中國經營報 晏耀斌

 

2001年，中關村科技園區豐臺園（下稱“豐臺園”）因“二期產業基地”征用了豐臺六圈村2475畝土地建設總部基地，用于高科技產業。然而，9年間絕大部分變成了寫字樓和酒店，而仍有大片土地上面至今荒草叢生。

　　《中國經營報》記者通過調查發現，該項目在神秘外資控制下，以96.3元每平方米從農民手中以超低地價獲得，其后將高技術產業作為招商的賣點，背后則是土地市場亂象的集合體：一方面通過改變土地性質后出售緩解資金短缺，一方面則打著工業地產旗號行商業地產之實。其中呈現出的土地亂象，并不是監管缺位那么簡單。

　　閑置9年

　　“土地長期撂荒，看著就心疼！”北京豐臺區花鄉六圈村76歲的老人王育（化名），在9月14日接受記者采訪時，指著長滿荒草的土地回憶，從2001年8月簽訂征地協議至今已9年多。

　　根據當時有關文件顯示，豐臺園向國土資源部、北京市人民政府申請并獲批的2475畝土地用于“二期產業基地”，土地全部來自六圈村。

　　豐臺科技園成立于1991年11月，1994年4月進入國家高新區行列，是中關村科技園區最早的三個園區之一，共5平方公里。其中，二期項目以專業園區的形式出現，即六圈村被征收的全部土地用來建設總部基地。據豐臺園管委會介紹，土地為高科技產業用地，用于企業的研發、生產和總部辦公。

　　然而，9年過去了，村民發現，二期工程除了2000余畝開發了大量的“寫字樓”等以外，至今包括科技園2005年東擴的土地仍有1000余畝撂荒。

　　豐臺園管委會給記者的回復是：豐臺科技園2002年按政策共從六圈村征用土地2475畝，到目前為止，已經建設完成2205畝，尚余270畝未建設。

　　然而記者通過實地調查和走訪發現，撂荒的土地顯然不是270畝。村民黃俊（化名）通過丈量和測算認為，撂荒土地遠超過這一數據。

　　“根據《土地管理法》規定，土地兩年不開發，政府應該收回土地使用權并將土地交還原農村集體經濟組織恢復耕種。為什么沒有部門出面做這個工作？”村民的質疑，并沒有得到有關部門的回應。

　　豐臺園管委會則對記者解釋撂荒的原因：一是進行規劃調整；二是部分拆遷尚未完成，無法上市轉讓。至于規劃中如何調整等具體情況，豐臺園管委會并沒有透露。

　　但記者在撂荒土地上，基本上看不到有任何需要拆遷的障礙物，對此豐臺區國土資源分局拒絕回應記者的采訪。

　　溢價70倍

　　豐臺園管委會解釋稱：“規劃調整導致撂荒”。那么，規劃有哪些調整？

　　一次著名的轉讓是2005年4月18日，國美置業公司以8.05億元的價格從北京市土地儲備中心競拍獲得上述2475畝土地中的179畝，用來建設一個大型的購物中心。

　　4年前，豐臺園管委會直屬全資企業北京豐臺科技園建設發展公司與六圈村村民簽訂的征地補償協議表明：2475畝土地均為工業用地性質。但是，轉讓給國美置業的購物中心屬于商業用地。那么，從六圈村征收的土地旨在打造高科技產業，怎么轉眼之間就變成了商業用地？對此，豐臺區管委會表示，國美地塊是豐臺科技園二期的商業金融用地，按2005年土地轉讓規定，必須進行招拍掛。

　　也就是說，上述國美置業拍的土地是以商業用地性質拍賣的。

　　如果以工業用地性質出售，價格則很低。而要實現工業用地到商業用地的轉變，只需要規劃部門改變規劃即可。總部基地要做到這一點并不難，因為該項目從一開始就打著“政府項目”的旗號。

　　按照相關規定，買賣雙方不可以自行交易改變規劃后的土地性質。通常的做法是，由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲后拍賣。

　　經過改變規劃等一系列操作后，工業用地價格立即成倍上漲。計算可知，國美置業以單價每平方米6750元取得土地，成為當年的地王。而此時，豐臺園總部基地正在進行第三期200棟寫字樓的開發，正是資金緊缺的時候。

　　當年征地協議顯示，豐臺園獲得六圈村2475畝土地的總價款為15900萬元，相當于每平方米96.3元，與6750元有70倍的差距。

　　工業用地通過改變規劃轉為商業用地，豐臺園可謂一本萬利。

　　神秘外資

　　2002年5月25日，北京豐臺科技園建設發展公司，與英國道豐國際集團及北京道豐數碼園開發建設有限公司，共同出資成立了中關村豐臺園道豐科技商務園建設發展有限公司（下稱“道豐科建”），負責總部基地的房屋開發、建設、出租和出售。

　　據了解，英國道豐國際集團實際上是一家注冊在英屬紹爾群島的離岸公司，北京道豐數碼園開發建設有限公司則是前者的子公司。這兩家公司的實際控制人名為許為平，英籍華人，祖籍浙江，曾于1990年在北京中關村創辦“中南機電集團”，該公司當時名不見經傳。1996年，許到英國倫敦訪問學習，1998年則以英國道豐集團執行董事的身份回到中國。

