中國離“住有所居”有多遠(yuǎn)

文/本刊記者 張由存

    提要

   很多人面對“耗子搬家”式的生活方式，既不能置買家庭用品，亦不能安居樂業(yè)，特別是面對承受不起的高房價，他們除悲觀失望外，還對社會產(chǎn)生了很大的不滿。
    城市的發(fā)展決不是僅靠有戶籍的城市人做出的，實際上仰賴了農(nóng)村的大力支持和農(nóng)民工及外來就業(yè)人員的辛苦和勞動。而今城市發(fā)展起來了，卻把他們一概排斥在城市之外，這怎么能叫發(fā)展成果共享呢？這還算什么公平正義呢？
   
    百姓因為拆遷更換新的住處時，不得不傾其所有，很多人由小康之家變成了巨額負(fù)債戶。這不僅給百姓生活加重了負(fù)擔(dān)，也使社會消費能力大為銳減，我們的內(nèi)需啟動困難，實際上與此有關(guān)。
   
    取消廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房政策的戶籍歧視，真正降低房價，才能讓多數(shù)人實現(xiàn)安居夢想
   
    訪談嘉賓  任玉嶺 全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事
   
    訪談動機(jī)：從2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（通稱37號文件），到2007年8月初國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(通稱24號文件)，再到中共十七大報告明確提出要努力使全體人民“住有所居”和城鎮(zhèn)居民保障性住房政策《廉租住房保障辦法》及《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的雙雙落地，觀察家據(jù)此得出結(jié)論，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式正在經(jīng)歷一次巨大的轉(zhuǎn)變，民生性正在成為最近整個中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的一個風(fēng)向性指標(biāo)。
   
    那么，“住有所居”的確切含義應(yīng)該是什么？目前我國的住房政策及其實踐與“住有所居”的目標(biāo)之間尚有哪些差距？本刊就此專訪了全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺。
   
    “大多數(shù)人住房不需產(chǎn)權(quán)論”與“住有所居”的政策不符
   
    背景：1998年國務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》已經(jīng)確定了我國住房供給的三級結(jié)構(gòu)體系：“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房?！弊罱?，國務(wù)院及相關(guān)部委又陸續(xù)出臺了反映住房民生性的24號文件、359號文件、64號文件、39號令等一系列文件。
   
    中國財富：十七大開幕后的第二天，你便接受了“中國網(wǎng)”關(guān)于民生問題的訪談，對公眾理解民生問題產(chǎn)生了很好影響。現(xiàn)在想請你就總書記講到的“住有所居”問題談?wù)勀愕恼J(rèn)識和感想。
   
    任玉嶺：住房對每一個人來說都是生存的基本需要。自古人們就分別用“安居樂業(yè)”和“流離失所”來分別形容人的幸福生活和不幸。有了安居才能樂業(yè)，失去了住所，就要遭受流離的痛苦和災(zāi)難。中國還有一句話，就是“有恒居者，方能心有恒”，也就是說，一個人連恒居都沒有的話，他就很難有恒心去專注事業(yè)。從這個意義上講，住房是最大的民生問題之一。正因如此，世界上很多國家都十分關(guān)注百姓的住房問題，為保證百姓有安居之所，出臺了多種多樣的措施和保障。黨的十七次代表大會提出“住有所居”，一方面說明了隨著經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、城市化大推進(jìn)，確實出現(xiàn)了一些群眾無房住或住房難的新問題；另一方面說明了中國共產(chǎn)黨把發(fā)展好、維護(hù)好、實現(xiàn)好最廣大人民的根本利益當(dāng)做了一切工作的出發(fā)點和落腳點。
   
    中國財富：有人說，社會上有很多出租房，買不起房的你就去租住就是了。并且說，住房不一定要產(chǎn)權(quán)，說買房住是一種錯誤觀念。請問，你對這個問題怎樣看？
   
