根據(jù)9月28日恒大集團(tuán)自己發(fā)的公告，公司執(zhí)行董事及董事會(huì)主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。——許老板被抓了。

　　這個(gè)消息瞬間引爆了輿論界。一時(shí)之間，諸如向海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、技術(shù)性離婚、在美國申請破產(chǎn)等話題成為熱門。

　　有吃瓜者疑惑，恒大爆雷這么久了，許老板為何現(xiàn)在才被抓？

　　同樣也有吃瓜者疑惑，許老板被抓了，恒大欠的那么多錢咋辦。

　　根據(jù)恒大自己的披露，恒大集團(tuán)截止2022年12月31號(hào)欠債2.58萬億，其中有1000多億由股東承擔(dān)，恒大集團(tuán)承擔(dān)2.44萬億。

　　恒大欠的2.44萬億債務(wù)當(dāng)中，

　　有7200億合約債，即簽了合同沒交房的業(yè)主的錢。——這些涉及到了多少家庭？

　　銀行借款6000多億，主要來自銀行和債券融資。——對金融機(jī)構(gòu)造成的沖擊遠(yuǎn)不止這些。

　　還有1萬多億，這些錢都是供應(yīng)商的墊資，主要是工程款、各種材料款、工資、律師費(fèi)等。——這些錢會(huì)拖垮很多中小企業(yè)，造成的下崗失業(yè)難以統(tǒng)計(jì)。

　　如果大家對以上數(shù)字沒什么直觀感受，可以做幾個(gè)參考。

　　其一，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，整個(gè)2022年，中國人均可支配收入36883元，差不多一個(gè)月3000元。這還是過去幾十年逐年增長的數(shù)據(jù)。

　　其二，鼎鼎大名的福建號(hào)航母，造價(jià)也就是百億級別。

　　當(dāng)然恒大還有很多資產(chǎn)，比如還有很多土地儲(chǔ)備。但本質(zhì)上恒大已經(jīng)資不抵債。

　　隨著樓市降溫和恒大遇挫，很多資產(chǎn)的價(jià)值也在縮水、而且變現(xiàn)難度越來越大。這種情況下，恒大資不抵債的程度會(huì)越來越嚴(yán)重。

　　所以許老板這些年實(shí)際上是帶著恒大捅了一個(gè)天大的窟窿。過去幾十年，能如許老板這般撬動(dòng)如此巨額資金的玩家，實(shí)在想不出來第二個(gè)。放眼整個(gè)中國歷史上，這種人也不多。

　　許老板之所以能捅那么大的窟窿，原因無非幾個(gè)：

　　原因1，許老板本人，是運(yùn)用杠桿的頂級高手。原因不解釋。

　　如果把使用杠桿視為一個(gè)江湖，許老板絕對是大宗師級別。說起這事，很多人會(huì)想起賈老板。當(dāng)初賈老板也是杠桿高手，而且連續(xù)收割了孫老板和許老板，并且非常機(jī)智地跑到美利堅(jiān)繼續(xù)割韭菜。

　　論機(jī)智，也許賈老板更勝一籌。但論撬動(dòng)資金的段位，賈老板和許老板還不是一個(gè)級別。

　　原因2，許老板碰到一個(gè)千年風(fēng)口。

　　能撬動(dòng)如此多的資金，不是靠個(gè)人能力能辦到的，必須遇到一個(gè)千年難遇的歷史風(fēng)口。

　　那個(gè)風(fēng)口就是城市化過程中，短短幾十年的時(shí)間里，中國十多億人從農(nóng)村種田的農(nóng)民變成城市扎根的市民。如果從宏觀角度看這個(gè)事，遠(yuǎn)比歷史上的王朝更迭、軍閥戰(zhàn)爭啥的重要。這是千年未有的歷史轉(zhuǎn)折，也造就了千年未遇的歷史風(fēng)口。

　　只有這樣的歷史風(fēng)口，才有可能撬動(dòng)如此巨大體量的資金。

　　原因3，前所未有的有利規(guī)則。

　　房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)商最有利的兩個(gè)規(guī)則，就是公攤和預(yù)售。

　　預(yù)售制，確實(shí)曾經(jīng)推動(dòng)了房地產(chǎn)大發(fā)展，但很明顯只適合行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期。只有城市化的前半場，才適合預(yù)售制。

　　到了城市化的下半場，預(yù)售制的弊端會(huì)逐漸暴露。而過去幾年，以恒大為代表的房企接連暴雷，很重要的一個(gè)原因就是預(yù)售制。大家可能納悶，預(yù)售制原本有利于房企，為啥會(huì)有負(fù)面作用？原因很簡單，預(yù)售制會(huì)讓房企肆無忌憚，猶如房地產(chǎn)的春藥。

　　之所以寫這個(gè)文字，是因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為，處理許老板捅的窟窿的同時(shí)，也是時(shí)候正視預(yù)售制與公攤在城市化下半場中所展現(xiàn)的負(fù)面作用了。我知道有些朋友會(huì)覺得這些話聽起來文縐縐，不給力也不直白。但很多時(shí)候即便是水落石出之后，很多話也是不痛快。因?yàn)檫@個(gè)世界上無所謂的敏感點(diǎn)太多了。

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