1

　　從江西景德鎮恒大瓏庭開始，全國拉開了一場轟轟烈烈、席卷華夏大地的「爛尾樓停貸」大幕。

　　江西、廣西、河南、山西等多地業主紛紛抱團，宣布強制停貸，其中河南鄭州市為“重災區”。

　　這不禁讓人唏噓：掏空三代人，房子拿不到；再問棺材本，困在村鎮行……

　　回想1988年2月25日，國務院印發《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，這份方案第一次提出了“住房商品化”的概念。

　　同時，也是第一次明確了“使住房這個大商品進入消費品市場”的改革發展趨勢，第一次公開了“開發房地產市場，發展房地產金融和房地產業，促進房地產業、建筑業和建材工業發展”的全新構想。

　　房子，從此有了“價格”。

　　這在當時對已經習慣了統一分配住房、并在交納極為低廉的租金后即可享受房屋使用權的億萬中國人來說，是既陌生好奇，卻又在西方勁風的吹拂中感到一絲對自己“可能擁有私產”而興奮的。

　　可是三十余年之后，今天中國人對房價的態度、對房子的觀感恐怕無需多言。

　　當眼下的中國人為自己“房奴”的身份、為自己在大城市中蝸居租房而生感到苦惱、為一群群拔地而起的地產財閥寡頭頤指氣使的現狀感到無語時，不知道還會否有人能夠想起1988年……

　　時下，沸騰的民怨、要求停貸的呼聲是有理由的：你銀行貸款給業主買房子，完了房企一邊收業主的錢，一邊老板和管理層集體套現攜款跑路、房子也不蓋了（無期限停工）——這時候還要業主給銀行還錢？

　　拿恒大集團來說，許家印自2021年爆雷以來已經套現了近400億往海外，他個人身家一點不受影響。

　　但是，恒大地產集團則剛新增被執行金額34.3億元，被執行總金額已經超過183億元，當前投資者也不買單，恒大一筆45億元公司也債展期未通過，雪上加霜。

　　至于債務，恒大依然逼近兩萬億，其中金融債務6000億左右。

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　　在操作層面，停貸是有難度的，房企不會輕易和業主解除合同。

　　根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：

　　商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

　　法院則會根據該條規定，結合公平原則做出判決，即，業主停貸需要滿足兩個條件：業主與開發商解除房屋買賣合同，繼而解除貸款合同；解除買賣合同和貸款合同，有法院的判決作為效力證明。

　　這都是房企資本不可能答應的，已經類似于“預售”行為的爛尾樓工程，宛若寡頭們的最后一根稻草…

　　2

　　諸房企的房子之所以爛尾，導火索還是2020年秋天住建部與央行指導下的“三條紅線”，徹底令恒大等一眾玩票企業爆雷。

　　三條紅線分別是：

　　1）剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；

　　2）凈負債率不得大于100%；

　　3）現金短債比不得小于1倍。

　　根據2019年的年報數據，恒大集團系數全踩，其中凈負債率高達159%，剔除預收款后的資產負債率為83%，現金短債比為0.61。

　　有意思的是，當時“三道紅線”全踩的五家房企中，有四家都涉足足球產業：恒大，富力，綠地，華夏幸福。

　　這也就是為什么過去十年為房地產所滲透的中國職業足球聯賽，也開始從前年秋天滑落谷底。

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　　在那之前，房企憑借地皮（地皮怎么拿到的這就是各有各的故事了）去貸款蓋房，蓋房的同時配合炒房團抬價，收取業主高額的首付（有的房子甚至要付幾十萬的“茶水費”才能搶到），在實質“預售模式”的融資操作下攏款，進而把龐大的資金再投入到其他領域，最集中的就是金融領域（放貸）。

　　數不勝數的地產集團擴張金融戰線，本金就是這么來的。

　　炒房客們拼命地配合房企加杠桿，買房、賣房，紅利享受到了，賺得盆滿缽滿，暴富的亦有不少；

　　房企則在這大好形勢下拼命擴張拿地、大漲房價、然后繼續貸款融資擴張；

　　房價漲，地價也沒閑著，各地方財政全數充盈。

　　但是，這種看似三贏的泡沫局面不會長久，因為老百姓的兜里不可能有那么多錢源源不斷的供給。

　　在這套模式里，房企和銀行都是兩頭通吃，只有業主是被兩頭剝削，且還是在房子能夠正常交付的情況下。

　　同時，地方政府看似也“享受紅利”、吸納著地產財閥們的財政上貢，只是風險也是在悄然增加。

　　一旦財閥們爆雷，各地方政府「破產」的危險絕不是危言聳聽。

　　而這背后，政府系統、特別是銀行系統，必然存在「問題」。

　　根據鄭州名門翠園業主的強制停貸告知書顯示，在房屋預售過程中，作為貸款銀行（諸如工商銀行、建設銀行、中國銀行、華夏銀行、平安銀行、興業銀行、鄭州銀行等），卻存在著不同程度違規發放貸款、未積極履行資金監管義務的行為。