    任玉嶺：我認(rèn)為說這種話的人是不了解中國國情。如果說這話的人是政府官員的話，他不是官僚主義，也是缺乏群眾觀點。中央指的“住有所居”，雖然不是要人人都要有房產(chǎn)，但也要做到廣大群眾能夠安居和穩(wěn)定。政府推出的廉租房，雖不是讓住房的人有產(chǎn)權(quán)，但它可以使百姓的住所相對持久和穩(wěn)定。應(yīng)該說，對于大多數(shù)人，還是要有產(chǎn)權(quán)房。正如前面提到的，“有恒居者，方能心有恒”，我們?yōu)榱耸箯V大百姓能“安居樂業(yè)”，使作為生產(chǎn)力要素的廣大勞動者能夠有恒心專注事業(yè)，促進(jìn)國家發(fā)展和振興，就應(yīng)該讓絕大多數(shù)人能夠買起房和住上自有產(chǎn)權(quán)房。
   
    新加坡作為一個彈丸小國，資源十分缺乏，總面積僅有626平方公里，而它之所以能在經(jīng)過三十年的建設(shè)后，一躍而成為世界的發(fā)達(dá)國家，固然有很多因素，但它對居民住房的特別關(guān)注不能說不是促其發(fā)展的重要原因。新加坡讓80%以上的居民住進(jìn)了一般用兩年左右的家庭收入就可以買得起的經(jīng)濟(jì)適用住房（他們稱組屋）。住廉租房的人僅占其中的11%，而且這個廉租房是國家提供的，除了價格低廉外，住起來十分持久和穩(wěn)定。
   
    我國因為房地產(chǎn)增值很快，有很多人買了第二套、第三套甚至更多的住宅，專門用于增值和出租，看起來是可以租用的住房很多，但很多人租不起。例如，我家在中關(guān)村租了一間8平方米的小房子，月租金高達(dá)950元，像這樣的高價房，工薪階層能有幾人租得起？再說，因為房價過快上升，很多租房戶都不會簽太長時間的租房合同。一年一個價，住不起就得搬家。我認(rèn)識的兩個人，為租便宜房，前年從亞運村遷到天通苑，而去年天通苑房價上升后，租房價大大提升，因為租不起，不得不再次遷出天通苑，住進(jìn)了城里面一間十分狹窄的地下室。很多人面對這種“耗子搬家”式的生活方式，既不能置買家庭用品，也不能安居樂業(yè)，特別是面對承受不起的高房價，他們除悲觀失望外，還對社會產(chǎn)生了很大的怨恨和不滿。因此，我們不能茍同“大多數(shù)人住房不需產(chǎn)權(quán)論”的認(rèn)識和觀點，更不能讓其誤導(dǎo)我們“住有所居”的政策脫軌和偏斜。
   
    我國城市化不應(yīng)該只是城市人口的富裕化
   
    背景：1987年，老周當(dāng)兵復(fù)員后沒有回到老家，經(jīng)部隊介紹到原京棉一廠上班(臨時工)，當(dāng)時原老廠長安排給一間10平方米的小屋，二十多年來全家一直以此為家?，F(xiàn)在廠子已經(jīng)倒閉，地皮賣給了開發(fā)商，老周一家成了拆遷戶。因為和開發(fā)商協(xié)商不成，老周前不久被廠子告上法庭。廠拆遷辦領(lǐng)導(dǎo)說，房子當(dāng)時是暫時給老周一家住，既然老周已經(jīng)不在廠里上班，就該無償還給單位。別的住戶已經(jīng)遷入新居快一年了，但老周一家因為沒有房條又不是廠里正式職工，而且戶口不在北京，所以，至今何去何從沒有著落。
    中國財富：現(xiàn)在有人說，城里人基本都有房住了，真正困難的只是那些低收入的低保戶，因此，政府的主要責(zé)任應(yīng)是蓋一些廉租房，解決一下這些困難戶的問題就夠了。請問你也這樣認(rèn)為嗎？
   
    任玉嶺：我在各地調(diào)查時，也發(fā)現(xiàn)了這樣一個問題。各地政府在解決居民住房時，確實僅考慮了低收入的低保戶。各地領(lǐng)我們參觀的也都是低保戶解決了住房的示范和典型。而且這個比例極小，所占房地產(chǎn)的規(guī)模也十分有限。事實上，當(dāng)前社會上反映出住房問題的遠(yuǎn)不止低收入的低保戶，而是占城市人口比重很大的低收入群體。在研究居民住房問題時，如果不能把眼光瞄準(zhǔn)廣大低收入階層，我們就會犯方向性錯誤，貽誤為廣大百姓造福的有效時機(jī)。
   
