許家印被抓,是咎由自取。讓你保交樓,你還在技術(shù)離婚,轉(zhuǎn)移資產(chǎn),真是不抓不足以平民憤。
但是,僅僅理解到這里還不夠,我們還需要通過這個事件看到更多的東西。
每一個時代的變遷,都會有自己標(biāo)志性的事件。許家印被抓就是這樣的事件,這標(biāo)志著時代給地產(chǎn)資本吹響了送葬的嗩吶。
我國地產(chǎn)資本是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)變化的過程中形成的,這個過程分成了三個主要的階段,每個階段的特點(diǎn)各不相同。
1978-2002年是地產(chǎn)資本發(fā)展的第一個階段,也是地產(chǎn)資本復(fù)活的階段。
本階段中,地產(chǎn)資本從無到有被召喚出來,隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,不斷成長壯大。然而,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期遺留的福利分房制度,如夢魘一般環(huán)繞著地產(chǎn)資本。在福利分房制度的籠罩下,地產(chǎn)資本就像一條被打斷了腿的狗,只能一瘸一拐地在地上爬行。
1978-1991年的三次房改均以失敗告終。
緊接著,1992-1997年的房地產(chǎn)大躍進(jìn)也以大規(guī)模的爛尾而慘淡收場。
而這一切都是因?yàn)楦@址恐贫壬写妗?/p>
終止福利分房,消滅計(jì)劃時代最后的一絲殘存,把整個天空都涂上市場的顏色!
1998年全國范圍內(nèi)終止了福利分房,地產(chǎn)資本終于搬開了發(fā)展路上最大的絆腳石。而這個時候,生息資本和土地所有者也做好了準(zhǔn)備,他們綁定在一起,形成了三位一體的神圣同盟,在隨后的二十年中,他們共享地產(chǎn)資本的盛世繁華。
2002-2019年是地產(chǎn)資本發(fā)展的第二個階段,也是地產(chǎn)資本狂飆的階段。
在本階段的開頭,福利分房已經(jīng)終止,按揭貸在全國鋪開,土地招拍掛制度也全面施行,地產(chǎn)資本、生息資本和土地所有者結(jié)成了緊密的同盟。隨著中國經(jīng)濟(jì)的再度起飛,城鎮(zhèn)化加速發(fā)展,大量人口涌入城市,構(gòu)成了住宅地產(chǎn)的第一批真正剛需。各路資本涌入樓市,房價快速上漲,并迅速脫離了老百姓的購買能力。
2002年的北京,商品房均價4,467元/平。一個畢業(yè)的大學(xué)生,找家里支援點(diǎn),找親友贊助點(diǎn),付個首付并不難。省吃儉用幾年下來,親友的欠債基本就能還完。2008年的北京,商品房的均價已經(jīng)漲到了11,648元/平,部分城區(qū)的住宅均價更是逼近兩萬。對一個出身農(nóng)村或小城市的北漂學(xué)生來說,首付沒那么容易了。也就在這個時候,坊間出現(xiàn)了一個頗有深意的名詞——新xxxx。
2008年的金融危機(jī),短暫地打斷了地產(chǎn)資本高速發(fā)展的勢頭,甚至一度讓地產(chǎn)巨頭感受到了陣陣寒意。2009年的刺激政策,再次吹響了地產(chǎn)資本沖鋒的號角,地產(chǎn)資本的戰(zhàn)車在政策的指引下滾滾向前。
2009年后,我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從“外貿(mào)-投資”雙驅(qū)動,變?yōu)?ldquo;負(fù)債-投資”單驅(qū)動,增加投資成了我國應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑的殺手锏。于是,房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出這樣的邏輯:“經(jīng)濟(jì)下滑-刺激樓市-房價上漲-調(diào)控樓市-經(jīng)濟(jì)再次下滑-再次刺激樓市-房價再次上漲”。
也就是說,我們在刺激經(jīng)濟(jì)和遏制房價暴漲之間找平衡,經(jīng)濟(jì)下滑就刺激房地產(chǎn),以期增加投資彌補(bǔ)需求缺口,一刺激房價就快速上漲,房地產(chǎn)公司爭相拿地加大開發(fā)力度,這又導(dǎo)致房企和居民的負(fù)債越來越高,泡沫越來越大,我們又被迫調(diào)整政策,遏制風(fēng)險。周而復(fù)始,不斷循環(huán)。
以凱恩斯主義的指導(dǎo)下,以增加投資(其中房地產(chǎn)投資是重要組成部分)為主要手段,在當(dāng)下和未來之間找平衡,這是我國2009年后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要特點(diǎn),這也構(gòu)成了房地產(chǎn)發(fā)展的基本邏輯。
