭如果一直不關，閥門有也等于沒有，只有經常擰上水龍頭，人們才愿意花高價買水。

　　營銷領域對此有個精妙的總結：擠牙膏。

　　因此，大量的土地被李嘉誠們捂在手里，一邊慢慢擠，一邊坐等升值。

　　那政府另外開一個水龍頭，增加土地供給，李嘉誠們不就沒辦法了？

　　幾年前，香港政府提出一項計劃，通過填海造陸來解決香港土地供給不足的問題，如此可以多出1700公頃土地，造出70萬到110萬人居住的房子。

　　如果成功實施，起碼在住房領域，李嘉誠們就沒了擰緊水龍頭的可能。

　　然而，此項計劃卻遭到香港人的抵制，他們指責這是”沉迷基建、不理民生”，“破壞海洋生態”。

　　其實早在1997年，時任特首董建華就提出“八萬五計劃”，每年建設8萬5千棟房屋，供中低收入人群居住，在5年內解決70%的市民住房問題。

　　計劃一出，50萬香港人沖上街頭，瘋狂反對政府的計劃。

　　原來，很多高位“上車”的中產擔心供給增加，自己的房子和商鋪價值縮水，他們比李嘉誠們還反對政府“另開水龍頭”。

　　通過地皮控制地上的建筑，也就控制了空間。而活在這片空間中的人，自然也就成了利益鏈條上的”依附者“，他們無力反抗，甚至堅決維護著整個鏈條。

　　去過香港的人會發現，在香港置地（與前文提到的惠康同屬于怡和）旗下的物業中穿行時，建筑內外無論標識、音樂還是香氛都完全一致。

　　其中連接著建筑物的天橋，表面上看是為行人提供便利，其實也成了一條條管道，把人流從地面、地鐵引導并鎖定在自己的”地盤“上。

　　整個城市，被隱秘地劃定了勢力范圍，瓜分殆盡。

　　“在香港，用的是李嘉誠的網，坐的是李嘉誠的車，加的是李嘉誠的油，逛的是李嘉誠的超市和商場，晚上回家住的是李嘉誠建的‘鴿子籠’。李嘉誠，李家的城。”

　　02

　　香港的故事容易給人一種房地產“萬惡不赦”的印象。但實際上，房地產對一國經濟的發展來說卻并非“百害無一利”。

　　尤其是對于正處在城市化進程加速關口的國家，房地產處于把社會向前發展的動力擰成一股繩的位置。

　　20世紀初，中國在加入世界貿易組織后，經濟發展增速又上了一個新臺階，然而，當時許多聲音認為，中國面臨衰退的風險。

　　畢竟從世界范圍來看，已有前車之鑒：中等收入陷阱，又稱“拉美教訓”。

　　這一概念主要描述的是拉美和東南亞一些國家，人均收入達到世界中等水平時，極少有國家能更進一步躋身高收入國家，反而會陷入發展停滯不前、經濟動蕩的一種狀態。

　　一般認為，一個國家人均GDP在3000美元到10000美元之間，是最容易陷入中等收入陷阱的階段。

　　2006年，中國大陸人均GDP剛剛超過2000美元，可以說，正要一腳跨入這個“危險地帶”。當時，圍繞“中國會不會陷入中等收入陷阱”，以及“如何應對可能發生的停滯甚至倒退”，許多有識之士展開了激烈爭論。

　　2006年前后，時任中央財經領導小組辦公室副主任的劉鶴，帶隊到智利和阿根廷進行了專題調研，他在后來發表的調研報告中寫道，“使廣大低收入者轉變為有固定職業、有房產和努力向上的中產者，是避免中等國家陷阱的戰略舉措。”

　　正所謂，“有恒產者有恒心”。有固定工作、有房產，和努力向上，是相輔相成的。

　　只要保證努力向上的人有工作，買得起房，就沒有問題。

　　在過去一段時間，地產行業也的確對發展起到一定推動作用。

　　一方面，房地產行業吸納了大量受教育程度相對有限的勞動力，為他們提供了一份堪比城市白領的收入；另一方面，又從需求上刺激了上下游資金的流動，帶來了相關行業的繁榮。

　　在這個過程中，大量人口進入城市，轉化為中產階層，許多人也通過房價上漲分享了國家發展帶來的紅利。

　　然而，在這種大發展中占到先機，吃下最多紅利的地產商們，從來沒有忘記他們的“老師”——香港地產商的玩法。

　　除了學習了“高周轉”、“公攤面積”，最關鍵的是學會了“關閥門”——囤積居奇。

　　但是大陸畢竟不是資本說了算，囤地是不行的，有很大可能會被政府收回土地，那囤什么？房子，“捂盤惜售”或者故意拖慢開發進度，以推高房價。

　　2014年前后，房地產商為了應對國家的調控政策，瘋狂“捂盤惜售”，造成了全國性的庫存問題。

　　2015年末的中央經濟工作會議，針對房地產庫存高企的問題，提出2016年經濟發展工作關鍵點是去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。各級政府、央行都出臺了政策，促進供需兩端的增長。