    現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是如何衡量低收入。在討論住房問題時，需對低收入有一個明確的判定，不能采取長期以來為扶持貧困而沿用的低收入標(biāo)準(zhǔn)。為此，我們必須從中國國情出發(fā)，應(yīng)把買房難度大的人納入到低收入的人群中。但這些低收入人群又不能都去住廉租房，住廉租房的人應(yīng)控制在城市人口的10%左右，其余的低收入人群住房應(yīng)靠政府通過不同渠道來保證。2007年3月份，我在清華作了一個《關(guān)于重構(gòu)居民住房體系》的報告，在這個報告中，我設(shè)定了一個公式，即：
   
    1、家庭年收入×6＞當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行平均房價×100平方米，應(yīng)排除到政府管控供房的渠道之外。
   
    2、家庭年收入×6≤當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行房價×100平方米，應(yīng)進(jìn)入購置經(jīng)濟(jì)適用房行列（適于廣大有工作的城市居民，不受戶籍制約）。
   
    3、家庭年收入×20≤當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行房價×100平方米，應(yīng)進(jìn)入享受廉租房行列（適于廣大有工作的城市居民，不受戶籍限制）。
   
    國外家庭收入與住房價比例為1:3～5，而且多為帶花園的二層樓。我們按1:6和100平方米都是考慮到我國的國情，設(shè)定的住房面積已經(jīng)很低，設(shè)定的收入房價比已高出國外的最高值。由于我國收入差距拉得過大，平均收入以下的人口往往高達(dá)70%還要多。所以，我們姑且把平均收入水平以下的人定為低收入的話，那么，通過政府渠道保障住房的人數(shù)也就不會低于70%。不久前，國務(wù)院出臺的關(guān)于解決低收入人群住房的《若干意見》提出了兩個70%，即70%的住房要建小戶型；70%的土地要保證供給廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，我認(rèn)為這是比較符合實際的，也是需要加強監(jiān)督、保證落實的。
   
    中國財富：有人主張經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房不能給無戶籍的外來戶，認(rèn)為這會造成大城市膨脹，引起城市病，你認(rèn)為這樣合理嗎？
   
    任玉嶺：我認(rèn)為這種主張是徹底違背了科學(xué)發(fā)展觀的基本原理?？茖W(xué)發(fā)展觀的核心是“以人為本”。中央提出，發(fā)展為了人民，依靠人民發(fā)展，發(fā)展成果由人民共享。我們改革開放初期北京僅有一個北京飯店是17層樓，上海僅有一個國際飯店是22層樓，而今全國各地已是高樓林立，很多城市的高樓之多都超過了世界上一些有名的大都市，中國的城市不僅城市面貌可以同國外相媲美，而且有些城市的消費水平已經(jīng)超過了香港和巴黎。所有這些發(fā)展決不都是僅靠有戶籍的城市人做出的，實際上仰賴了農(nóng)村的大力支持和農(nóng)民工及外來就業(yè)人員的辛苦和勞動。而今城市發(fā)展起來了，我們把農(nóng)民工和外來人員一概排斥在城市之外，醫(yī)保、教育和多種福利沒有他們的份，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房他們也不能買，這怎么能叫發(fā)展成果共享呢？這還算什么公平正義呢？
   
    我們院里有一個保姆，是安徽無為人，她80年代初進(jìn)京時不到20歲，至今在北京至少已工作二十五年以上，從沒結(jié)婚到結(jié)婚，從沒小孩到有小孩，迄今兩個孩子都近二十來歲了，丈夫也來京打工了，但是仍然無房住。四口人在遠(yuǎn)郊區(qū)租住農(nóng)民的房子住，擠在條件很差的環(huán)境中。類似這樣的農(nóng)民工，還有很多無戶籍的已工作的大學(xué)生，都承受著這樣無住房的艱難和困苦。出現(xiàn)這種情況的根本原因，還是二元經(jīng)濟(jì)的體制沒改變，更是人們僵固的二元思想在作祟。
   
    中國財富：聽說最近被批準(zhǔn)的某城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試點市想解決外來務(wù)工和農(nóng)民工的住房問題，但說是財政能力有限，因此，仍然無法進(jìn)行統(tǒng)籌，你認(rèn)為該怎樣解決這個矛盾呢？
   