然而,每一次對沖衰退的刺激,都讓房價進(jìn)一步上漲,2009-2019年共有兩大一小三次刺激,三次刺激之后房價上天。伴隨著高企的房價,居民購買力不斷下滑,負(fù)債不斷增加;在高企的房價的刺激下,開發(fā)商最大限度放大杠桿,通過挪用預(yù)售資金的方式加速周轉(zhuǎn),資金鏈越來越脆弱;這一切既是本階段收尾時的情況,又構(gòu)成了下一階段的起點(diǎn)。
2020年至今是地產(chǎn)資本發(fā)展的第三個階段,也是地產(chǎn)資本盛極而衰的階段。
從需求端看。由于城鎮(zhèn)化減速和人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn),有購房需求的人群越來越少;由于高房價和居民部門高杠桿,有購房能力的人群也越來越少。從供給端看。房地產(chǎn)供給明顯過剩,空置率畸高。供需兩端的變化,使得房地產(chǎn)的供求市場發(fā)生了實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn),這是理解本階段特點(diǎn)的基礎(chǔ)。
在供需逆轉(zhuǎn)的大背景下,開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)和高杠桿模式,一方面放大了危機(jī)爆發(fā)后的影響,另一方面將大量損失轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。這構(gòu)成了當(dāng)前房地產(chǎn)危機(jī)的基本特征。
本階段的開頭,由于疫情爆發(fā),在積極財(cái)政和寬松貨幣的環(huán)境下,房地產(chǎn)曾一度活躍,巨額信貸看著重新活躍的地產(chǎn)資本蠢蠢欲動。這是房地產(chǎn)衰亡前最后的回光返照。由于脆弱的泡沫繼續(xù)膨脹,隨時可能破滅,中央祭出“三道紅線”直接管控房企負(fù)債。
居民收入下滑,剛需不斷減少,銷售逐步萎靡,外加融資管控,房企緊繃的資金鏈開始破裂。之前還被資本盛世迷惑的人們,先是看著知名房企一個個排隊(duì)式違約,接著震驚于全國各地出現(xiàn)的爛尾樓,一時不知所措。
2021年恒大暴雷后,央行負(fù)責(zé)人表示,部分金融機(jī)構(gòu)對“三線四檔”政策有誤解。隨后開始吹風(fēng),監(jiān)管陸續(xù)放松,2023年更是呈現(xiàn)放水救樓市的局面。
一聲嘆息!
各種負(fù)面消息不斷見諸報端。房價居高不下、負(fù)債不斷攀升、人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)化進(jìn)度放緩,再加上房企違約,爛尾遍地,一系列因素綜合在一起,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn),單邊上漲的市場預(yù)期坍塌了,人們開始持幣觀望,銷售進(jìn)一步惡化。
市場預(yù)期徹底逆轉(zhuǎn),這成了壓垮駱駝的最后一根稻草。
2021年6月初,恒大在許昌的悅龍臺項(xiàng)目停工,爆發(fā)民工討新事件。隨后,多個評級公司下調(diào)其評級。隨著涉案樓盤越來越多,同年8月,最高院指定廣州中院集中管轄所有恒大案件。恒大暴雷以來,1322個樓盤面臨爛尾風(fēng)險,這背后是數(shù)十萬上百萬家庭一生的心血。
許家印說,恒大的一切都是社會給的,要回饋社會。但是,就在2021年恒大爆雷之前,許家印突擊分紅近千億。
下圖是2010-2021年間恒大分紅數(shù)據(jù)(單位:萬)。
恒大2021年暴雷,在暴前的兩年,即2018年和2020年,分別突擊分紅276.84億和577.79億。2010-2021年間,恒大累計(jì)分紅1147.89億,但是僅2018和2020兩年,就分了800多億。許家族持股長期維持在7成左右,2018年合計(jì)持股為71.43%,2020年合計(jì)持股為71.78%。初略測算,十年來許家族累計(jì)分紅在820億左右,其中2018和2020兩年,許家印分紅600多億。
許家印被抓是咎由自取,不抓不足以平民憤。
每一個時代的變遷,都會有自己標(biāo)志性的事件。許家印被抓,標(biāo)志著時代給地產(chǎn)資本吹響了送葬的嗩吶。
2008年的時候人們感嘆,要是在2005年買了房該多好啊。
2012年的時候人們感嘆,要是在2008年買了房該多好啊。
2016年的時候人們感嘆,要是在2014年買房多好啊。
2020年的時候人們感嘆,要是在2018年前買房多好啊。
2023年的時候人們感嘆,幸好沒在2021年買房。
歷史完成了一個輪回。
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