　　名門翠園業主的做法并非個案，武漢綠地光谷星河繪全體業主也發布了停貸告知書，直指開發商違規挪用7.25億元監管資金，以及當地銀行未封頂即放貸的違規做法。

　　嚴格來說，這不僅是違規，更是違紀，如若屬實，背后毫無疑問存有嚴重的貪腐行為。

　　西安世茂璀璨傾城二期業主也指出，與開發商合作的銀行未按照購房合同和國家相關法律規定將按揭貸款的收款賬戶設定為監管賬戶，而是設定為開發商一般賬戶，這導致業主的按揭款脫離監管，并被開發商暗箱挪用。

　　我查了一下，早在2003年，央行就出臺了“121號文件”明確：

　　只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金。

　　這種局面下，一旦房企因貸款困難而爆雷、全成爛尾樓，業主等于是花錢買空氣。

　　3

　　近二十年來，一套房子對于一個家庭意味著什么？

　　恩格斯在其著作《論住宅問題》中曾指出：

　　一切歷史時代的被剝削者，幾乎都無例外地遭受到住宅缺乏的威脅。在資本主義時代，工人階級本來已經處在很惡劣的居住條件，又因人口大量涌進城市而更加惡化。不僅房租大幅度地提高，甚至難于找到住所。

　　在《共產黨宣言》里描述得則更加精準具體：

　　當廠主對工人的剝削告一段落，工人領到了用現錢支付的工資的時候，馬上就有資產階級中的另一部分人——房東、小店主、當鋪老板等等向他們撲來。

　　80年代末，中國引進了土地拍賣制度，允許地方政府拍賣“國有土地使用權”；

　　1994年進行了分稅制改革，中央政府回收了部分稅權，各地方政府獲得城市土地出讓收益權；同年，商品房預售制落地。

　　1998年房地產市場化改革；

　　2003年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》出臺……

　　從此，網絡鍵政圈喜歡稱呼的“黃金十年”正式開啟，各地方政府均開始了“靠土地養財政”的日子，房價徹底壓制不住……

　　預售制、公攤面積、土地批租制，這些在香港操弄純熟、卻也早已把香港市民壓榨掏空的房產業規則，大搖大擺地進入了社會主義中國的大陸地區。

　　大衛·哈維在著作《社會正義與城市》中，曾將土地看作“純粹的金融資產”，而不是再像馬克思那樣強調“土地作為生產資料或生產條件”的地位與作用。

　　哈維的觀點一針見血：

　　土地一旦被視為金融資產，便與股票、政府債券等投資對象一樣，成了虛擬資本的一種形式。

　　2017年，哈維還曾在演講中留下過這樣三段話：

　　房地產成了21世紀以來中國經濟增長的基礎，從1980年以來，中國的房產量增長了300%。從2012年以來，中國生產的水泥混凝土量已經超過了美國自1900年以來的生產量。

　　最近30年，房屋已經成為一種投機手段和投機目標，中國越來越趨向于采用資本運作模式。金融危機之時，中國政府向市場投入大量貨幣救市，在2008-2009年，中國對美國的出口下降，中國出口部門大約損失了近3000萬個工作崗位。

　　但是中國政府在2008-2010年創造出大約3400萬個工作崗位，消費市場并沒有因此而活躍，房地產市場反而越來越容易出現投機熱潮和資產泡沫。

　　這其實也為當下房地產稅推行不下去、各地向中央施壓埋下了伏筆。

　　為什么當下房地產稅阻力巨大？

　　可以一覽，一直到2020年，土地財政依賴度超過100%的城市有二十個，土地財政依賴度超過50%的城市有四十個（所以“試點”也就順理成章選在了深圳這種土地依賴度低又沒有過多歷史遺留政治勢力的城市）。

　　細化到省級，去年財政對土地依存度超100%的也有多達五個省份，這簡直不可思議。

　　這就是各地揭竿、使推行房地產稅和取消預售制全部受阻的現實原因。

　　當地方政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財政為核心目標，將房地產業搞成表面上“強政府控制且自身扮演行業監管角色”，卻又縱容行業進入了大批魚龍混雜者時，所謂的行業監管自然也就變成選擇性執法特征明顯的可軟可硬、可公關和可俘獲的了。

