本文摘選自《45個十分鐘讀懂資本論》作者余斌，東方出版社2011年12月出版

據媒體報道，中央下達1000萬套保障房硬指標，其中廣州領到的任務是13萬套。該報道指出，廣州今年計劃投入保障性住房的資金為89億元，這只是當初計劃建設的4.3萬套保障房的資金，“并未考慮到中央新下達的任務。”即便是89億元資金，對目前的廣州財政來說也是“壓力極大”。廣州市財政局公布的數據顯示，2010年廣州土地出讓收益僅有455.6億元，按照10%的比例用于建設保障房也不到50億元。值得注意的細節是，2011年為了貼補財政，廣州市財政局在兩會期間披露財政計劃時，提出“賣地646.5億元”的計劃。何況這一目標并不一定能夠如愿以償。隨后，媒體又報道，廣州在2011年要完成的保障性住房的目標為8.4959萬套，年度投資總額約需118億元，其中，市、區財政投資約52億元，各項目業主利用自有資金或銀行貸款解決66億元。

且不談這兩個報道之間的數據矛盾，尤其是財政投入的資金隨著保障房建設套數的增加反而減少的情況，我們單從后一個報道來看，每套保障房所需投資平均不過13.9萬元。按照廣州市2010年新建住房13074元/平方米的均價和新建住房價格漲幅可以低于全市年度生產總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅的規定來看，每套保障房所需投資只不過是10平方米新建住房面積的市場價。這也就是說，如果按每套保障房面積平均60平方米計算，政府只需花同樣的118億元投資，蓋同樣面積即約510萬平方米的商品房，按照2010年新建住房均價直接在市場上出售，就可以獲得666.5億元的收入，不僅可以收回這些商品房的投資，而且還能在彌補全部8萬多套保障房建設中市、區財政承擔的52億元后，可以余下496.5億元資金補貼財政。這筆余額超過了廣州市2010年賣地的總收入。

這表明，只要廣州市政府把賣地建設改為賣房建設，也就是說，不是把土地賣給私有的房地產商，再由房地產商組織建筑和銷售商品房牟取暴利，而是直接在用于商品房建設的土地上蓋房銷售，則不僅可以輕松化解建設保障房的資金壓力，還有更多的錢可以用來建設公益事業。

上述將賣地建設改為賣房建設的方案，不僅適用于廣州市，也適用于其他城市。這一方案普適的原因就在于目前國內地價占房價的比重普遍過低。　　

近些年來，中國的房價上漲十分兇猛。在民眾的質疑下，開發商不得不找些理由來替自己辯護。比如：“‘丈母娘需求’推高房價”、“中國人太有錢，房子太便宜”、“房價太低，勤勞的人都會變成懶漢”，等等。撇開這些明顯荒誕的言論，一個似是而非的言論是：房價上漲的主因是地價上漲。為了說明地價對房價的推動，開發商舉例說，“按現時的市場下跌之后的交易價格計算這些天價的土地時，就會發現這些土地的成本占房價的比重大約大于50%或更多，如北京通州區5300多元/平方米的土地與現金8000—9500元/平方米的期房交易價格相比，這個成本土地與房價的比大約就大大超過了50%了。”

這是因為，開發商并不懂得地價的形成原理。拋開沒有理論基礎的開發商，我們看看馬克思是如何分析地價和房價的。土地的價格其實就是資本化的地租。簡單地舉例來說就是，如果平均利息率是5%，那么一個每年可以獲得2萬元地租的土地就可以看作一個40萬元的資本。因為這筆資本平均每年也可以得到2萬元的利息收入，從而這塊土地的地價就值40萬元。西方經濟學用若干年地租的貼現值之和來計算地價，也是基于這個原理。于是，引起地租上漲的因素，通常也就是引起地價上漲的因素。

要分析地租，我們就要在資本主義生產關系中引入第三個當事人，即土地所有者——地主。如果土地是用來種植的，那么資本家就是租地農場主，雇傭勞動者是農業工人；如果土地是用于建筑的，那么資本家就是開發商或建筑商，雇傭勞動者是建筑工人。無論哪種情況下，所有的產出價值都是由雇傭勞動者新創造的價值和在生產過程中轉移的不變資本價值構成的。勞動者得到了工資，而資本家獲得了剩余價值即利潤，并補償了自己的資本支出。那么，地主的地租從何而來呢？

在開發商所說的正常的市場機制條件下，資本家應當而且只應當獲得一般利潤率。如果低于一般利潤率，資本家就會退出，轉向其他可以獲得一般利潤率的投資項目，從而原項目的生產就會停止，什么產出也沒有，自然也不會有地租；而如果高于一般利潤率，那么超過的部分即超額利潤就要轉化為地租，歸地主所有。否則這個市場機制就不正常了。在后一種情況下，地主之所以能夠把超額利潤攫為己有，就是因為土地所有權的存在。“單純法律上的土地所有權，不會為土地所有者創造任何地租。但這種所有權使他有權不讓別人去使用他的土地，直到經濟關系能使土地的利用給他提供一個余額，而不論土地是用于真正的農業，還是用于其他生產目的，例如建筑等等。”因此，地主的土地所有權成為對資本家投資的一個限制。如果沒有這種壟斷，超額利潤就不會轉化為地租，就不會落到土地所有者手里，而是留在資本家的手中。因此，如果資本可以投在土地上而不付地租，那就意味著土地所有權的廢除，即使不是法律上的廢除，也是事實上的廢除。

