我們長期調研三舊改造與房地產行業，對粵港澳大灣區一年半的踩盤，發現必須要對一些房地產的嚴重違法違規行為進行整飭，嚴明國法行紀，房地產行業才能規范有序地向“新發展模式轉型”。否則，有了新的發展模式，仍然會固疾重犯。
圖1:新華社原文截圖
在俄羅斯與烏克蘭戰爭期間，美國對在美上市的中概股上下其手，國際金融市場大幅下挫，A股暴跌，與中國經濟基本面嚴重背離之時，3月16日由中共中央政治局委員、國務院副總理、金融委主任劉鶴主持召開了國務院金融穩定委員會專題會議，各方面對這次會議反響熱烈，用銀碼投票，國內A股與香港股市從大象到蚊子，全面放飛，地產股更是全盤咸魚翻身。
我們特別關注到劉副總理關于房地產的內容。新華社發稿，字字珠璣，為不引發歧義，有關房地產的內容，引正文如下：
“關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。”
“會議強調，有關部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。對市場關注的熱點問題要及時回應。凡是對資本市場產生重大影響的政策，應事先與金融管理部門協調，保持政策預期的穩定和一致性。國務院金融委將根據黨中央、國務院的要求，加大協調和溝通力度，必要時進行問責。金融機構必須從大局出發，堅定支持實體經濟發展。歡迎長期機構投資者增加持股比例。各方面必須深刻認識‘兩個確立’的重大意義，堅決做到‘兩個維護’，保持中國經濟健康發展的長期態勢，共同維護資本市場的穩定發展。”
這表明，黨中央和中央政府有極強的問題意識，強調“要有力有效”地防范與化解房地產領域的風險，提供應對方案。我們長期調研三舊改造與房地產行業，對粵港澳大灣區一年半的踩盤，發現必須要對一些房地產的嚴重違法違規行為進行整飭，嚴明國法行紀，房地產行業才能規范有序地向“新發展模式轉型”。否則，有了新的發展模式，仍然會固疾重犯。
一、要徹底解決民營房地產企業囤地、捂盤的固疾
自去年七月，國家啟動對房地產行業的整改以來，不少民營房企困死在囤地捂盤上，特別是囤舊改土地和延遲開發項目，一些活得滋潤的民營房企在2022年1月春節前后，也隨著春天的腳步，試探著政策的回暖，大舉起樓，一俟政府放開限價政策，立即把房價拉出新一輪暴升行情。
廣州尤其典型。合生集團在天河牛奶廠板塊的合生帝景項目，共持有120畝，其中一塊未開發土地，直接從1999年囤積至今，我們無法查詢到原始拿地的價格數據，但地價翻倍幾多，不得而知。但據我們所知，1999年的該地區的地價論畝賣，每平方建筑面積不會超過4000元，而今每平方已經賣至13萬 。可以肯定，合生集團如果起賣其項目上的新房，70年的住宅產權證，不足47年。
自稱是 “國內舊改No.1”佳兆業集團，在廣州海珠區的佳兆業中心，商業公寓原本50年的產權證，只剩下32年，時光是怎樣被偷走的？這不是一件簡單的事。
圖2、圖3：合生集團在廣州天河區牛奶廠板塊的樓盤銷售中心，沙盤模型。
上：沙盤顯示的項目全景，紅色部分為正在開發的新一期土地，為1999年獲得；
下：沙盤中新開發的土地模型放大圖。
圖4：廣州海珠區的佳兆業中心項目
二、要徹底解決民企普遍存在的違法、違規、違章的問題
在廣州的金融城，世茂地產名下的“匯金中心”項目，竟然堂而皇之，在光天化日之下，違法僭建兩座超出100米高的商業體，那正是軍用空中航道，有明文規定限高。
同一地段還有“佳兆業金融城一號”住宅項目，違反限高令，違反建筑批文，違建多出近17層。
在廣州五羊新城，世茂地產一座類似神牌一般的超高層住宅，不僅嚴重破壞了周邊的自然環境，其高度拉出的斜線，遮擋了后面住宅的采光采陽。
此三例，足見問題普遍且嚴重存在于民企當中。