    任玉嶺：改革開放發(fā)展到今天，確實出現(xiàn)了一個既得利益群體，總是不歡迎進(jìn)一步的改革，總是希望不斷膨脹和保護(hù)自己的利益。那種沒有能力承受改革的說法，也正表明了改革與拒絕改革的博弈。
   
    中國要解決“三農(nóng)”問題，重要的是要分流農(nóng)民，要推進(jìn)城鎮(zhèn)化，要使更多的農(nóng)民轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，使其由農(nóng)民變市民。如果城市一味拒絕把農(nóng)民工留在城市里，中國農(nóng)民的分流就只能是一句空話，中國的城市化也只能是城市人口的富?；?。城市要把農(nóng)民工和外來就業(yè)的大學(xué)生同本城市市民一起規(guī)劃、統(tǒng)籌發(fā)展，就一定要在住房問題上首先突破。要使經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的市場向農(nóng)民工和外來就業(yè)的大學(xué)生開放，使他們“住有所居”和安居樂業(yè)。
   
    城市有沒有這方面的財政承載力，不是取決于城市的財政能力，而是取決于城市愿不愿接受農(nóng)民工和外來就業(yè)大學(xué)生的思想。主導(dǎo)思想解決了，城市就一定有能力使經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房向農(nóng)民工和外來大學(xué)生開放。我們早期的工業(yè)化和城市化是靠農(nóng)民貢獻(xiàn)支撐發(fā)展起來的，我們改革后的城市繁榮仍然離不開農(nóng)村的支援和農(nóng)民工的勞動和創(chuàng)造。我們城市人的工資、住房和福利都比農(nóng)民工高出了很多倍。我們城市管理機(jī)構(gòu)用于接待、出國和用車方面的費用，幾乎占去了財政的1/3。只要能以按照總書記提出的“務(wù)必艱苦奮斗”的指示去行事，我們就一定會有足夠的財政能力多蓋一些廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決農(nóng)民工的住宿和留城。再說，這些年來，城市占據(jù)了農(nóng)民的大量土地，低價補償，高價賣出，很多城市由土地賺的錢都高達(dá)數(shù)十億，甚至上百億元?，F(xiàn)在僅提出用10%的土地凈收入建設(shè)廉租房，那90%呢？因此，解決農(nóng)民工在城市居住廉租房應(yīng)該是有條件的。只要思想轉(zhuǎn)變了，財政的承受能力就有了。
   
    中國房地產(chǎn)利潤是美國的10倍以上
   
    背景：2007年10月10日發(fā)布的胡潤百富榜，碧桂園26歲的接班人楊惠妍以1300億元位居第一。2006年，楊的排名是281位，財富為12億元。2007年的胡潤百富榜上榜門檻仍為8億元，上榜人數(shù)由前一年的500人增加到了800人，進(jìn)入前10名的門檻由2006年的100億元上升到了360億元，而且前10名當(dāng)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的多達(dá)6位，前100名中有39名是從事房地產(chǎn)業(yè)。
   
    中國財富：很多人認(rèn)為房價過高是房地產(chǎn)商的暴利造成的，但也有一些評論說房地產(chǎn)是不存在暴利的，2006年國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)利潤還不到7%。你覺得此種問題在哪里？
   
    任玉嶺：我從1987年就開始跟蹤關(guān)注房地產(chǎn)，據(jù)我所知，多年來房地產(chǎn)的造價不算土地的話，每平方米只有幾百元。2002年，我到河北廊坊做調(diào)查，房地產(chǎn)老板告訴我，那里房屋成本價只有600元。2003年，我到四川遂寧市一個縣去調(diào)查，那里一個縣府廣場上的新樓房售價也才只有550元。同年，在吉林公主嶺市做調(diào)研，臨街的房產(chǎn)也才售價500元。2006年，我到溫州蒼南去，那里有一片28萬平方米的新的住宅樓，每平方米最高售價也才有630元。從北京近郊到東北、到西南、再到東南沿海，這些房價都沒有超過1000元的事實，足以說明房屋的造價成本是很低的?，F(xiàn)在很多大城市的房價動輒數(shù)千元、上萬元，甚至更高，說他無暴利，這能說得過去嗎？
   