另一方面，是不是只要有土地，就一定可以獲得地租呢？并非如此。在所有相對發達的資本主義國家中，都有相當大的一部分土地始終荒廢著。這些荒地并非都是無主的。對那些有主的荒地來說，只是由于在土地上的經營不能帶來超額利潤，所以才荒廢了。

那么，什么情況下才能獲得超額利潤呢？一是，商品生產的個別生產價格低于同類商品的一般生產價格。這樣，在銷售價格等于一般生產價格時，就能獲得超額利潤。以資本主義農業為例：由于某塊土地特別肥沃，使得租地農場主只需投入較少的不變資本和可變資本就能取得和在其他地塊上投入較多資本的租地農場主同樣數量的產出，那么在商品售價相同的情況下，前者就會得到更多的利潤。土地的特別肥沃并不是這個多出來的超額利潤的源泉，而只是它的一種自然基礎，因為它是特別高的勞動生產力的自然基礎，就像某些機器曾經是特別高的勞動生產力的自然基礎一樣。但是，如果特別肥沃只是某塊土地的個別屬性，因而不能像可以大量生產的機器一樣供一切資本自由支配，那么這個屬性就是可以壟斷的，就只有得到地主許可的個別資本家才能利用。因此，這個多出來的利潤，不是產生于資本，而是產生于資本對一種能夠被人壟斷并且已經被人壟斷的自然力的利用。在這種情況下，超額利潤就轉化為地租，也就是說，它落入地主的手中。　　

考慮到與這塊土地相比較的其他土地也會提供地租，否則就得不到耕種，因此，這種地租是級差地租。“它并不作為決定要素加入商品的一般生產價格，而是以這種生產價格為前提。它總是產生于支配著一種被壟斷的自然力的個別資本的個別生產價格和投入該生產部門的一般資本的一般生產價格之間的差額。” 也就是說，這種地租的存在并不使得商品的價格變貴，而是因為該生產部門產出的商品的價格較貴，從而使得地主可以獲得較多的地租或在出讓土地時得到較高的地價。

除了肥力以外，地理位置也是形成級差地租的重要因素。因為資本主義生產是為市場而生產的，產品最終是要運到市場上去銷售的。而如果把運費考慮進去，一塊相對貧瘠但靠近市場的土地，比起一塊肥沃而遠離市場的土地，常常體現出更大的自然力，從而能夠獲得更多的地租。與農業生產相比，在工業生產用地，尤其是建筑用地上，土地的地理位置是形成級差地租的最重要的因素。

獲得超額利潤的第二條途徑是，商品的出售價格高于生產價格，超出部分即為超額利潤。這部分超額利潤轉化為絕對地租。在任何情況下，絕對地租都只是土地所有者對一部分剩余價值的攫取；正像級差地租來自于土地所有權在起調節作用的一般生產價格下對超額利潤的攫取一樣。“這兩個地租形式是惟一正常的地租形式。”除此以外，地租只能以真正的壟斷價格為基礎。這種商品的壟斷價格既不是由商品的生產價格決定，也不是由商品的價值決定，而是由購買者的需要和支付能力決定，其出售價格既高于生產價格又高于商品的價值。

需要指出的是，在這里所談到的三種超額利潤的情形中，超額利潤都是先由產業資本家獲得，再轉化為地租，為土地所有者獲得，而不應當留在產業資本家的手中。　　

現在我們來分析地價和房價的關系。開發商造房出售后所獲得的只是建造費用和地價。顯然，在正常的市場機制條件下，中國的開發商們只應當根據他們自身所有的資本獲得一般利潤率，其財富的增長速度不應當明顯超過其他行業的資本家們。但是，中國的開發商們在短短的幾年內就成群結隊地霸占了中國富豪排行榜的前列。這種現象只能說明，盡管開發商已經支付過地價，但是他們獲得的利益的最主要的來源仍然是本不該歸他們所有的地價。也就是說，他們實際支付的地價遠遠低于他們應當支付的地價。地價占房價的比重不是高了而是低了。

從前面關于廣州市的例子中可以計算出，如果每套房的面積平均按60平方米算，8萬多套商品房的總房價666.5億元中扣除118億元投資（其中已含建筑商的利潤）及其10%的收益率，余額536.7億元實為地價，地價占房價的比重應為81%。因此，按照合理而科學的地價與房價的原理來判斷，目前地價占房價的比重也不是高了而是低了，開發商的確攫取了大量本來應當歸為地價的利益。

除了開發商，炒房團的投機所得也是來自對地價的瓜分。但是，地價作為資本化的地租，本應當要歸地主所有。而中國土地的地主是全體中國人民，因此，房地產業的地價本應當歸全體中國人民所有。但是，除了部分地價款被政府用于財政開支外，大部分土地權益收入都被少數人占有了。　　

而政府占用全民所有的地價款也是不合理的。盡管政府財政支出是用于提供公共產品的，但是，這筆開支應當來源于稅收。政府可以對全民所有的賣地收入征收稅款，但不能直接占用歸全民所有的賣地收入。從政府對二手房交易所得征收20%的所得稅來看，政府對于賣地收入的征稅也應以20%為準，其余的80%應當歸還全體民眾。那么，怎么將這些中國特色社會主義的土地權益收入歸還全體民眾呢？一個最便捷的辦法就是用于全體民眾人人都會享有也都應當享有的養老社會保障和基本醫療保障。　 　

本文摘選自《45個十分鐘讀懂資本論》作者余斌，東方出版社2011年12月出版

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