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　　作者西西河文集——http://www.talkcc.com/user/迷途笨狼

　　又到所謂“金九銀十”，ccav為首的各類媒體又呱噪房價正漲了，不過tianya某頭條貼披露，北京近期部分團購是先打9折再實際免首付（也就是63折），別處真實情況可以想像。至少國內重點城市(新房)網簽數據(可以撤銷或造假)在建委網站是公開的，據我跟蹤，本市(省城)成交量一直沒什么起色，包括車位在內亂七八糟加起來一天一般200來套，經常有大批退房，2013年9月第一個周一，各類成交量加起來整200套，合同撤銷87套……2010年至今，房展連續幾年賠本賺吆喝，預計今秋也好不到哪里去，地產1黨宣傳投入多，可以去欣賞美麗的禮儀小姐們。雖然一套房子消滅一戶中產的各級統治者共識是牢固的，不過老百姓沒錢，再忽悠也白搭，“君臣驕奢簡于細民”傳統深厚的某省尤其如此，和重工業相對薄弱的南方大省對比下人均用電量就知道了，還有人才流向。

　　大家肯定還記得三年前（2010年7月）660個城市至少6540萬套空置房（半年不走水電）的新聞，想證明是假的最好大批抓人。不管地產1黨爪牙怎么洗滌，我反正深信不疑，另外根據鋼產量反復推算，三年來全國空置房又增加近1億套——

　　業內人士說法，鋼材產量1/4建了住宅(樓)，不偷工減料，根據多層25公斤/平米，小高層30-35公斤/平米，高層40-50公斤/平米算面積即可。2010-2012中國鋼材產量分別是7.96億噸、8.8億噸、9.5億噸，2013年1-7月鋼材產量已經達到6億噸，假如2010年后5個月鋼材產量3.5億噸，平均每平米用鋼量50公斤(肯定達不到)，三年來新增樓房住宅面積至少136億平米，2009年那么好的形勢(商品)房產銷售還不到10億平米，去掉三年新賣出部分和舊城改造回遷部分等，保守估計全國現在也有大約1.5億套空置樓房，而且大部分是城市新樓房，不崩盤怎么消化?

　　還有種說法，60%用鋼量(略小于鋼材產量的粗鋼產量+凈進口量)化作了建筑，不過中國處于高速發展階段，應該沒那么多，按這個算法房產存量數據更恐怖，畢竟鋼鐵凈出口(鋼材、船舶、汽車、機械……)比例遠小于50%。

　　除非主動放棄勞動密集型出口產業，否則別指望靠通脹化解高房價，除非成為全球霸主剪全世界羊毛，放棄想進口資源都沒錢！另外通脹越嚴重，騙農民上樓（不說“趕”，呵呵）難度越高，推進城鎮化的“舊村改造”跟舊城改造一樣，會不斷增加建筑存量而不是相反。按每人25-35平米，分配稍微合理點，東部城市現有空置房把無房流動人口裝滿綽綽有余。中國1993年出生人口1791萬多，之后達到1700萬出生數的只有一年，99年出生數才1100多萬，按兩人一套，每年新房需求上限才850萬套，考慮到房子多的家庭和死亡率等因素，打個6折更靠譜。哪怕只把已動工建筑(不說項目)建成后n年不動工，未來幾年房價也沒有橫盤(不說上漲)的基礎。當然，不想經濟發動機熄火，不打仗，未來幾年還會大拆大建，城鎮化是維護中國工業地位的需要！不過笨狼兩年多來一直認為，合并(空心)行政村比撤鎮改社區好，不管為減輕負擔收買民心還是收拾肥蛆!如果是為回收城鎮化進程紅利，那就不說了。

　　現在網上人口版本好多個，有一個流傳甚廣的明顯是地產1黨編造的，1990-2000年代人口出生統計數據居然比統計局以前的多出5000萬。不過按照現在基建的速度，5個月供應2500萬對新人新房壓力不大。國家統計局2012年的表，1991年后人口出生率一直千分之二十以下，99年及以后人口出生率一直千分之十五以下。真不知道新人口普查時怎么組織的，其目的是什么?笨狼看法，即使有超生游擊隊，育齡婦女1.3胎生育率實際也高不了太多，否則90年代計劃生育執行情況就是笑料了。小學入學和畢業人數相對靠譜，不過統計局的《中小學升學率和學齡兒童入學率》，數據似乎低得可怕。這類數據謬誤百出，瀆職者甚至高層內鬼肯定不會停留在統計局領導層面。明朝永樂以后，新戶籍黃冊資料可是歡樂甚多……