    另外，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，在我國還很年輕，從上世紀(jì)80年代起步至今不到三十年，但是房地產(chǎn)業(yè)中冒出來的巨富之多，也足以說明房地產(chǎn)的暴利是存在的。我認(rèn)識的一位北京朋友，原先是某機(jī)關(guān)的副處長，1997年下海時借30萬元起家做了房地產(chǎn)，兩年前資產(chǎn)已經(jīng)過了26億元。一位廣州朋友也如此，當(dāng)初是某地建委的工程師，1997年下海時貸款500萬元做了房地產(chǎn)，現(xiàn)今的資產(chǎn)遠(yuǎn)高出30億元。
    2007年春節(jié)我同北京一個大型房地產(chǎn)公司老板吃年飯，當(dāng)我問及他公司的利潤有沒有100%時，回答說：“何止100%呀！”2007年3月份，我在北京貴賓樓參加一個聯(lián)誼會，坐在我身旁的一位從美國回中國的房地產(chǎn)老板，在我的詢問下，他說他在美國做房地產(chǎn)的利潤最高15%，而他在中國做的利潤是150%。說到這里，我想房地產(chǎn)有無暴利就不言自明了。
   
    至于為什么統(tǒng)計部門和房地產(chǎn)商把房地產(chǎn)的利潤說得那么低，此中深層原因我就不講了。但有一個原因是客觀存在的，那就是確有房地產(chǎn)公司圈養(yǎng)或收買了一些“御用文人”，在不停地為他們造輿論、作策劃，甚至編造陰陽賬。例如報紙上大談特談“房地產(chǎn)的漲價率還沒趕上GDP”等，這都對我們的主管人員和統(tǒng)計人員，造成了迷惑和影響。2007 年3月，我在清華大學(xué)談到房地產(chǎn)的高額利潤時，就有同學(xué)告訴我說，前一天建設(shè)部門的某司長講，房地產(chǎn)的利潤還不到7%，據(jù)說還是根據(jù)統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)講的。這些講話和統(tǒng)計我不能妄加評論，但是房價過高的深層原因，確實值得我們重視和關(guān)注，以免被一些假象所迷惑，干擾國家對房地產(chǎn)的決策和行動。
   
    中國財富：當(dāng)前很多人都說房地產(chǎn)價格無限攀升的原因主要還是市場需求推動的，而你卻談到房地產(chǎn)高價另有深層原因。這里我想請問，你對“市場需求論”如何評論，并想知道房產(chǎn)高價還有哪些深層原因？
   
    任玉嶺：房地產(chǎn)高價主要因市場需求造成的說法也對也不對。對的一面，確實現(xiàn)在需要住房的人大量存在，而在市場買房的人也確實很多。不對的一面，這種市場需求是一個假需求，有泡沫的需求，是投資需求和投機(jī)需求。我國因為財富分配的嚴(yán)重不公，很多需要房子的人，很難進(jìn)入買房市場，而另外一些人因有大把的鈔票，他們看到不動產(chǎn)的增值效益較高，所以就大量地投資購房，也可說是投機(jī)購房。這些購房人不是為了買房住，而是為了囤積和升值。這種房子積累過多時，泡沫就會破裂，市場就會坍塌，房地產(chǎn)的風(fēng)險就會到來。
   
    房地產(chǎn)高價除了暴利行為和市場的投機(jī)需求推動外，還有另外的深層原因：
   
    一是房屋中介的推動。房屋中介的炒作是造成房價高的重要原因之一。我在東南沿海有一位房地產(chǎn)界的老朋友，他在一個城市建起幾十萬平方米的住宅后，自己標(biāo)出了售價為每平方米2500元，他對此售價利潤空間之大已經(jīng)十分滿意。但后來冒出一個中介來，執(zhí)意要替他來售這批房，把此價格改成了每平方米5000元，價格整整增了一倍，中介公司在增倍的售價中分取了一半收益。
   
    二是土地的緊縮。土地供應(yīng)緊縮實際上并不十分突出，但由于有關(guān)方面熱衷于對此炒作，造成了土地供應(yīng)緊張形勢，促成了房價上漲。另外，土地的拍賣價近年來確有增長，也對房地產(chǎn)高價產(chǎn)生了推波助瀾的作用。還有些人，故意將土地囤積起來，造成土地緊張，抬高售價。
   