　　4

　　本次的爛尾樓風波中，不僅是購房的業主其金錢付諸東流，蓋房子的工人其體力付出也血本無歸，成了欠薪群體。

　　真實應了馬克思的話：

　　農奴曾經在農奴制度下掙扎到公社社員的地位，小資產者也曾經在封建專制制度的束縛下掙扎到資產者的地位。而現代的工人卻相反，他們并不是隨著工業的進步而上升，而是越來越降到本階級的生存條件以下。工人變成赤貧者，貧困比人口和財富增長得還要快。

　　綠地香港之前就貼公告公然聲稱：

　　拉橫幅討薪屬于違法；

　　堵塞道路、阻礙交通、封鎖出入口討薪屬于違法；

　　采取跳樓、爬塔吊討薪屬于違法；

　　切斷水電、沖擊施工現場討薪屬于違法；

　　圍堵辦公區域討薪屬于違法；

　　擾亂現場調處管理秩序討薪屬于違法；

　　違法討薪行為輕則罰款、拘留，重則判刑。

　　好家伙，工人們討薪都是違法，你欠薪違不違法？轉移資產違不違法？

　　這里面還有一點，就是所謂的“欠銀行一百萬，銀行是你大爺；欠銀行一百億，你是銀行大爺”——房企也是欠銀行錢的，房企也早已經事實“停貸”了，銀行和政府的態度往往卻是“幫助企業脫困”……

　　而對業主的停貸呢？以影響征信相威脅！

　　這太不合理。

　　嚴格來說，自去年以來金融系統的反腐力度已經是改革開放最巨，其背景正是多年來冗雜的腐敗沉珂，一眼望去幾乎盡是歷史遺留問題。

　　前文提到的2020年秋天推出的三條紅線，正是為了為這趟飛奔的列車踩剎車、停止房地產業以貸養貸的泡沫繼續吹大。

　　這便也催生出了一副“哀鴻遍野”的民營房企群像，尤以恒大集團為首，包括建業集團等，均紛紛向政府伸出雙手、要求行政力量施以援手。

　　但問題在于，集團一個個看似危如累卵，但那幫寡頭們自身（及其所轄管理層）不會受到半點傷害（如果不受到政治層面的清算的話）。

　　真正流血流淚的，只會是拿不到工資的建筑工人，以及售樓處里哀嚎停貸的業主。

　　前文提及2003年央行出臺了“121號文件”，但同在2003年，國務院也下發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”。

　　這就為房產巨賈們搖身一變、從當年土改中的被專政對象“翻身”成為中國經濟的支柱，提供了強力的法統支撐。

　　量化國民經濟的唯一指標當然就是GDP了，所以完全可以說：GDP綁架了房地產，也讓新時代的房產寡頭們一躍而成國家各處的座上賓。

　　那么這些握有巨量財富和跨境資源的寡頭，其體量達到一定程度后，愿景又是什么呢？

　　還是馬克思導師，曾給出過答案：

　　由此，必然產生的結果就是政治的集中。

　　尾大不掉、大而不倒，地產財閥們今天已經是一株株有恃無恐的參天大樹。

　　土地融資養活了地方政府的財政，房企信貸養活了商業銀行的賬本，作為“硬通貨”、“硬質押”的土地和房產又養活了房企自生或寄生的金融公司。

　　那么，誰沒被養活？

　　只能是買不起房的打工人、供不起房的房奴。

　　特別是在疫情沖擊下，普通人的生活更加難以為繼。

　　房地產的這波動蕩已持續兩年之久，根據國家統計局1-5月份的數據，全國銷售面積跌23.6%，銷售額跌31.5%，房地產開發景氣指數為近年最低值。

　　然而，縱使停貸聲是蒼生淚，卻問朱門觥籌嘆何知？

　　跋

　　最后，我還是要說幾句……希望各位同志能看懂（結合前文房地產稅的相關文段）。

　　古代有云：

　　反貪官不反皇帝。

　　此話雖有巨大的歷史局限性和階級回避性（毛主席就曾嚴厲批判過），但放在具體語境里的現實層面，倒也是可以理解的。

　　皇帝往往沒有個人私利，會從全局考慮統籌百姓利益、撫恤百姓溫飽、維護統治根基。

　　但是朝堂貪官們、既得利益當權者和門閥諸侯們則不然，他們哪管死后洪水滔天，只知搜刮民脂民膏、陽奉陰違、暗中對抗皇帝。

　　去年的10月16日，第20期《求是》雜志發表重要文章《扎實推動共同富?！罚?/p>

　　要防止社會階層固化，暢通向上流動通道，給更多人創造致富機會，形成人人參與的發展環境，避免‘內卷’、‘躺平’”、“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

　　一個禮拜后，全國人民代表大會常務委員會決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅試點改革試點工作。