　　不過不管哪個人口版本，存量和在建量還有房產稅預期等都決定了房價暴跌的必然性，就看何時爆破、主動還是被動爆破了。這些年地產1黨之所以能“倒驢不倒架”的苦撐房價，主要是因為調控前一直實行縱容借新債還舊利息的“寬松貨幣政策”，還有股市和基金圈錢不少，此外顯然大量運用了預付款和工程墊資。堰塞湖蓄積到現在，“穩健貨幣政策”下利息和(2年前?)應付工程款也難以承擔，因此富庶的江浙也鬧“錢荒”，更別說別處。幾年前就有人說過，中國房價一定會降，但不會像扎破的輪胎，而是gd轟轟烈烈打下來，下跌前會把房產稅搞到位……

　　為收買民心，11月三中全會后房價肯定會跌，沒逃出去的多頭最好盼著跌幅大點，即使先跌再出按揭抵扣個稅政策，笨狼認為2014下半年房價暴跌可能性極大（今年底和2015可能性有但小點，僅僅為了房產稅，明面很難跌），那時候房產確權已經完成，房產稅難有漏網之魚，大部分美軍已經撤離阿富汗，另外很關鍵一點，民間投機資本也通過各類融資平臺榨干了……

　　2011年的“錢荒”還歷歷在目，那時候地方政府債務饑荒就不少了，2012年全國固定資產投資359802萬億（根據發改委站點資料自己算的，發改委網站找到前9個月投資256933億，第一產業極少），全年（商品？）房產銷售總額才6.4萬億略多。2013年1-7月，全國（東中西部）固定資產投資和房產投資繼續猛漲（東部房產投資部分省份下降），結合新增貸款、地方財政收入、明面（不說實際）利息支出，明擺著相當比例是民間墊資甚至海外熱錢，除非賴帳或用房子抵債（再證券化），2014年怎么還呢？還有基金旁氏騙局，明年恐怕也會區域性爆破。積弊至此，沒額外銀子，金融手腕再高明也玩不出花了，出老千，無腦房1托現在還宣揚“地王”神話。稍微用心，本地房產平均樓面地價不難查，重點城市單個商品樓盤樓面地價也能查到（成本最多加上5年利息），左右手交易催生“地王”坑剛需和銀行，就是低級金融手段之一。不知道對“懂金融”的市長考核標準，不過山東存款總量才剛破6萬億（人均低于全國，現金也不會多，畢竟全國M0才5萬多億），重工業比例高人均用電量還不到江浙粵2/3甚至3/5，2013年1-7月固定資產投資就有18793億，2012也很多，應該有大量中央投資，不過北方官風不改，老百姓也沒什么實惠，難道是急需救火隊長?

　　看財經新聞，各地方政府都不樂觀，不想引發嚴重通脹，哪怕下面支行都恪盡職守不做假賬(可能嗎?)，央行也沒多少余糧，現在貸款表內部分已經夠緊張了，M2中（承兌匯票、信用證等）保證金存款5.9萬億多，按1：2.5的杠桿率，僅表內承兌貸款得多出多少？商行年中“票據融資”，相當于當當票了，年底還不知道怎么過關。各地方政府不抓緊搜刮小肥狗(短期抄家+長期收房產稅)，基本開支都是問題(嚴打吃喝也是因為快沒錢了)，上下都不討好，夠級別的如果不夠檢點，跨越在秦城就有做伴的了。

