01 出大招

　　有關(guān)部門又開始拯救房地產(chǎn)了，大中城市紛紛表示，

　　降首付

　　降利率

　　認(rèn)房不認(rèn)貸

　　這些招數(shù)在兩年之前看，都是大招、絕招和高招，但現(xiàn)在能起到多大作用，還有待觀察。

　　眾所周知，這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，恒大、碧桂園等頭部企業(yè)先后暴雷。之所以如此的原因：

　　表面原因，對(duì)多數(shù)人來說，房?jī)r(jià)收入比太高；口袋里鋼镚不夠。

　　深層原因，房子太多不好賣，流動(dòng)性差；很多人喜歡跟風(fēng)追漲殺跌。

　　根本原因，人口生育率大幅下跌；很多人對(duì)未來的預(yù)期變了。

　　關(guān)于房地產(chǎn)的爭(zhēng)議頗大，拯救房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)大致有三個(gè)：

　　1、土地財(cái)政很重要。房地產(chǎn)是土地財(cái)政的根基，尤其是對(duì)很多地方政府來說，短期內(nèi)沒有替代方案。

　　2、關(guān)聯(lián)很多實(shí)體產(chǎn)業(yè)。鋼筋、水泥、磚頭、五金、家電、裝修、建筑等等等，都和房地產(chǎn)深度捆綁。這些行業(yè)又吸納了大量的就業(yè)人口。

　　3、資產(chǎn)價(jià)格。

　　對(duì)很多老百姓來說，主要資產(chǎn)都在房子上，房?jī)r(jià)下跌意味著財(cái)富縮水，影響心氣。對(duì)銀行來說，很多房子也是抵押物，嚴(yán)重縮水可能造成系統(tǒng)沖擊。

　　所以從這三個(gè)角度出發(fā)，又開啟了一波救世旋風(fēng)。有人為這些旋風(fēng)興奮，認(rèn)為08年和14年的故事會(huì)再現(xiàn)；有人認(rèn)為不該再這么救市。

　　其實(shí)不論贊成還是反對(duì)，這一系列的救市政策一定會(huì)來。因?yàn)檫@是幾十年形成的慣性，不是一朝一夕能改變的。那么這輪救市會(huì)有什么效果么？

　　02 因果問題

　　房地產(chǎn)江湖中流傳著一個(gè)觀點(diǎn)，就是房?jī)r(jià)這玩意，“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　所謂短期看金融，就是貨幣面刺激。

　　所謂中期看土地，就是看政府的土地供給。

　　所謂長(zhǎng)期看人口，就是看人口流入還是流出。

　　但是現(xiàn)在這些所謂的規(guī)則不太靈光了，原因大致如下：

　　大城市人口確實(shí)是流入的，但房?jī)r(jià)已經(jīng)飛在天上。

　　大部分中小城市明明已經(jīng)遇到人口拐點(diǎn)，但專家卻說城市化還有十幾年的紅利。

　　為啥會(huì)造成這種局面呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單。在所謂的資本市場(chǎng)，能說出來的規(guī)律，基本都不是規(guī)律。這就好比各路“股神”總結(jié)的賺錢套路，跟著學(xué)必然虧損。原因很簡(jiǎn)單，莊家也在進(jìn)化，且隨時(shí)可以改變游戲規(guī)則。

　　簡(jiǎn)而言之，現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)了巨大的分歧。

　　當(dāng)然出現(xiàn)巨大分歧的根源還有一個(gè)，就是中國房地產(chǎn)體量實(shí)在是太大了，不是簡(jiǎn)單的套路就可以救世。

　　從長(zhǎng)期看（單純的人口角度），房地產(chǎn)處于一個(gè)歷史性前夜。因?yàn)橹袊丝谝呀?jīng)到了歷史性拐點(diǎn)。

　　這個(gè)所謂的拐點(diǎn)，特點(diǎn)很明確：

　　人口總數(shù)很快會(huì)下降

　　老人數(shù)量大幅上升

　　年輕人數(shù)量大幅下降

　　人口結(jié)構(gòu)面臨失衡　　

　　但是就在10年前，還很少有人為中國人口擔(dān)心。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的中國，不僅擁有世界第一的人口基數(shù)，而且還在執(zhí)行最嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策。

　　10年前的國人們都樂觀地相信，只要稍微放開計(jì)生政策，人口就會(huì)出現(xiàn)井噴。我還清楚地記得各路磚家的預(yù)測(cè)，和滿嘴跑火車的神棍差不多。

　　然而現(xiàn)實(shí)很骨感，計(jì)生政策放開之后，人口生育率仍然一路下滑。然后那些滿嘴跑火車的磚家們搖身一變，一部分變成房地產(chǎn)磚家，另一部分開始為鼓勵(lì)生育搖旗吶喊。

　　之所以出現(xiàn)這種局面的根源在于，大部分人以為計(jì)生政策是不讓大家生娃，真相卻是計(jì)生政策不過是遮住了人口生育率下跌的本質(zhì)。

　　為什么要說這些呢？因?yàn)楝F(xiàn)在很多房地產(chǎn)磚家的思路和當(dāng)年的計(jì)生磚家一模一樣，聲色俱厲地吶喊著、表演著；讓人認(rèn)為是調(diào)控政策阻礙房地產(chǎn)上漲。但本質(zhì)上卻是，調(diào)控政策阻礙了大家看到房?jī)r(jià)下跌的真相。

