此外，占據(jù)房地產(chǎn)半壁江山的保障房，其大規(guī)模投入市場(chǎng)，將力挫商品房房?jī)r(jià)，利好房地產(chǎn)調(diào)控。不過(guò)，當(dāng)前中國(guó)在建設(shè)了如此大規(guī)模的保障房之后，為何房?jī)r(jià)仍處高位？
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“導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲的根本原因是當(dāng)前住房制度的缺陷，雖然保障房增加供應(yīng)，可以緩解供需矛盾，但是住房制度不改革、完善，商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)循環(huán)也將推高房?jī)r(jià)。”住房問(wèn)題專家、中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎如是說(shuō)。
對(duì)此，黃小虎給出的方案是，改住房“雙軌制”為“三軌制”，增加一個(gè)半市場(chǎng)半保障軌，緩解政府在保障房籌建方面的壓力，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
政府包袱太重
《21世紀(jì)》：鑒于大規(guī)模保障房建設(shè)量所需要的巨大的資金缺口，任志強(qiáng)等人士認(rèn)為今年的保障房任務(wù)不可能完成，對(duì)此，你怎么看？
黃小虎：保障房任務(wù)已經(jīng)成為地方政府政績(jī)考核內(nèi)容，實(shí)行問(wèn)責(zé)制，根據(jù)各地方政府的實(shí)施態(tài)度來(lái)看，總體上是積極、認(rèn)真的。各地方政府想方設(shè)法的籌集資金，力爭(zhēng)完成任務(wù)。比如各地紛紛效仿重慶、黃石模式，建立保障房的融資平臺(tái)，創(chuàng)新保障房的融資方式，引進(jìn)各路資金解決保障房建設(shè)的資金問(wèn)題等。
總的來(lái)說(shuō)，在政府主導(dǎo)、社會(huì)合力的情況下，今年完成1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題。
《21世紀(jì)》：資金問(wèn)題一直是保障房建設(shè)的難題，在保證保障房建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，地方政府是如何創(chuàng)新為保障房融資的？
黃小虎：不管是是重慶模式、還是黃石模式，當(dāng)前，各地保障房融資都萬(wàn)變不離其宗，即通過(guò)市場(chǎng)籌集資金。比如，以儲(chǔ)備土地抵押或以政府信用擔(dān)保貸款建立政府融資平臺(tái)等。其中，保障房建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和棚戶區(qū)改造，可以通過(guò)銷售收回投資并取得利潤(rùn)保證資金平衡，銀行和各類社會(huì)資金也很樂(lè)意進(jìn)駐。
但是有一點(diǎn)，市場(chǎng)上的資金是具有趨利性的，而廉租房和公租房不可能產(chǎn)生回報(bào)，因此也不受市場(chǎng)資金的青睞，也最讓地方政府頭疼。據(jù)測(cè)算，公租房和廉租房的資金缺口是2500億元，這需要地方政府創(chuàng)新構(gòu)建模式。比如上海模式，以政府回購(gòu)擔(dān)保，成立公租房投資基金；重慶模式的廉租房和公租房分配5年后可以出售，以及當(dāng)前普遍實(shí)施的“捆綁式”配建，開(kāi)發(fā)商在建商品房的同時(shí)，配建5%或10%的公租房，要求國(guó)有企業(yè)承擔(dān)公租房建設(shè)任務(wù)以及鼓勵(lì)有條件的大企業(yè)用自有土地建公租房等。
《21世紀(jì)》：如何看待政府主導(dǎo)的保障房體系建設(shè)？
黃小虎：這是住房“雙軌制”中的完全保障軌，是對(duì)于政府的要求。
但是地方政府在保障房領(lǐng)域的包袱太多，存在諸多弊端。首先，保障房的前期投入需要大筆的資金，后期的管理也需要源源不斷的投入，最終都將訴諸地方財(cái)政，長(zhǎng)此以往，財(cái)政的“包袱”會(huì)越背越重，從而不可避免的產(chǎn)生政府的信用危機(jī)。
其次，保障房的建筑質(zhì)量，以及房子建成之后的管理、準(zhǔn)入、退出、維修等，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而這項(xiàng)挑戰(zhàn)又勢(shì)必要求地方政府?dāng)U大公務(wù)員或準(zhǔn)公務(wù)員隊(duì)伍，不利于精兵簡(jiǎn)政。