　　非要最高聲音出來定調，才能真正落錘。

　　但令人震驚的是，即便如此，不到一年就宣告夭折。

　　早在2013年11月，十八屆三中全會就通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》。

　　當時這份文件最關鍵、也是那一階段不太為人注目的點在于，其提出了“盡快房地產稅立法并適時推進改革”。

　　這意味著，稅種已經從“房產稅”被明確為“房地產稅”。

　　一字之差，盡是玄妙。

　　“房地產稅”，這就不是某個單一的新稅種了，而是整合現有“房產稅”和“城鎮土地使用稅”兩大稅種、同時開征新稅種的一套組合拳。

　　征收“房產稅”是受到桎梏的，想要動那幫炒房團、囤房客、各種包租公包租婆、甚至上游資本的“多房黨”……都是很困難的。

　　阻力重重，遍地是動不了的既得奶酪。

　　但是征收“房地產稅”，就可以起到“一棒子打死整個上游”的效果，這又是人民心聲。

　　根據中國財政科學研究院公共收入研究中心張學誕老師的看法：

　　綜合看，建議國家統一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據實際情況確定具體人均免稅面積。

　　按此標準，中國多數剛需普通住戶都有望在免稅范圍內，而囤房黨（所謂的富人階群）則迎來了腦袋頂上的達摩克利斯劍。

　　房地產稅，十八大后的十年來真的從來沒有停止過出臺的努力，人民群眾是看得見的。

　　但我們同樣看得見的是：中央在推行改革時遭遇的攔路虎有多么兇猛。

　　去年秋天的重錘，就是要用房地產稅將格局平衡，既是保證最底層家庭不在征稅之內，又是保證中上游交出的稅收能夠反哺三四線地方政府的財政。

　　看去年6月的這條新聞：

　　公平，才是最有效的維穩。

　　對富人與窮人來說，是；對富省與窮省來說，同樣是。

　　今天，以恒大集團總部所在的深圳為案，這個晚近四十年的典型城市，二手房房價曾連漲30個月，全國租售比榜單倒數第二，導致企業經營困難、打工群體生活艱辛難，寶安區廠房租金一度超過30元/m²/天。

　　連科技巨頭華為都被迫逃去東莞。

　　放眼望去，今天中國財富榜上還有幾位富豪是做科技與實業的？

　　華為被趕出深圳的側面，一度是呼嘯風云的電商財閥與地產巨鱷們壟斷著福布斯排行榜，稱為創業者和精神資本家的“偶像”。

　　深圳作為改革開放的形象城市，2019年的工業投資已是負增長……

　　不說遠的西方，就說近的香港，從發達工業化到產業空心化，只需一代人而已。

　　推薦閱讀：香港，告別1997（見閱讀原文）

　　錢進了金融客和地產商的口袋里，那么老百姓呢？

　　從消費的角度看，去年國慶，出行人數的體量已經達到2019年（疫情前）的90%，但是旅游消費卻只達到60%。

　　中國老百姓可支配收入的規模只占GDP比重42%，最多數的群眾，其實真的哭窮啊。

　　窮，則思變，中央一直在做動作。

　　從2020年秋天開始到去年房地產稅幾乎落地的一年時間，國家連續針對房地產行業、金融信貸行業、教培行業、娛樂文藝行業、游戲電競行業祭出重拳，整治這些領域過去二十多年來瘋狂的資本入侵。

　　國家整治資本市場、特別是整頓與境外勢力糾纏不清的國內互聯網財閥，這已經是大勢所趨，也是人民群眾的呼聲所就。

　　直至去年秋天落錘的房地產稅，人民的呼聲一向是源于現實。

　　國家統計局曾對2007—2012年居民收入增長來源做過分析，結果顯示勞動報酬（含工資收入、農戶及個體工商戶經營收入）貢獻了80%，政府轉移型收入貢獻15%左右，財產性收入貢獻僅為3.7%。

　　究其原因，我國居民投資渠道確實太狹窄了，七成家庭的財富都集中在房產（房產增值屬于紙上財富，不算財產收入，租金收入有限）上，而金融資產中，銀行儲蓄占大頭，股市和債券投資比例過低。

　　這也是為什么在去年，領袖會宣布成立北京證券交易所，力圖“吸引和服務中小企業”。

　　這都是內循環的組合拳，特別是在國際疫情難消（去年以來世界經濟收縮3.5%）+美國輸出通脹（8月美國貿易逆差＄733億仍瘋狂印錢）的背景下。

　　在我看來，這才是真正的“人口紅利”，而不是過去那些年里沿海打工潮、血汗工廠式的人肉堆砌。

　　只是，改革——即解決「歷史遺留問題」，恐怕十年不夠……就說這么多。

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