　　所以如果真想穩(wěn)住房?jī)r(jià)，就不該削減調(diào)控政策力度，反而要出更多無關(guān)痛癢的政策，喊無關(guān)痛癢的口號(hào)；如此才能讓人們繼續(xù)相信，是調(diào)控政策不讓房?jī)r(jià)上漲。

　　03 另一副藥

　　磚家另一副自我安慰的藥劑是，中國城市化率為60%多，而發(fā)達(dá)國家一般會(huì)達(dá)到75%（甚至80%）；并預(yù)測(cè)未來10多年還有2到3億人流入城市，成為新的接盤者。

　　這個(gè)邏輯其實(shí)有很大的欺騙性。

　　現(xiàn)在留在農(nóng)村的主體，是五零后、六零后與七零后，八零后的比例已經(jīng)大幅降低。

　　如果磚家們看下人口結(jié)構(gòu)就會(huì)知道，建國后第一個(gè)生育高峰是1962年到1971年，那10年差不多出生了2.66億人，再加上72、73、74年，那波人口高峰是3億多。　　

　　現(xiàn)在1962年出生的人口60歲，已經(jīng)不可能去城市買房子。十年后，1972年出生的人口60歲，也不可能去接盤。

　　也就是說未來十年，會(huì)有三億左右人口進(jìn)入老齡化，這些人不會(huì)再為城市化接盤。

　　與此同時(shí)，現(xiàn)在每年出生人口大約1000萬，十年也就1億左右。

　　也就是說未來十年，老齡化落差會(huì)達(dá)到歷史極限，有三億人口會(huì)變成老人，但是只有1億新增人口，有2億的人口落差。

　　而磚家們口中十年以后的2億接盤者，其實(shí)就相當(dāng)于那2億老齡化落差。實(shí)際上這個(gè)群體的接盤能力已經(jīng)非常有限。

　　簡(jiǎn)單來說，長(zhǎng)期看，不要指望依靠人口紅利拯救房地產(chǎn)。

　　分析了這么多，就是僅憑這輪降首付、降利率，以及認(rèn)房不認(rèn)貸，也許可以緩解一下房地產(chǎn)行業(yè)的焦慮，但大概率不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨的頹勢(shì)。

　　如果這些政策不夠，未來還有不少政策可以跟進(jìn)。

　　04 跟進(jìn)方案

　　跟進(jìn)政策1、按照目前的趨勢(shì)來看，拯救房地產(chǎn)最快捷的途徑，還是開動(dòng)印鈔機(jī)。畢竟從短期來看，沒有什么行業(yè)危機(jī)是印鈔機(jī)解決不了的。

　　但開動(dòng)印鈔機(jī)的負(fù)面影響也很大。就是錢很難有效地流向底層大多數(shù)，容易在金融系統(tǒng)空轉(zhuǎn)。

　　跟進(jìn)政策2、取消預(yù)售制度。

　　這個(gè)制度極其富有中國特色，非常有利于開發(fā)商融資。這種制度在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)、在城市化剛開始時(shí)，完全沒有問題，甚至有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　但現(xiàn)在由于出現(xiàn)了很多爛尾樓（如恒大等房企暴雷引發(fā)的爛尾樓），導(dǎo)致大家對(duì)期房信心降低，取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)正在到來。這個(gè)招數(shù)有點(diǎn)類似于，股市下行時(shí)禁止大股東套現(xiàn)。

　　跟進(jìn)政策3、取消公攤面積。

　　當(dāng)今地球村，很少有其他地方如中國大陸這般，還把公攤面積算在房?jī)r(jià)里。很多人擔(dān)心，取消公攤面積會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲。其實(shí)完全不必要有這個(gè)憂慮。

　　取消公攤面積，如果房?jī)r(jià)因此而大漲，表示市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，就可以不用繼續(xù)救市。

　　取消公攤面積，如果房?jī)r(jià)沒有因此大漲，表示房?jī)r(jià)在回歸實(shí)際價(jià)格，擠出了泡沫；相當(dāng)于變相降低房?jī)r(jià)，從而降低了購房者壓力，釋放了房地產(chǎn)的流動(dòng)性。

　　所以為什么還要搞虛頭巴腦的公攤面積呢？

　　跟進(jìn)政策4、提升基層大多數(shù)人的收入，減少貧富分化。

　　房?jī)r(jià)高，說白了是相對(duì)于基層大多數(shù)人的收入而言。如果基層多數(shù)人收入提升了，那么房?jī)r(jià)自然也就不高了。

　　再加上貧富分化的影響，基層大多數(shù)人的收入被平均，實(shí)際收入水平比可能更低。如果不解決貧富分化嚴(yán)重的問題，那么很多拯救房地產(chǎn)的政策很可能因此而扭曲，無法發(fā)揮真正意義上的效率。

　　一個(gè)顯而易見的道理就是，房子是用來住的，只有最終流轉(zhuǎn)到基層大多數(shù)手里才能發(fā)揮居住功能。當(dāng)基層大多數(shù)買不起或不愿意買房子時(shí)，問題只會(huì)越來越多。

　　如此等等。綜合來看，關(guān)于房地產(chǎn)的博弈還在繼續(xù)，現(xiàn)有拯救房地產(chǎn)的大招還不夠；巨大的爭(zhēng)議還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。哪天爭(zhēng)議聲漸漸平息了，也就是著陸了。

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