另外，許多地方為建保障房或公租房而成立的機(jī)構(gòu)，既是政府部門，又是企業(yè)或事業(yè)單位。既負(fù)責(zé)融資，又負(fù)責(zé)建設(shè)，還負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。既儲(chǔ)備土地，又有房產(chǎn)。結(jié)果是權(quán)力不斷擴(kuò)大，不利于廉政建設(shè)，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也不利于轉(zhuǎn)變政府職能。
“三軌制”住房體制
《21世紀(jì)》：5年新建保障房3600萬(wàn)套，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響？能對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用嗎？
黃小虎：占到城市住宅20%的保障房供應(yīng)將會(huì)改變當(dāng)前的住房格局，從整體上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。不過(guò)其不可能撼動(dòng)甚至下調(diào)房?jī)r(jià)，也不是治本之策。
房?jī)r(jià)上漲的根本原因是當(dāng)前中國(guó)住房制度的缺陷，大量的投資投機(jī)性需求，通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)再轉(zhuǎn)手倒賣賺取差價(jià)，如此反復(fù)，房?jī)r(jià)自然就被推高。即使到2015年，保障房建設(shè)量占20%，還有80%的家庭需要商品房解決居住問(wèn)題。假設(shè)其中投資、投機(jī)主力為10%-20%，那么剩下的60%-70%的自住性需求根本無(wú)法與投資、投機(jī)需求競(jìng)爭(zhēng)，只起一個(gè)墊底的作用。
而當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，以打壓投資、投機(jī)為主，但是單純的打壓，只能減少供應(yīng)。一些措施如收緊流動(dòng)性、限購(gòu)，只是在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)上漲速度罷了，并不可能真正降低房?jī)r(jià)，而提高首付等措施，還可能誤傷自住性需求。
此外，在現(xiàn)行利益格局下，會(huì)影響政府財(cái)政，難以持續(xù)，一旦回歸，房?jī)r(jià)仍然無(wú)法控制。
《21世紀(jì)》：解決住房問(wèn)題的治本之策是什么？如何進(jìn)行？
黃小虎：增加住房供應(yīng)，解決供需矛盾，不過(guò)只增加保障房和商品房的供應(yīng)，解決不了中等收入人群的問(wèn)題。
我認(rèn)為，應(yīng)該改革住房制度切割開(kāi)自住性需求和投資投機(jī)性需求，針對(duì)當(dāng)前的住房“雙軌制”即完全市場(chǎng)軌和完全保障軌之外，再加一個(gè)半市場(chǎng)半保障軌，形成住房“三軌制”。
而其中第三軌，我覺(jué)得比較好的形式是發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，在國(guó)外有近200年的歷史，在解決人們的住房問(wèn)題，發(fā)揮著顯著作用，比如，德國(guó)的居民住房，其中30%是合作社提供的。合作社既是市場(chǎng)主體也為政府提供一定保障的對(duì)象，比較便于規(guī)范。
《21世紀(jì)》：增加第三軌，發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)可以下調(diào)房?jī)r(jià)嗎？
黃小虎：當(dāng)然可以，在我國(guó)，房合作社是非營(yíng)利性經(jīng)濟(jì)組織，剔除政府對(duì)于合作社給予的土地、稅收等優(yōu)惠政策，就單單刨除開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，就可以把房?jī)r(jià)控制在成本價(jià)格區(qū)間內(nèi)。
而且，它也有助于打破開(kāi)發(fā)商的自然壟斷，遏制投資、投機(jī)。根據(jù)合作社的規(guī)定，符合條件的社員，有居住權(quán)、繼承權(quán)，但沒(méi)有完全的所有權(quán)，不能上市買賣，也就不會(huì)產(chǎn)生投機(jī)炒作引起的房?jī)r(jià)大起大落。
而且，住宅合作社有廣泛的適應(yīng)性，收入高人群，可以參與建檔次高一些的房子，收入低的則可參與建檔次低一些的房子。如此，也可以讓一部分中等以及偏上收入的購(gòu)房資金撤出商品房領(lǐng)域，增加住房供應(yīng)和更好的滿足自住性需求。
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