　　本報記者通過有關渠道獲悉，道豐科建注冊資金1000萬美元，北京豐臺科技園建設發展公司以土地入股，許為平控制的兩家公司者持股比例分別為45%和15%。在這樣的股權結構下，許為平擁有道豐科建的控股權，也成為總部基地項目的2475畝土地開發權的實際控制人。當時這種“外資控股政府參股”的商業模式曾作為豐臺科技園的一大創新而倍受推崇。

　　這一點，從總部基地的宣傳材料中也得以體現：項目從醞釀、規劃、論證、定位、運作均由英國道豐國際集團主持，歷時4年直到2002年年底完成。從2003年開始，許為平開始以中國北京總部基地董事長的身份高調地出現在公眾面前，并以“總部基地創始人”自許。

　　許為平自2004年1月至2009年6月，通過抵押方式向銀行進行了高達48次之多的貸款。其后期開發的項目資金大多來自前期已開發的項目抵押貸款。其中抵押最多的銀行則是建設銀行豐臺支行、北京銀行總部基地支行和杭州銀行北京分行，其中建設銀行豐臺支行至少提供了10億元以上的貸款。本報記者通過北京市國土資源局查詢發現，上述抵押行為在同一個銀行出現的最高次數是一天三次。

　　但總部基地前期的修路、綠化、拆遷補償等，全部由北京豐臺科技園建設發展公司來完成，由此引發的疑問是：道豐國際集團到底有多大資金實力，又投入到總部基地多少資金？至今沒有答案。本報記者致電許為平，其秘書稱：許為平不在國內。

　　此前媒體報道，許為平在成立離岸公司的500萬元注冊資金，當時并沒有到賬，而是在總部基地賺錢后才湊齊的。針對本報記者“當時是否考察過道豐國際集團注冊資金等情況”的提問，豐臺園管委會并未回應記者。

　　一了解許為平的開發企業負責人透露，許為平善于賣概念，會給政府描繪一個美好愿景。“合作歸合作，但是政府把科技園的開發權拱手讓給外資公司，的確費解。”

　　潛在的隱患

　　高科技園開發商業地產留下的隱患顯而易見。

　　自2003年至今，總部基地已將絕大多數土地都用來開發了近500棟寫字樓、酒店等，面積達140萬平方米。據記者統計，入駐總部基地的除了前期少量的高科技企業外，主要包括貿易、冶金、物流、電力、銀行、通訊等非高科技企業。

　　豐臺園管委會的解釋是：“北京和外地不一樣，高科技產業用地部分可以用于科研和辦公樓的開發。”

　　總部基地在對外宣傳上，極力模糊工業地產和商業地產，其營銷口號是“真正的總部樓，你自己的樓”。實際上在業界，總部基地就是商業寫字樓的代名詞，與國貿、大望路等地寫字樓不同的是，前者所用土地為工業用地，后者為商業用地。

　　記者在總部基地招商中心以“是否有寫字樓出租”咨詢時，一售樓小姐直接告訴：“有寫字樓賣但不出租，每平方米18000元。”事實上，許為平在許多公開場合接受媒體采訪中也承認，總部基地就是房地產開發。

　　不過，業主在總部基地購買總部樓時用于辦公后，與投資商道豐科建簽訂的購房協議上寫的產權性質依然是“標準工廠”。北京大學房地產研究所所長陳國強認為，這實際上是變相房地產開發，是走樣的工業地產。

　　選擇這種開發模式的原因有兩個：其一，工業用地的價格遠遠低于商業用地價格。據統計，工業用地的基準地價只有商業地產的1/4，而實際出讓價格，工業用地只有同類地段商業用地的1/10到1/5，甚至更低。

　　其二，國家對高新技術產業園有稅收、金融、產業等多項優惠和扶持政策，恰恰成了總部基地最好的賣點。據傳，一些企業非高新技術企業購買總部基地寫字樓，就是為了獲得高新技術企業的資質，享受優惠政策避稅。按照規定，高新技術企業自注冊之日起，享受三年內免征所得稅等政策。

　　這種合作模式最大的隱患則是，豐臺園實際上承擔了總部基地的所有配套服務，而道豐科建唯一做的工作就是不斷融資蓋樓然后不斷賣樓。“一旦開發完畢，控股公司就會全身而退，留給豐臺園的可能是法律、金融等多重風險。”一業內人士提醒說。

　　相關規定表明，工業用地是用于建造廠房，為企業提供生產和加工之用，且可以開發少量的住宅和寫字樓等配套設施。一般情況下，廠房、寫字樓和住宅配套都是只租不售，而高科技產業園也只能針對高科技企業招商。“不能用于商業辦公、商品房開發。”國土資源部土地咨詢中心相關負責人9月15日在電話里明確向記者表示。

　　但這些聲音并不能撼動地方政府眼中的效益。根據豐臺園網站，豐臺園2008年實現總收入1250億元，各項主要指標在中關村科技園區排列第三，已形成較強的產業聚集效應。