在這里所說(shuō)的房貸是指商業(yè)銀行對(duì)居民個(gè)人購(gòu)買居住用房提供的商業(yè)性貸款。房貸就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)也是一種消費(fèi)信貸，是為了促進(jìn)消費(fèi)，其實(shí)質(zhì)是促進(jìn)銷售，而向消費(fèi)者提供的商業(yè)性貸款。當(dāng)然，房貸促進(jìn)消費(fèi)和銷售的是一種特殊商品——房產(chǎn)。因此，房貸與其他消費(fèi)信貸相比，有自己的特點(diǎn)。

　　房貸的特點(diǎn)之一是數(shù)額比較大，這是由房產(chǎn)的價(jià)值較高決定的。它不僅高于普通消費(fèi)品，而且高于汽車等耐用消費(fèi)品。一筆貸款往往幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)。房貸的特點(diǎn)之二是貸款時(shí)間比較長(zhǎng)，這與房貸的數(shù)額較大是一致的。長(zhǎng)則二、三十年，時(shí)間短的也要十年八年。在還款能力一定的條件下，貸款越多，還款需要的時(shí)間越長(zhǎng)。房貸的特點(diǎn)之三是分期還款，并且這種分期還款是長(zhǎng)期持續(xù)進(jìn)行的。這與普通購(gòu)房者用日常消費(fèi)的剩余、長(zhǎng)期持續(xù)積攢來(lái)購(gòu)房的狀況是相適應(yīng)的。房貸的特點(diǎn)之四是從理論上說(shuō)銀行的風(fēng)險(xiǎn)較小而購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)橘J款購(gòu)房者的還款一旦斷供，房產(chǎn)要?dú)w銀行，銀行可變賣房產(chǎn)以收回貸款。這使購(gòu)房者比較容易得到房貸。

　　房貸的上述特點(diǎn)使其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著與其他消費(fèi)信貸不同的作用。

　　第一，房貸能夠提前甚至是超前實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的消費(fèi)需求，從而在實(shí)際上增加了一定時(shí)期的社會(huì)消費(fèi)購(gòu)買力。

　　由于房產(chǎn)的價(jià)格昂貴，如果靠日常消費(fèi)后的剩余來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)，很多人要靠長(zhǎng)期的積累。這需要幾年、十幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。換句話說(shuō)，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)購(gòu)買房產(chǎn)是很多年以后的事情。但房貸的產(chǎn)生提供了新的可能。房貸使購(gòu)房者可以用自有資金首付部分房款，其余房款通過(guò)銀行貸款解決。這樣就使許多購(gòu)房者能夠大幅度地提前購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)間，提前甚至超前實(shí)現(xiàn)對(duì)住房的消費(fèi)需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求是以實(shí)際購(gòu)買能力為條件的。如果沒(méi)有房貸，許多住房的消費(fèi)需求在現(xiàn)階段就沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的條件。顯然，房貸的產(chǎn)生在實(shí)際上增加了一定時(shí)期的社會(huì)消費(fèi)購(gòu)買能力，使一些房產(chǎn)的提前購(gòu)買成為可能。這一方面有助于加快改善人們的居住條件，但另一方面，又使一定時(shí)期的社會(huì)消費(fèi)購(gòu)買能力出現(xiàn)巨大增長(zhǎng)。

　　第二，房貸能夠增加一定時(shí)期房產(chǎn)和與房產(chǎn)相關(guān)的商品銷售，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有極大的促進(jìn)作用。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，銷售是商品價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，從而使資本增殖得以實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。它決定著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體是擴(kuò)大還是縮小生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，決定著市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)。因此，以銷定產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的普遍規(guī)律。但商品特別是消費(fèi)資料能否銷售出去，從根本上說(shuō)取決于全社會(huì)的消費(fèi)購(gòu)買能力。在房貸之外的普通消費(fèi)信貸也有促銷作用，但其促銷作用比較小。因?yàn)槠胀ㄏM(fèi)信貸的數(shù)額一般不大，并且平均期限很短，主要功能是方便消費(fèi)。因此，普通消費(fèi)信貸對(duì)于一定時(shí)期全社會(huì)消費(fèi)購(gòu)買能力的實(shí)際影響不大。但房貸與普通消費(fèi)信貸不同。由于房貸能使一定時(shí)期的社會(huì)房產(chǎn)消費(fèi)購(gòu)買能力出現(xiàn)巨大增長(zhǎng)，相應(yīng)地又會(huì)帶動(dòng)與房產(chǎn)相關(guān)的商品的銷售，因此，房貸能夠切實(shí)地增加一定時(shí)期社會(huì)商品的銷售總額，從而也就切實(shí)地對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有極大的促進(jìn)作用。

