《財聯(lián)社》報道，“四川省宜賓市興文縣出臺購房補(bǔ)貼政策，內(nèi)容涉及鼓勵企業(yè)預(yù)發(fā)工資交購房首付、可申請專項基金墊付月供等。”
你沒看錯，地方居然鼓勵企業(yè)提前發(fā)工資，這在以前想都不敢想，現(xiàn)在卻出現(xiàn)了。這說明，地方真的是沒錢了，急需房地產(chǎn)沖起來，提供點(diǎn)資金。
興文縣2022年數(shù)據(jù)顯示，一般預(yù)算收入13.68億元，負(fù)債卻高達(dá)55.53億元，償還利息的支出高達(dá)4.1億元，占一般預(yù)算收入的29%。整個一般預(yù)算支出為36.27億元，財政自給率僅為38%。
缺錢！還是缺錢！
如果房地產(chǎn)能提供錢該多好?。?/p>
著急的不僅僅是興文縣，哪個地方不著急？不過就是興文縣太直白了點(diǎn)。
實際上，所有地方都著急，因為和房地產(chǎn)聯(lián)系最緊密的，除了銀行，就是地方政府。
在房地產(chǎn)數(shù)十年的發(fā)展中，地產(chǎn)資本、生息資本（銀行）和土地所有者形成了緊密的同盟。在這個同盟中，三者執(zhí)行各自的職能，并獲得相應(yīng)的剩余價值。
地方政府征收土地，整改土地（六通一平），并通過招拍掛的方式將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，從而獲取土地出讓金。
開發(fā)商獲得土地后，向銀行申請開發(fā)貸款，并預(yù)售樓花獲得預(yù)收款和按揭貸，委托建筑商興建房屋并交付給購房者。通過高杠桿和高周轉(zhuǎn)的方式，開發(fā)商獲取了不菲的收益。
銀行向開發(fā)商提供開發(fā)貸，向購房者提供按揭貸，作為生息資本獲取利息收益。
一套售價200萬的商品房，土地加稅金的費(fèi)用大致在4-5成，建安等施工相關(guān)費(fèi)用3-4成左右，其他費(fèi)用大致在1成左右，開發(fā)商利潤大致在1-2成。假設(shè)商業(yè)貸款100萬，貸款年限20年，利率按4.9%計算，還款方式為等額本息，則購房者最終還款額度為157萬。
初略估算，一套售價200萬的商品房（最后付款為257萬），有約60-80萬左右的建筑相關(guān)成本，余下部分被開發(fā)商、銀行和地方政府瓜分，其中：
?。?）地方政府通過土地出讓金和稅金的方式，獲得80-100萬左右的收益。
（2）銀行通過按揭貸獲得57萬收益，另通過開發(fā)貸利息（對應(yīng)上面的其他費(fèi)用中的一部分）獲得不到20萬的收益。
?。?）開發(fā)商獲得20萬左右的利潤。
【上述比例僅為大致比例，不同城市由于地價不同比例也不同】
地方政府的財政收入有兩個主要來源，一個是一般公共財政收入，一個是政府性基金收入，后者的主體部分就是賣地收入。
招拍掛以來，政府性基金收入成了地方事實上的第二財政，“吃飯靠第一財政，發(fā)展靠第二財政”。伴隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，地價不斷攀升，地方政府通過征地賣地占有大量剩余價值。
在這個過程中，財政和地產(chǎn)資本深度綁定，形成了極具特色的“土地財政”。土地財政依賴度是描述土地出讓金占地方財政比例的指標(biāo)，我們可以用該指標(biāo)初略地描述地方對土地財政的依賴。
土地財政依賴度=政府性基金收入÷（一般公共財政收入+政府性基金收入）。
按2022年數(shù)據(jù)（上圖）：
?。?）有十個省市土地財政依賴度在40%以上。
?。?）有七個省市土地財政依賴度在30-40%之間。
?。?）有七個省市土地財政依賴度在20-30%之間。
（4）有五個城市土地財政依賴度低于20%（缺黑龍江和江西的數(shù)據(jù)）。
由此可見，我國四大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省中有三個（江蘇、浙江、山東）土地財政依賴度在40%以上。我國一半以上省市土地財政依賴度在30%以上。因此，一旦房地產(chǎn)價格下滑，地方財政就會受到巨大沖擊。
房價下滑以來，地方政府賣地收入大幅下滑，今年1-11月累計收入4.2萬億，而2021年1-12月累計收入是8.7萬億。今年的賣地收入，大致也就和2017年持平，但2017年的GDP才80萬億左右，現(xiàn)在已經(jīng)超過120萬億了。
房價下滑老百姓損失大不大不好說，地方的損失是真大。所以，從這個方面講，對地方而言，房價下跌是要了老命了！
最后，為了防止曲解，我要申明，我相信我們一定能渡過難關(guān)，困難只是暫時的。
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