　　房產存量和在建量決定了放水、捂盤都掩蓋不住問題，別說解決，春藥吃多了不喪命也會長期不舉，要是上項目就行，日本也不會連續衰退20年。政府透支多了信用會垮塌，如果印鈔能解決問題，美國早脫離苦海了，現在四處挑事也搶不到足夠的錢填窟窿，表面停止寬松是維護美元結算地位的不得已選擇，打壓資源價格降低了中、歐等敵方進口成本，大量投機資本和外資歷年結余套在了中國樓市，真該給小布什發枚一噸重的赫魯曉夫式勛章，不過跟著學就麻煩了。別管統治階級意志如何，它們不希望經濟危機的愿望跟不希望崩盤的愿望一樣強烈，一樣擋不住危機爆發。2008危機不亞于1929，中美歐三大經濟體肯定要倒下至少一個危機才可以解除(之前是戰爭)，中國今年南旱北澇，糧價通脹壓力極大，人民幣國際化不想一敗涂地不打大仗也不好印糧票(不知道新領導看著不同版本的坑爹人口數據什么表情)。個人觀察，近期中央財政赤字安排基本和央企利潤掛鉤，因此下半年鐵公基建設會繼續高歌猛進，轉向寬松的靈活幅度卻極其有限。不少美1分說美元停止寬松，所以中國房價會崩盤，也不想想寬松美元套在哪兒了，會便宜誰?于國于己，新領導都會把房價打爆收拾投機資本的。

　　核1心圈關系資本早跳出來了，中央不會放過貪得無厭的炒房肥豬的，“老王、小李都不會干別人偷驢自己拔橛子的傻事”，各地房產數據聯網只有決心問題，沒有技術難度，放風只對增量部分征收，你信嗎？炒房者有點像貪官，不能早點脫身，貪再多也得吐出來。覺得我說的不對，認為房產業還是黃金白銀時代，限購也可以買房產股和相關基金。買菜大媽談股票時候暴跌就不遠了，現在處于輿論風口浪尖的房價還能撐幾時?股市6000點，雞血打少了不管用，房價一樣道理。笨狼2008-2009公開文章，預測房價14-15到底，不需要調整，再加點：即使一手房價到底，除了重點扶植區域和基建嚴重落后地區，卡住房貸又征收房產稅的二手房價會持續陰跌，直到2022或2023，那時候也吐差不多了，新領導新思維……

　　銀行已經做過50%跌幅測試，這應該是新房跌幅上限，二手房跌幅下限。國際慣例，(成熟市場)房價超過200個月租金就是嚴重泡沫，現在很多鬼城恐怕不收錢當地現有流動人口一人一套也塞不滿。這么多空置房，這么大在建量，加上房產稅預期，剛需們觀望就是，別傻呼呼的花錢買銀行佃戶身份。為了保值，可以在家鄉買套（好租的）便宜房子租出去，自己在一線奮斗。財政部長放風按揭貸款抵扣個稅，政策下來前精挑細選看熱鬧就是。笨狼獻出自己判斷房產投資價值（包括賣得怎樣）的暗招：圈了很久不動工的、宣傳很久才開工的、總面積不大開發周期卻很長的、結構性封頂一年還沒入住的、入住（1年）后黑燈率高的、網上代售比例大的樓盤（一手房查建委網站，注意總量而不是開盤量比例；二手房查房產網，注意占已交房比例）……不管賣家如何忽悠，不猛降，統統過濾掉。房價崩盤后，中介發財的機會就來了，想買二手房的建議先搜索下黑中介手段。

　　為了幫助中央逼死更多死不降價的地產1黨，也為了自己血汗錢不被揮霍，笨狼建議——

　　一、別買基金和地產相關股票，已經買的及早兌現。

　　二、別借錢給與政府關系密切的商人，尤其親友，關鍵詞——墊資。

　　三、每年6月和12月中下旬取款再存款，據說某些地區為了抹平帳目，存一年期，實際拿出百分之九十幾即可……氣不過，活期取出來7月份再存。

　　四、沒有全款買房能力，建議等幾年再說，小產權不轉正，房產稅不全面展開，房價到不了底，這么多存量和在建量，將來賣給誰去？別怕嚴重通脹，那樣貸款利息漲得只會更快，加上房產稅，炒家不低價拋售都不行。現在公布網簽量，怎么不公布退房數，怕弄虛造假被愚1民識破罷了，另外現在（名義）建筑標準和買房贈送的裝修等可比前幾年大方多了……

　　五、一定要買房，就買手續齊全可以辦房貸（不是其它貸款）的現房，或者入住率高的便宜小產權。買方不排斥二手房，建議直接登廣告，說明謝絕中介，用專門手機號和QQ、信箱等洽談，讓希望交易者競價就是。笨狼祝愿讀者們早日當上別墅豪車的冤大頭!