    三是商業(yè)賄賂嚴(yán)重，造成政府管理乏力。由于房地產(chǎn)利潤奇高，也造成這個行業(yè)的商業(yè)賄賂極為嚴(yán)重。房地產(chǎn)商面對社會腐敗嚴(yán)重、“尋租者”到處可見的情況，他們?yōu)榱说玫胶玫牡囟位蚨惚苷弑O(jiān)管，不惜用重金進(jìn)行賄賂。我在南方某市工作時，一個地產(chǎn)科長經(jīng)不起糖衣炮彈的打擊倒下了，又上任一個姓張的地產(chǎn)科長，結(jié)果不到半年，在他的床底下就放滿了現(xiàn)金300萬元。當(dāng)他被送到刑場槍決時，那些錢他還沒有拆封和點驗。這些年，全國各地出現(xiàn)的腐敗案，除了交通修路領(lǐng)域較多外，最多的腐敗還數(shù)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域向有關(guān)尋租者送住房、送別墅十分普遍，除此之外，還有送小孩出國、包國外念書的，提供資金到國外旅游的，送名貴書畫的，送汽車、電器的，送首飾和金卡的，甚至還有送美女陪住的，無奇不有。我們國家這些年倒下的大人物，包括陳良宇、成克杰、李家廷、杜世誠、劉志華等，無不與房地產(chǎn)有關(guān)系。
   
    正是因為這個領(lǐng)域利潤奇高，也因為“有錢能使鬼推磨”，造成了房屋超高定價無人管，土地囤集無人管，行業(yè)合謀共抬高價無人管，捂盤惜售無人管，經(jīng)濟(jì)適用房越軌出賣無人管，房地產(chǎn)商壟斷物業(yè)無人管。我們的一些金融機(jī)構(gòu)，也與房地產(chǎn)商打得火熱，不僅把大量的資金投向了房地產(chǎn)開發(fā)商，而且還把大量資金投向了某些房地產(chǎn)公司的高管人員。例如上海某房地產(chǎn)公司的一位高管，一次就從銀行拿到貸款1000萬元，把18套9000元/平方米的住房買到自己手中后，又以16000元/平方米推向市場。如此眾多腐敗現(xiàn)象造成了房價的極度攀升。人們望房興嘆的形勢正在增強，對住房管理與供給的不滿情緒正在高漲。
   
    中國財富：有人說對舊有住房的大折大遷也是催生住房漲價的重要原因，我們有沒有可能少拆少遷點，以確保百姓利益少受損失？
    任玉嶺：在房地產(chǎn)高利情況下，很多房地產(chǎn)商熱衷于大拆大遷。遷得越多，建得就越多，他們的效益就越大。我們有些管理部門，往往因大拆大遷再大建可以增加GDP，又可以有利可圖，所以經(jīng)常是把本來不屬于拆遷的地方，也找個理由將其納入拆遷，或通過修改規(guī)劃，再以規(guī)劃的名義達(dá)到拆遷目的?，F(xiàn)在中國的拆遷率每年增長50%，使我國的住房壽命縮短到了二十多年。這同國外上百年的住房在大城市十分普遍形成了鮮明對比，造成了極大浪費。
   
    大拆大遷，把很多居民變成了無房戶，這就很自然地擴(kuò)大了房地產(chǎn)的市場需求，確實促成了房價的增長，為房地產(chǎn)商創(chuàng)效益提供了良機(jī)。但廣大百姓確實是只受損不受益。我看到很多地方百姓的房子被拆除時，只補償二三百元，而入住新房時至少要1000元以上，因此，百姓因為拆遷更換新的住處時，不得不傾其所有，財富遭到洗劫，很多人由小康之家變成了巨額負(fù)債戶。這不僅給百姓生活加重了負(fù)擔(dān)，也使社會消費能力大為銳減，我們的內(nèi)需啟動困難，實際上與此有關(guān)。
   
    為了使社會財富更快積累，也使百姓財富免遭洗劫并做到安居樂業(yè)。我們有必要也有可能從中國社會主義初級階段的實際出發(fā)，發(fā)揚艱苦奮斗精神，在城市化過程中盡量做到少拆少遷。在城市的發(fā)展中，要先建外圍，最后再對舊城進(jìn)行改建，涉及到城中村的，也應(yīng)該做到能保盡保，能留盡留，不一定要追求千篇一律的“現(xiàn)代化”、“正規(guī)化”。這樣就可以少拆少遷，免得百姓遭損失，也利于社會的安定與和諧。
   