　　第三，房貸對(duì)銀行信用的擴(kuò)大會(huì)產(chǎn)生超過(guò)房貸自身規(guī)模的作用。

　　房貸是一種消費(fèi)信貸，本身就是是銀行信用的組成部分。因此，房貸的規(guī)模擴(kuò)大肯定會(huì)使銀行信用的規(guī)模擴(kuò)大。不僅如此，房貸作為一種消費(fèi)信貸，其規(guī)模的擴(kuò)大還會(huì)引起生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性信貸規(guī)模的擴(kuò)大。這并不奇怪，因?yàn)槿缟纤觯抠J能夠在實(shí)際上增加一定時(shí)期的社會(huì)消費(fèi)購(gòu)買能力，從而能夠增加一定時(shí)期房產(chǎn)和與房產(chǎn)相關(guān)的商品銷售，這也就必然會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的增長(zhǎng)。與這種增長(zhǎng)相伴隨的是對(duì)用于房地產(chǎn)等行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性信貸的需求增加。這樣一來(lái)，由房貸擴(kuò)大引起的銀行信用擴(kuò)大就會(huì)超出房貸自身擴(kuò)大的規(guī)模。在房貸成為消費(fèi)信貸的主要部分之前，消費(fèi)信貸可以是銀行信用中不被重視的部分。現(xiàn)在看，在房貸成為消費(fèi)信貸的主要部分之后，對(duì)消費(fèi)信貸的作用需要重新認(rèn)識(shí)。因?yàn)樵谶@里需要注意的是，一種銀行信用的擴(kuò)大會(huì)引起另一種銀行信用的擴(kuò)大。這里隱含著發(fā)生失控的可能性。

　　第四，房貸以經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展為條件，同時(shí)又會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的和諧穩(wěn)定產(chǎn)生重大影響。

　　房貸分期付款的還款期是相當(dāng)長(zhǎng)的，每次還款的數(shù)額大致相同。顯然這是以經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展為前提條件的。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)和社會(huì)環(huán)境的不穩(wěn)定都會(huì)極大地提高貸款購(gòu)房者不能按期還貸的機(jī)率。另一方面由于住房是最基本的生活條件，住房的不穩(wěn)定也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)很大的負(fù)面影響。由于房貸對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)較小而對(duì)貸款購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)較大，這會(huì)使購(gòu)房者比較容易從銀行得到貸款。但與此相對(duì)應(yīng)的是一旦貸款購(gòu)房者無(wú)力按時(shí)還貸，住房就要?dú)w于銀行，他們就會(huì)因此而失去住房。這無(wú)論對(duì)個(gè)人還是對(duì)家庭都是難以承受的結(jié)果。這種結(jié)果會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的性質(zhì)和宗旨更需要特別防止這種情況的出現(xiàn)。

　　房貸的特點(diǎn)和作用使其具有特殊的風(fēng)險(xiǎn)。在這里所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生損害的可能。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)注意防范。當(dāng)然，在防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要發(fā)揮好房貸促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高人民生活水平的積極作用。