　　六、安全起見，即使有錢，買房先辦房貸再提前還貸，手續費就當保險支出，我一直懷疑，提前還房貸不受歡迎大概由于對做假賬影響太大。不能辦房貸的，手續不全的，別管銷售者怎么忽悠就是不掏一個子，上鉤可能半輩子就白干了，這年頭，這形勢，房產證不能及時拿到房子很不保險。熟人也別信，大部分吃公家飯的、組織里坐穩副職和事務性小頭目的，多數會有意無意的坑熟，當信息源和反向標不錯。號稱幫你拉關系辦事的，99%以上為了無償占用甚至侵吞你的資金，要么辦不成事，要么走合法途徑代價更低。公開地位高的實權正職領導和真有錢的（不是坑銀行的“負翁”）老板，直說交易條件也許可以。

　　既得利益者危機越嚴重，人民還有真正人才（中下層）機會越多，否則劉邦、蕭何不至于50多才出頭，“國將罷者士皆歸，邦將亡者賢先避”，楚國滅亡根本原因是李斯、劉邦、蕭何等中下層杰出人才沒有出頭機會。“大V”能興風作浪，根本原因是對政府不滿者太多，抓薛蠻子是好事，不知道能供出幾個和它一起(多次)聚眾淫1亂的公1知?官場、文藝圈甚至學術圈這方面小辮都比較多，其實就是吃飽了撐的，解決財政危機的很好方向。如果薛某聚眾淫1亂對象是妓女，那些被曝光多p、多飛過的色官……許三多們潛規則過的女部下，不妨勇敢地站出來或者隔離審查。

　　地產1黨已經回天乏術了，不過即使崩盤收編后，想把房子更快的賣給剛需，沒有比笨狼房產折上折換空位廣告更好的思路（建議搜索《特別的建議給特別的地產1黨》、《關鍵小角色——潤澤東方的基石》）。無關房價漲跌，乙方收益跟甲方效益掛鉤。策劃基本是逐步公開的，通過騙我創意的省內頂級廣告公司擴散很久了，不過嚴重高估了它們的智商和情商，低估了部分家伙的無恥，不過也好，充分證明了省內除了我誰也沒法玩轉，實施越晚，彈性越小，性價比越差。很有意思的一則笑話：“一個醫生站在一個吝嗇的富翁的床前，說：“我可以把您的病治好。”“這得多少錢？”富翁有氣無力地問。醫生算了一下，說：“n元。”富翁低聲講著價錢，“能不能少一些？賣棺材的師傅要的可比這少得多！””

　　本人為這件事投入5年多，早把腦袋押上了，不能名利雙收(到位為準)，刀架在脖子上也會隔岸觀火。不過本人三會、三合運勢已經或即將展開，不掉腦袋肯定是飛騰六合。如果誰能說服整合后的地產1黨“出學費”，只要說明是我發起，我絕不主動搗亂。“空位廣告換房產折上折（其它資源也可，或反之）”，給省內頂級廣告公司也玩不了，就像考試時給豬頭教科書也找不到抄哪里……以前在我面前內外狗咬狗那么厲害，團結不起來早就有數，只要骨干想撈好處，即使不捧場，幫整合后的甲方各個利用太簡單了，這個我有經驗。恢復公交車體建議擴散快兩年了，要恢復的新聞放出也半年多了，還不見實際行動，要是哪天都換上區域房產、旅游廣告，說明區域地1產黨整合就基本完成了。

　　最后說下奢侈品，國酒茅臺都被打擊，別的想按部就班吃過去紅利（不管怎么來的，不管多豐厚），不是癡人說夢嗎？

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　　壯志豪發，海天闊，鹿鼎明滅。翻坤乾，明分日月，揚善懲惡。天下興亡百姓苦，古今治亂英雄業。厭逐流，浸涼滿腔血，祿蠹孽。

　　庚子恥，明日雪。裂土恨，回歸克。運妙筆、劃補中華圖缺。臥薪嘗膽上下責，縱橫捭闔尋常策。礪倚天、鋒刃利屠龍，萬邦賀。

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