    重構(gòu)住房建設(shè)體系不會導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)萎縮
   
    背景：根據(jù)聯(lián)合國人居署公布的數(shù)據(jù)，世界平均租房家庭的比例高達(dá)34%，而西歐和其他高收入國家或地區(qū)租房者的比例更是高達(dá)57%，而且相當(dāng)部分是公共住房。比如英國1985年主要面向低收入家庭的租住公房占所有住房的28%；1962～1998年間，韓國主要供給低收入家庭的公租房建筑面積約占總建筑面積的9.6%。
   
    中國財富：房地產(chǎn)當(dāng)前已經(jīng)成了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，很多人不主張對房地產(chǎn)搞改革，總怕風(fēng)吹草動會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。請問你對此種認(rèn)識如何看待？
   
    任玉嶺：2006年，全國固定資產(chǎn)總投入為109870億元，房地產(chǎn)投資占到19382億元，固定資產(chǎn)總投入占GDP比重52.5%，房地產(chǎn)投資占GDP比重9.3%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資17.6%。因此，房地產(chǎn)業(yè)是我國數(shù)一數(shù)二的大產(chǎn)業(yè)。更值得重視的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個帶動性很強的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展帶動了五六十個產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。如鋼鐵產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)、家具產(chǎn)業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)既是房地產(chǎn)業(yè)的重要依托，也是房地產(chǎn)業(yè)的主要用戶。另外，全國房地產(chǎn)公司有6萬多家，安排勞動力有數(shù)百萬之多。特別是因為房地產(chǎn)吸收了大量的銀行貸款，銀行同房地產(chǎn)之間有著千絲萬縷的不解之緣。正因為這樣，很多人都不同意對房地產(chǎn)搞改革，總是害怕有了風(fēng)吹草動，會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這樣，也造成為房地產(chǎn)說話的人越來越多，房地產(chǎn)有了越來越大的保護(hù)傘。
   
    但是，房地產(chǎn)發(fā)展到今天，房價在有些城市已經(jīng)形成了天價，它不僅嚴(yán)重脫離了社會實際，脫離了群眾利益，而且已經(jīng)為經(jīng)濟(jì)泡沫的形成埋下了定時炸彈，并在催生金融的風(fēng)險。因此，我們必須站在改革和全局穩(wěn)定的高度上，來推進(jìn)住房建設(shè)體系的改革與重構(gòu)。為此必須要轉(zhuǎn)變模糊認(rèn)識，要正確認(rèn)識住房建設(shè)的公益性、社會性，要堅持“以人為本”，立足“住有所居”，力挽商品房房價不斷飆升的狂瀾，扭轉(zhuǎn)商品房在大量為投機(jī)需求服務(wù)的傾向，將住房建設(shè)的絕大部分拉回到為廣大百姓服務(wù)的軌道上。這樣做可能會導(dǎo)致商品房創(chuàng)造的GDP有所下降，但因為經(jīng)濟(jì)適用房、限價房與廉租房的大量增加，就住房的實際規(guī)模而言絕不會下降。如果能以使經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房對農(nóng)民工和外來就業(yè)的大學(xué)生正式開放，住房建設(shè)的總量不僅不會減少，而且還會增加，所以，它不會造成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的萎縮，更不會導(dǎo)致房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的工人的失業(yè)。至于銀行貸款，可能會因地產(chǎn)商的高額利潤向下走，導(dǎo)致還貸時間有所拖延。但是早一點著陸總比晚一點著陸強，如果等房地產(chǎn)泡沫破裂再著陸，銀行的風(fēng)險會更大。銀行一定要解放思想，堅決抵擋賄賂和腐敗，把主要的財力投放到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的建設(shè)上。這樣，金融才能穩(wěn)定，發(fā)展才有希望。
   
    中國財富：以上你談的很多內(nèi)容都強調(diào)從中國實際出發(fā)，從社會主義初級階段的國情進(jìn)行考慮，這很必要。那么，我們在解決住房問題上還要不要向國外學(xué)習(xí)，國外有哪些做法可以供我們學(xué)習(xí)？
   
    任玉嶺：我們是一個對外開放的國家，改革開放后我們的大發(fā)展，很重要一個原因是學(xué)習(xí)和汲取了國外的好經(jīng)驗。在解決住房問題上，我們既要強調(diào)從中國實際出發(fā)，又需要認(rèn)真借鑒國外經(jīng)驗。
   
