什么是預售制？
就是業主先付給房企一部分首付，再從銀行貸款另一部分錢款，同樣交給房企——此時，房企在前期已經憑借地皮拿到銀行借貸融資的情況下，等于是收到了兩份錢（銀行+業主）。
然后，業主和房企都需要向銀行一點一滴地還貸，但是房企交付的利息遠遠低于房子的巨大利潤，銀行更是躺接兩邊的利息（房企+業主）。
更不要提，房企是可以隨性“停貸”的，稍有爆雷就向政府求援；而業主“停貸”則被威脅征信降級……
所以發現沒有，「預售購房」的實質，不過是買房的老百姓自己掏空了三代人的錢包，同時養活了房企和銀行，卻還要承擔一系列風險，諸如爛尾樓難交付、房屋質量扯皮、物業服務不到位等。
1994年，我國推出《城市房地產管理法》、《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件，預售制這個香港玩法（“預售樓花”）被引入內地。
一年后，《城市商品房預售管理辦法》出臺，商品房預售制度正式落地。
該《方法》明確規定：市、縣級政府房地產管理部門負責行政區域內的商品房預售管理、制定對商品房預售款監管的有關制度。
然而從施行之初到現在，預售資金監管制度都還沒有全國統一的標準，而是“一城一策”，細則由地方政府自行擬定，執行情況也不盡相同。
就預售許可審批而言，一般是要求施工進度基本完成主體結構的1/4以上，部分城市相較寬松，正負零即可申請商品房預售。
嚴格一些的屬上海、北京，要求七層以下(含)的大戶型住宅及商業、辦公項目需達到主體結構封頂方可辦理預售，八層以上(含)的則分別需完成規劃層數的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預售。
從前期的預售審批到后續的資金監管，即便政策再嚴格，如果相關監管部門以及銀行不嚴格執行的話（這里面就大有文章了），相關規定也只是形同虛設。
除了預售制，包括公攤面積、土地批租制等港式制度，也全部被引進。
只是，難道沒有人去探究這些制度過去給香港市民帶來了什么嗎？
連續五年蟬聯全球住宅樓價最難負擔城市，樓價入息比率為十七倍，遠超第二位溫哥華的十倍，這都是「香港特色」。
根據2016年樂施會報告，香港七百萬人口中，貧困人口已超過百萬人，為世界發達經濟體（區域）之最。
在據香港政府統計處同年中期發布的人口統計報告《主題性報告：香港的住戶收入分布》：1997年回歸以來，香港收入最低及最高的住戶數目雙雙增加，中等收入住戶的比例卻逐年萎縮，家庭收入差距顯著走向兩極分化。全港最低收入家庭的入息中位數是2560元，與全港最富有家庭相差四十四倍。
兩年后，港府公布了《2018年香港貧窮情況報告》，顯示2018年香港本地貧窮人口高達140.6萬人，以香港749萬總人口計算，大概每五人中就有一人貧困。
這一數字創造了香港過去十年來的新高記錄（根據香港政府的定義，貧窮人口指生活于低收入住戶的人口，而低收入住戶指按不同住戶人數劃分，收入少于或等于全港住戶入息中位數一半的住戶）。
如果進一步按照年齡組別劃分，香港每三個60歲以上的長者中就有一位處于貧困線之下；18歲以下青少年兒童中，則每五人就有一人處于貧困線之下。
全港最貧窮10%家庭的平均月收入，從2001年的2590美元下降至2011年的2170美元（十年間下降了16%）——而那十年間，香港薪酬最高10%的人群收入增長率卻高達驚人的60%。
從2004年到2018年，香港所有職業薪資增長63%，但同一時段房價卻大幅上漲420%，住宅租金也在十四年中上漲177%。
為什么香港會發生2014和2019的鬧劇？
表面上是由于西式奴化教育和商業消費洗腦、導致香港青年長期在自身的壓迫中意識不到壓迫、在被剝削中意識不到被剝削，反而在權貴的繁華圖景里虛醉著歷史上遙遠的繁華——但根源仍然是壓迫和剝削。
那么一旦社會問題被英美等國陰謀地綁架上反華的戰車，這些原本應該去攻陷李嘉誠大別墅的無產者們，便紛紛將拳頭揮舞向北京……