圖5：世茂地產在廣州金融城的超高字樓
圖6：世茂地產在廣州五羊新城蓋的超高層建筑，現已爛尾
圖7：廣州天河區佳兆業金融城一號模型，27層以上為違建并爛尾（圖自房天下）
三、徹底解決公私不分，官方無原則護商
此處指的商，主要是一些經營不善的民營房地產商。在2021年的房地產行業清理整頓中，恒大、富力、佳兆業、雪松等巨鯨型民企，以及一些體量中等的時代、奧園、花樣年等海豚型民企業，紛紛爆雷，早有先兆。
富力于2019年底已經出現危機，由廣州市政府牽頭，讓廣州一家省屬國企出資70億救援。恒大更是在2020年7至9月，由廣州市政府出面，分配任務式地強行攤派給各相關國企與其它機構拉拔打救，合共1200億元。
官員憑什么讓國企拿百姓的錢，救一家經營不善的民企？其中有無私相收授？這一直是我們的疑問。當初出資出打救私企的不少國企，今天的日子也很不好過：給出的錢，無從收回，壞帳撥備嚴重侵食了正常的營收，更難以在疫情導致的財政巨額開支中，給政府更多的幫助。
圖8：2020年9月29日，恒大集團董事局主席、黨委書記許家印與1300億全體戰略投資高管合影
圖9：2020年9月29日，恒大集團董事局主席、黨委書記許家印與1300億全體戰略投資高管合影，網絡出現對應戰略投資方救援資金對應圖。（僅供參考）
四、嚴厲打擊和重處官商勾結，私拉抬價
2022年春節后的粵港澳大灣區房市，以廣州為龍頭，民營房企再次成為拉抬房價的帶頭阿哥。合景泰富直接把廣州金融城的房價拉抬到廣州房價之最。沒有2000萬元的現金驗資（含股票、銀行理財、基金帳戶、現金存款等），直接拉黑登記看房資格。
這塊2019年2月28日，由該集團經56輪競拍而得，“地價37億元+55%自持面積”，折合樓面地價每平方37465元，扣除自持面積，樓面價約每平方8.3萬元，卻吹風售價達每平方20-28萬。
此時，廣州還處于2021年底至2022年1月限價時期，所有的國企，哪怕是象中海地產這類最新五代戶型設計、最新建材入市的頂級央企，一線江景房觀皓府，地價每平方5.3萬元，也只能被限售在虧損價8萬元。誰授權這家民企，讓它可以例外？
圖10-11：廣州天河區合景泰富在金融城新和牛奶廠兩個版塊樓盤的信息截圖
圖12-13：合景泰富集團在廣州天河區牛奶廠板塊在建項目“合景 臻頤府”施工現場外景
由于民企與政府桌底下的“議價”能力很強，作為央企，保利與招商兩大地產央企在海珠區的項目也只是保本微利，優質地段也只能賣每平方8萬，而保利地產與僑鑫集團的央民合作，早在2022年初，就已私下向客戶放風，聲稱每平方至少10萬+，物業管理費每平方10元，并開始通過銷售吹風蓄客。2022年正月十五還沒過，限價政策放寬，立馬升價為每平方14-16萬，物業費加恒溫電費每平方共16元。
保利的銷售人員也承認，這種搔操作，只有民企搞得掂政府，國企只能聽政府的，用最低限購價銷售保利的樓盤，無以獲得私企的巨利。此風一開，國企與民企的“合作共贏”，抬價害市，必成新型的合作模式。
圖14：僑鑫集團與保利發展在廣州天河區合作開發項目的信息截圖
五、高度重視地方政府的土地財政不可持續
近期，廣州市某國企Y秀城投面臨境內城投債還本付息，卻因囊中羞澀，幾乎違約。原因是市政府要求它多次承擔向爆雷私企融資、代墊恒大未完工項目保工交樓、穩價穩市的任務，再因疫情上繳財政資金，也就是承擔了它不應承擔和應當承擔的雙重責任。
為防止Y秀城投違約，2021年底，廣州市政府不得不以底價，兩次集中且密集拍地，回款支持其如期歸還投資者本息。
國企幫助政府防疫抗疫，完成一些關乎民生的社會責任，這是國企存在的應有之意，但讓它承擔救援長歪的民企，則是濫用公權公款。這樣國企活不好，政府就用土地財政輸血。哪一天土地資源枯竭，政府拿什么可幫助血管被抽干的國企？