　　然而，地產商們就像迎來了一輪新的狂歡，爭先恐后二線城市，搶奪貨幣化安置帶來的新增需求。2016年，合肥、廈門等多個二線城市房價漲幅甚至翻倍。

　　說白了，還是過去那一套玩法。

　　2016年9月30日，面對不斷推高的房價，全國19個主要城市發布調控政策，限購、限貸、限售、限價、限簽。這便是后來被稱為“五限”的開端。

　　“限價”對房地產單個項目的利潤進行了嚴格的限制，“捂盤惜售”之類“關閥門”的手段沒用了。

　　同樣是在2016年，北京、上海等城市相繼開始在土地拍賣中設立競自持指標。意思是，如果要拿地，那必須承諾一定比例自己持有不得賣出，誰承諾的比例越高，誰優先拿地。

　　這些自持的面積可以用來做公寓，有些也可以用來規劃商業。如果地產商們跟隨政策導向及時轉型，做好這些自持面積的運營，相當于拿資金為城市發展做貢獻，自己也能賺長期收益，不是一件壞事。

　　但自持意味著大量資金被鎖死在項目中，原來賣一套房的收益，現在可能得10年才能收回來。已經習慣了賺快錢的地產商必然是不樂意干的，自持面積在行業內可以說“人厭狗嫌”。

　　那怎么辦？

　　在一次股東大會上，孫宏斌表示，融創在公開市場上拿地有大量合作伙伴，自持部分都被合作方拿走了，所以融創在競自持拿地中有極大優勢。

　　一些地產商甚至被爆出，區域公司把自持的面積以市場價7折私下進行銷售，總部則睜一只眼閉一只眼，把賬面損失用銷售面積漲價的形式填補回來。

　　漸漸的一些地產商發現，住宅市場的需求真的沒有以前旺盛了，幾輪房價大漲下來，買的起的早買了，買不起的也真的買不起。

　　房子不好賣了，早在2014年，萬科郁亮就提出房地產將會進入“白銀時代”，2018年更是喊出口號“活下去”。

　　在行業下行的時期，地產商們想起了曾經的老師在香港的玩法。既然用高房價收割進城的人收“進城稅”這招不靈了，那就“增量轉存量”，從“存量”上做文章，把普通人的衣食消費包圓，收“衣食稅”。

　　這意思是開發商要好好經營自持面積了？

　　并不，守著自己開發的一兩個商場、公寓，還怎么形成壟斷，還怎么隨意開關閥門？他們比香港地產商更加“先進”，搞起了“輕資產”的模式。

　　什么是輕資產？簡單來說，就是租下一些物業，地產商搖身一變成為“商業管理”公司，做起了物業二房東。

　　如此一來，單個項目并不需要多大的資金量，但“買路財”卻牢牢把控在自己手里。

　　在實體資產價格已經被他們推到見頂的情況下，這“輕資產”的模式還能躲過資產價格下行的周期，把風險轉嫁出去。

　　“好處我們拿，風險靠大家。”

　　03

　　在喊出“白銀時代”、“增量轉存量”時，地產商們就已經意識到通過高房價收“進城稅”，越來越難。

　　尤其是疫情以來，賣房子難度進一步加大，于是他們便加快了在“衣食稅”上收割的腳步。

　　據贏商大數據統計，2021年底，29個主要商業地產企業已經拿下388個輕資產商業項目。到了2022年3月底，這個數字更攀升至417個。

　　今年4月，曾經全球花錢買物業的萬達集團，宣布拿下兩個北京商業地產知名項目，SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，合作方式均為輕資產。

　　不止在商場這一領域，寫字樓、酒店、公寓，同樣也是地產商通過物業管理實現輕資產的目標。

　　據中指研究院數據，中國物業服務企業上市數量從2017年的1個，快速上漲至2021年的14個。

　　2021年，占市場份額52.31%的中國物業管理百強，合約面積均值為7683.63萬平方米，同比增長了17.1%，管理面積均值為5692.98萬平方米，同比增長了16.7%。