今年春天香港疫情大破發，水深火熱之中恍然發現：全港疫情感染最嚴重的油尖旺區、觀塘區、黃大仙區，全部是中低收入地區；而外資云集、寡頭遍布的深水灣、淺水灣、赤柱灣等富人區，感染寥寥。
同時，感染密度恐怖的整個九龍半島，也是老年人密集區。
在發生醫療資源擠兌的狀況下，普通的香港老百姓、特別是身體免疫力差的中老年群體，竟然連一張病床都弄不到，只能等死。
經過百余年的開發建設，香港已開發土地僅存275平方公里，占土地總面積比例僅為24.9%，其中用于私人住宅土地更是只有26平方公里，用于公屋用地的則有17平方公里，低密度的鄉郊居所竟占去35平方公里——這也就意味著，如果不改變現行土地政策，根本沒有足夠的土地來蓋房，香港市民的住房夢想是很難實現的。
在歷史上，李嘉誠們普遍會于土地價格較低的時候購買大量土地，其中不少并未開發，而是放在那兒坐等升值。
僅所謂“地產四大家族”在香港囤積的農田就達到13950畝，加之香港法律對囤積土地并未作出嚴格監管，長期持有土地不開發并沒有太大的風險。
因此，對李嘉誠們來說，囤著足夠多的土地即意味著帶來源源不斷的利益，而不用投入太多的成本——即：他們把房地產玩成了徹頭徹尾的金融游戲。
三十年時間，大陸又有何別？
房企倚仗土地，地方政府倚仗土地財政，銀行倚仗房屋貸基——最后“被倚仗”、“承擔倚仗”的，便是掏空六個錢包的老百姓。
預售制度下，房企是最大的獲利者，“未蓋房而先攏財”，這種“今天拿到明天的錢”的手法，給了房企們紛紛涉足金融業玩“錢生錢”的巨額本金。
業內流傳一句話：“房地產的盡頭是金融。”
到2018年前后，伴隨著第三方財富管理機構的洗牌，地產公司直營的財富公司開始成為潮流，據不完全統計，前百強地產公司中至少1/3擁有自己旗下的財富管理公司或財富直銷團隊。
等于是房企們連銀行這個“吃利”伙伴都想甩開了，貸款這門生意——比賣房子利潤更高的生意，也想要獨攬獨吞。
反對預售的人有沒有？當然有，大有人在。
2018年深圳出現全國首個現房銷售試點、將“是否取消預售制”的討論推向業內話題高峰時，就有房企授意媒體發聲：“當下如果取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉！”
恒大集團恒大研究院副院長夏磊之前更是公開表示：“預售過渡到現售，與市場環境息息相關……在房企資金鏈偏緊的情況下，房地產預售仍將是主流，這符合行業慣例和發展規律。選擇現房銷售還是預售應視具體情況而定，不應該搞一刀切！”
現在很多人喜歡在直播間購物，這同樣是預售，網絡直播帶貨的預售（同樣等待期超長）是消費者給直播間貢獻流量，而房企賣房的預售則是業主給房企貢獻資金——本質相同，都是賣家將庫存銷品的壓力轉嫁到消費者身上。
去年11月4日，北京住建委曾頒布史上最嚴的《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版征求意見稿）》（簡稱《辦法》），此前7月23日住建部等八部委也聯合印發了《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，打響了加強商品房預售資金監管的第一槍。
但不得不說，鐵拳來得太晚了。
北京市的《辦法》中增設了這樣一個環節：開發企業在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行；同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。
而在此前政策中，對銀行資質的要求幾乎“零門檻”，無特意要求，所以房企開發商往往會把監管賬戶開到“重點關系銀行”，提高解壓效率——這里面，就還是那句話，“充滿了故事”。
各地的“故事”是千奇百怪、群魔亂舞的，但這些“故事”的受害者卻都是統一的：只能是傾家蕩產卻身無定所的老百姓。
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