房改之路——發展合作建房與委托建房

丁立民

2008年3月6日

2003年以來，國務院有關部門多次下發文件規范房地產市場，但效果不明顯，房價飆升，投機炒房盛行，說明需要開闊思路，才能解決我國房地產市場的問題。我的建言是：發展合作建房與委托建房。

總體設想：在大中城市周邊的自然村，用合作建房與委托建房的方式，在農民的宅基地上建設新型社區，星羅棋布的社區為購房戶、租房戶、本村農戶提供居住條件。新型社區功能齊全：包括住宅、道路、綠化、給排水，還包括幼兒園、學校、醫療站、餐飲店、小超市等。住宅建設體現基本國策，把兩個70%落到實處，大力建設經濟適用房、租賃房，節約能源，充分利用太陽能、沼氣、地熱等。

具體設想如下：由地方政府委托專業機構做好大中城市周邊自然村的中、長期建設規劃，規劃草案向自然村農民公示，修改后報上級人大批準，批準的規劃按市場需求分期分步實施，原則是先試點，總結經驗，然后因地制宜地推廣。

開發自然村這樣的新事物，首先要明確土地開發政策，宅基地的所有權仍然歸農民集體所有，政府不征用宅基地的土地、不拍賣土地、不收取土地出讓金。

宅基地轉為商業用地，農戶也就成了農村拆遷戶，一戶農戶可購買一套住宅，如何購房須制定細則，經村民大會通過實施，其購房資金計入開發成本，列入非本村農戶的購房款中，因此農村拆遷戶購房不交房款，僅賬面核算，存檔待用。住宅所有者都要交納地產稅，不過，政府要將納稅所得的一部分對口使用，向農戶支付土地補償金，比如設20年補償期，保證農戶細水長流地獲取土地增值的收益。

開發自然村的主體是建房合作社、建筑商，負責經濟適用房、租賃房及配套設施的建設。通常說的廉租房是租賃房的一種，與其他租賃房一樣，按市場價格支付租金，不過，廉租房是用政府補貼給低收入家庭的現金，加上受惠家庭自有資金支付租金。

合作建房的設想是，有意愿合作建房的購房戶，可按政府的規定成立建房合作社，負責開發經濟適用房所需的籌集資金、貸款、簽定建筑合同等。建房合作社充當小型開發商的角色，但不以盈利為目的，按建房合作社章程收取會員費以維持正常運轉，住宅建成一年后，為合作建房而成立的建房合作社注銷。

委托建房是地方政府委托建筑商建租賃房、經濟適用房、社區配套設施，換句話說，政府將租賃房、經濟適用房、社區配套設施承包給建筑商開發。思路是，無建房合作社建經濟適用房時，政府委托建筑商開發，扮演補位的角色；政府委托建筑商建的經濟適用房，比照建房合作社定的房價上浮出售；租賃房、社區配套設施為政府所有，建成后委托物業公司經營管理。國家法定建筑商的利潤率，監理、規劃等機構參與工程驗收，工程驗收合格，政府兌現優惠政策，如核定企業所得稅退稅率、撥付“工程合格金”（列入地方政府財政預算）、企業資質升級，精神獎勵；工程不合格則處以罰金、企業資質降級、媒體披露。

為適應合作建房、委托建房的特點，政府應降低市場準入門坎，培育和扶持小型建筑商。改革20多年，我國建筑行業人才濟濟，降低市場準入門坎可提供更多的創業機會和就業崗位，為后繼創業者、就業者提供致富機會。

綜合上述，說明開發自然村對購房戶、租房戶、農村拆遷戶、建筑商都有利，對政府轉變職能，建設服務型政府也有利，其優點歸納如下：

1、用農民宅基地建高層建筑的住宅，既滿足城鎮化對土地的需求，又保護了耕地，提高土地利用率，節約能源。新型社區是城鄉一體化的模式之一，各類住戶同處一個社區，共建美好家園，并為解決小產權房問題提供借鑒，堪稱百年大計。

2、社區住戶的服務需求可為農戶提供就業崗位，加上宅基地土地增值的收益、務農收益，將使農村拆遷戶收入水平提高，分享城鎮化改革的成果。不過，農村拆遷戶將失去養殖業等收入，但可給遠郊農民發展養殖業提供機會，促進社會全面發展。

3、合作建房使供需雙方近距離接觸，及時反映和調節供求關系，按市場需求開發房地產，較好地滿足中、低收入家庭的住房需求，緩解住房難、住房貴的問題。

4、合作建房與委托建房是按市場需求開發房地產，集中國民財富推動實體經濟發展，必將實實在在地拉動內需，引導儲蓄資金轉化為社會大眾的住宅，規避投機炒房、炒樓花的風險，還能吸收流動性過剩，協助化解金融風險。

5、住宅所有者交納地產稅，意味著用地產稅代替一次收取70年土地出讓金，這將有效地推進稅制改革，解決地方政府寅吃卯糧、吃子孫飯的問題。

6、合作建房、委托建房是打破開發商壟斷住宅市場的切入點，打破壟斷可平抑房價，實現住宅市場的結構性調整，多元化建房將形成有效的競爭。

多元化建房指市場主體多元化，包括合作建房、委托建房、開發商建房、自建房等。現行的兩限房、經濟租用房仍維持市場主體一元化——開發商壟斷建房，與市場主體多元化有質的區別。兩限房實為價格低檔的商品房，經濟租用房實為價格高檔的租賃房，是補貼實物（住宅）的一種形式，在住宅品種上做文章會進一步扭曲房價，改革市場主體一元化為多元化才能消除市場的缺陷，促進房地產市場健康發展。

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