　　第一，注意防范房貸扭曲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，房貸提前了房產(chǎn)的消費(fèi)和生產(chǎn)，極大地?cái)U(kuò)大了當(dāng)期對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)和生產(chǎn)。這必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生很大影響。如果這種擴(kuò)大保持在能夠穩(wěn)定、持續(xù)進(jìn)行的范圍之內(nèi)，很難說(shuō)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有不利的影響，應(yīng)當(dāng)保持下去。但如果這種擴(kuò)大是不能穩(wěn)定、持續(xù)的，就會(huì)造成房產(chǎn)和與房產(chǎn)相關(guān)的生產(chǎn)能力的閑置，造成資源的浪費(fèi)，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大起大落。因?yàn)楸慌で慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)終究要得到糾正。為此，要加強(qiáng)宏觀角度的監(jiān)控，及時(shí)運(yùn)用包括貨幣政策、稅收政策在內(nèi)的各類政策進(jìn)行調(diào)控，防止房產(chǎn)在消費(fèi)和生產(chǎn)結(jié)構(gòu)中比重過(guò)高，占用資源過(guò)多，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定。

　　第二，注意防范房貸使銀行信用過(guò)度膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，房貸對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)較小，這會(huì)使銀行缺乏對(duì)房貸發(fā)放的約束機(jī)制;同時(shí)，房貸的增加會(huì)引起生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)貸款的增加;二者結(jié)合就容易形成銀行信用過(guò)度膨脹。這種過(guò)度膨脹除了可能扭曲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，還有可能引起通貨膨脹。為此，一是可以考慮使商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率與其房貸的數(shù)額或占比掛鉤，以控制其房貸的放貸能力;二是可以考慮以某種方式使商業(yè)銀行也部分(哪怕是很小部分)承擔(dān)房貸斷供的資金損失，以增強(qiáng)商業(yè)銀行在房貸發(fā)放中的認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)和自我約束。需要特別指出，根據(jù)西方國(guó)家金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，要防止商業(yè)銀行通過(guò)資產(chǎn)證券化和為房貸購(gòu)買保險(xiǎn)等方式擴(kuò)大放貸能力和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@會(huì)放大銀行信用過(guò)度膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，造成難以預(yù)測(cè)的后果。

　　第三，注意防范房貸加劇房地產(chǎn)投機(jī)炒作的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)的投機(jī)炒作不是由房貸引起的，但由于房貸使以投機(jī)炒作為目的的購(gòu)房者可以用較少的資金囤積較多的房產(chǎn)，這會(huì)加劇房產(chǎn)的投機(jī)炒作。投機(jī)炒作的目的是通過(guò)囤積倒賣、拉抬房?jī)r(jià)來(lái)謀取暴利。而房?jī)r(jià)的飆升則會(huì)給剛性需求的住房購(gòu)買者造成困難和損失。從社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)和宗旨出發(fā)，必須堅(jiān)決反對(duì)和抑制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，相應(yīng)地也就必須堅(jiān)決反對(duì)和抑制對(duì)普通住房的投資性購(gòu)房。另外，對(duì)居住性購(gòu)房中的剛性需求購(gòu)房和改善性需求購(gòu)房也應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，對(duì)前者房貸應(yīng)給予更多的優(yōu)惠。對(duì)于不易區(qū)分的購(gòu)房，必須在原有的房貸全部?jī)斶€之后才能按優(yōu)惠得到新的房貸。這對(duì)于抑制投機(jī)炒作，防止銀行過(guò)度放貸都是有利的。

　　第四，注意防范房貸增加社會(huì)不穩(wěn)定因素的風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，房貸購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦貸款購(gòu)房者無(wú)力按時(shí)還貸，住房就要?dú)w于銀行，他們就會(huì)因此而失去住房。為了防止這種情況的出現(xiàn)，發(fā)放房貸的商業(yè)銀行必須從嚴(yán)把關(guān)，盡可能減少房貸斷供情況的出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)房貸還貸斷供，必須做好善后工作，不能把房屋一收了之。另外，更為重要的是，政府要搞好廉租房、低價(jià)房的建設(shè)和管理，幫助低收入者解決住房剛性需求;要指導(dǎo)協(xié)調(diào)高、中、低各種檔次，大、中、小各種戶型的商品房建設(shè)形成合理的數(shù)量比例結(jié)構(gòu);要引導(dǎo)購(gòu)房者量力而行，不要盲目攀比;為降低房貸在影響社會(huì)穩(wěn)定方面的風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造良好的條件。

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