土地財政的根本問題，就是土地資源不可再生，特別是內陸省份，土地資源要么向耕地下手，要么向湖泊、洼地、舊改索取土地。中央規定18億畝耕地的紅線不可破，但事實上一破再破。舊村改造的本質，就是把農村的集體土地用于城市擴張，耕地不斷被征用。土地財政在城市群戰略的掩護下，才有可拍的新征土地。
粵港澳大灣區這樣發展下去，城市邊緣不斷擠壓可耕地，可利用的土地越來越少，地價越來越貴，房價水漲船高，香港似的棺材房、棺材格（劏房、籠屋、鴿仔籠）已在廣州、深圳兩地出現。
疫情早期，我們作為大學生志愿者，隨廣州市街道工作人員在廣州老城區分發防疫物資，發現了不少劏房。劏房、籠屋、鴿仔籠，不再是香港的專利，也有不少來穗工作的年青人租住在這樣的地方。
圖15-16：香港劏房現狀（來源于互聯網）
六、高度重視未來的城市病：高容積率與土地尋租并行
土地的枯竭，導致政府無地或少地可拍，政府財政困難，更加無力大規模開展城市建設，無力改善百姓居住環境，民企與國企在有限的土地上如此惡性循環，是所有一線與二線城市的通病。
只要土地財政成為地方政府的生命線，地王就會不斷涌現，地價就會不斷再創新高，房價就會不斷刷新認。這三個刷新，又導致調控過后，政策一松挷，地價房價再出現報復性飚升，如此往復循環，已成規律。這三個刷新，又導致民企房地產商囤地捂地動機更強，拱高房價手段更多，行賄官員，官商勾結，人為加碼容積率，樓長利翻，誘惑更高。這三個刷新，還導致城市樓宇越長越高，城市內巨大的風洞效應，無處不在。無風風三級，有風吹人跑；樓高陰面大，陽光難尋一片片，處處僅見一線線，百姓健康受損；高樓宇還帶來的城市救援、電梯安全、交通擁堵等未來城市病高發的問題。
我們有同學要主攻建筑學碩、博專業，老師直接建議主攻樓宇維護、重型電機維修、防震抗裂等領域。還有專家預期，目前的超高建筑，從過去的商用為主，轉向近十多年以民用為主，未來很容易出現香港那樣的大型超高建筑社區防疫難，群體暴發易等問題。2003年香港SARS與近期香港新冠疫情第五波大暴發，主要源自超高樓宇社區的病毒傳播。
上述實地踩盤調研發現的問題，不僅局限于廣州，整個粵港澳大灣區中的深圳、東莞、潮汕等地區，乃至全國一、二線城市普遍存在，甚至在廣東省韶關這類三線城市，山西省柳林市這類四線城市，山西省石樓縣這類五、六線縣城，也未能豁免。
如果對上述問題不從嚴處理，國務院金融穩定委員會專題會議提出的“積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策”的提法，將可能再度助長違法違規違章、行賄受賄、官商勾結、變招侵食耕地的歪風。
圖17：《環球時報》特約評論員對經濟政策的看法
這并不是胡錫進所說的在經濟政策上的“過左”，而是為了國家政治、經濟、金融等各方面的穩定。房地產行業的暴利引發的問題，屬于歷史積弊。我們調研發現的最新情況和觀點，是否存在胡錫進先生所指“過左”的問題？如果認為前期中央調控房地產市場的指導性方針，各地具體措施有點用力過猛，統冠以“過左”的帽子，上綱上線，那么，我們可以十分肯定，房價任性的時代還沒過去，更大的危機還在醞釀之中……
我們預期，在新一輪寬松政策下，借鑒廣州市房價再度失序飚升的情況，很可能漫延，以至于最終損害各地區與國家的可持續發展潛力；房價新一輪報復性的狂飚濫漲，終將令黨和政府的公信力進一步受損。我們希望，本輪中央金融穩定專項會議的不要被誤解為縱容房地產任性的風向標。“保持中國經濟健康發展的長期態勢”，不能毀于房價的任性。
說明：凡未有明確標記的圖片，均源自作者所拍
2022-3-17日
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