　　在商場領域，5到10年的長期合同不簽了，只跟商家簽短期合同，房租年年上漲。

　　在公寓領域，不僅年年漲房租，還要收莫名的”服務費“，水電還要比市價貴，洗衣機、公共廚房還要額外收費。

　　一個城市的空間，不可能被某一家地產商全部壟斷，但通過控制關鍵節點，定價權被牢牢控制。就如李嘉誠們控制了閥門一般，地產商通過控制一個城市的各大地塊，也就控制了整個城市的空間價格。

　　即便是個體商鋪的業主房東，也會根據這些地產商定下的空間價格，錨定自己出租的租金，促成租金整體上漲。

　　只要大家都漲起來了，作為深陷其中的消費者，就根本不知道把矛頭指向誰。

　　這種對空間的控制，以意想不到的方式，讓生活變得愈發奇怪。

　　7月底，中國新聞周刊的一篇報道《疫情過后，房租“補漲”了？》引發了討論，據記者采訪，6月上海剛剛解封不久，房租立刻迎來了“補漲”。

　　接受采訪的年輕人稱，房東張口就要求上漲20%。在上海普陀區一套6000元的房子，在解封后甚至跳漲至7900元。

　　有些受訪者干脆選擇租住在酒店，雖然空間小了點，但離公司近，住著比老房子舒服，一個月算下來還省下不少錢。

　　“住酒店比租房住便宜”，這種說法放在十年前，恐怕會被笑上熱搜。如今確實上了熱搜，只不過它是現實。

　　疫情背景下房租不降反增的事不止這一樁。6月初，一名自如用戶在接受北京商報采訪時表示，自如在續約時，一口氣將房租抬升了11%。

　　趁著疫情期間租客不容易搬家，自如逆勢漲房租，漲得少的6%，多的直接21%。控制了空間，還不只是控制了租金，更決定了空間里的“內容”：什么能賣，什么不能賣，地產商說了算。

　　今年6月，把雪糕賣到18元一支的鐘薛高被罵上熱搜，網友們為了捍衛平價雪糕，創造了一種網絡文學“雪蓮文學”。

　　有媒體對便利店進行了采訪，同樣一支雪糕，之前的老品牌給店鋪的分成只有不到1元，鐘薛高18元一支的雪糕，直接將這個數字拉升到8元甚至更高。

　　曾經1元一瓶的瓶裝水，賣“1件”12瓶可以給便利店分成1元，而某“大自然的搬運工”，只賣1瓶就可以達到這個數字。

　　過去商品為了搶占市場要打價格戰，降價促銷，如今還是價格戰，只不過變成了漲價。

　　如此反常識的事，卻又無比真實：誰出價高，誰能為空間付出更高的成本，誰才能留下。

　　不只在便利店里的小商品，餐飲業在這一邏輯之下，也變得“畸形”。

　　在商業地產領域有一句老話，“餐飲業態的坪效就像海綿里的水，擠一擠總會有”。

　　這里的坪效是指，店鋪能給出租方貢獻的收益，直觀的理解就是每平米的單日租金。而這句老話的意思，則是餐飲店能貢獻的租金似乎沒有上限，可以一直上漲。

　　面對牢牢把控著空間的地產公司，夫妻檔餐飲小店連議價的機會都不一定有。

　　另一方面，連鎖餐飲也在資本的推波助瀾之下，對這些社區小店緊追猛打。

　　早在2018年，星巴克就在鄭州居住人口最密集的社區內開出社區店。西貝在上海有一半新拓店開在社區。呷哺呷哺董事長賀光啟也曾對媒體稱，“未來將大力開設社區店”。

　　在疫情突如其來的2020年，海底撈餐廳總數從2019年的768家漲到1298家，新開門店544家，關閉門店只有14家，凈增長530家。呷哺呷哺凈新增179家，喜茶則凈新增304家。

　　肯德基的母公司百勝中國更為夸張，凈新增1306家，比起疫情前2019年的凈新增716家幾乎翻倍。

　　這些財大氣粗的連鎖餐飲不斷擴張，讓做物業管理的出租方有了提價的底氣，至于在連年上漲的房租中撐不下去的夫妻檔小店，他們才不關心。

　　然而，連鎖餐飲花費更高的代價，贏得了空間的使用權，就是好事嗎？

　　既然空間成本如此高，房東又要連年漲租，那就只能在別的地方提價、降低成本了。

　　2020年，瘋狂拓店的海底撈，為應對成本上升選擇了漲價至人均110元以上，結果是凈利潤同比下降86.8%。創始人張勇承認，“對趨勢判斷錯了”。

　　更多的餐飲企業選擇了中央廚房，減少終端門店近40%后廚人力、減少60%后廚面積、縮減3%的食材采購成本。連平均月薪約為5500元的廚師，也被視作成本高昂的負擔被“消滅”了。

