保障房需要實行租售一體化！
近日，陜西省洋縣房管局要求廉租房租戶必須一次性交納30年租金，方可入住廉租房，導致部分租戶無力負擔。當地官員表示，“這樣的做法的確欠妥，但也確實是無奈之舉”，“洋縣是國家級貧困縣，根本無力按國家有關規定提供廉租房建設配套資金，資金缺口巨大”。據悉，此事經媒體報道后，當地已叫停了這一做法。
洋縣“一次性交納30年租金”的做法雖然十分荒謬，但從中也拆射出了我國目前保障房建設中不得不承認的現實困境。雖然保障房建設土地方面容易通過國土部門優先保證供應來解決，但資金方面在分稅制沒有得到根本變革、地方融資平臺被清理、土地出讓收入預期下降等背景下，全國許多地方政府無力承擔保障房建設所需的支出。而社會資金方面，一些政府官員坦言，經適房和兩限房雖能一次收回成本，但企業和金融機構往往嫌棄其利潤低；公租房和廉租房等資金沉淀量大，回籠較慢，社會資金“顧慮”更多。因此迫切需要加快探索保障房盈利模式，吸引更多社會資本。
至于保障房分配方面，現在的騙購，騙租現象也是很多，對于將來能否公平公正分配，更是受到民眾的高度關注。而另外，除了保障房分配問題，網民對保障房建設質量也是十分關注的。
那么我們應該用怎樣的盈利模式來吸引社會資金去解決保障房建設資金問題？又應該如何減少保障房公正分配，建設質量等方面的問題呢？
對此，筆者認為若能吸取一些地方政府出售保障房的經驗、教訓，修改完善保障房的出售制度，全面允許廉租房，公租房先保障性出租，后市場化出售，那么或許就可通過一系列政策設計來解決保障房的建設資金，分配，質量問題等了。
首先統一保障房類型：將現有保障房制度中，廉租房、公租房、經濟適用房、兩限房、棚戶區改造拆遷房等不同種類房型統一為“保障型租售房”。對于原廉租房對象，政府將以補貼房租方式幫其承租保障型租售房。而原公共租房政策對象，則可主要參考現有公共租賃住房政策執行；對于原經適房等適用對像，則鼓勵其先租后買。但各類都須租住滿5年才可按市場價申請購房屋產權。
其次市場化出售方面。應該規定一般情況下只能由原租住戶優先申購，不能向其他人出售。同時將現行保障房土地的行政無償劃拔方式，改為有償出讓，無息延期支付方式，盡量使保障房運營公司對保障房擁有較完全的產權，以便將來出售等。申購出售時則應該改為按商品房的市場價來執行，扣除房屋建設、維護成本等相關費用后，相應的土地價值部分由保障型租售房運營公司與出讓土地的地方政府分享，具體比例可參考現有中央規定：土地出讓金凈收益10%必須用于保障性住房建設標準，將1０％或更高比例的土地轉讓收益留給保障房運營公司，進一步增強其還本付息能力。雖然這樣完全還本不太可能，但只要能保證足夠的付息能力，則不但現在融資容易，將來也能以借新債還舊債的方式運營下去了。
同時這樣做或許能夠減少保障房政策中的投機尋利機會，加上嚴懲騙租、騙購行為等措施，就能減少國有土地資產等的損失，讓更多真正需要保障的低收入者得到入住保障房的機會了。
至于出售后，將來可出租房源會變少的問題。到時候也是可視機再建設，在動態上保持相當數量的保障性租房房源即可。
而具體建設運營方面，雖然一般民營企業，社會機構也可參加，但由于保障房的特殊性，或許還是要組建大型運營公司后再吸收社會資金來專門負責建設運營，以便捆綁建設運營不同地方的保障房，方便統一融資，以及售后再建，實行動態發展等等。比如由省級或中央國資部門建立國有保障房運營集團公司，或者由大型民營房企參與建設運營等等。而這樣也有助于集中監管，不像現在各地政府，各類企業單位分頭建設那樣容易出現各類亂象、問題。
這樣政府通過發放租房補貼，新的政策制度設計等來提高保障房建設盈利水平，或許就能吸引更多社會資金來建設運營“保障型租售房”，減輕政府之財政壓力，保證保障房建設規模數量了。同時，采用先租后售制度后，由企業建設運營，也有助于提高保障房質量。因為經過5年租住期后，一般的質量問題應該都可體驗出來，企業若不嚴把質量關，若有嚴重質量問題則勢必將難以出售，影響企業經營效益。
作者：陳健敏
水針發展研究室
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