    我2006年去過新加坡，出了新加坡機(jī)場，馬路兩邊的叢林后，分布有大片大片的政府所建的經(jīng)濟(jì)適用房（他們稱組屋）。這些組屋是由組屋建造局負(fù)責(zé)設(shè)計組建的，建設(shè)費由銀行貸款，土地由國家提供。他們的組屋建設(shè)局工作認(rèn)真，對百姓負(fù)責(zé)，他們的局訓(xùn)是引自唐朝杜甫的一句詩：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒土俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山?！痹诮M屋局的努力下，新加坡85%的人住進(jìn)了廉價的組屋，100平方米組屋售價10萬～15萬新元，月薪在8000新元以下的居民，也就是年收入在10萬元以下的人都可以買組屋。
   
    英國為了做到“居者有其屋”，推出了出售部分產(chǎn)權(quán)的售房計劃，買房人可以先買50%的產(chǎn)權(quán)，其余部分由政府和銀行分擔(dān)。英國出臺的五年計劃，強調(diào)要以百姓可接受的價格，為各個家庭提供體面的住房。
   
    韓國為了保證“居者有其屋”，出臺了“一戶一房”政策，只允許一個家庭買一套住房，兩套以上時，課以36%的增值稅。對擁有3套住房以上的居民實行60%的增值稅。
   
    2007年初我去沙特考察時，沙方說，過去是由政府向居民提供補貼建住房，現(xiàn)在隨著國家收入的增加，把已往補貼的辦法改成了由國家把住房建好后，贈給居民去居住。2007年沙特政府又為居民新建住房150萬套。
   
    縱觀世界各國情況，說明了居民住房不同于一般商品，居民住房有一定的公益性、保障性，不能完全市場化。居民住房問題是人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，應(yīng)該由政府出面，改革房地產(chǎn)運行中的諸多問題，堵塞其中的各種黑洞，努力做到以百姓可以接受的價格使廣大百姓得到適居的住房，以保在城市工作的廣大群眾“住有所居?！?BR>   
    中國財富：十分感謝你接受我的采訪，并回答了我這一系列問題。在我采訪準(zhǔn)備結(jié)束時，還想問一下，對解決住房問題上，你還有沒有什么好建議？
   
    任玉嶺：房地產(chǎn)方面要關(guān)注的問題太多了，這里我只想再提五點建議：
   
    第一點建議是，希望把好土地關(guān)。住房的土地供應(yīng)，應(yīng)堅決按照國務(wù)院《若干意見》提出的，將70%住房用地提供給廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。希望這方面加大監(jiān)督力度，確保兌現(xiàn)和落實。
   
    第二點建議是，要嚴(yán)禁房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)賣土地，堅決打擊囤積土地、轉(zhuǎn)賣土地行為。對買土地建住房的企業(yè)，要與政府簽訂用地協(xié)議。買了土地不建房的，要按原價收回。
   
    第三點建議是，希望把好金融關(guān)。金融機(jī)構(gòu)作為國有企業(yè)，一定要對政府負(fù)責(zé)任。堅決制止向炒房團(tuán)進(jìn)行貸款，制止向房地產(chǎn)公司高管人員貸款，嚴(yán)厲查處和打擊銀行人員伙同房地產(chǎn)公司管理人員勾結(jié)一起貸款炒房、謀利分贓。
   
    第四點建議是，對經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，應(yīng)先進(jìn)行成本核算，留出合理的利潤空間后，再招標(biāo)供地。
   
    第五點建議是，住房建設(shè)不要過分集中，并有必要在城市規(guī)劃中，將住宅、商店、醫(yī)院、學(xué)校、行政機(jī)關(guān)乃至某些工業(yè)項目等，互相穿插，做到你中有我，我中有你。深圳有些地方，將大的寫字樓與公寓樓安排一起，公寓樓屬于年輕人的過渡性住所，面積在27～35平方米，凡付1萬元首付者，即可進(jìn)去居住。這樣安排將可“一石二鳥”，既能解決工薪階層就近上班，利于學(xué)習(xí)與工作，又能改善城市交通，避免交通擁堵。

責(zé)任編輯：文/本刊記者張由存

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