　　據艾媒咨詢統計，2021年，我國預制菜市場規模為3459億元，同比增長19.8%，預計到2023年，這個數字將達到5100億元，2025年更是突破8000億元。

　　很多消費者干脆選擇不下館子了。國家統計局數據顯示，2022年1到4月份全國餐飲收入13262億元，下降5.1％，其中4月份全國餐飲收入2609億元，同比下降達到了22.7％。

　　除了餐飲行業，服裝行業也在地產商的“衣食稅“之下被拿捏。

　　一方面，是為了應對租金，服裝品牌不得不年年漲價。2016年就有媒體對服裝漲價進行了調查，據某上市服裝公司稱，冬裝每年按照10%的幅度提價屬于行業慣例，當年冬天，更是上漲了20%。

　　另一方面，餐飲行業下行，遭殃的也是服裝行業。實體商業中為什么餐飲店都開在最高的幾層樓？因為餐飲業態是最有用的導流工具。為誰導流？商場里的服裝店。

　　據國盛證券對服裝領域的市場研究，2021年一季度，大眾服飾板塊重點公司營業收入同比下滑 4.3%，業績同比下降 19.7%。

　　有媒體對一線城市的商場進行了調查，發現在核心商圈，除了極少數還能薄利多銷的品牌，已經幾乎找不到單價在千元內的服裝。

　　“平民價位”的服裝，被趕去了電商。而大眾服飾板塊業績下降的同時，賣高價單品的中高端服飾板塊，營業收入同比增長了 0.8%。

　　地產公司通過對空間的牢牢把控，成功篩選出了他們想留下的品牌。

　　本來服裝作為一個最需要“試用”和“即興消費”的消費品，如今卻被大批量趕到了網上，試不了，買了之后還得等幾天才能摸到，收到快遞再試穿，不合適，再發回去……這事細想之下，也挺奇怪。

　　尾聲

　　雖然李嘉誠覺得，控制這些衣食住行的“出入口”生意，才可保自己的商業版圖“萬世穩固”。

　　但董建華特首一定看透了其中的荒謬：只靠管道和閥門，是不能創造出水源的。

　　1999年，他提出要發展高新技術，建設“數碼港”，想通過發展互聯網和高新技術產業，來為香港的發展帶來“源頭活水”。

　　然而，這項計劃在幾番波折后，到了李嘉誠兒子李澤楷的手中，通過一整套偷天換日的商業操作，又回到了炒地皮、賣豪宅的路子，當然也就沒有結果。

　　2015年5月，國家印發文件《中國制造2025》，提出十年期的制造強國戰略行動綱領；2018年，國家提出發展新型基礎設施建設。

　　在這些明確的政策導向面前，國內的通過房地產攢下大量資本的一些商人，卻躊躇不前。

　　對于已經在房地產領域耕耘多年的企業和資本，投資新興科技和高新產業，哪有賺快錢來得舒服，即便出資興建一些產業園，想的還是收割科技公司。

　　2016年，國家提出計劃到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，帶動全國的小城鎮建設。

　　房企紛紛表示，建設城鎮這事“我會，讓我來”。于是它們又把蓋房、賣房，高周轉，壟斷空間，漲租金那一套復制了一遍。

　　無論政策怎么引導，一些資本仍然喜歡往壟斷渠道、壟斷空間上發力，哪怕一開始是以攪局者的姿態出現，一旦控制了渠道，很快就會化身“惡龍”，按著別人的頭為上漲的租金、渠道費用買單。

　　好在“自由主義”那一套政府不能干預私人企業的說辭，在大陸信的人越來越少了。

　　好在中國足夠大，總不缺有長遠眼光的人，他們跟隨政策，發力于光伏、新能源、云計算等領域的資本及企業，如今獲得了相當不錯的發展前景。

　　那消費領域就完全不歡迎資本和企業嗎？

　　我想，大多數人其實并不是無腦的反對，只是希望這些著眼于民生、消費的企業和背后的資本，不要總想著收割“衣食稅”，而是回歸“消費升級”的本意：

　　讓人們用合理的價格，買到更加豐富、質量更好的商品，享受應有的服務。

　　把社會責任納入企業戰略考量，而不是嘴上說說做個秀，對買賣中的所有人來說，都不會是件壞事。

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